On Wed, 24 Mar 2010, Marcin Debowski wrote:

> Witam,

Ja też.
1. Prawnikiem nie jestem
2. Ja to tylko "mała wspólnota", wiec w wielkich rozeznanie mam
tylko takie sobie
3. WYDAJE MI SIĘ, że wszystko co piszę niżej jest na temat, niemniej
jak ktoś zechce poprotestować, to uprzejmie proszę ;)

> Taka oto sytuacja: osiedle domów; domy - kilka klatek; każda klatka -
> jedna mała wspólnota (do 7-miu lokali).

Rozumiem że "każda klatka" to są osobne budynki.
Znaczy "stojące przy sobie" (ze szczeliną dylatacyjną czy czymś
podobnym).

> Wszystko na większym terenie
> będącym współwłasnością poszczególnych właścicieli (udziały są określone).

Czyje udziały? (patrz niżej)
IMHO:
- zapis, że "Jan Kowalski ma 1/827 udziału w skwerze z ławeczką",
prowadzi do opisywanych tu komplikacji w przypadku jak Jan
Kowalski sprzeda mieszkania, zaś skwer trzeba będzie przeznaczyć
na drogę
- zapis iż "1/827 udziału w skwerze w ławeczką ma każdoczesny
właściciel lokalu nr 27 w budynku na działce 23/1743" wskazuje
na powiązanie udziału z budynkiem. Nie wiem, czy taka konstrukcja
jest na pewno dopuszczalna, przeszkód nie widzę, a byłaby IMO
logiczna i wskazywałaby na udział wspólnoty.

> Pytanie: czy częsci wspólne (np. droga) poza budynkami małych wspólnot to
> a) kodeksowa współwłasność
> b) wspólnota mieszkaniowa?

Jeśli nie bezpośrednia własność konkretnych osób, *bez* powiązania
z własnością lokali, no to "kodeksowa", a w przeciwnym przypadku
wychodzi kodeksowa współwłasnosć wspólnot mieszkaniowych.

Zważ:
- wspólnota obejmuje *WYŁĄCZNIE* majątek służący *WYŁĄCZNIE* celom
właścicieli (i współwłaścicieli) tych lokali, nikt inny nie może mieć
zadnych praw właścicielskich do majątku wspólnoty; art.3.2
ustawy o własności lokali:
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Ustawa-o-wlasnosci
-lokali-1_2_8.html

- wspólnota jest czymś, co nazywa się "ułomną osobą prawną", a co
w tekście ustawy wyraża się słowami: "może nabywać prawa i zacišgać
zobowišzania, pozywać i być pozwana" (przepraszam za krzaczki,
cut&paste z różnymi stronami kodowymi).

Oznacza to ni mniej ni więcej, lecz że nie ma przeszkód, aby
wspólnota była współwłaścicielem czegoś co służy "nie tylko
właścicielom lokali w niej".

> Pytanie związane jest z zarządem tej części wspólnej ogólnej. MZ to jest
> współwłasność kodeksowa, więc decyzje powinny zapadac za zgodą 100%
> wszystkich właścicieli

Od kiedy?
Albo inaczej: *JAKIE* decyzje?
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Kodeks-cywilny-1_2
_117.html
+++
Art. 201
Do czynnoœci zwykłego zarzšdu rzeczš wspólnš potrzebna jest
zgoda większoœci współwłaœcicieli. [...]
---

Zważ, że w art.199 (którym być może się zasugerowałeś) mowa jest
o *rozporządzeniu*, czyli np. daniu w wynajem, raczej nie o tym,
że trzeba trawę pograbić.

> co jest przy takiej duże liczbie waścicieli
> problemem. Ktoś wpadł więc na pomysł, aby przegłosować uchwałę i zmienić
> zasady głosowania na zwykłą większość. Pytanie, czy jeśli to wspówłasność
> kodeksowa to czy będzie to skuteczne?

1. Przecież dla "zwykłego zarządu" jak wyżej - tak jest z mocy prawa
2. Z p. widzenia "wygody" oczywiście lepiej by było, jakby współwłaści-
cielami były wspólnoty. Jeśli są to bezpośrednio właściciele lokali,
to oczywiście mamy "prośbę o problem": któryś wyjedzie, zapomni
razem z mieszkaniem sprzedać udziały w gruncie "pozabudynkowym"
i mamy przechlapane.

pzdr, Gotfryd