Jeśli chcecie zacząć tę dyskusję od nowa, proponuję wyjść z założenia, że są
znane 4 sposoby zawarcia umowy:
1) Przez złożenie oferty i jej przyjęcie.
2) Przez zawarcie umowy przedwstępnej a następnie w jej wykonaniu umowy
przyrzeczonej.
3) Przez prowadzenie rokowań, dojście w ich wyniku do wspólnego zdania i
zawarcie umowy.
4) Przez przetarg.

Na tym etapie należy zaznaczyć, że istnieje spór, czy umowa przedwstępna jest
umową sui generis, czy sposobem zawarcia umowy. Ja, jak cała łódzka szkoła
prawa cywilnego optuję za drugim rozwiązaniem. Jednakże przyznaję, że sprawa
jest sporna.

Aby rozstrzygnąć ten - moim zdaniem prosty kazus - należy przyjrzeć się
różnicą jakie dzielą poszczególne sposoby zawarcia umowy, a także społeczno-
gospodarczemu przeznaczeniu poszczególnych konstrukcji prawnych.
Z góry można oczywiście odrzucić, przetarg, jako mający się nijak do
omawianego stanu faktycznego.

Różnice pomiędzy pozostałymi trzema sposobami zawarcia umowy to:
1) Oferta to stanowcze oświadczenie woli zawarcia umowy - trudno więc mówić,
aby ta stanowczość mogła sie przejawiać w oświadczeniu złożonym pod warunkiem
czy z zastrzeżeniem terminu. Słowo "termin" w kontekście oferty, jest używany
tylko dla oznaczenia czasu związania oferenta treścią oferty jako wyznaczenie
oblatowi czasu udzielenia odpowiedzi. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego
terminu, oferent przestaje być związany ofertą. Ponieważ jednak w omawianym
wypadku, to nie od woli "oblata" lecz tylko od spełnienia bądź niespełnienia
warunku zależało zawarcie umowy, to już nam wyłącza możliwość stosowania
konstrukcji oferty.
Dodatkowo, w tym miejscu, chciałbym nawiązać do wypowiedzi Roberta Walczaka.
Na prawdę, bezpodstawne jest przyrównywanie tej sytuacji do sytuacji
listownej wymiany ofert. Cechą oferty ustnej, jeżeli w niej nie został
oznaczony termin, w kótrym oblat ma udzielić odpowiedzi, jest oczekiwanie, że
oblat bezzwłocznie (jeżli sam nie zaznaczy nic innego) udzieli odpowiedzi. Ja
już powiedziałem, sprzedający - jak wynika z kazusu - nie dał dwutygodniowego
terminu na udzielenie odpowiedzi kupującemu, lecz sam zaznaczył, że chętnie
za dwa tygodnie zawrze umowę sprzedaży nieruchomości, jeśli nikt w tym czasie
nie zaproponuje mu wyższej ceny. Tu należy zauważyć, że kupujący stojąc
twarzą w twarz ze sprzedającym, na takie dictum musiał jakoś zareagować.
Ponieważ jak wynika z kazusu liczył na zawarcie umowy, to można z
prawdopodobienstwem graniczącym z pewnością uznać, że jego odpowiedź była
pozytywna. Nastąpiło więc przeniesienie zdarzenia powodującego zawarcie umowy
sprzedaży z woli stron na zdarzenie niezależne od ich woli, czyli w tym
wypadku warunek, że osoba trzecia nie zaoferuje ceny wyższej niż cena
zaoferowana przez kupujacego. Jak widać, trudno tu mówić o jakimkolwiek
związaniu sprzedającego ofertą. Została zawarta umowa. Tu należy przejść do
punktu następnego:
2) Cechą umowy przedwstępnej, jako sposobu zawarcia umowy jest fakt, że
strony w chwili zawarcia umowy przedwstępnej nie chcą z pewnych jeszcze
względów zawrzeć umowy głównej - zawarcie tej umowy przenoszą na później, na
czas oznaczony. Jednakże już w tej chwili już znają treść postanowień umowy
głównej. W tym przypadku to wynika bezpośrednio z kazusu: określiły domek
jako rzecz, której własność zostanie przeniesiona oraz ustaliły cenę i sposób
płatności. Tu warto zauważyć, że strony określiły, że przez najbliższe dwa
tygodnie nie chcą zawierać umowy sprzedaży domku. Co więcej, ujawniły też
powód takiego działania - ustaliły, że nie zawrą umowy głównej, jeżeli zjawi
się osoba trzecia i zaoferuje cenę wyższą niż to ustaliły w chwili zawarcia
umowy przedwstepnej. Jak widać, interpretator musi się wykazywać pewnym
nastawieniem a priori do tego zdarzenia, aby nie uznać porozumienia stron
jako umowy przedwstępnej.
3) Można jeszcze uznać to za rokowania. Jednakże funkcją rokować jest dojście
do wspólnych ustaleń co do treści umowy, którą strony chcą zawrzeć. Ponieważ
w tym przypadku strony ustaliły już na początku treść umowy sprzedaży, i co
do tego nie było między nimi wątpliwości, nie ma podstaw by unzać to
zdarzenie za rokowania.
Zresztą, nawet gdyby uznać to zdarzenie za rokowania to nielojalne zachowanie
sprzedającego powodowałoby takie same skutki jak zawarcie w omawianym
przypadku umowy przedwstępnej - odpowiedzialność z tytułu culpa in
contrahendo.

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/