On Thu, 21 May 2015, Shrek wrote:

> Tło.

1.

> Jest sobie wspólnota mieszkaniowa w której jest garaż podziemny. Jest w nim
> miejsc znacznie mniej niż lokali. Co istotne garaż jest powierzchnią wspólną,
> wyznaczone miejsca są z prawem do wyłącznego użytkowania przez
> każdowieczystego własciciela danych lokali - sprawa dawna narzucona przez
> dewelopera (wbrew umową przedwstępnym) - nie ma co już tego analizować - tak
> zostały podpisane akty.

2.

> Użytkownicy tych miejsc nie ponoszą opłat za wyłączne
> użytkowanie. Po prostu każdy czy ma miejsce czy nie płaci zaliczki na koszty
> utrzymania części wspólnych od udziału (czyli de facto od metra mieszkania) i
> z tego płacona jest ochrona, konserwacja i zarząd również za garaż.
> Regulaminu żadnego nie ma.
>
> Zaparkowałem w pewnej dziurze motocykl - nikomu realnie nie przeszkadza, a
> dla pewności zapytałem jedynego "sąsiada" - jedmu nie przeszkadza, więc
> nikomu innemu nie bardzo ma jak (poza ewentualną praworządnością, o czym
> potem).
>
> I teraz po tym dość długim, acz chyba istotnym wstępie.
>
> Zadzownił do mnie administrator z prośbą o usunięce bo ktoś się skarżył. Na
> pytanie o podstawę prawną - bo to część wspólna i nie mogę jej "zawłaszczać".
>
> Odpisałem (mailem na razie), że moim zdaniem z ustawy o własności lokali
> wynika, że nie ma podstaw żeby zabronić mi korzystania z mojej współwłasności
> gdyż:

Ależ nikt Ci nie broni.
Mi wychodzi, że właściciel zadysponował użyczenie części powierzchni
wspólnej, i w takim stanie prawnym sprzedał Ci lokal.
Do ustalenia jest, czy takie użyczenie można wypowiedzieć (jako
nabywca rzeczy użyczonej). Marnie widzę, skoro wpisane jest do KW,
a co do zasady użyczenie wygasa "po zakończeniu celu".

> UoWL
> Art 12 1. Właściciel lokalu ma _prawo_do_współkorzystania_ z nieruchomości
> wspólnej zgodnie z _jej_przeznaczeniem_.

No dobra.
To dla ustalenia uwagi zamiast garażu weź kanciapę, powiedzmy jakiś
narożny lokal, który został "w części wspólnej" (nie został wydzielonym
lokalem) i został następnie, jako lokal użytkowy, wynajęty jako dajmy
na to sklep.
Potem mi powiedz, czy w tym sklepie masz prawo stawiać swoje półki
(wszak sklep zazwyczaj półki ma, więc są "na miejscu", spór idzie
*wyłącznie* o to, czy to mogą być *Twoje* półki).

Po rozważeniu tego przypadku odpowiedz na pytanie, kto może
zabronić wspólnocie mieszkaniowej *użyczenia* dowolnej części
wspólnej na dowolny cel?

IMO w tym momencie lądujemy w miejscu pytania, co może zrobić
nabywca lokalu, który nabył lokal w budynku, w którym taka umowa
została zawarta.

> Art 13 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest
> obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku
> domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem
> nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób
> _nie_utrudniający_korzystania_ przez innych współwłaścicieli oraz
> współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Ale tu nie ma "współkorzystania", sam napisałeś, że w umowie jest
wpisane prawo do korzystania.
Czyli tak jakby (wspólnota) właśnie komuś zafundowała lokal na sklep.
"Bo tak".

> KC Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do
> współposiadania rzeczy wspólnej

Ale jeśli zawarł umowę "z osobą trzecią", to przecież swoje
posiadanie sam ograniczył.
A fakt, że tą osobą trzecią są inni mieszkańcy (w tym [współ]
właściciele) wiele IMVHO nie zmienia.

> W zgodzie z artykułem 12.1 UoWL korzystam ze swojej współwłasności
> pomieszczenia garażowego,

No to czekaj tylko.
Jak swoje własne (stanowiące własność, nie miejsce zamieszkania)
komuś wynajmiesz, to będziesz miał prawo do wtranżolenia się
"bo dziś nie mam gdzie spać" czy nie?
Wszak idziesz "do swojego", tak czy nie? :>

> używam go zgodnie z przeznaczeniem

:D

> Proszę o opinię czy mam rację, czy nie.

Chcesz to masz :)

> Kwestie moralne na razie pomińmy
> (skoro płacę za ten garaż to chciałbym coś z tego mieć,

IMVHO to nie jest kwestia moralna, tylko prawna.
Takie użyczenie wzbudza wątpliwość, czy jest "prawnie słuszne".
Przecież regulację dotyczącą opłat za "uzasadnione" że tak powiem
"nadmierne korzystanie" mamy w UoWL, i skoro można z niej
przyłożyć komuś kto w lokalu ma "firmę z klientami" (znaczy
masa ludzi windą dojeżdża do firmy, albo przynajmniej schody
zadeptuje), to umowa (nawet notarialna) nie może tego
zmienić.
No dobra, przemknąłem cichaczem nad różnicą między "kosztami
eksploatacji" a gołym (bezkosztowym niejako) "zajmowaniem",
ale od czegoś trzeba zacząć ;)

> ale interesuje mnie
> głównie strona prawna zagadnienia),

IMVHO j.w.
Kupiłeś lokal, który jest obciążony i to obciążenie jest wpisane
do KW, nie ma tłumaczenia. Dotyczy (obciążenie) akurat nie części
"indywidualnej", ale wspólnej. Co z tego?
Pytaniem jest, czy (jakikolwiek ten wpis by nie był) owo obciążenie
może być nieodpłatne.
IMVHO, nie powinno być (nieodwołalnie nieodpłatne).

> motocykl na razie zabrałem i moknie.

I na mój gust, wychodzi, po drugim czytaniu ;), że tego nie zmienisz.

Jak pierwszy raz przeczytałem Twój post, to też mi się wydawało,
że "masz prawo". Do momentu zajrzanie że "ale..." :>
(ktoś to prawo zbył, a Ty kupiłeś "w stanie zastanym").

Tu jedna uwaga.
JEŚLI kupiłeś lokal WCZEŚNIEJ, niż ktokolwiek z tych "wpisanych"
(do uprawnionych do garażu), to powinien istnieć:
- kwit że zostałeś o tym powiadomiony i nie złożyłeś sprzeciwu
- kwit że nie przyszedłeś na zebranie lub nie wziąłeś udziału
w głosowaniu w sprawie garaży.
Oczywiście, jak developer prawa do garaży sprzedał wcześniej,
to żadnych kwitów być nie musi (wszak po to jest KW).

pzdr, Gotfryd