W dniu poniedziałek, 4 kwietnia 2016 12:16:26 UTC+2 użytkownik Daimon .M

> I do meritum..
> Wraz z dużą grupą mieszkańców zamierzamy powołać wspólnotę mieszkaniową. Przez
pierwsze Pięć lat utrudniał nam to zapis w akcie notarialnym (pkt 3), który przez
radcę prawnego został skwitowany w następujący sposób :" wedle tego zapisu, mogą
administrować nieruchomością przez okres pięciu lat, a jeśli wykażą chęć to dłużej".
Okres 5 lat już dawno minął. Przez całe lata jako członek spółdzielni i właściciel
części w/w nieruchomości nie byłem informowany o jakichkolwiek spotkaniach podczas
których poruszano jakiekolwiek kwestie związane z naszą nieruchomością

Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołoytana, ale powstaje z mocy prawa, w tym wypadku
po wykupieniu ostatniego lokalu (art 26 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych).
Zapis aktu notarialnego dotyczy administrowania budynkiem, i nie ma nic do tego czy
jest wspólnota czy jej nie ma.

Jeżeli administrator (w tym wypadku spółdzielnia), wo wykupieniu ostatniego
mieszkania, nie zorganizował walnego zebrania wspólnoty, to złamał prawo i może
odpowiadac nawet karnie, bo skoro nie było zebrania to nie było wybranego zarządu i
przegłosowania planów finansowych, a to już jest poważna sprawa.

> Ale..
> Przez cały ten okres (od pierwszego miesiąca odbioru mieszkania) ustalono dość
wysoki fundusz remontowy (ok. 25% całkowitej kwoty czynszu + woda+ odpady itd.) z
którego nikt nigdy się nie rozliczył. Podczas rozmowy z pracownicą spółdzielni
usłyszałem ze część z tych środków jest przeznaczana na naprawy w blokach reszty
osiedla, co chyba nie do końca jest zgodne z prawem (?).

Tu się kłania to co napisałem wczesniej. Powinniście mieć uchwalony plan finansowy i
go realizować. Bez tego nie ma podstawy do wydawania pieniędzy które zbierał od was
administrator. Moim zdaniem, macie sporą szansę aby pieniądze odzyskać (oczywiście w
sądzie).

> Dodatkowo, mieszkańców zaczęło irytować to, że administracja niespecjalnie się
wykazuje i tak np. po tylu latach, nie mamy wózkarni (wśród mieszkańców jest 10
rodzin z małymi dzieciakami), nie zagospodarowano zieleni na terenie działki ( poza
standardowym koszeniem trawy), na naszym parkingu parkują obce samochody, teren nie
jest ogrodzony itd. itd... wymieniać można jeszcze długo.
> Przy próbie załatwiania jakichkolwiek spraw ( np. montaż anteny na kominie),
zmuszony byłem zbierać podpisy mieszkańców, które następnie przez administracje
zostały przekazywane do spółdzielni i wtedy dopiero wydawano decyzję.

Tu sie kłania prawo cywilne, które pozwala zerwac umowę, bez konsekwencji, w każdej
chwili jeżeli druga strona nie wykonuje jej w prawidłowy sposób (w uproszczeniu:
olewa sprawę). Spiszcie wszystkie grzeszki małe i duże, a te naprawde wielkie, to
brak planu finansowego, zebrania wspólnoty - powinniście sie wymigac od umowy z nimi
bez problemu)

> Pytania na które szukam odpowiedzi:
> 1) Czy, jeśli inwestorem nieruchomości była spółdzielnia, a w chwili obecnej
właścicielami 100% nieruchomości są mieszkańcy, może ona narzucać nam swoje zapisy?
Co powinniśmy zrobić aby uniezależnić się od obecnej administracji/spółdzielni.

Od momentu kiedy został sprzedany ostatni lokal istnieje wspólnota mieszkaniowa, z
mocy prawa. Powinniście samodzielnie zwołać walne zebranie (moga to zrobić
właściciele), tam uchwalić odpowiednie uchwały.


> 2) Co zrobić, aby po powołaniu wspólnoty zmusić spółdzielnię do rozliczenia się z
funduszu remontowego za ostatnie 7 lat? (nadmieniam, że kwota wpłat powinna oscylować
w granicach : min 320 - 450 tys. Zł.)

Prawnik, pozew. Inaczej raczej nic nie uzyskacie.

> 3) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o sprzedaży (jednemu z lokatorów
pomieszczenia należące do części wspólnej mieszkańców ?)

Po tym jak powstała wspólnota mieszkaniowa, nie.

> 4) Czy spółdzielnia/ administracja może decydować o zezwalaniu części mieszkańców
na ogrodzenie się (dot. mieszkań parterowych) na części działki które stanowi część
wspólną ?
> (mini ogródki), bez konsultacji z resztą mieszkańców ?

Po tym jak powstała wspólnota mieszkaniowa, nie.

Miałem troche podobne przejścia, ale nie ze spółdzielnią, ale z administratorem,
którego 'w spadku' zostawił nam developer. Moja rada jest taka: weźcie dobrą firme
adninistrująca wspólnotami, która ma prawnika, i wszystko od początku załatwiajcie
przez ta firmę (przegłosujcie wybór administratora jako pierwszą rzecz na zebraniu
wspólnoty). Oni się ucieszą z nowego klienta i na pewno zawalczą jak trzeba z betonem
spółdzielni.

AdamK