Użytkownik "Sandal" <s...@s...wroclaw.pl> napisał w wiadomości
news:4b10b5f4-bdb3-47f5-b6e8-968a727219b4@p25g2000hs
f.googlegroups.com...


> Jeżeli kredyt byłby wzięty przez nas na hipotekę mojego taty, to kto
> byłby właścicielem tego mieszkania?

Tego wybudowanego? Wlasciciel hipoteki.

> To może zacznę jeszcze raz: bierzemy kredyt na hipotekę mojego taty,
> budujemy na dachu dwa mieszkania.
> Jedno z nich będzie dla nas a drugie do sprzedania.
> Z pieniędzy ze sprzedaży spłacamy całość kredytu.
> Resztą się dzielimy.
> Jak to rozwiązać prawnie żeby było wszystko ok?

No to jak juz zaczales jeszcze raz, wyjasniles wiele kwestii, to w moim
przekonaniu jestes w bardzo dobrej sytuacji.
Ja (podkreslam _ja_) rozwiazal bym taka sprawe nastepujaco:

1. jako zabezpieczenie przedstaw cala hipoteke taty. Jezeli nieruchomosc
jest warta kolo 2 mln, a ty chcesz zaledwie 200k, to oferujesz bankowi
potezne zabezpieczenie. To powoduje, ze bank rozmawia z toba inaczej, niz z
kims kto ma zabezpieczenie na poziomie ledwo-ledwo. Mozesz dzieki temu latwo
wynegocjowac dobra marze kredytu, prowizje, oplaty dodatkowe. Oczywiscie
sporzadz wycene tej nieruchomosci, bo nikt ci na slowo nie uwierzy:) I
zapewnij w umowie kredytu, aby tata odpowiadal nie calym majatkiem, ale
tylko tą hipoteką. Wtedy bank nie wejdzie na reszte jego majatku osobistego
w razie nieszczescia.

2. z tego co mowisz to splata kredytu powinna nastapic stosunkowo szybko -
wiec pamietaj! - znajdz bank, ktory pozwoli ci na wczesniejsza splate
kredytu bez zadnych dodatkowych kosztow i ograniczen! Teraz sytuacja na
rynku bankowym jest tak zacieta, ze banki roznymi zapisami w umowach blokuja
mozliwosc wczesniejszej splaty, albo obarczają ją roznymi dziwnymi zapisami
(np. zaplata prowizji od wczesniejszej splaty itp.). Kwestia
zabezpieczenia.. hipoteka kaucyjna IMO calkowicie wystarczy. Bank moze
zazadac od ciebie np. dodatkowo hipoteki zwyklej, ale wtedy raczej daj sobie
spokoj z takim bankiem, bo moim zdaniem wykazuje on zero elastycznosci.

3. nie zaczynaj z bankiem rozmowy od celu kredytowania. Albo inaczej - nie
bierz tego kredytu na cele mieszkaniowe. Wez sobie kredyt hipoteczny na cele
wlasne (jakies potrzeby konsumpcyjne). Zalety: po pierwsze nie bedziesz mial
kredytu wyplacanego w transzach, po drugie nie bedziesz musial go rozliczac
(co przy budowie w systemie gospodarczym ma niebagatelne znaczenie - nie
potrzebujesz brac materialow na faktury, czesc prac mozesz zrobic sam/z
tata/z kuzynem co zwieksza twoja sile nabywczą). Bank nie bedzie ci wtedy
siedzial nad glowa i nie bedzie przysylal kontroli ani wizytacji na budowe.
Obrazowo: bierzesz w jednym banku 100 tys. Bank nie kaze ci rozliczac
kredytu. Oznacza to, ze caly proces budowy nie musisz wogole rozliczac (nie
potrzebujesz faktur). To oznacza, ze w innym banku musial bys wziasc 122
tys. zl, zeby zrobic to samo, bo musisz sie rozliczyc. A rozliczasz sie
fakturami. A faktury, to VAT.

4. jak juz powiedzialem - wynegocjuj z bankiem dobre warunki, zapewnij sobie
mozliwosc wczesniejszej splaty kredytu (bez dodatkowych kosztow)

5. wybuduj co masz do wybudowania, znajdz kupca

6. no i tu zaczyna sie troche komplikowac, bo to wszystko zalezy od tego
jakie masz uklady z kupujacym, albo od tego jak chcesz dokonac calej
operacji:
a) znasz sie z kupujacym dobrze, on ci daje kase, ty splacasz kredyt,
czyscisz hipoteke, zakladasz mu nową i spokojnie sobie robicie z hipotekami
co chcecie (znaczy sie zakladacie, dzielicie itp.). Albo masz wlasna kase,
splacasz kredyt, bank czysci hipoteke, ty sobie ja dzielisz, sprzedajesz co
chcesz, wszyscy happy.

b) kupujacy jest obcy, albo ci nie ufa za bardzo zeby ci dac pieniadze z
gory a ty nie masz kasy na splate kredytu na te kilka dni.. no to wtedy
szorujesz do banku (a najlepiej pogadac z dyrektorem/kierownikiem i juz
wczesniej mu powiedziec ze bedziesz chcial cos takiego zrobic) i mowisz ze
chcesz wydzielic z zabezpieczenia odrebna KW i chcesz ją zwolnic spod
hipoteki (no bo obciazonej ci nikt nie kupi). I wtedy normalny bank ci
pojdzie na reke. Dlaczego? Ano dlatego ze z hipoteki ktora byla warta 2
banki wydzielasz pewna czesc, ktora NIE ZMNIEJSZA bezpieczenstwa banku. Bo
dalej zabezpieczeniem pozostanie cos wartego duzo wiecej niz kredyt. I wtedy
jestes w takiej sytuacji, ze mieszkanie mozesz sobie sprzedac bez przeszkod,
a kredyt.. mozesz go splacic, albo mozesz go ciagnac, bo przeciez on dalej
jest zabezpieczony na tej starej hipotece taty. Pewnie ze w sumie mozesz go
splacic. Ale niekiedy warto pomyslec nad rozwiazaniem zainwestowania gotowki
w cos, co da ci wiekszy zysk niz oprocentowany masz kredyt.

Tutaj sytuacja jest na poczatku taka, ze masz KW, z ktorej wydzielasz nową
KW. Sąd po wydzieleniu KW wpisze do niej obciazenie ze starej hipoteki.
Zatem bezpieczenstwo banku nie zostanie naruszone, ale lepiej poinformowac o
tym co robisz bank na pismie i uzyskac jego zgode. Wiesz - ja wychodze z
zalozenia, ze w banku nalezy widziec i miec dobrego partnera i ze jak
robicie jakis wspolny interes (a kredyt jest czyms takim) to trzeba
wspolpracowac w pelni.

IMO jesli tylko masz zdolnosc kredytowa, to jestes bardzo dobrym
potencjalnym kredytobiorca. I normalny bank powinien traktowac cie jako
dobrego partnera do interesu. To tylko wszystko kwestia rozmowy i umowy
miedzy toba i bankiem.

Jednej rzeczy tylko nie jestem pewien - jak jest z wydzielaniem odrebnych
KW. Nie za bardzo wyobrazam sobie ten wasz budynek, wiec na wszelki wypadek
bym sie dopytal jakiegos notariusza, czy mozna pozniej wydzielic odrebna KW.
Chodzi mi o to zeby nie bylo czasem tak, ze zrobisz co masz zrobic tzn.
wybudujesz te mieszkania, a pozniej sie okaze ze nijak mieszkania na pietrze
nie da sie wydzielic (z jakichs przyczyn) do odrebnej KW.
Ale jesli sie da tak zrobic - to jak juz wspominalem, jestes w idealnej
sytuacji by dogadac sie z bankiem.


--
Pozdrawiam
Gabriel Zastawnik
http://www.sigsoft.pl - Monitoring Komputera