Użytkownik "Robert Tomasik" <r...@g...pl> napisał w wiadomości
news:b55ukj$mhm$1@inews.gazeta.pl...


W pierwszej kolejności wskażę, to mi umknęło, że umowa przedwstępna jest
umową warunkową - o tym nie wspomniałem a to jest b.ważne.
Wydało mi się to oczywiste i pominąłem to.
Przepraszam.

> Być może, to może być umowa przedwstępna, ale nie jestem tego pewien. Na
> pewno nie musi to być umowa przedwstępna.. Zauważ, że REMAJ nie chce tego
> mieszkania kupować, tylko pożyczyć pieniądze pod jego zastaw. Czy nie
> prościej po prostu dokładnie to tak ująć? Czy sporządzenie umowy
> przedwstępnej nie narazi nas na zarzut naruszenia art. 5 kc? W końcu
> przeznaczeniem społeczno-gospodarczym umowy przedwstępnej nie jest
> zabezpieczenie mających nastąpić w przyszłości roszczeń majątkowych. No i
> wkopiemy się w wykładnię celowości zawartej umowy. Oczami wyobraźni widzę
> długotrwały proces.

Tylko, że umowa to nie prawo októrym mówi art. 5 kc, tak sądze.

> A mógłbyś mi podać przepis prawny, z którego wynika powyższa uwaga.

Jest taki art. 306 kc z którego wynika, że zastaw może dotyczyć jedynie
rzeczy ruchomych. Zaś zastaw na prawach z art. 327, zgodnie
z komentarzem m.in. Ignatowicza, nie dotyczy tych praw, które moga być
obciążane hipoteką a więc nieruchomości w szerokim tego słowa znaczeniu.


Jak
> dotąd widziałem kilka aktów notarialnych, gdzie pożyczano coś pod zastaw
> takiej, czy innej nieruchomości. W wypadku braku zwrotu należności
> pożyczkodawca stawał się właścicielem po nałożeniu klauzuli wykonalności.
> Ale być może coś się ostatnio zmieniło, albo tamte sądy popełniły błąd.
>

Tego nie skomentuję bo nie wiem co widziałeś.


> | Na koniec dodam, że żadne poddawanie się egzekucji (zapewne
> | chodzi o art. 777 kpc) nie jest
> | w przypadku umowy przedwstępnej konieczne, o ile
> | jest upoważnienie dla pożyczkodawcy do sprzedaży nieruchomości
> | w imieniu pożyczkobiorcy samemu sobie - oczywiście nieodwołalne.
> |
> Jakoś nie bardzo widzę to połączenie umowy przedwstępne z upoważnieniem
> pożyczkodawcy do sprzedaży samemu sobie nieruchomości. Pozostaje to w
> sprzeczności z zapisem art. 108 kc. Gość jako pełnomocnik nie może
sprzedać
> sobie tego mieszkania. Na to nie ma silnych. Mogliby ewentualnie podstawić
> trzecią osobę. Pewnie by to przeszło.

W art. 108 jest taka fraza: "chyba, że co innego wynika z treści
pełnomocnictwa" - co właśnie w tym wypadku by wynikało.

>
> Nadto widzę tu pewną komplikację wynikającą z faktu, iż w razie odmowy
> zawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną, zgodnie z art. 390 kc
> pożyczkodawca będzie miał jedynie roszczenie o naprawienie wynikłej stąd
> szkody. Oczywiście, na podstawie par. 2 powołanego przepisu można przed
> sądem dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy, no ale jednak postępowanie
> sądowe jest tutaj konieczne.

Skoro jest owo pełnomocnictwo, to brak woli po stronie pozyczkodawcy
jest bez znaczenia, bo pozyczkodawca sam sprawe załatwia u notariusza,
mówiąc kolokwialnie. Pełnomocnictwo jest warunkowe (fak, że o tym nie
napisałem)
i ważne tylko pod
warunkiem, że do określonej daty nie zostanie spłacona pożyczka.
W razie skorzystania z pełnomocnictwa bez spełnienia warunku,
taka czynność przwna jest nieważna. Tutaj potrzebny jest już faktycznie
sąd ale to po stronie pożyczkobiorcy i pod warunkiem spłacenia pozyczki w
terminie
i przy nadużyciu pełonomocnictwa przez pożyczkodawcę.

> Zresztą nie jestem przekonany, czy byłoby to możliwe. Nawet gdyby umowę
> przedwstępną zawarto przed notariuszem dla zachowania wymaganej formy, to
i
> tak umowa ta zawierałaby warunek zawieszający, a co za tym idzie nie
> spełniałaby warunku bezwarunkowego przeniesienia własności, który dla
> nieruchomości jest jednym z warunków formalnych ważności umowy. Tak więc
> moim zdaniem pożyczkodawcy pozostało by roszczenie o naprawienie wynikłej
z
> niezawarcia umowy szkody. Choć tutaj akurat się nie upieram. Być może
jakiś
> sąd przyznałby Ci rację. Ja się z podobnym problemem nigdy nie spotkałem w
> praktyce.
> Tak więc, pewnie roszczenie odszkodowawcze z tytułu niezawarcia umowy
będzie
> równe niespłaconej części pożyczki i w ten sposób będziemy mieć dwie
> podstawy, by uzyskać tytuł wykonawczy na zwrot pożyczonych pieniędzy. A
sama
> umowa pożyczki czy weksel, to nie wystarczy?

Wydaję się, że wyjaśniłem wszystko powyżej.

> Nie zarzekam się, że to co proponujesz jest niemożliwe, choć chwilowo nie
> bardzo widzę taką możliwość w praktyce. Z chęcią poznałbym propozycję
treści
> takiej umowy. Obawiam się, byłaby cokolwiek skomplikowana.

2-3 strony.

>
> | Takie sztuki robiono w mojej obecności nie raz i dobrze
> | to wychodziło.
>
> Z zaskoczenia nie należy czynić tradycji historycznej. To, że gdzieś się
coś
> takiego udało nie świadczy o ty, że będzie się udawać za każdym razem i że
> jest zgodne z prawem.
>
> Jeśli faktycznie uczestniczyłeś w tego typu przedsięwzięciach - a nie mam
> podstaw, by Ci nie wierzyć - to bądź uprzejmy wytłumaczyć mi wyższość tej
> cokolwiek jednak skomplikowanej metody zabezpieczenia nad zwykłym
> zabezpieczeniem pożyczki zastawem na nieruchomości. Być może nie potrafię
> dostrzec tego niuansu. Oświeć mnie, będę wdzięczny. Może mnie przekonasz.

Nie ma zastawu na nieruchomościach. Wyżej o tym pisałem. art. 306 i 327 kc.
Nie rozumiem więc o czym piszesz.

>
> No i przyszło mi do głowy, że by taka sztuczka była w ogóle możliwa, to
> jakoś należałoby wyeliminować pożyczkobiorcę. Najlepiej zamknąć w piwnicy.
> No, bo cóż z Twojej umowy przedwstępnej i upoważnienia, jeśli gość
> następnego dnia sprzeda swoje mieszkanie ciotce? Będziesz miał
upoważnienie
> do sprzedania mieszkania, ale pochodzące od nieuprawnionej osoby, bo
> mocodawca nie będzie już właścicielem tego mieszkania. Pozostanie Ci
> roszczenie o naprawienie szkody, którym będzie pewnie można wytapetować
> sobie ściany.

Te sprawy załatwia odpiwiednia treśc pełnomocnictwa.
Oczywiście, że jest możliwość jakiegoś omijania umowy przedwstępnej przez
pożyczkobiorcę, ale to nie jest takie proste, bo roszczenie z umowy
przedwstępnej wpisuje się do KW, co blokuje dalszy obrót.


Na zakończenie, powiem, że wydawało mi się, że najważniejsze w pytaniu jest
bezpieczeństwo i łatwość egzekucji w postaci przejęcia nieruchomości.
Temu celowi służyła moja wypowiedż.

Przepraszam za zbyt emocjonalne wątki teraz i poprzednio.

pzdr,
JarekM