On Sat, 29 Jun 2002, Stefan Mizierski wrote:
>+
>+ Gotfryd Smolik wrote in message:
>+
>+ > Jako *lokatorzy* czy jako *właściciele* ?
>+
>+ Jako właściciele oczywiście.
>+
>+ > Jeśli się mylę to poproszę o krekty, ale IMHO wrzucasz do jednego worka
>+ > dwie różne sprawy:

Podtrzymuję :)

[...]
>+ > 1. Kto sprawuje zarząd ? Zarząd jest powoływany lub powierzany
>+ > przez wspólnotę. [...]
>+ Zarząd i administrowanie budynkiem to dwie różne sprawy.

Zdaje się że używamy tych samych terminów w różnych znaczeniach :)

>+ W naszym przypadku zarząd budynkem należy do Wspólnoty Mieszkaniowej,

Nie: wspólnota go, ja piszesz:

>+ ale zlecony został firmie,

...."powierzyła".
Wspólnota jako organ z założenia "prawodawczy, nieruchawy
i wolnozbierający się" :) nie sprawuje zarządu: mniej
więcej jak w spółce rządzi *zarząd* a kontrolowany jest
radę nadzorczą.
Oczywiście *w małej wspólnocie* można sobie wyobrazić
że wspólnota powoła zarząd wyłącznie ze swojego grona
i to obejmując wszystkich członków :)

>+ której powierzona została także administracja budynkiem.

Co rozumiesz przez "administrację" ?
Podejrzewam że coś co jest określane jako "zarząd zwykły" ? :)

>+ Wszystkie
>+ decyzje podejmowane są jednak przez Wspólnotę (w drodze uchwał).

Ile żarówek kupić - też ?? -:O

>+ > 2. Kto zarządza mieszkaniami *komunalnymi* ? Bo ich właścicielem
[...]
>+ Zarząd mieszkaniami należącymi do gminy sprawuje Zarząd Budynków
>+ Komunalnych.
>+ Mnie natomiast chodzi o kwestie związane z administracją czyli:
>+ ściąganie czynszów,

Bardzo cię przepraszam, ale jako właściciel to ty czynszu *nie
płacisz* ! Lokatorzy komunalni - i owszem.

>+ płacenie sprzątaczne, podpisywanie umów o wywóz nieczystości,

To jest właśnie "zarząd zwykły" (czy *zatrudnienie* sprzataczki
jest "zarządem zwykłym" czy "wykraczającym" jest sporne, jak
doczytałem - najlepiej jak jest ustalone umową lub uchwałą;
nie *zatrudnienie* ustalone, a *sprawa że zatrudnianie* wykracza
lub nie poza zarząd zwykły !)

>+ czy
>+ wreszcie tak prozaiczna sprawa jak rozstrzyganie nieporozumień między
>+ sąsiadami (do kogo mam składać skargę, jeżeli sąsiad np. trzyma szpecace
>+ graty na swoim balkonie, a jest lokatorem - do mojej czy do jego
>+ administracji?).

IMO w kolejności:
- do lokatora
- do "jego" administracji możesz iść, nie musisz, mogą wysłuchać,
nie muszą
- do zarządcy budynku
- ew. skarga do wspólnoty; oczywiście nie o jednostkowy
przypadek - ale ew. o ustalenie zasad
- do sądu

Zauważ, że jeśli wspólnota *nie* ureguluje zakresu "praw
i obowiązków" to zarządca może (czasem) umyć ręce :), ale sąd
zostanie ci zawsze. Nie ma lekko :)

>+ Czynsz przekazuje gminie firma, której zlecona została
>+ administarcja.

Administracja lokalami gminy.
Przecież *ty gminie nie płacisz* !
Owszem, płacisz za śmieci, wodę, ścieki itp. - być może przedsiębiorstwom
komunalnym będącym własnością gminy, ale NIE GMINIE ! (tej to
płacisz - ale tylko podatek od gruntu i nieruchomości).
Zbiera te pieniądze twój zarządca. Usiłuje się połapać jak
rozliczyć wodę - i wystawia każdemu "kwitki". A teraz "kwitki"
będzie wystawiał wam - i nie lokatorom, a "adm. gminnej" (IMHO).
Albo dalej wszystkim - a adm.gm. będzie mu coś odpalał "za
obsługę".

>+ > Chciałbym widzieć twoją minę jakbyś mieszkanie (jako właściciel)
>+ > wynajął - a zarządzający zaczął się wtrącać w ściągany czynsz ;>
>+
>+ Czynsze wpływają na jedno konto, to samo dotyczy funduszu remontowego. Teraz
>+ to będą dwa różne konta i konieczność dokonywania przelewów

Owszem. Administrator "komunalny" będzie musiał płacić zarządcy
budynku opłaty "za wodę etc", czynsz będzie odprowadzał do gminy.
Przecież czynsze cię nie interesują: co najwyżej waszemu zarządcy
zmniejszy się obrót (o czynsze które "ichnia" admin. będzie
przekazywać wprost do gminy).

>+ (a to wliczone
>+ jest w koszty administrowania budynkiem i obciąża mieszkańców)

Lokatorzy komunalni płacą "od m^2".
Wy płacicie zarządcy.
Jak gmina powoła swojego "administratora" - to tak, jakbyś
ty powołał swojego: będziesz płacił "swojemu" żeby *za ciebie*
rozliczał się z zarządcą; kogo to obchodzi jeśli *ty* chciałbyś
płacić *osobno* ?
Nie widzę powodu dla którego miałbyś przejmować się że *gmina*
będzie miała *swojego* administratora, który *waszemu wspólnemu*
zarządcy będzie płacił tyle co teraz gmina płaci bezpośrednio ?

>+ > Jak masz ze dwa mieszkania i *chcesz* żeby ktoś *za ciebie*
>+ > załatwiał sprawy typu pilnowanie wpłat na fundusz mieszkaniowy
[...]
>+ Jak już wspomniałem, chodzi mi o administrowanie a nie o zarząd.

Sądzę że nieporozumienie: chodzi ci o "zarząd zwykły" :)
[...]
>+ Wybór administracji nastąpił po tym, jak zarząd (na mocy nowej ustawy)
>+ przeszedł w ręce mieszkańców. Odbyło się to na zebraniu Wspólnoty
>+ Mieszkaniowej, w którym udział bierze także przedstawiciel gminy. Gmina
>+ głosuje (stsunkiem posiadanych mieszkań) i ma wpływ na wybór administarcji.

Zarządcy. Jeśli się mylę to proszę o korektę, ale parę z "papierów"
przeczytałem (nie wszystkie :( bo grupę czytam :>) i sprawy typu
"zarządzanie pracownikami i ile żarówek kupić" to jest właśnie
zarząd !

>+ Moim zdaniem nie może nagle wywieszać ogłoszenia, że jej mieszkania bedą od
>+ dziś administrowane przez inną firmę. Tu chodzi też o takie rzeczy jak np.
>+ wymiana drzwi wejściowych (właściciele podejmują uchwałe i administracja np
>+ z wolnych środków dokonuje zakupu. Z doświadczenia wiem, że druga
>+ administracja takich srodków nie będzie miała).

To was nie obchodzi. Albo wasz zarządca będzie miał upoważnienie,
albo podejmiecie taką decyzję (większością głosów) i mniejszość
musi się podporządkować. To może być przykre (dla kogoś kto
akurat nie ma drobnych) ale dotyczy również gminy.
A w skrajnym przypadku właściciel nie wywiązujący się z obowiązków
(m.in. finansowych) wobec wspólnoty może stracić mieszkanie !

>+ A co ze sprzątaczką? Każda
>+ administracja będzie przysyłała swoją? A naprawy? Jeżeli wysiądą korki na
>+ klatce to prądu nie mam ja (właściciel) i sąsiad lokator. Ja dzwonię do
>+ administracji (swojej) przychodzi konserwator, naprawia, za usunięcie awarii
>+ płacą właściciele.

Sądzę że źle stawiasz sprawę: owszem, dałobysię pewnie ustalić
zasady "osobistego sprawowania..." (np. w małej wspólnocie
2 współwłaścicieli myje klatkę na zmianę - a u was wy
powierzacie "swoje" czynności "waszym" a gmina - "swoim").
Ale to nie jest norma !
Zarząd nad nieruchomością jest jeden - i *on* (z upoważnienia
wspólnoty) ma realizować polecenia wspólnoty zgodne z prawem.
Nie zdziwię się że "administracja z gminy" sobie takie
"prawa do częściowej obsługi" przypisze - ale ona ich
NIE MA ! Sądzę że lepiej jak na nie nie pozwolicie :)
To tak, jakby wspólnota postanowiła wynając firmę do przełożenia
dachu - a ty bez zgody wspólnoty byś oświadczył że "sam odrobisz
swoją część". Wspólnota jako całość nie musi się wcale zgodzić,
choć *w uzasadnionym przypadku* sąd mógłby mieć odmienne zdanie.

>+ Jak widać problem w praktyce staje się poważny.

Ależ to że "jest druga administracja" IMO wcale nie znaczy,
że ona "coś może" w sprawach dotyczących *całego budynku*
(sprzątanie, awarie itp).
A ty to tak stawiasz !
Administracja powołana przez gminę jest "od spraw *mieszkań*
lokatorskich": żeby płacili *czynsz* (którego ty *nie płacisz*),
*również* płacili "za obsługę" (śmieci, woda... co *też*
płacisz) oraz zajmowali się awariami *wewnątrz gminnych mieszkań*
(przecież to nie twoja sprawa ?)
Oczywiście pieniądze "za obsługę" powinny iść do zarządcy budynku !!

Choćby z ostatniego powodu sądzę, że "wasza" firma już
się zajmie "ustawianiem" tej "gminnej" :), w obu *muszą*
być wykwalifikowani fachowcy ("z papierami").
Przejdź się do "waszego" zarządcy i spytaj czy powiedzą
to samo co piszę :), ew. napomknięcie że zarząd można powierzyć
komu innemu obudzi każdego niezainteresowanego twoimi
pytaniami :)

Pozdrowienia, Gotfryd