W dniu 2010-07-08 11:07, Palik pisze:
> Ustawa z 2000 r mówi,że PKP ma obowiązek sprzedać mieszkanie zakładowe,

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 listopada 2005 r. II
CK 248/2005

Sędzia SN: Stanisław Dąbrowski (przewodniczący).
Sędziowie SN: Bronisław Czech, Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Danuty D. przeciwko Polskim Kolejom
Państwowym - Spółce Akcyjnej Centrali Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w
P. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozpoznaniu na
rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 23 listopada 2005 r., kasacji powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego w P. z dnia 28 października 2004 r. (...)
oddala kasację i nie obciąża powódki kosztami postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 marca 2004 r. Sąd Okręgowy w P. uwzględnił powództwo
Danuty D. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. Centrali Zakładu
Gospodarki Mieszkaniowej w P. o nakazanie pozwanemu złożenia
oświadczenia woli o przeniesieniu na powódkę własności działki gruntu w
O. przy ul. C. 10, zabudowanej parterowym budynkiem mieszkalnym bliżej
opisanym w wyroku.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka wraz z rodzicami i rodzeństwem od 1960
r. mieszkała w przedmiotowej nieruchomości należącej do P.K.P. S.A,
które są użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku. Od dnia
1 lipca 1968 r. ojca powódki, który był pracownikiem P.K.P., łączyła z
pracodawcą umowa najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego budynek na tej
nieruchomości. Powódka, mimo zawarcia związku małżeńskiego, mieszkała w
spornym lokalu z rodzicami, a po ich śmierci z bratem, a jej mąż i córka
zajmowali inny lokal mieszkalny. Po śmierci brata w 2001 r. powódka
nadal mieszkała w przedmiotowej nieruchomości. W dniu 16 kwietnia 2002
r. zwróciła się do strony pozwanej o sprzedanie jej budynku wraz z
działką gruntu. Strona pozwana odmówiła, wzywając ją do opuszczenia budynku.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powódka na
podstawie art. 691 § 1 i 2 k.c. wstąpiła w stosunek najmu przedmiotowego
lokalu a na podstawie art. 41- 44 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o
komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa
państwowego ,,Polskie Koleje Państwowe" (Dz. U. 2000 r. Nr 84 poz. 948 ze
zm., powoływanej dalej jako ,,ustawa o komercjalizacji P.K.P."), w
związku z art. 66 k.c. i art. 70 k.c. przysługuje jej prawo kupna tego
lokalu wraz z działką gruntu oraz roszczenie do strony pozwanej o
realizację tego prawa.

W wyniku apelacji strony pozwanej, Sąd Apelacyjny w P. zaskarżonym
wyrokiem z dnia 28 października 2004 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej
instancji i oddalił powództwo.

Sąd odwoławczy stwierdził, że przepisy art. 41-44 ustawy z 8 września
2000 r. o komercjalizacji P.K.P., przewidujące określony tryb sprzedaży
lokali przez P.K.P. i przyznające pierwszeństwo ich nabycia między
innymi najemcom, nie nakładają na P.K.P. obowiązku sprzedaży konkretnego
lokalu jego najemcy ani nie przyznają najemcy roszczenia o zawarcie
umowy sprzedaży. W rozpoznawanej sprawie ponadto bezsporne jest, że
strona pozwana w ogóle nie przeznaczyła do sprzedaży przedmiotowego
lokalu ani nie wszczęła trybu sprzedaży określonego w art. 43 ustawy o
komercjalizacji P.K.P., a zatem brak podstaw do uwzględnienia żądania
powódki.

W kasacji od powyższego wyroku opartej na obu podstawach przewidzianych
w art. 393[1] k.p.c., powódka w ramach pierwszej podstawy zarzuciła
naruszenie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. w związku z art. 44 ust. 1 i
art. 42 ust. 1 pkt 1-3, w związku z art. 81 ust. 1 ustawy o
komercjalizacji P.K.P. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie
i w wyniku tego przyjęcie, że powódce nie przysługuje roszczenie o
nabycie przedmiotowego lokalu oraz naruszenie art. 43 tej ustawy przez
przyjęcie jako bezspornej okoliczności nie zastosowania przewidzianego w
nim trybu w sprawie. W ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie art.
378 § 1 k.p.c. w związku z art. 382 i art. 386 § 1 i 4 k.p.c. oraz art.
233 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 k.p.c. przez brak kontroli
instancyjnej w odniesieniu do ustalenia, że pozwany nie zamierzał
sprzedać spornego lokalu i nie wszczął trybu jego sprzedaży określonego
w art. 43 ustawy o komercjalizacji P.K.P.

Rozpoznając kasację, zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o
zmianie ustawy - kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - prawo o
ustroju sądów powszechnych (Dz. U. 2005 r. Nr 13 poz. 98), na podstawie
przepisów kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed
wejściem w życie tej ustawy, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepisy art. 41-47a oraz art. 81 ustawy o komercjalizacji P.K.P.
przewidują możliwość wyodrębniania i sprzedaży przez P.K.P. należących
do nich lokali mieszkalnych oraz ustanawiają tryb takiej sprzedaży i
określają skutki nie sprzedania lokali, z powodu braku nabywców.

Zgodnie z art. 41 ustawy P.K.P. prowadzi działalność w zakresie
ustanawiania odrębnej własności lokali i sprzedaży samodzielnych lokali
mieszkalnych a tryb sprzedaży określa art. 43 stanowiąc, że o
przeznaczeniu do sprzedaży lokali P.K.P. zawiadamia na piśmie osoby, o
których mowa w art. 42, to jest te, którym przysługuje prawo nabycia
lokalu (między innymi najemcy i osoby, które po śmierci najemcy wstąpiły
w stosunek najmu). W zawiadomieniu takim powinna być określona cena
lokalu, wartość prawa do gruntu, przewidziany termin zawarcia umowy oraz
skutki niezłożenia oświadczenia przez uprawnionego o zamiarze nabycia
lokalu. Uprawniony powinien w terminie sześciu miesięcy złożyć pisemne
oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu. Ponadto P.K.P. ma obowiązek
podania do publicznej wiadomości, w sposób zwyczajowo przyjęty, wykazu
lokali przeznaczonych do sprzedaży i wywiesić taki wykaz w siedzibie
właściwej jednostki organizacyjnej (art. 43 ust. 5). Stosownie do art.
44 ustawy, P.K.P. dokonuje sprzedaży lokali w drodze umowy, na wniosek
osoby, o której mowa w art. 42. W przepisie art. 42 ust. 4 ustawy
przyznano osobom wymienionym w art. 42 ust. 1, prawo pierwszeństwa w
nabyciu lokali, w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych, przewidzianych
w ustawie o komercjalizacji P.K.P. Lokale niesprzedane z powodu
niezłożenia pisemnych oświadczeń woli w trybie art. 43 przez osoby
uprawnione do nabycia lokali, P.K.P. przekazuje gminom w okresie od 1
stycznia 2003 r. do 31 grudnia 2006 r., a w warunkach określonych w art.
81 ust. 2 P.K.P. przysługuje wobec gminy roszczenie o zawarcie umowy
przekazania nieruchomości.

Z regulacji powyższej wynika, że ustawodawca wprowadził określony tryb
sprzedaży przez P.K.P. należących do nich lokali mieszkalnych i określił
osoby, którym przysługuje prawo nabycia takich lokali a niektórym
uprawnionym, wymienionym w art. 42 ust. 1, przyznał prawo pierwszeństwa
w nabyciu lokalu, nadając temu prawu takie rozumienie, jak przyjęte w
ustawie o g.n. Z przepisów tych, wbrew stanowisku skarżącej, nie wynika
obowiązek P.K.P. przeznaczenia do sprzedaży określonych lokali a
istnienia takiego obowiązku nie można domniemywać. Stanowiłby on bowiem
daleko idące ograniczenie prawa własności a zgodnie z art. 64 ust. 3 w
związku z art. 21 Konstytucji R.P., ograniczenie takie jest dopuszczalne
tylko w szczególnych wypadkach, określonych w ustawie. Przepisów
ograniczających prawo własności nie można wykładać w sposób
rozszerzający, co w odniesieniu do omawianych przepisów ustawy o
komercjalizacji P.K.P. oznacza, że skoro ustawodawca nie nałożył w nich
wyraźnie na P.K.P. obowiązku sprzedaży określonych mieszkań, to nie
można obowiązku takiego wywodzić z przepisów przyznających innym osobom
uprawnienia do nabycia lokali i prawo pierwszeństwa.

Regulacja zawarta we wskazanych wyżej przepisach oznacza jedynie, że
jeżeli P.K.P. zamierza sprzedać określony lokal, to musi uczynić to w
sposób wskazany w tych przepisach i na rzecz osób, w nich określonych.
Jednakże tryb ten uruchamia dopiero wola właściciela - P.K.P.
przeznaczenia do sprzedaży konkretnego lokalu. Wtedy może też być
zrealizowane prawo najemcy lub innych uprawnionych do nabycia lokalu a
także przyznane niektórym z nich prawo pierwszeństwa. Stwierdzić zatem
trzeba, że zarówno osoba uprawniona do nabycia lokalu, wskazana w art.
42 ust. 1, ust. 1a i ust. 2 ustawy, jak i osoba, której zgodnie z art.
42 ust. 4 przysługuje prawo pierwszeństwa, mogą te prawa realizować
dopiero wtedy, gdy P.K.P. podejmie decyzję o sprzedaży lokalu i wdroży
procedurę przewidzianą w art. 43 ustawy. P.K.P. nie może sprzedać lokalu
poza wskazaną wyżej procedurą a zatem nie tylko nie ma obowiązku, ale
przede wszystkim nie ma prawa sprzedać lokalu na żądanie nawet osoby
uprawnionej do jego nabycia, jeżeli odpowiedni tryb sprzedaży nie został
wszczęty.

Wykładni tej nie zmienia treść art. 81 ustawy o komercjalizacji P.K.P.,
który reguluje jedynie sytuację prawną lokali niesprzedanych przez
P.K.P. z powodu nie wyrażenia woli ich nabycia przez osoby uprawnione. Z
regulacji tej należy wyprowadzić wniosek, że P.K.P. nie może przekazać
gminie lokali, co do których nie wszczęła określonego w art. 43 trybu
sprzedaży. Oznacza to, że co do zasady, P.K.P. w określonym w ustawie
terminie powinny wszcząć procedurę sprzedaży w stosunku do wszystkich
lokali, które mogą jej podlegać i które chcą zbyć. Przepis ten jednak,
nawet przy najszerszej wykładni, nie może stanowić podstawy do kreowania
po stronie uprawnionego nabywcy roszczenia o sprzedaż lokalu. Nie ma
także podstaw do zgłaszanych w kasacji sugestii, że osoba uprawniona
może zostać celowo pominięta przy sprzedaży lokalu, jeżeli P.K.P.
uznają, że nie jest osobą uprawnioną w rozumieniu art. 42 ustawy.
Właśnie obowiązek wszczęcia przez P.K.P. trybu sprzedaży przewidzianego
w art. 43 ustawy chroni prawa takich osób i możliwość ich ujawnienia,
skoro P.K.P. ma obowiązek podać do publicznej wiadomości wykaz lokali
przeznaczonych do sprzedaży a także wywiesić go w siedzibie właściwej
jednostki organizacyjnej. Ma to umożliwić osobom uprawnionym, którym
P.K.P. nie wysłało zawiadomień w trybie art. 43 ust. 1 i 2 ustawy,
zgłoszenie swoich uprawnień i ubieganie się o ich realizację.

W świetle powyższej wykładni art. 42 i art. 43 ustawy o komercjalizacji
P.K.P., dla realizacji wskazanych w pozwie uprawnień powódki przede
wszystkim konieczne było wszczęcie przez stronę pozwaną w odniesieniu do
spornego lokalu procedury sprzedaży przewidzianej w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 6 k.c. okoliczność tą powinna udowodnić powódka, której
roszczenie może zostać zrealizowane tylko przy zajściu tej okoliczności
a więc wywodzą się z niej wskazane w pozwie skutki prawne. Możliwość jej
udowodnienia przez skarżącą wynika ze wskazanego wyżej obowiązku P.K.P.
publicznego ogłaszania i wywieszania list lokali przeznaczonych do
sprzedaży. Powódka nie tylko okoliczności tej nie udowodniła, ale nie
twierdziła nawet, że miała ona miejsce. Strona pozwana już przed Sądem
pierwszej instancji oświadczyła, że nie przeznaczyła do sprzedaży
spornego lokalu i nie wszczęła w stosunku do niego procedury określonej
w art. 43 ustawy. Powódka temu nie zaprzeczyła, co zgodnie z art. 230
k.p.c. dawało Sądowi Apelacyjnemu podstawę do uznania tej okoliczności
za przyznaną a więc bezsporną. Z tych względów za nieuzasadnione należy
uznać zarzuty kasacji w tym przedmiocie.

Stwierdzenie, że nie została przeprowadzona procedura przewidziana w
art. 43 ustawy stanowiło wystarczającą podstawę do oddalenia powództwa
zmierzającego do zobowiązania strony pozwanej do sprzedaży objętego
pozwem lokalu mieszkalnego.

Nie ma zatem potrzeby szczegółowego odnoszenia się do zagadnienia, jakie
skutki prawne dla osoby uprawnionej rodzi przyznanie jej prawa
pierwszeństwa w nabyciu lokalu, o którym mowa w art. 42 ust. 4 ustawy o
komercjalizacji P.K.P. Można jedynie stwierdzić, że skoro ustawodawca
określając to prawo odwołał się do podobnej regulacji zawartej w ustawie
o gospodarce nieruchomościami, to do jego rozumienia należy stosować
wykładnię taką, jaką Sąd Najwyższy zastosował do przepisu art. 34 ust. 1
pkt 2 u.g.n., a wcześniej do art. 23 ust. 4 ustawy z 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jak wskazał w uchwale
składu siedmiu sędziów z dnia 23 lipca 1992 r. III CZP 62/92 (OSNCP
1992/12 poz. 214) oraz wyrokach z dnia 19 grudnia 2000 r. V CKN 180/2000
(LexPolonica nr 385516) i z dnia 12 marca 2003 r. III CKN 857/2000
(LexPolonica nr 378982), z powyższych przepisów przyznających
uprawnionym prawo pierwszeństwa nie wynika dla nich roszczenie o
zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Prawo pierwszeństwa nie jest
prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie zobowiązujące
właściciela do sprzedaży. Polega ono na eliminacji innych podmiotów
ubiegających się o tą samą rzecz i opiera się nie na uprawnieniu, lecz
na zakazie zadysponowania przez właściciela rzeczą w sposób naruszający
prawo pierwszeństwa. Nie wynika zatem z niego roszczenie o zawarcie
umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli
została ona przez właściciela przeznaczona do sprzedaży.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 393[12]
k.p.c. oddalił kasację jako nieuzasadnioną.