Co do punktu 1.
Przedsiębiorca sprytnie sformułował umowę :) Z chwilą, gdy dojdzie
do sprzedaży nastapi podział nieruchomości objętej budową - jedna
część to będzie ustawowa nieruchomość wspólna, gdzie
współwłaścicielami będziesz Ty, przedsiębiorca budowlany, jeśli
jeszcze nie sprzedał wszytskich mieszkań, oraz inni kupujacy -
przyszli mieszkańcy. Druga nieruchomość to będzie część jeszcze
niesprzedana, należaca wyłącznie do przedsiebiorcy. Trzecia część
należy do Ciebie (sam przyszły lokal). W takiej sytuacji normalnie
hipoteka zwykła przekształca się w łączną z mocy ustawy (tzn. ze
bank w razie niespłacenia kredytu mógłby się domagać zaspokojenia
z każdej w ww. nieruchomości- i to wcale nie stosunkowo oraz
niezależnie od tego, kto zawierał umowę o ustanowienie hipoteki).
Tu jednak ustawodawca daje możliwość, ze hipoteka nie przekształci
sie w łączną, a regulacja jest pozostawiona stronom umowy (art.76
ust. 4 ustawy o skięgach wieczystych i hipotece). Zatem teoretycznie
mógłbys sie domagać, by z hipoteki wyłączyć Twój lokal ora Twój
udział w nieruchomości wspólnej - jako ze hipoteka może być też
ustanowiona na udziale w prawie własności, a nie tylko na całej
nieruchomości.
Piszę "teoretycznie", ponieważ przedsiębiorca z pewnością nie
uwzgledni twoich warunków - bo przy obecnym boomie mieszkaniowym ma 10
na twoje miejsce, którzy przyjma wszelkkie warunki :)

Co do 2.
Tez tak to rozumiem. Tzn. na początek zobowiązujecie się, byzarząd
sprawował developer, co jednak nie wyklucza podjęcia uchwały
wspólnoty o zmianie sposobu zarządu. Trzeba jednak pamiętać, że
zmiana musi być zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ustawy o
własności lokali).

Pozdrawiam.