Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw

wykonującym zlecane prace.
Art. 34, ust 3 pkt. 1)
3.Projekt budowlany powinien zawierać :
1) Projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na mapie do celów projektowych
opracowanej na aktualnej mapie zasadniczej, obejmujący: określenie granic działek w stanie
prawnym lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących obiektów budowlanych, i
projektowanych obiektów budowlanych wcześniej uzgodnionych, aktualnie projektowanych
obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania
ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,
wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i
projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
1a) Opracowanie geodezyjne projektowanych obiektów budowlanych w postaci danych
geodezyjnych
Art. 41, ust.2pkt 1),
2. Pracami przygotowawczymi są:
1) wytyczenie geodezyjne w terenie obiektów oraz granic działki budowlanej, na której jest on
zlokalizowany z wykorzystaniem klasycznych metod pomiaru lub satelitarnej technologii GNSS.
Tyczenie obiektu wymaga uregulowanych prawnie granic działki budowlanej. Granice te
powinny być wytyczone w terenie przed tyczeniem obiektów.
Art.43 ust.1
1. Obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę lub obiekty budowlane, o których
mowa w art. 29, ust. 1, pkt 1a i 20, podlegają uzgodnieniu legalizacyjnemu w myśl przepisów
ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich
wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej położenie ich na
gruncie przez geodetę legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami do wykonywania
samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii.
„Art. 44. W przypadku zmiany:
1) kierownika budowy lub robót,
2) inspektora nadzoru inwestorskiego,
3) projektanta sprawującego nadzór autorski
4) geodety uprawnionego kierującego pracami geodezyjnymi
– inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków.”;

36
Jeśli ważne jest kiedy i jak zmieniają się osoby wymienione w punktach 1-3 to ważne jest kiedy
nastąpiła zmiana geodety z uwagi iż każdy odpowiada za swoje błędy w trakcie całego procesu
budowlanego.
Art. 82b, ust. 4, pkt 1, lit. f
f)
informacje dotyczące obiektu budowlanego i zamierzenia budowlanego w zakresie:
rodzaju i kategori obiektu budowlanego według Klasyfikacji Środków Trwałych, zwanej dalej
"KŚT", wprowadzonej przepisami wydanymi na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29
czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2012 r. poz. 591 oraz z 2013 r. poz. 2)
oraz nazwy, rodzaju i adresu zamierzenia budowlanego,
Projekt zmian znosi obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych
podmiotów o zapewnieniu energi , wody, ciepła i gazu, a także o warunkach przyłączenia do
sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych elektroenergetycznych oraz
telekomunikacyjnych. Nie będzie się do niego również dołączać oświadczenia właściwego
zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Weryfikacja tych podłączeń będzie
dokonywana dopiero na etapie oddawania inwestycji do użytkowania.
Taką zmianę ocenia się negatywnie. Nowelizacja nie rozwiązuje problemu przyłączy i
niezbędnej infrastruktury przesuwa go jedynie z etapu przygotowania robót na ich odbiór, czym
przyczynia się do zwiększenia ryzyka po stronie inwestora.
Naczelna
Budowlany proces inwestycyjny to zespól działań mający na celu wykonanie inwestycji
Uwaga niezasadna
Rada
budowlanej, składający się z etapu przygotowali (przed wydaniem pozwolenia na budowę - m.
Adwokacka
in. opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie wymaganych przepisami szczególnymi
pozwoleń, uzgodnień lub opini , uzyskanie oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych Uwagi co do niezgodności
o zapewnieniu dostaw energi , gazu, wody itp.), etapu realizacyjnego (bezpośredniego projektowanych rozwiązań z
wykonawstwa robót zgodnego z pozwoleniem na budowę m.in. wytyczenia geodezyjnego Konstytucją uznać należy za
obiektów, zagospodarowania terenu budowy, wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej
niezasadne. Trybunał
dla potrzeb budowy i robót budowlano- montażowych) oraz etapu odbiorów, rozliczenia
Konstytucyjny w wyroku KP
inwestycji i przekazania jej do użytkowania, czyli m.in. złożenie zawiadomienia o zakończeniu 7/09 potwierdził, że instytucja
budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
53
zgłoszenia, w ograniczonym
Należy w pełni zgodzić się z twierdzeniem zawartym w uzasadnieniu Projektu, że obecnie zakresie, może być stosowana
obowiązująca ustawa - Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz. U. 2010, nr 243, poz. w procesie budowlanym. W
1623 j.Ł, dalej „Prawo budowlane") nie jest regulacją, która w wystarczającym stopniu spełnia ocenie resortu, projektowane
swoją podstawową funkcję, jaką jest stworzenie przejrzystych ram prawnych dla procesu rozwiązania mieszczą się w
inwestycyjnego w budownictwie. Proces inwestycyjny w Polsce reguluje obecnie kilkadziesiąt granicach wskazanych przez
aktów prawnych, pośród których naczelne znaczenie mają przepisy Prawa budowlanego oraz
Trybunał.
ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z
Projekt dopuszcza budowę
2012 r.. poz. 647 ze zm., dalej: „u.p.z.p"). Nie mniej jednak wskazać należy, że jednym z
głównych mankamentów obecnych regulacji jest to, iż są one ciągle zmieniane. Sama ustawa budynku mieszkalnego
Prawo budowlane była nowelizowana blisko dziewięćdziesięciokrotnie. Trudno w tym jednorodzinnego jedynie w

37
przypadku osiągnąć zintegrowany, spójny i przejrzysty stan prawny umożliwiający sprawną przypadku, gdy obszar jego
realizację inwestycji i zapewniający inwestorem oraz innym uczestnikom tego procesu oddziaływania zamyka się w
bezpieczeństwo prawne. Cele powyższy może być osiągnięty tylko poprzez tworzenie regulacji graniach działki na którym jest
prawnych o charakterze systemowym.
on projektowany. Powyższe,
Wychodząc z przesłanek metodologicznych obiektywnie warunkujących proces inwestycyjny, wraz z regulacją art. 30 ust. 7
za właściwą uznać należy zatem całościową zmianę stanu prawnego dotyczącego pkt 4, zabezpiecza interesy
budowlanego procesu inwestycyjnego. Przede wszystkim zmierzać należy do tego, aby każda prawne osób trzecich.
z gospodarczych faz procesu inwestycyjnego (faza regulacyjna, faza projektowa t.j. faza
urbanistyczno-architektoniczna; faza techniczno-realizacyjna t.j. faza tworzenia instrukcji
wykonania i realizacji inwestycji) była wyodrębniona i uregulowana za pomocą odpowiednich
dla niej instytucji prawnych. Niezbędne jest tworzenie stabilnych i kompatybilnych instytucji
prawnych, opartych na uporządkowanych relacjach pomiędzy sferą planowania i realizacji
inwestycji. Wymaga to opracowania regulacji prawnych, które zależności powyższe będą
uwzględniać i utrwalać. W konsekwencji odrzucić należy ideę samodzielnej i fragmentarycznej
nowelizacji Prawa budowlanego.
Nie może ulegać wątpliwości, że nowe regulacje prawne dla procesu inwestycyjnego w
budownictwie powinny być regulacjami o charakterze spójnym, zapewniające poszanowanie
zasad przyzwoitej legislacji (wynikających z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej), a w
szczególności zasady pewności prawa. Celem uchronienia regulacji przed brakiem spójności,
a w konsekwencji przed zarzutem niezgodność z Konstytucją rozwiązań ustawowych,
nieodzownym jest zachowanie najwyższych wymogów poprawności stanowienia prawa i
koherencji przyszłych uregulowali.
Obecnie trwają prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego, utworzonej na mocy
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lipca 2012 r. w sprawie utworzenia, organizacji i
trybu działania Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego (Dz. U. poz. 856). Głównym
zadaniem Komisji jest opracowanie kompleksowej i pełnej regulacji dotyczącej szeroko
rozumianego procesu inwestycyjno-budowlanego - Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Z
powyższych względów, z niezrozumieniem przyjąć należy zamiar fragmentarycznej, acz
istotnej w swych propozycjach, nowelizacji Prawa budowlanego. Jak wskazano powyżej,
stworzenie przejrzystych ram prawnych dla procesu inwestycyjnego w budownictwie wymaga
regulacji spójnej i kompleksowej.
Mając powyższe na uwadze, wobec bardzo zaawansowanego stanu prac Komisji
Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego (termin ukończenia projektu został ustalony na koniec
listopada 2014 r.), już tylko z tego względu co najmniej wątpliwą jest potrzeba równoległego
prowadzenia prac legislacyjnych na Projektem. Proponowana nowelizacja ustawy - Prawo
budowlane, chociażby ze względu na jej prowizoryczny i wycinkowych charakter nie wydaje się
rozwiązaniem najwłaściwszym. Dbałość o tworzenie stabilnych i spójnych regulacji prawnych
wymaga skoncentrowania wysiłku legislacyjnego, w tym debaty publicznej, nad opracowaniem
pełnej regulacji - Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W przeciwnym razie nieuniknionym jest

38
zupełnie zbędne, dublowanie prac legislacyjnych, a w konsekwencji pogłębienie stanu kontuzji
prawnej w sektorze budowlanym. Jedynie zasygnalizować należy, że zmiany proponowane w
Projekcie w znacznym stopniu odbiegają od zasadniczych złożeń przyszłego Kodeksu.
Powyższe odnosi się przede wszystkim do niezmiernie istotnej kwestii uregulowania faz
procesu inwestycyjnego za pomocą odpowiednich instytucji prawnych, a zwłaszcza
uporządkowania relacji pomiędzy sferą regulacyjną, sferą urbanistyczno- architektoniczną, oraz
sferą realizacji inwestycji. Niezmierne istotnym jest także to, że w toku prac Komisji
postulowana jest eliminacja instytucji decyzji o warunkach zabudowy, gdyż indywidualnego
rozstrzygnięcia administracyjnego nie można uznać za narzędzie odpowiednie dla celów
urbanistycznych. Propozycje Projektu zdają się natomiast umacniać instytucje decyzji o
warunkach zabudowy.
Problem zastąpienia decyzji o pozwoleniu na budowę instytucją zgłoszenia budowlanego był
przedmiotem wielu krytycznych uwag ze strony Trybunału Konstytucyjnego wyrażonych m.in. w
wyroku z dnia 20 kwietnia 2011 r. sygn. akt. Kp 7/09. W powołanym orzeczeniu wskazano, że
rozszerzenie zakresu zastosowania tej instytucji wiąże się z problemami natury konstytucyjnej,
a mianowicie ukształtowania przez ustawodawcę mechanizmów niegwarantujących
dostatecznego wpływu organów państwa na zapewnienie porządku publicznego i
egzekwowanie poszanowania interesu publicznego (naruszenie art. 1 i art. 2 Konstytucji) oraz
znaczącym osłabieniem ochrony prawa własności osób trzecich, narażonych na naruszenie
działaniami inwestora, oraz na odebraniu publicznoprawnych środków ochrony przed takimi
naruszeniami (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz art. 45
ust. 1 w związku z art. 77 ust. 2 Konstytucji).
Szczegółowa analiza Projektu prowadzi do wniosku, że proponowane zmiany, nie tylko nie
spełniają wymogów wynikających z potrzeby kompleksowego uregulowania procesu
inwestycyjnego, ale przede wszystkim, wbrew deklarowanym założeniom, nie proponują
przejrzystych ram prawnych dla procesu inwestycyjnego w budownictwie. Wobec braku
uporządkowania relacji pomiędzy fazami procesu inwestycyjnego, przyjęcie propozycji Projektu
może natomiast pogłębiać chaos urbanistyczno-architektoniczny. Brak spójności prawa obniży
zaś poziom bezpieczeństwa obrotu prawnego. Wskazać należy również na zagrożenia dla
zasady dobrego sąsiedztwa, której realizacja winna przyświecać wszelkim proponowanym
zmianom.
Propozycje Projektu w sposób mało wnikliwy zdają się podchodzić do konsekwencji
związanych ze skutecznością instrumentów prawnych, które maja służyć ochronie interesów
osób trzecich. Zupełnie pomijają dysfunkcjonalność proponowanych rozwiązali dla inwestora,
organów administracji publicznej, a także organów wymiaru sprawiedliwości, a które mogą być
wynikiem podjęcia przez osoby trzecie ochrony swych interesów na drodze administracyjnej
albo sądowej. Stwarza to rzeczywiste zagrożenie dla bezpieczeństwa procesu inwestycyjnego,
i prowadzi do zwolnienia państwa z obowiązku nadzoru nad procesem budowlanym,
niemożność powstrzymania inwestycji naruszających normy prawne lub interesy osób trzecich.

39
Proponowane rozwiązania mogą budzić uzasadnione wątpliwości w zakresie ich zgodności
zgodność z art. 2, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 45 ust. 1
w związku z art. 77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Gwarancyjna rola pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę jest przykładem reglamentacyjnego działania administracji o
charakterze prewencyjnym, umożliwiającego organom administracji ocenę zgodności
zamierzenia budowlanego z prawem już na etapie przygotowania inwestycji budowlanej.
Pozwolenie - jako władcze rozstrzygnięcie organu administracji publicznej w ramach czynności
skierowanych do podmiotów zewnętrznych - określa ich prawa i obowiązki, umożliwiając
organom nadzór administracyjny nad ich działaniami oraz zapewniając zgodność ich zachowali
z interesem publicznym oraz uzasadnionymi interesami osób trzecich - właścicieli
nieruchomości sąsiednich. Celem postępowania jest więc zbadanie zgodności planowanej
inwestycji z prawem i z interesami podmiotów, których prawa inwestycja ta może naruszać, a
wydanie kończącej je decyzji (pozwolenia na budowę) służy ochronie wartości konstytucyjnych,
w tym wolności i praw innych osób. Powyższy ceł uzasadnia kontrolę organu władzy publicznej
w stosunku do przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
Z tego względu negatywnie należy ocenić propozycje Projektu zmierzającą do rozszerzenia
zakresu robót budowlanych, których prowadzenia byłoby dopuszczalne na podstawie
zgłoszenia.
Ochrona interesów osób trzecich
Osoby trzecie mają prawo do ochrony przed ewentualnymi uciążliwościami związanymi z
realizacją inwestycji budowlanej. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nakazuje
wyraźnie poszanowanie - na etapie projektowania i budowania obiektu budowlanego -
występujących w obszarze jego oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich
(właścicieli sąsiednich nieruchomości). Z punktu widzenia ochrony praw tych osób istotne
znaczenie ma zagwarantowanie im przez ustawodawcę właściwej procedury, w ramach której
możliwe będzie dochodzenie praw i uzyskanie ochrony interesów. Właściwa ochrona osób
trzecich polega na przyznaniu im statusu strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na
budowę. Osłabienie ochrony prawa własności osób trzecich, narażonego na naruszenie
działaniami inwestora, oraz odebranie im publicznoprawnych środków ochrony przed takimi
naruszeniami może prowadzić do naruszenia art. 21 ust. 1 art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31
ust. 3 Konstytucji oraz art. 45 ust. 1 w związku z art. 77 ust. 2 Konstytucji).
W tej sytuacji proponowane w Projekcie zastąpienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu
na budowę w odniesieniu do budowy (przebudowy) budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
przez wymóg zgłoszenia budowlanego, należy ocenić krytycznie.
W obowiązującej procedurze, spory pomiędzy inwestorami a właścicielami sąsiednich
nieruchomości co do interpretacji planów miejscowych (albo decyzji o warunkach zabudowy)
toczone są przed wydaniem pozwolenia na budowę, natomiast w proponowanym kształcie

40