Witam.

Jest sobie nieruchomość (4 lokale) a więc w zasadzie stosuje się przepisy
dotyczące współwłasności (KC). Wśród współwłaścicieli tej nieruchomości
jedna osoba staje okoniem odmawiając uczestniczenia w jakichkolwiek
czynnościach zmierzających do ustalenia zarządu nieruchomością wspólną.
Powoli zaczyna to wyglądać tak, że trzeba się będzie zwrócić do sądu
o ustanowienie zarządu (zarządcy) przymusowego. Pytanie: jeśli wszystko
jest klarowne (tj sąd nie będzie miał wątpliwośći i nikt sie nie będzie
odwoływał) to ile z grubsza trwa uzyskanie wyroku w takiej sprawie w
dużym mieście?

--
Marcin

do góry

On Thu, 22 May 2003, Marcin Debowski wrote:

>+ Witam.
>+
>+ Jest sobie nieruchomość (4 lokale) a więc w zasadzie stosuje się przepisy
>+ dotyczące współwłasności (KC). Wśród współwłaścicieli tej nieruchomości
>+ jedna osoba staje okoniem odmawiając uczestniczenia w jakichkolwiek
>+ czynnościach zmierzających do
>+ ustalenia zarządu nieruchomością wspólną.
*********************************

A czy odmawia udziału w zarządzie bezpośrednim ?
Bo "ustalanie zarządu" to może jest lekka przesada (IMO jest) i jeśli
tylko odmawia "ustalenia zarządu" to być może ;) mu się nie dziwię.
Podejmijcie decyzję (jakąkolwiek - pomalowanie drzwi wejściowych
na przykład) i sprawdźcie czy zajmie stanowisko: jeśli tak (obojętnie
czy stanowisko będzie "na tak" czy "na nie") to IMHO tylko jeśli
sprzeciwi się czynnościom "koniecznym" (przeciekający dach, dla
przykładu) ma sens iść do sądu. Powoływanie zarządcy... jak to
mówią, "armata na wróble" ? ;)

pozdrowienia, Gotfryd
(współudział w nieruchomości 'w zarządzie własnym', 1/4 właśnie)

do góry

In article <P...@k...portezjan.
zabrze.pl>, Gotfryd Smolik news wrote:
> On Thu, 22 May 2003, Marcin Debowski wrote:
>>+ ustalenia zarządu nieruchomością wspólną.
>
> A czy odmawia udziału w zarządzie bezpośrednim ?

Można tak to nazwać bo po prostu nie chce z nami tj resztą nawet spotkać
się i pogadać :) Podejrzewamy że jej zachowanie wynika z chęci
uniknięcia jakichkolwiek opłat bo ta osoba tam jeszcze fizycznie nie
mieszka.

> Bo "ustalanie zarządu" to może jest lekka przesada (IMO jest) i jeśli
> tylko odmawia "ustalenia zarządu" to być może ;) mu się nie dziwię.

Odmiawia - de facto odmawiała bo w końcu łaskawie podpisała o co nam
chodziło jak się ktoś osobiście do niej pofatygował. Problem głownie
polegał na tym, że do końca maja musieliśmy wybrać firmę administrująca
dla wsólnoty, inaczej, w myśl umowy z deweloperem on by się tą
administracją zajmował narzucając nam swoje niekoniecznie zachęcające
stawki.

> Podejmijcie decyzję (jakąkolwiek - pomalowanie drzwi wejściowych
> na przykład) i sprawdźcie czy zajmie stanowisko: jeśli tak (obojętnie

To jest nowiutka chałupa, jakbysmy coś pomalowali to pewnie mogłaby nas
pozwać za szkodliwe gospodarowanie częścią wspólną :) Wspólnota z racji
ustawy istnieje tylko 2 miesiące. Problem był z zatwierdzeniem firmy
administrującej bo nikt z nas nie chce się tym bawić. Po przestudiowaniu
Ustawy mam lekki mętlik bo niby z KC (wspólnota mała) wynika mi, że takie
czynności jak zawieranie umów z dostawcami mediów to zarząd zwykły i można
podjąć decyzję większością głosów słowem olać tę osobę, ale już nie wiem
czy wybór administratora reprezentującego wspólnotę, zakładanie rachunku,
regony i inne, dla wspólnoty nie wykraczają czasami poza zarząd zwykły.

> czy stanowisko będzie "na tak" czy "na nie") to IMHO tylko jeśli
> sprzeciwi się czynnościom "koniecznym" (przeciekający dach, dla
> przykładu) ma sens iść do sądu. Powoływanie zarządcy... jak to
> mówią, "armata na wróble" ? ;)

Mozliwe. Przyznam że trochę chrzani mi sie terminologia, z tym, że ja
wyobrażałem sobie to tak, że w skład zarządu wchodzi firma administrująca
i ktoś ze wspólnoty.

--
Marcin

do góry

On Tue, 27 May 2003, Marcin Debowski wrote:
[...]
>+ > A czy odmawia udziału w zarządzie bezpośrednim ?
>+
>+ Można tak to nazwać bo po prostu nie chce z nami tj resztą nawet spotkać
>+ się i pogadać :) Podejrzewamy że jej zachowanie wynika z chęci
>+ uniknięcia jakichkolwiek opłat bo ta osoba tam jeszcze fizycznie nie
>+ mieszka.

Jak nie wiadomo o co chodzi... ;)
Ale BTW - gadać nie musi, grunt że podpisuje :)

>+ > Bo "ustalanie zarządu" to może jest lekka przesada (IMO jest) i jeśli
>+ > tylko odmawia "ustalenia zarządu" to być może ;) mu się nie dziwię.
>+
>+ Odmiawia - de facto odmawiała bo w końcu łaskawie podpisała o co nam
>+ chodziło jak się ktoś osobiście do niej pofatygował. Problem głownie
>+ polegał na tym, że do końca maja musieliśmy wybrać firmę administrująca
>+ dla wsólnoty, inaczej, w myśl umowy z deweloperem on by się tą
>+ administracją zajmował narzucając nam swoje niekoniecznie zachęcające
>+ stawki.

Znaczy *nie mogliście* przejąć zarządu we własne ręce ? -:O !
Czy:
[...]
>+ ustawy istnieje tylko 2 miesiące. Problem był z zatwierdzeniem firmy
>+ administrującej bo nikt z nas nie chce się tym bawić.

....tylko nie chcecie ?

>+ Po przestudiowaniu
>+ Ustawy mam lekki mętlik bo niby z KC (wspólnota mała) wynika mi, że takie
>+ czynności jak zawieranie umów z dostawcami mediów to zarząd zwykły i można
>+ podjąć decyzję większością głosów słowem olać tę osobę, ale już nie wiem
>+ czy wybór administratora reprezentującego wspólnotę, zakładanie rachunku,
>+ regony i inne, dla wspólnoty nie wykraczają czasami poza zarząd zwykły.

...i może się skutecznie sprzeciwić.
Prawdę mówiąc jakieś uporwnienia współwłaściciel ma (i nic w tym
dziwnego), a że w ustawie zapisano że ma być "jednogłośnie"...

>+ > czy stanowisko będzie "na tak" czy "na nie") to IMHO tylko jeśli
>+ > sprzeciwi się czynnościom "koniecznym" (przeciekający dach, dla
>+ > przykładu) ma sens iść do sądu. Powoływanie zarządcy... jak to
>+ > mówią, "armata na wróble" ? ;)
>+
>+ Mozliwe. Przyznam że trochę chrzani mi sie terminologia, z tym, że ja
>+ wyobrażałem sobie to tak, że w skład zarządu wchodzi firma administrująca
>+ i ktoś ze wspólnoty.

"Zarządcą" może być rzeczona "firma administrująca". Powierzacie
mu zarząd zwykły i tyle. Ów "ktoś ze wspólnoty" ma *pracować*
"u administratora" ? (wątpię czy o to chodziło :))
Jeśli chodzi o prawo kontroli - to każdy ze współwłaścicieli je
ma, jak na mój gust :)

pozdrowienia, Gotfryd

do góry

In article <P...@k...portezjan.
zabrze.pl>, Gotfryd Smolik news wrote:
> Jak nie wiadomo o co chodzi... ;)
> Ale BTW - gadać nie musi, grunt że podpisuje :)

Sprecyzuję - unika kontaktów :)

>>+ Odmiawia - de facto odmawiała bo w końcu łaskawie podpisała o co nam
>>+ chodziło jak się ktoś osobiście do niej pofatygował. Problem głownie
>>+ polegał na tym, że do końca maja musieliśmy wybrać firmę administrująca
>>+ dla wsólnoty, inaczej, w myśl umowy z deweloperem on by się tą
>>+ administracją zajmował narzucając nam swoje niekoniecznie zachęcające
>>+ stawki.
>
> Znaczy *nie mogliście* przejąć zarządu we własne ręce ? -:O !

A do tego nie jest potrzebna w takiej sytuacji zgoda wszystkich
właścicieli?

> Czy:
> [...]
>>+ ustawy istnieje tylko 2 miesiące. Problem był z zatwierdzeniem firmy
>>+ administrującej bo nikt z nas nie chce się tym bawić.
>
> ....tylko nie chcecie ?

Tzn? Teoretycznie możemy sami (jako wspólnota) pozawierać odpowiednie
umowy z dostawcami mediów, wywózcami śmieci, płacić podatki etc, ale
uważamy że lepiej aby zrobiła to za nas zewnętrzna firma. Czy czegoś nie
zrozumiałem? :)

>>+ Po przestudiowaniu
>>+ Ustawy mam lekki mętlik bo niby z KC (wspólnota mała) wynika mi, że takie
>>+ czynności jak zawieranie umów z dostawcami mediów to zarząd zwykły i można
>>+ podjąć decyzję większością głosów słowem olać tę osobę, ale już nie wiem
>>+ czy wybór administratora reprezentującego wspólnotę, zakładanie rachunku,
>>+ regony i inne, dla wspólnoty nie wykraczają czasami poza zarząd zwykły.
>
> ...i może się skutecznie sprzeciwić.
> Prawdę mówiąc jakieś uporwnienia współwłaściciel ma (i nic w tym
> dziwnego), a że w ustawie zapisano że ma być "jednogłośnie"...

Jednogłośnie w przypadku zarządu wykraczającego ponad zarząd zwykły. Z tym
że w przypadku wspólnot małych w sumie mętlik jest jakby jeszce większy
przez to odesłanie na samym początku do KC.

>>+ Mozliwe. Przyznam że trochę chrzani mi sie terminologia, z tym, że ja
>>+ wyobrażałem sobie to tak, że w skład zarządu wchodzi firma administrująca
>>+ i ktoś ze wspólnoty.
>
> "Zarządcą" może być rzeczona "firma administrująca". Powierzacie
> mu zarząd zwykły i tyle. Ów "ktoś ze wspólnoty" ma *pracować*
> "u administratora" ? (wątpię czy o to chodziło :))

Chodziło o to, żeby do podjęcia decyzji nawet w ramach zarządu zwykłego
wymagana była zgoda przedstawiciela wspólnoty. Ale tak się zastanawiam czy
to możliwe. Czy czasami nie byłaby to zmiana formy zarządu.

> Jeśli chodzi o prawo kontroli - to każdy ze współwłaścicieli je
> ma, jak na mój gust :)

Na mój również :)

--
Marcin

do góry

On Thu, 29 May 2003, Marcin Debowski wrote:

>+ [...] Gotfryd Smolik news wrote:
[...]
>+ >>+ dla wsólnoty, inaczej, w myśl umowy z deweloperem on by się tą
>+ >>+ administracją zajmował narzucając nam swoje niekoniecznie zachęcające
>+ >>+ stawki.
>+ >
>+ > Znaczy *nie mogliście* przejąć zarządu we własne ręce ? -:O !
>+
>+ A do tego nie jest potrzebna w takiej sytuacji zgoda wszystkich
>+ właścicieli?

Zadajesz kłopotliwe pytania :]
Nie wiem co powiedzieć, bo niby decyzje "niezwykłe" :) muszą
być podjęte jednomyślnie. Ale sądzę że do zarządu to właściciel
(współ) ma prawo: znaczy, nawet jeśliby zgodził się na zarząd
przez firmę obcą to ma prawo powiedzieć "ale dalej nie" !
Chyba trzeba przepisy jeszcze raz przeczytać :[
[...]
>+ > ....tylko nie chcecie ?
>+
>+ Tzn? Teoretycznie możemy sami (jako wspólnota) pozawierać odpowiednie
>+ umowy z dostawcami mediów, wywózcami śmieci, płacić podatki etc,

A to ostatnie zależy - czy wspólnota ma przychody :)

>+ ale
>+ uważamy że lepiej aby zrobiła to za nas zewnętrzna firma.
>+ Czy czegoś nie zrozumiałem? :)

Ja już zrozumiałem :)
Proste: ileś owa zewnętrzna firma bierze. Znaczy - waszym
zdaniem dostatecznie mało :)
[...]
>+ Jednogłośnie w przypadku zarządu wykraczającego ponad zarząd zwykły. Z tym
>+ że w przypadku wspólnot małych w sumie mętlik jest jakby jeszce większy
>+ przez to odesłanie na samym początku do KC.

Mhm. Dlatego wydaje mi się że prawo do zarządu "niezwykłego" (ciekawe,
czy zaraz mnie ktoś poprawi ;)) jest nieodbieralne :) - znaczy,
że IMHO współwłaściciel może zawsze zażądać bezpośredniego
uczestnictwa. Razem z zarządcą wybranym przez resztę :|
Mogę się mylić, oczywiście :)
[...]
>+ > "Zarządcą" może być rzeczona "firma administrująca". Powierzacie
>+ > mu zarząd zwykły i tyle. Ów "ktoś ze wspólnoty" ma *pracować*
>+ > "u administratora" ? (wątpię czy o to chodziło :))
>+
>+ Chodziło o to, żeby do podjęcia decyzji nawet w ramach zarządu zwykłego
>+ wymagana była zgoda przedstawiciela wspólnoty. Ale tak się zastanawiam czy
>+ to możliwe. Czy czasami nie byłaby to zmiana formy zarządu.

Chyba nie: w końcu możecie od zarządcy zażądać potwierdzania
*każdej* decyzji, określając że wszystko wykracza poza zarząd
zwykły: z braku opisu w ustawie obowiązuje regulamin a dopiero
jak go brak (lub "nie obejmuje" danego zdarzenia) - zdrowy
rozsądek. IMHO i AFAIK, oczywiście :)

pozdrowienia, Gotfryd

do góry

In article <P...@k...portezjan.
zabrze.pl>, Gotfryd Smolik news wrote:
> On Thu, 29 May 2003, Marcin Debowski wrote:
>>+ A do tego nie jest potrzebna w takiej sytuacji zgoda wszystkich
>>+ właścicieli?
>
> Zadajesz kłopotliwe pytania :]
> Nie wiem co powiedzieć, bo niby decyzje "niezwykłe" :) muszą
> być podjęte jednomyślnie. Ale sądzę że do zarządu to właściciel
> (współ) ma prawo: znaczy, nawet jeśliby zgodził się na zarząd
> przez firmę obcą to ma prawo powiedzieć "ale dalej nie" !
> Chyba trzeba przepisy jeszcze raz przeczytać :[

Ja jestem w miarę na swieżo po lekturze i mam spory mętlik.

>>+ Tzn? Teoretycznie możemy sami (jako wspólnota) pozawierać odpowiednie
>>+ umowy z dostawcami mediów, wywózcami śmieci, płacić podatki etc,
>
> A to ostatnie zależy - czy wspólnota ma przychody :)

No racja, racja, ale ta nasz nie ma i pewnie mieć nie będzie :)

> Ja już zrozumiałem :)
> Proste: ileś owa zewnętrzna firma bierze. Znaczy - waszym
> zdaniem dostatecznie mało :)

Dokładnie tak :) Ponadto sprawdziła się już w bezpośredniej okolicy. Nawet
nam odśnieżali chodnik przed chałupą mimo że nie musieli. Jak tu się nie
ugiąć pod takim czarem? :)

>>+ Jednogłośnie w przypadku zarządu wykraczającego ponad zarząd zwykły. Z tym
>>+ że w przypadku wspólnot małych w sumie mętlik jest jakby jeszce większy
>>+ przez to odesłanie na samym początku do KC.
>
> Mhm. Dlatego wydaje mi się że prawo do zarządu "niezwykłego" (ciekawe,
> czy zaraz mnie ktoś poprawi ;)) jest nieodbieralne :) - znaczy,
> że IMHO współwłaściciel może zawsze zażądać bezpośredniego
> uczestnictwa. Razem z zarządcą wybranym przez resztę :|
> Mogę się mylić, oczywiście :)

No zgadzam się w moim odczuciu z powyższym :) ale dla mnie podstawowym
problemem jest szczegółowe odróżnianie zwykłego od niezywkłego, bo o ile w
sprawach większego kalibru nie ma problemu, to np. właśnie wybór zarządu
wspólnoty nie wiem pod jaką kategorię podpada.

--
Marcin

do góry

On Sun, 1 Jun 2003, Marcin Debowski wrote:
[...moje...]
>+ > Chyba trzeba przepisy jeszcze raz przeczytać :[
>+
>+ Ja jestem w miarę na swieżo po lekturze i mam spory mętlik.

Nic dziwnego :[

>+ >>+ Tzn? Teoretycznie możemy sami (jako wspólnota) pozawierać odpowiednie
>+ >>+ umowy z dostawcami mediów, wywózcami śmieci, płacić podatki etc,
>+ >
>+ > A to ostatnie zależy - czy wspólnota ma przychody :)
>+
>+ No racja, racja, ale ta nasz nie ma i pewnie mieć nie będzie :)

No to ja się czepiam: skąd niby podatki ?
Zdroworozsądkowa interpretacja została mi ustnie potwierdzona
(wiem, wiem, wartość ustnej odpowiedzi...) w US - "u mnie"
unikają nadawania NIPów takim podmiotom.
Ze śmieciami, wodociągami itp. umowy mamy pozawierane jako
współwłaściciele właśnie, nawet jeśli faktura jest jedna
i "przychodzi" na jedno nazwisko.
Dzięki temu nie ma konieczności (IMO & AFAIK) kombinowania
z refakturowaniem, rozliczania VATu wte i wewte... A jak
odbiorcą będzie wpólnota - to musi to (AFAIK) robić.

>+ > Ja już zrozumiałem :)
>+ > Proste: ileś owa zewnętrzna firma bierze. Znaczy - waszym
>+ > zdaniem dostatecznie mało :)
>+
>+ Dokładnie tak :) Ponadto sprawdziła się już w bezpośredniej okolicy. Nawet
>+ nam odśnieżali chodnik przed chałupą mimo że nie musieli. Jak tu się nie
>+ ugiąć pod takim czarem? :)

A to przyjąłem :)
[...]
>+ > Mhm. Dlatego wydaje mi się że prawo do zarządu "niezwykłego" (ciekawe,
>+ > czy zaraz mnie ktoś poprawi ;)) jest nieodbieralne :) - znaczy,
>+ > że IMHO współwłaściciel może zawsze zażądać bezpośredniego
>+ > uczestnictwa. Razem z zarządcą wybranym przez resztę :|
>+ > Mogę się mylić, oczywiście :)
>+
>+ No zgadzam się w moim odczuciu z powyższym :) ale dla mnie podstawowym
>+ problemem jest szczegółowe odróżnianie zwykłego od niezywkłego, bo o ile w
>+ sprawach większego kalibru nie ma problemu, to np. właśnie wybór zarządu
>+ wspólnoty nie wiem pod jaką kategorię podpada.

Ponawiając że "mogę się mylić" - uznam, że skoro odesłanie jest
do KC i zgadzamy się w kwestii możliwości pozostawienia sobie
prawa "osobistego" zarządzania (tj. dana osoba sama *chce*
brać udział w podejmowaniu *wszystkich* decyzji), to można
powiedzieć że zarządca wybrany przez resztę będzie pełnomocnikiem
reszty współwłaścicieli w zakresie zarządu zwykłego :]
IMHO problemem jest wtedy ustalenie regulaminu - żeby ograniczyć
ilość zdarzeń problematycznych do sklasyfikowania w podziale
"zarząd zwykły"/'wykraczające poza zarząd zwykły".

Oczywiście problem że dana osoba może blokować większość
decyzji (na bazie wymogu jednogłośnej decyzji współwłaścicieli)
to już "insza inszość" :(
Niezależna zresztą czy zarząd będzie "faktycznie własny" czy typu
"zarządca w imieniu czterech i jeden współwłaściciel osobiście" !
IMHO oczywiście :)

A bazując na punkcie w którym zgodziliśmy się - że prawo
do "osobistego" zarządu w małej wspólnoscie wygląda na
nieodbieralne - to najwyraźnie nie da się (również
sądowo) zmusić danego współwłaściciela do tego żeby
przekazał *własne* prawa i obowiązki (np. dbałość
o utrzymanie w porządku) na zarządcę.
Znaczy: zarządcy *on* płacił nie będzie; jak go zmusicie
żeby np. poodśnieżał "w swojej kolejce" to już nie wiem :[

pozdrowienia, Gotfryd

do góry

In article <P...@k...portezjan.
zabrze.pl>, Gotfryd Smolik news wrote:
> On Sun, 1 Jun 2003, Marcin Debowski wrote:
>>+ >>+ Tzn? Teoretycznie możemy sami (jako wspólnota) pozawierać odpowiednie
>>+ >>+ umowy z dostawcami mediów, wywózcami śmieci, płacić podatki etc,
>>+ > A to ostatnie zależy - czy wspólnota ma przychody :)
>>+ No racja, racja, ale ta nasz nie ma i pewnie mieć nie będzie :)
>
> No to ja się czepiam: skąd niby podatki ?
> Zdroworozsądkowa interpretacja została mi ustnie potwierdzona
> (wiem, wiem, wartość ustnej odpowiedzi...) w US - "u mnie"
> unikają nadawania NIPów takim podmiotom.

Domniemuję że rutyna firm administrujących. A może nie tyle rutyna co
unifikacja procedur postępowania i przyjęcie założenia że lepiej coś
zainicjować o charakterze bardziej uniwersalnym niż później reinicjować
raz jeszcze gdy nagle pojawi się możliwość czerpania zysków.

> Ze śmieciami, wodociągami itp. umowy mamy pozawierane jako
> współwłaściciele właśnie, nawet jeśli faktura jest jedna
> i "przychodzi" na jedno nazwisko.
> Dzięki temu nie ma konieczności (IMO & AFAIK) kombinowania
> z refakturowaniem, rozliczania VATu wte i wewte... A jak
> odbiorcą będzie wpólnota - to musi to (AFAIK) robić.

Za to powyższe to zrzucamy odpowiedzialność cywilno-prawną w umowie z
administratorem :)

> Ponawiając że "mogę się mylić" - uznam, że skoro odesłanie jest
> do KC i zgadzamy się w kwestii możliwości pozostawienia sobie
> prawa "osobistego" zarządzania (tj. dana osoba sama *chce*
> brać udział w podejmowaniu *wszystkich* decyzji), to można
> powiedzieć że zarządca wybrany przez resztę będzie pełnomocnikiem
> reszty współwłaścicieli w zakresie zarządu zwykłego :]

możemy :)

> IMHO problemem jest wtedy ustalenie regulaminu - żeby ograniczyć
> ilość zdarzeń problematycznych do sklasyfikowania w podziale
> "zarząd zwykły"/'wykraczające poza zarząd zwykły".

No tak, tylko wiesz jak wyglada praktyka... pewnie w 95% jest tak jak z
czytaniem umów.

> A bazując na punkcie w którym zgodziliśmy się - że prawo
> do "osobistego" zarządu w małej wspólnoscie wygląda na
> nieodbieralne - to najwyraźnie nie da się (również
> sądowo) zmusić danego współwłaściciela do tego żeby
> przekazał *własne* prawa i obowiązki (np. dbałość
> o utrzymanie w porządku) na zarządcę.

No ale co w takim razie zrobić z art. 203?

> Znaczy: zarządcy *on* płacił nie będzie; jak go zmusicie
> żeby np. poodśnieżał "w swojej kolejce" to już nie wiem :[

Najpierw art 203 :)

Pozdrawiam

--
Marcin

do góry