Problem mojej kuzynki- będę wdzięczny za wszelkie sugestie.
Kuzynka mieszka w wielorodzinnym budynku, w którym odziedziczyła po
zmarłych rodzicach mieszkanie. W budynku nie ma podziału fizycznego, każdy
kupując mieszkanie kupował wprawdzie konkretne pokoje, ale w umowie (tak
było w przypadku zakupu mieszkania, które odziedziczyła kuzynka) określono
jedynie udział. Czyli kuzynka ma mieszkanie 70 m2, 1/8 udziału w
nieruchomości.

Niedawno część udziałów (1/4) odkupił pewien cwaniaczek, a jako że jego
udział jest największy, ogłosił się administratorem. Wyznaczył dozorcę,
lokatorom wyznaczył czynsz, zrobił inwentaryzację budynku. Ponieważ z tej
inwentaryzacji wynika, że np moja kuzynka zajmuje większą powierzchnię,
niżby to wynikało z udziału w nieruchomości, to.... powinna płacić za kilka
metrów kwadratowych czynsz. To samo sąsiad poniżej. Jak to określił "jedni
mają za mało, a inni za dużo metrów" a więć ci, comają za dużo metrów
powinni płacić czysz.Komu ? Na razie chyba jemu. Zazmaczam, że nie było
żadnego zebrania na którym powołano wspólnotę, nie wybierano
administratora. Teraz sam "pan administrator" chce powołać wspólnotę, ale
"dopiero po przeprowadzeniu podziału fizycznego, bo wcześniej nie można".

Prosze o ocenę tej sytuacji. I jeszcze parę pytań.

1. Czy powołanie wspólnoty nie powinno być pierwszym, a nie ostatnim
posunięciem właścicieli ? (w sumie jest 8 lub 9 włąścicieli)
2. Czy jakiekolwiek podjęte dotychczas decyzje (bez formalnego zawiązania
wspólnoty)są wiążące ? (inna sprawa, że "administrator" odbył kilka
spotkań z współwłaścicielami, praktycznie narzucając swoje pomysły)

3. Czy ten pan może czuć się administratore tylko dlatego, że ma 1/4
udziałów?

4.Jak to jest z tymi udziałami. Czy można tak "aktualizować" powierzchnie
do udziałów, czy raczej w wyniku inwentaryzacji powinno się przeprowadzić
aktualizacje udziałów do tych, które wynikają z zajmowanych powierzchni ?
Może to ma znaczenie: mieszkanie, które zajmuje kuzynka kupiła jeszcze jej
babcia chyba w latach 60-70.
5. Czy ten pan może określać lokatorom dowolny czynsz ?
--
Marek

do góry

Użytkownik "Marek" <A...@g...pl> napisał w wiadomości
news:ck981u$6mq$1@inews.gazeta.pl...
[..]

> 1. Czy powołanie wspólnoty nie powinno być pierwszym, a nie ostatnim
> posunięciem właścicieli ? (w sumie jest 8 lub 9 włąścicieli)

Wspólnotę się nie powołuje, powstaje ona z mocy prawa w chwili
wyodrębnienia choćby jednego lokalu.
Czytaj ustawę o własności lokali.
Znajdziesz ją np. tu
http://www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Wspolnota/wst
ep.html

Marek

do góry

> [mailto:o...@n...pl]On Behalf Of Marek
> Sent: Saturday, October 09, 2004 7:46 PM

> Kuzynka mieszka w wielorodzinnym budynku, w którym odziedziczyła po
> zmarłych rodzicach mieszkanie. W budynku nie ma podziału fizycznego, każdy
> kupując mieszkanie kupował wprawdzie konkretne pokoje, ale w umowie (tak
> było w przypadku zakupu mieszkania, które odziedziczyła kuzynka) określono
> jedynie udział. Czyli kuzynka ma mieszkanie 70 m2, 1/8 udziału w
> nieruchomości.

Chyba nie tak. W akcie notarialnym powinno być wymienione konkretne
mieszkanie i udział we wspolwlasnosci gruntu i we wspolwlasnosci części
wspolnej nieruchomosci.
Np mieszkanie nr 6 i udzial rowny 1/8 we wspolwlasnosci gruntu i w czesci
wspolnej nieruchomosci.

> Niedawno część udziałów (1/4) odkupił pewien cwaniaczek, a jako że jego
> udział jest największy, ogłosił się administratorem. Wyznaczył dozorcę,
> lokatorom wyznaczył czynsz, zrobił inwentaryzację budynku. Ponieważ z tej
> inwentaryzacji wynika, że np moja kuzynka zajmuje większą powierzchnię,
> niżby to wynikało z udziału w nieruchomości, to.... powinna
> płacić za kilka
> metrów kwadratowych czynsz. To samo sąsiad poniżej. Jak to określił "jedni
> mają za mało, a inni za dużo metrów" a więć ci, comają za dużo metrów
> powinni płacić czysz.Komu ? Na razie chyba jemu. Zazmaczam, że nie było
> żadnego zebrania na którym powołano wspólnotę, nie wybierano
> administratora. Teraz sam "pan administrator" chce powołać wspólnotę, ale
> "dopiero po przeprowadzeniu podziału fizycznego, bo wcześniej nie można".

Wspolnota powstaje z mocy prawa, z chwila sprzedazy pierwszego mieszkania.
Zebranie wlascicieli lokali powinno wybrac zarzad i okreslic sposob
zarzadzaniia nieruchomoscia.
Np wybrac zarzad wspolnoty i zarzadce (administratora). pisze np bo sa tacy
co twierdza, ze zarzad wspolnoty moze sam nia zarzadzac.
Tak czy inaczej, zarzad wspolnoty osobiscie lub zawodowy zarzadca z
licencja.

Wysokosc zaliczek, plan wydatkow, wynagrodzenie zarzadcy itp, to jest tzw
plan finansowy wspolnoty zatwierdza, przyjmuje, zebranie wlascicieli lokali.

"Pan administrator" to se moze ... no ale jezeli do tej pory nikt sie niczym
nie interesowal, to moze dobrze ze ktos sie za to wzial i jak piszesz chce
sprawe doprowadzic do konca, piszesz o "powolaniu wspolnoty" co ja rozumiem,
ze facet chce doprowadzic do zebrania wlascicieli itd.
Moze chce dobrze? W koncu ktos musi.

> 1. Czy powołanie wspólnoty nie powinno być pierwszym, a nie ostatnim
> posunięciem właścicieli ? (w sumie jest 8 lub 9 włąścicieli)

Powinno byc pierwszym ale skoro nie bylo?
Sam piszesz, ze mieszkanie kuzynki zostalo odziedziczone, rozumiem ze
sprzedane zostalo juz dawno temu.

> 2. Czy jakiekolwiek podjęte dotychczas decyzje (bez formalnego zawiązania
> wspólnoty)są wiążące ? (inna sprawa, że "administrator" odbył kilka
> spotkań z współwłaścicielami, praktycznie narzucając swoje pomysły)

Jezeli wola faceta jest doprowadzenie do zebrania wlascicieli a obecne
dzialania sa przez tych lokatorow akceptowane to chyba trudno posadzac go o
samowole. Formalnie jednak nie obowiazuja.
Tyle, ze skoro zarzad wspolnoty nie dziala, facet musi miec troche czasu
zanim zwola zebranie, powolany zostanie zarzad.
Jak rozumien wspolnota musi placic jakies rachunki itp.
Na tym pierwszyn zebraniu facet winien sie "wyspowiadac" z dzialan i
pobranych pieniazkow.

> 3. Czy ten pan może czuć się administratore tylko dlatego, że ma 1/4
> udziałów?

Zdecydowanie nie moze. 1/4 go do niczego nie upowaznia, ale jezeli za zgoda
ogolu "prostuje" itd., patrz wyzej

> 4.Jak to jest z tymi udziałami. Czy można tak "aktualizować" powierzchnie
> do udziałów, czy raczej w wyniku inwentaryzacji powinno się przeprowadzić
> aktualizacje udziałów do tych, które wynikają z zajmowanych powierzchni ?
> Może to ma znaczenie: mieszkanie, które zajmuje kuzynka kupiła jeszcze jej
> babcia chyba w latach 60-70.

Oczywiscie, ze mozna "aktualizowac", jezeli w papierach byly bledy to nalezy
wyprostowac bledy i papiery

> 5. Czy ten pan może określać lokatorom dowolny czynsz ?

Sam z siebie nic nie moze. Ale patrz wyzej.

Wlasciciele we wspolnocie nie placa czynszu.
Wlascicele wnosza zaliczki na poczet utrzymania nieruchomosci. Te zaliczki
to ich pieniadze. Wlasciciele maja prawo kontroli na co te ich pieniadze
zostaly wydane.

Wyjscie wydaje sie proste. Niech kuzynka doprowadzi do zebrania wlascicieli
lokali i wszystko sie wyjasni.



Pozdrawiam

Andrzej Guziak
mailto:a...@p...pl


____________________________________________________
_____________
List sprawdzony skanerem poczty mks_vir ( http://www.mks.com.pl )
--
Archiwum grupy: http://niusy.onet.pl/pl.soc.prawo

do góry

Witaj
tu możesz uzyskać dodatkowe wyjaśnienia
http://forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=523

pozdr.
Janusz

do góry

On Sat, 9 Oct 2004, Andrzej Guziak wrote:

>+ > [mailto:o...@n...pl]On Behalf Of Marek
>+ > Sent: Saturday, October 09, 2004 7:46 PM
>+
>+ > Kuzynka mieszka w wielorodzinnym budynku, w którym odziedziczyła po
>+ > zmarłych rodzicach mieszkanie. W budynku nie ma podziału fizycznego, każdy
>+ > kupując mieszkanie kupował wprawdzie konkretne pokoje, ale w umowie (tak
>+ > było w przypadku zakupu mieszkania, które odziedziczyła kuzynka) określono
>+ > jedynie udział. Czyli kuzynka ma mieszkanie 70 m2, 1/8 udziału w
>+ > nieruchomości.
>+
>+ Chyba nie tak. W akcie notarialnym powinno być wymienione konkretne
>+ mieszkanie i udział we wspolwlasnosci gruntu i we wspolwlasnosci części
>+ wspolnej nieruchomosci.

Wyrażę wątpliwość.
Marek wyraźnie powiada że NIE BYŁO "podziału fizycznego" !!
Coś stoi na przeszkodzie żeby dom miał 2 współwłaścicieli ?
Bez podziału "na lokale" oczywiście ?
A 3 współwłaścicieli ? Czy 4 albo i 8 ?

I co stoi na przeszkodzie żeby współwłaściciele zawarli umowę
o *użytkowaniu* poszczególnych części współwłasności ?
Chcesz przykładu ? - służę.
Owszem, mam mieszkanie we wspólnocie (wydzielone lokale).
Ale na *wspólnej częsci* (grunt) stawiamy garaże. "Każdy
osobno".
Sądzisz że będziemy notarialnie dzielić działkę na spłachetki
po 15 m^2 żeby "mój garaż" był MOIM GARAŻEM w rozumieniu
ustawy ? (garaże będą na płycie - 2 lata ubiegania się
o pozwolenie budowlane :>)
No to nie widzę przeszkód żeby z domem TEŻ tak było.

>+ Np mieszkanie nr 6 i udzial rowny 1/8 we wspolwlasnosci gruntu i w czesci
>+ wspolnej nieruchomosci.

IMHO przyjąłeś zły tok rozumowania :)
Tak jest NAJCZĘŚCIEJ.
Ale całkiem często spotykany stan w domkach "rodzinnych" (dajmy
na to - dzieci dziedziczą po rodzicach) IMO jest MOŻLIWY również
w średnim czy większym budynku !

>+ > Niedawno część udziałów (1/4) odkupił pewien cwaniaczek, a jako że jego
>+ > udział jest największy, ogłosił się administratorem.

IMO nie ma prawa.
Zasady zarządzania współwłasnością są takie same jak w "małej wspólnocie"
- w zasadzie powinienem napisać na odwrót, zasady "małej wspólnoty"
wynikają z zasad ogólnych Kodeksu Cywilnego :)

IMO NIE MA PRAWA.
Zarząd współwłasnością dokonywany jest przez WSZYSTKICH współwłaścicieli,
w proporcji do posiadanych udziałów. Mało, część decyzji może wymagać
*zgodnej* akceptacji współwłaścicieli.
Oczywiście ma 2 razy większe prawo głosu - i tyle.

>+ > Wyznaczył dozorcę,
>+ > lokatorom wyznaczył czynsz,
^^^^^^^^^

Moment... tam mieszkają również LOKATORZY ???
A podatki to jak rozliczaliście ??
No i... jak ON je rozlicza !? :)

>+ > zrobił inwentaryzację budynku. Ponieważ z tej
>+ > inwentaryzacji wynika, że np moja kuzynka zajmuje większą powierzchnię,
>+ > niżby to wynikało z udziału w nieruchomości, to.... powinna
>+ > płacić za kilka
>+ > metrów kwadratowych czynsz. To samo sąsiad poniżej.

Wiesz co ci powiem ?...w zasadzie to on ma rację.
CHYBA że istnieje PISEMNA umowa o użytkowaniu (którą poprzedni
właściciel podpisał)... bo wtedy to trzeba by się przyjrzeć jak
sprawy wygladają :)

>+ > Jak to określił "jedni
>+ > mają za mało, a inni za dużo metrów" a więć ci, comają za dużo metrów
>+ > powinni płacić czysz.Komu ? Na razie chyba jemu.

Jak tak wyszło...

>+ > Zazmaczam, że nie było
>+ > żadnego zebrania na którym powołano wspólnotę,

Uwaga: mi wygląda na to że tam NIE MA "wspólnoty mieszkaniowej
w rozumieniu ustawy". Są współwłaściciele.
Weź sobie, zajdź na www.podatki.pl, zarejestruj się za darmo
i zaaplikuj Kodeks Cywilny. Zacznij od współwłasności, jest taki
rodział :)
Zresztą... większość K.C. ci się przyda ;), to niewiele ponad
1000 artykułów :) ! :)

>+ > nie wybierano
>+ > administratora.

IMO - nie ma potrzeby. Decyzje mogą zapadać "na bieżąco",
w głosowaniu. Jak w małej wspólnocie.

>+ > Teraz sam "pan administrator" chce powołać wspólnotę, ale
>+ > "dopiero po przeprowadzeniu podziału fizycznego, bo wcześniej nie można".

IMO MA RACJĘ. O ile stan faktyczny jest przedstawiony prawidłowo.

>+ Wspolnota powstaje z mocy prawa, z chwila sprzedazy pierwszego mieszkania.

Właśnie. A tego jak wygląda - nie było.

[...]
>+ Wysokosc zaliczek, plan wydatkow, wynagrodzenie zarzadcy itp, to jest tzw
>+ plan finansowy wspolnoty zatwierdza, przyjmuje, zebranie wlascicieli lokali.

Zgoda.

>+ "Pan administrator" to se moze ... no ale jezeli do tej pory nikt sie niczym
>+ nie interesowal, to moze dobrze ze ktos sie za to wzial i jak piszesz chce
>+ sprawe doprowadzic do konca, piszesz o "powolaniu wspolnoty" co ja rozumiem,
>+ ze facet chce doprowadzic do zebrania wlascicieli itd.
>+ Moze chce dobrze? W koncu ktos musi.

Może sobie zaszkodzić :)
Jak mają udziały po 1/8 i lokali jest ponad 8, to po "podziale"
sprowadzą go do parteru przyjmując zasadę "1 właściciel 1 głos" !

*NADTO*... wątpię czy przejdzie koncept żeby miał "udział w metrach"
w "za dużych" mieszkaniach. Sąd chyba może nakazać "dopłacenie"
(na jego rzecz) pozostałym współwłaścicielom, aby każdy miał
"swoje i właściwy udział".
Czynsze mu się skończą :|

>+ > 1. Czy powołanie wspólnoty nie powinno być pierwszym, a nie ostatnim
>+ > posunięciem właścicieli ? (w sumie jest 8 lub 9 włąścicieli)
>+
>+ Powinno byc pierwszym ale skoro nie bylo?

IMO - dopóki nie ma lokali to nie ma wspólnoty !


>+ > 2. Czy jakiekolwiek podjęte dotychczas decyzje (bez formalnego zawiązania
>+ > wspólnoty)są wiążące ? (inna sprawa, że "administrator" odbył kilka
>+ > spotkań z współwłaścicielami, praktycznie narzucając swoje pomysły)
>+
>+ Jezeli wola faceta jest doprowadzenie do zebrania
>+ wlascicieli a obecne
^^^^^^^^^^^
>+ dzialania sa przez tych
>+ lokatorow akceptowane to chyba trudno posadzac go o
^^^^^^^^^
Jakby to rzec... jest różnica i niespójność w zeznaniach ;)

>+ samowole. Formalnie jednak nie obowiazuja.

*DLACZEGO* ?
Współwłacicieli zwołał ? - zwołał.
Zaakceptowali ? - zaakceptowali.
Czego więcej potrzeba ???

>+ Tyle, ze skoro zarzad wspolnoty nie dziala,

Primo - najwyraźniej nie ma wspólnoty.
Secundo - najwyraźniej jest "zarząd". Współwłaścicielki. Przytakujący
konceptom "administratora", ale to jest chyba "stan zwyczajny"
jakichś 98,5% polskich spółdzielni mieszkaniowych, nie ??? No to
co dziwnego :]

>+ facet musi miec troche czasu
>+ zanim zwola zebranie, powolany zostanie zarzad.
>+ Jak rozumien wspolnota musi placic jakies rachunki itp.
>+ Na tym pierwszyn zebraniu facet winien sie "wyspowiadac" z dzialan i
>+ pobranych pieniazkow.

Jak pobrał TYLKO CZYNSZ z tytułu większego udziału... to mam wątpliwości.

>+ > 3. Czy ten pan może czuć się administratore tylko dlatego, że ma 1/4
>+ > udziałów?
>+
>+ Zdecydowanie nie moze. 1/4 go do niczego nie upowaznia, ale jezeli za zgoda
>+ ogolu "prostuje" itd., patrz wyzej

I to prawda. Dlatego brak sprzeciwu współwłaścicieli IMO oznacza
WAŻNOŚĆ dotychczasowych decyzji "z zebrania" !!

>+ > 4.Jak to jest z tymi udziałami. Czy można tak "aktualizować" powierzchnie
>+ > do udziałów, czy raczej w wyniku inwentaryzacji powinno się przeprowadzić
>+ > aktualizacje udziałów do tych, które wynikają z zajmowanych powierzchni ?
>+ > Może to ma znaczenie: mieszkanie, które zajmuje kuzynka kupiła jeszcze jej
>+ > babcia chyba w latach 60-70.
>+
>+ Oczywiscie, ze mozna "aktualizowac", jezeli w papierach byly bledy to nalezy
>+ wyprostowac bledy i papiery

IMO nie byłoby NICZYM dziwnym jakby udział *we współwłasności* nie
przystawał NIJAK do wielkości lokali.
Załóżmy że jest dom, 150 m^2. Da się wydzielić dwa mieszkania
o rozmiarach 50 i 70 m^2, zostaje 30 m^2 nijak niepodzielnej
"powierzchni wspólnej".
I teraz dom w spadku otrzymuje dwoje dzieci.
I kiedyś postanawiają dokonać "wydzielenia lokali".
Jak na mój gust - ktoś tu będzie musiał komuś dopłacić !

A teraz.... teraz zmieniamy skalę - na budynek z 8 "lokalami
nadającymi się do wydzielenia". Ale NIE wydzielonymi !

>+ > 5. Czy ten pan może określać lokatorom dowolny czynsz ?
>+
>+ Sam z siebie nic nie moze. Ale patrz wyzej.

IMO jest problem *w zakresie czynszu*.
Zdaję sobie sprawę że "czynszem" bywają nazywane różnego
rodzaju opłaty EKSPLOATACYJNE, ale to jest... problem nazywającego ;>
CZYNSZ - to opłata DLA WŁAŚCICIELA. Za korzystanie z "jego".
No to jak w domku "2 mieszkania, 50 i 70 m" współwłaściciele
mają udział po 1/2 i oba mieszkania wynajmują - to jak dzielą
czynsz ?
A jak NIE wynajmują - tylko mieszkają, jeden w "50m" a drugi
w "70m" to co ? Ma być "bez dopłaty" ???
Można sobie rozważać dla relaksu przypadek "3 mieszkania
po 40 m^2" i kilka rozkładów współwłasności i wynajmu.

I IMO o taki przypadek chodzi !

>+ Wlasciciele we wspolnocie nie placa czynszu.

...chyba że właśnie NIE MA wspólnoty a korzystanie z własności
jest nieproporcjonalne !

>+ Wlascicele wnosza zaliczki na poczet utrzymania nieruchomosci. Te zaliczki
>+ to ich pieniadze. Wlasciciele maja prawo kontroli na co te ich pieniadze
>+ zostaly wydane.

Tyle, że ja podejrzewam że "administrator samozwaniec" wyjątkowo
MA jakie takie pojęcie... i że on zbiera CZYNSZ właśnie !

>+ Wyjscie wydaje sie proste. Niech kuzynka doprowadzi do zebrania wlascicieli
>+ lokali i wszystko sie wyjasni.

A to zgoda.
Ciekawym na ile się mylę. Ale kuzynka widać już się dokształciła,
skoro całkiem rzeczowo zapodała dane i Marek je prawidłowo (o ile
*są* prawidłowe :)) zaakcentował.

Jak "ruszą we wspólnotę" to się jeszcze dokształcą z ksiag
wieczystych i postępowania administracyjnego :)

pozdrowienia, Gotfryd
(mała wspólnota w zarządzie własnym jakby kto pytał :))

do góry

> [mailto:o...@n...pl]On Behalf Of Gotfryd Smolik news

> Wyrażę wątpliwość.
> Marek wyraźnie powiada że NIE BYŁO "podziału fizycznego" !!
> Coś stoi na przeszkodzie żeby dom miał 2 współwłaścicieli ?
> Bez podziału "na lokale" oczywiście ?
> A 3 współwłaścicieli ? Czy 4 albo i 8 ?
>
> I co stoi na przeszkodzie żeby współwłaściciele zawarli umowę
> o *użytkowaniu* poszczególnych części współwłasności ?
> Chcesz przykładu ? - służę.
> Owszem, mam mieszkanie we wspólnocie (wydzielone lokale).
> Ale na *wspólnej częsci* (grunt) stawiamy garaże. "Każdy
> osobno".
> Sądzisz że będziemy notarialnie dzielić działkę na spłachetki
> po 15 m^2 żeby "mój garaż" był MOIM GARAŻEM w rozumieniu
> ustawy ? (garaże będą na płycie - 2 lata ubiegania się
> o pozwolenie budowlane :>)
> No to nie widzę przeszkód żeby z domem TEŻ tak było.

Nie neguje.
Moze nie dosc uwaznie czytalem, tematem jest, jak sadzilem i coraz mniej
wprawdzie ale nadal sadze, wspolnota mieszkaniowa.
Czyli musza byc samodzielne lokale stanowiace odrebna nieruchomosc.
Przynajmniej dwa takie lokale.


> IMHO przyjąłeś zły tok rozumowania :)
> Tak jest NAJCZĘŚCIEJ.
> Ale całkiem często spotykany stan w domkach "rodzinnych" (dajmy
> na to - dzieci dziedziczą po rodzicach) IMO jest MOŻLIWY również
> w średnim czy większym budynku !

Jasne, ze jest mozliwy. Tyle, ze to nie bedzie wspolnota.
W kazdym razie nie wspolnota w rozumieniu ustawy o wlasnosci lokali.


> >+ > Wyznaczył dozorcę,
> >+ > lokatorom wyznaczył czynsz,
> ^^^^^^^^^

To nie ja :)


> >+ Jezeli wola faceta jest doprowadzenie do zebrania
> >+ wlascicieli a obecne
> ^^^^^^^^^^^
> >+ dzialania sa przez tych
> >+ lokatorow akceptowane to chyba trudno posadzac go o
> ^^^^^^^^^
> Jakby to rzec... jest różnica i niespójność w zeznaniach ;)

A to ja i faktycznie jest niespojnosc. Mea culpa.
Powinno byc oczywiscie wlascicieli w obu zdaniach.


> >+ samowole. Formalnie jednak nie obowiazuja.
>
> *DLACZEGO* ?
> Współwłacicieli zwołał ? - zwołał.
> Zaakceptowali ? - zaakceptowali.
> Czego więcej potrzeba ???
>
> >+ Tyle, ze skoro zarzad wspolnoty nie dziala,
>
> Primo - najwyraźniej nie ma wspólnoty.
> Secundo - najwyraźniej jest "zarząd". Współwłaścicielki. Przytakujący
> konceptom "administratora", ale to jest chyba "stan zwyczajny"
> jakichś 98,5% polskich spółdzielni mieszkaniowych, nie ??? No to
> co dziwnego :]


Uff. Skoro nie ma wspolnoty to moj post oczywiscie nie ma sensu.

Pozdrawiam

Andrzej Guziak
mailto:a...@p...pl


____________________________________________________
_____________
List sprawdzony skanerem poczty mks_vir ( http://www.mks.com.pl )
--
Archiwum grupy: http://niusy.onet.pl/pl.soc.prawo

do góry

On Tue, 12 Oct 2004, Andrzej Guziak wrote:
[...]
>+ Moze nie dosc uwaznie czytalem, tematem jest, jak sadzilem i coraz mniej
>+ wprawdzie ale nadal sadze, wspolnota mieszkaniowa.

Osobiście bazuję na przesłance: "W budynku nie ma podziału fizycznego"
i uwadze że "w umowie określono jedynie udział". Przecież umowę
oglądał notariusz... !

>+ Czyli musza byc samodzielne lokale stanowiace odrebna nieruchomosc.
>+ Przynajmniej dwa takie lokale.

Hm... a jakby był JEDEN ? Znaczy: kilka lokali samodzielnych (najmniej
dwa) ale tylko jeden "wyodrębniony" ?
Zapis art. 3 wygląda dość intrygująco - jakby taka możliwość *była*.

Tak BTW: - w świetle otrzymanych informacji równie ciekawie
wygląda zapis art. 3.3 zdanie drugie:
++++++++
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszcze-
niami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych
w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich
lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
--------

A u rzeczonej kuzynki grupowicza jest jeszcze poziom
głębiej "zapętlone", bo proporcje udziału traktowanego
jako "właściciela niewyodrębnionego lokalu" do udziału
w budynku (1/8) są inne.
Jak dla mnie udział "1/8 budynku" jest całkiem poprawny
(i korzystanie z *jakiejś tam* części budynku, niekoniecznie
równej 1/8). Ale podobnoż na umowie mają "własność" lokalu.
Ciekawe czy ta umowa jest prawidłowa....

>+ Tyle, ze to nie bedzie wspolnota.

...o to to !
Dlatego poprotestowałem sobie, bo wszyscy założyli a priori
że "wspólnota". A niby dlaczego...

[...]
>+ > >+ > lokatorom wyznaczył czynsz,
>+
>+ To nie ja :)

starannie zachowuję głębokość znaczników cytatów, żeby
wątpliwości nie było :) (że nie ty)

>+ > >+ samowole. Formalnie jednak nie obowiazuja.
>+ >
>+ > *DLACZEGO* ?
>+ > Współwłacicieli zwołał ? - zwołał.
>+ > Zaakceptowali ? - zaakceptowali.
>+ > Czego więcej potrzeba ???
>+ >
>+ > >+ Tyle, ze skoro zarzad wspolnoty nie dziala,

Ależ "zarząd" jako instytucja jest zbędny.
Zarząd współwłasnością polega na tym że wzorem starozytnych
współwłaściciele biorą udział w podejmowaniu decyzji - i tyle !!
To samo jest *dopuszczalne* dla małej wspólnoty, ale we współ-
własności nie będącej wspólnotą jest NORMĄ !!

Nikt nic nie musi "powoływać", zarządu (jako czynności, a NIE
jako instytucji !) dokonują współwłaściciele !
Wprost.
Tak, tak, nie, za, przeciw, za, ale ja nie zapłacę :> !

pozdrowienia, Gotfryd

do góry

Piszę na końcu wątku, bo doszło jeszcze kilka nowych faktów, o których nie
wiedziałem.Dziękuję za wszystkie linki i opinie, troche poczytałem ustawę o
własności lokali.
Tytułem wyjaśnienia:
Zagmatwana sytuacja budynku wynika z faktu, że mieszkania były kupowane za
czasów PRL, kiedy nikt nawet nie myślał o takich pojęciach jak zarządzanie
nieruchomością, fundusz remontowy itp...Kamienica jest w całości prywatna,
a lokatorzy to osoby, mieszkające w lokalach będących własnością kilku
właścicieli.Jako ciekawostkę podam fakt, że w umowie kupna lokalu mojej
kuzynki(kupowała babcia, na raty) jest określony wskaźnik waloryzacji
niespłaconej kwoty jako pochodna... ceny jajek, mąki, cukru, i mięsa.
Ale do rzeczy:

1. Pierwszy kontakt pana administratora z właścicielami nastąpił jakiś czas
po wykupieniu 1/4 udziałów w nieruchomości (IX 2001), i miał treść jak
poniżej, potem pan administrator milczał 3 lata:

[początek]
Jako administrator nieruchomości przy ul. ****** zwracam się do Państwa
z następującą sprawą :
W związku z rozliczeniem kosztów jakie ponieśli współwłaściciele w danej
nieruchomości:
1. Przegląd instalacji gazowej - 600.00 zł
2. Remont rynien -619.00 zł
3. Podatek od nieruchomości zaległy 214.40
Suma do zapłacenia do podziału 1433 40 zł

Sprzątanie - 130 OO zł za 1 miesiąc od 04.2001 r (130.00zł za miesiąc
:544.09 metraż całości = 0.23gr za metr co miesiąc)

Podatek od nieruchomości - 304.40 zł z rok 2001. (25.34 za miesiąc: 544.09
metraz całości = 0.050 g. za metr co miesiąc)

Elektryczność - 104.21 zł za rok 2001(8.68 za miesiąc 544.09 metraz całości
=0.015 gr za metr co mięsiąc)
Kserokopie wpłat w załaczeniu.

Rachunki za wyzej wymienione czynności zostały rozliczone pomiędzy osoby
zajmujace mieszkania w kamienicy. Za współwłaścicieli, którzy nie zajmują
mieszkań koszty w wysokości udzialów zostaną pokryte z czynszy wpłaconych
przez lokatorów, a dochód z czynszów wpłacony przez lokatorów zostanie
rozliczony pomiędzy właścicieli nie zajmujących mieszkań w wyżej
wymienionej nieruchomości.
[koniec cytatu]

i tu sprawa "metrów za mało":
[cytat]
1. udział xx
2. pow. użytkowa wg planów firmy ****** (to ta firma, która robiła
inwentaryzację)=yy
3. Pow. przysługująca do danego lokalu: zz
4. Wobec powyższego zajmuja państwo nadmetraz bez tytułu prawnego w
wysokości xy m2. W związku z tym za zajmowaną powierzchnię bez tytułu
prawnego (brak przydziału lub pokrycia w udziałach nieruchomości) wynosi
2*2.80 zł/m2*xy=xyz zł miesięcznie"
[koniec cytatu]

Opłata za "nadmetraż" i inne opłaty (w tym na remonty, czyli chyba
nieformalny fundusz remontowy) na konto osobiste pana administratora.
Stawka za nadmetraż wzięta chyba z powietrza, z nikim nawet nie
negocjowana.
Wskaźnik *2 - tu jak nielegalne zajęcie.

I gwóźdź programu:
Niedawno sekretarka pana administratora wygadała się, że cos jest nie tak z
powierzchnią budynku. W księgach wieczystych jest 540 m2, z pomiarów wynika
600. Jezeli teraz przeanalizować pismo które otrzymała kuzynka i inni
włąściciele oraz zweryfikować wyliczenia można wnioskować, że:
1. Powierzchnia lokalu : według inwentaryzacji, czyli rzeczywista
2. Powierzchnia "przynalezna do udziałów" = udziału w
nieruchomości*powierzchni z ksiąg wieczystych (mniejsza o 60 m2 od pow.
wynikającej z inwentaryzacji)
Takie liczenie prowadzi oczywiście do powstania sytuacji "nadmetrażu".

Gdyby pan administrator by konsekwentny, i uwzględnił w powyższym
wyliczeniu powierzchnię budynku z inwentaryzacji, to wyszłoby że... kuzynka
i kilku innych współwłaścicieli ma za małą powierzchnie w stosunku do
udziałów. Tylko kto by jej wtedy płacił? Zastanawiam się, czy to pomyłka,
czy celowe działanie...Ciśnie się na usta słowo wyłudzenie. Nikt oczywiście
tych "nadmetraży" nie płacił, teraz cos jest mowa o wniesieniu sprawy do
sądu.../windykacja należności/.
Czy sytuacji "poinwentaryzacyjnej" nie należałoby raczej sądownie
uporządkować sprawy udziałów i innych "parametrów" budynku? Swoją drogą
zastanawia mnie,dlaczego w rozliczeniu kosztów zarządu nie ma ani słowa o
kosztach inwentaryzacji, której chyba nikt za darmo nie zrobił.Nie wiem,
czy właściciele dostali wyniki tych pomiarów.Jedynym jej echem jest
wyliczenie czynszu za nielegalne zajęcie lokalu i nazwisko wykonującego z
nr UAN.

I jeszcze jedno. Czy plan remontów nie powinien być najpierw uzgodniony z
właścicielami, a jeżeli nie był, to pan administrator może sobie
remontować, ale za własne pieniądze ? (oczywiście uczciwość każe zapłacić,
ale jak to jest formalnie w opisanej sytuacji ?). Czy skoro żąda od
współwłaścicieli pieniędzy na remonty (0,50 zł/m2), to nie powinno być
utworzone oddzielne konto na fundusz remontowy? Czy wpłata na osobiste
konto administratora nie jest nieporozumieniem ?

W sumie nic do gościa bym nie miał, bo poprzedni większościowy właściciel
(ponad 50 % udziałów) w ogóle się kamienicą nie interesował, miał nawet
powiedzieć, że dom może się zawalić i stać go na to by się zawalił.Dobrze
byłoby, gdyby ten facet zorganizował współwłaścicieli. Samo rozliczenie
robi wrażenie dość rzetelnego,pomijając "nadmetraże". Odnosze jednak
wrażenie, że mamy do czynienia z cwaniaczkiemm, który szuka na siłe
pieniędzy i to w cudzych kieszeniach. Swoją drogą ciekawe, jaką część tych
remontów odliczył sobie od podatku, i czy spodziewane wpływy z "nadmetrażu"
zamierzał rozliczyć między tych, co mają "za mało metrów".

W sobotę zebranie włąścicieli, ale o ile wiem, nikt tam nie ma pojęcia o
zarządzaniu nieruchomością, i pan administrator będzie robił co chce.Ja za
mało znam przepisy, by "zastąpić" na zebraniu kuzynkę. Może poproszę
jakiegoś prawinka, ale nie wiem, czy będzie się mu chciało iść i ciekawe,
ile zażąda.(kuzynka ma b. trudną sytuację finansową, bede musiał zapłacić
chyba ja.)
PS. Czy wynagrodzenie dozorcy (130 /mc) nie powinno być "ozusowane" i
opodatkowane?



--
Marek

do góry

On Thu, 21 Oct 2004, Marek wrote:
[...]
>+ 1. Pierwszy kontakt pana administratora z właścicielami

Jednej rzeczy już nie pamietam: jak "pan administrator" został
powołany ? :)

[...]
>+ Opłata za "nadmetraż" i inne opłaty (w tym na remonty, czyli chyba
>+ nieformalny fundusz remontowy) na konto osobiste pana administratora.

Jeśliby była *uchwała właścicieli* że zbierają i że "na konto
pana administratora" to można by chyba uznać że to depozyt.
Natomiast nie wiem co z odsetkami :>

>+ Stawka za nadmetraż wzięta chyba z powietrza, z nikim nawet nie
>+ negocjowana.
>+ Wskaźnik *2 - tu jak nielegalne zajęcie.

IMHO powinna być uchwała...

>+ I gwóźdź programu:

Ha :)
[...]
>+ Gdyby pan administrator by konsekwentny, i uwzględnił w powyższym
>+ wyliczeniu powierzchnię budynku z inwentaryzacji, to wyszłoby że... kuzynka
>+ i kilku innych współwłaścicieli ma za małą powierzchnie w stosunku do
>+ udziałów. Tylko kto by jej wtedy płacił?

A to trzeba by ustalić KTO ma za dużo :)
Może być tak że NIKT - bo przecież mogą to być pomieszczenia wspólne...

>+ Zastanawiam się, czy to pomyłka,
>+ czy celowe działanie...Ciśnie się na usta słowo wyłudzenie. Nikt oczywiście
>+ tych "nadmetraży" nie płacił, teraz cos jest mowa o wniesieniu sprawy do
>+ sądu.../windykacja należności/.
>+ Czy sytuacji "poinwentaryzacyjnej" nie należałoby raczej sądownie
>+ uporządkować sprawy udziałów i innych "parametrów" budynku?

Pewnie nie zaszkodzi :] tylko za darmo nie będzie :]

>+ Swoją drogą
>+ zastanawia mnie,dlaczego w rozliczeniu kosztów zarządu nie ma ani słowa o
>+ kosztach inwentaryzacji, której chyba nikt za darmo nie zrobił.Nie wiem,
>+ czy właściciele dostali wyniki tych pomiarów.

Może chodziło o to żeby nie dostali ;) ?

>+ I jeszcze jedno. Czy plan remontów nie powinien być najpierw uzgodniony z
>+ właścicielami, a jeżeli nie był, to pan administrator może sobie
>+ remontować, ale za własne pieniądze ? (oczywiście uczciwość każe zapłacić,
>+ ale jak to jest formalnie w opisanej sytuacji ?).

IM*H*O jeśli nie były to "remonty konieczne" to masz rację.

>+ Czy skoro żąda od
>+ współwłaścicieli pieniędzy na remonty (0,50 zł/m2), to nie powinno być
>+ utworzone oddzielne konto na fundusz remontowy? Czy wpłata na osobiste
>+ konto administratora nie jest nieporozumieniem ?

Patrz wyżej :)
Zauważ że tam najwyraźniej NIE MA "dużej" wspólnoty.
Jak na mój gust zdeponowanie pieniędzy u jednego współwłaściciela
jest dozwolone. Oczywiście to NIE znaczy że "nakazane"... i że
wiem co zrobić z odsetkami :>
Powinni mieć konto wspólne...

>+ pieniędzy i to w cudzych kieszeniach. Swoją drogą ciekawe, jaką część tych
>+ remontów odliczył sobie od podatku,

Moment. Kto ma faktury ??? I na kogo wystawione ????
KAŻDY ma prawo do odliczenia CZĘŚCI z owym faktur... dla mnie wydawało
się oczywiste...

>+ i czy spodziewane wpływy z "nadmetrażu"
>+ zamierzał rozliczyć między tych, co mają "za mało metrów".

...no a jak ?? ;)

>+ W sobotę zebranie włąścicieli, ale o ile wiem, nikt tam nie ma pojęcia o
>+ zarządzaniu nieruchomością, i pan administrator będzie robił co chce.

Napisz co zrobił :)

>+ PS. Czy wynagrodzenie dozorcy (130 /mc) nie powinno być "ozusowane"
>+ i opodatkowane?

...y... a jaką ono ma formę prawną (owo wynagrodzenie) ?

--
pozdrowienia, Gotfryd
(memoriał, KPiR, VAT, ZUS)

do góry