Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana
w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?

Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do
ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

Rozumiem, ze dopiero po ujawnieniu w ksiedze nalezaloby podpisac umowe
glowna?

Czy taka umowa calkowicie zabezpiecza interes kupujacego?

Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?

do góry

eg pisze:
> Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana
> w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?

Na życzenie, to jest ekstra płatne.
> Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do
> ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

W Warszawie około pół roku, w Szczecinie 3 tygodnie :)

> Rozumiem, ze dopiero po ujawnieniu w ksiedze nalezaloby podpisac umowe
> glowna?

Strata czasu. Jak Cię mają oszukać to Cię i tak oszukają. Poszukaj w
archiwum grupy opowieści osoby która kupiła mieszkanie od kogoś kto
posiadał wszelkie dokumenty potrzebne do sprzedaży, a okazało się że nie
był właścicielem.

> Czy taka umowa calkowicie zabezpiecza interes kupujacego?

Całkowicie to tylko Calgon (bo nawet Unimil się asekuruje). Notarialna
umowa przedwstępna gwarantuje możliwość egzekwowania sądownie sprzedaży.
Generalnie zapobiega wycofaniu się stron z transakcji b. W przypadku
wycofania sie druga strona może mimo wszystko żądać sprzedaży, nie tylko
zwrotu/przepadku zadatku. Ot taki kij z dwoma końcami.
> Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?
Najbezpieczniej to od babci (własnej). O kupowaniu mieszkań można
napisać książkę, poguglaj sobie i wróć z konkretnymi (np. jak powyższe)
pytaniami. Kilka wskazówek:
- okazji nie ma, są tylko "okazje". Plus oczywiście wyjątki od reguły :)
- Pośpiech też jest najgorszą rzeczą przy kupnie nieruchomości - rynek
jest ciągle jeszcze rynkiem kupującego więc jak sprzedającemu się nagle
baaardzo zaczyna spieszyć to pora zmienić obiekt transakcji.
-Zanim kupisz, obejrzyj okolicę, o różnych porach dnia i nocy najlepiej.
Spróbuj poznać sąsiadów. Sprawdź status budynku (wspólnota,
spółdzielnia, nie daj Boże częściowo komunalny). "Ciekawi" sąsiedzi
ujawniają się wieczorem, podobnie jak totalny brak miejsc do parkowania.
- Sprawdź miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - chociaż to
akurat się może niemal z dnia na dzień zmienić jak wagon spirytusu w
groszek na cle. Niemniej jeśli w okolicy jest duzo ofert, to może jednak
zobaczy czy obok nie będzie za chwilę np. obwodnicy albo oczyszczalni
ścieków
- weź ze sobą jakiegoś budowlańca na oglądanie, powie Ci ile włożysz w
remont
- drobne rysy na suficie to norma, wypaczone okna czy pofalowany parkiet
to już problem
- dziwne zapachy albo intensywny zapach odświeżacza podczas oględzin to
też problem, zwykle większy
- sklep monopolowy pod oknami to nie wygoda, to duży problem
- kupując mieszkanie z meblami absolutnie nie wpisuj ich w akt
notarialny (b.duze koszta) natomiast napisz umowę cywilno-prawną z
maksymalnie dokładnym opisem co w ramach ustalonej ceny zostaje w
mieszkaniu. Żeby się nie okazało że "tą szafę to ciocia, a tą kanapę
brat wujka sobie zarezerwował"
- przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (finalny akt notarialny)
sprzedający musi Ci pokazać aktualne (najlepiej z tego samego dnia z
rana, to wydają od ręki) zaświadczenie o braku osób zameldowanych w
lokalu. Zaświadczenie o wymeldowaniu osób x i y to nie to samo! Pozbycie
się lokatora graniczy w ramach polskiego prawa z cudem. Szybkie legalne
pozbycie się takiego lokatora przekracza nawet możliwości Pana Boga :)
"Mieszkanie z lokatorem" to właśnie "okazja". Zaraz Ci powiedzą że
meldunek "nie ma nic do rzeczy". Teoretycznie nie ma, w praktyce
kontaktów ze służbami mundurowymi RP ma całkiem sporo.
- jeśli mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe to konieczne jest
zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu. Długi niby idą za
człowiekiem, ale w praktyce rozliczenie jest per mieszkanie. Zaległy za
kilka(naście) miesięcy czynsz to w większych miastach kwota za całkiem
fajną wycieczkę zagraniczną. Analogiczne zaświadczenie warto dostać od
zarządcy nieruchomości w przypadku wspólnoty.
- weź odpis KW i sprawdź czy zgadza się ilość pomieszczeń, czy łazienka
jest wpisana w KW (dotyczy zwłaszcza kamienic). Sprawdź metraż. Przepisy
o samowoli budowlanej bywają bardzo bolesne w egzekwowaniu.
- jeśli w mieszkaniu jest CO gazowe (piec dwufunkcyjny) to koniecznie
żądaj umowy z gazownią w której takie urządzenie figuruje. Legalizacja
nielegalnego ogrzewania gazowego może być jeszcze bardziej bolesna.
Jeśli nie na CO a obecny właściciel ściemnia, że "mu się nie opłaciło
nic robić" - kłamie, coś jest nie tak z brakiem wolnego komina/brakiem
możliwości przyłączenia itp. Kolejna "okazja". Piec węglowy ma swój urok
- ale wyłącznie jako dodatkowe źródło ciepła.
- pilnuj notariusza. To też tylko człowiek, robi błędy. On może nie
zauważyć jednej przekręconej literki czy cyferki, bank zauważy na pewno
i nie wypłaci kredytu.
- nie zapomnij o PCC od wpisu do hipoteki (jeśli bierzesz na to kredyt).
- ... Google, Google Gooogle

--
MZ

do góry

>> Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?
.. i jeszcze kilka rzeczy:
- agencja nieruchomości to instytucja która wie kto chce sprzedać i kto
chce kupić. W razie problemów na 99,8% wyprą się jakiejkolwiek
odpowiedzialności. Mieszkania oferowane przez agencje są zwykle 10+ %
droższe od tych z ogłoszeń prywatnych. IMHO - nie warto.
- jeśli w mieszkaniu była prowadzona DG to nie problem, jeśli mieszkanie
zostało kupione na firmę - to może być potencjalny problem, potrzebujesz
dodatkowych zaświadczeń od sprzedającego (Google...)
- jeśli na mieszkaniu jest hipoteka - to też nie problem, ale upewnij
się że sprzedający ma zaświadczenie z banku o warunkach i zgodzie na
sprzedaż i że w akcie notarialnym będzie adnotacja o spłacie (notariusze
zwykle wiedzą jak to załatwić)
- taksa notarialne ma widełki, warto negocjować. Przyzwoity notariusz
zrobi Ci dwie umowy (przedwstępną i przyrzeczoną) prawie w jednej cenie.
Nieprzyzwoity skasuje Cię x2.
- mieszkanie świeżo po remoncie czasami "śmierdzi". Czasami nawet
śmierdzi, zwłaszcza zgnilizną, zwłaszcza w kątach pod świeżo położonymi
tapetami które dziwnym trafem zaczynają mieć brązowe plamy. Wilgoć i
pleśń ciężko usunąć z murów.
- elektryka jest ważna. Jeśli telewizor w salonie jest podłączony
przedłużaczem z przedpokoju, a gniazdka są wypalone - licz się z kuciem
ścian i wymianą instalacji.
- wszystko o mieszkaniach, mieszkańcach i o wszystkich ważnych sprawach
wiedzą najlepiej gospodarze domów. Jeśli budynek ma takowego, warto z
nim pogadać PRZED kupnem.
- miejsce parkingowe/garaż powinno mieć własną KW. Kupowanie miejsca na
"parkingu społecznym" lub płacenie za prostokąt ulicy z numerkiem bez
odpowiedniego dokumentu potwierdzającego własność jest naiwne.

I finalnie: nie napalaj się na zdjęcia. Photoshop to cudowne narzędzie,
tysiące modelek to potwierdzą. Opisy w stylu "stan idealny" również
traktuj z rezerwą. Czasami będzie to stan idealny do remontu. Są dwa
rodzaje wartości mieszkania: rynkowa i sentymentalna. Jeśli właściciel
zaczyna opowiadać że on w tu od ..sięciu lat mieszka i tyle włożył w to
mieszkanie, wychował tu wnuki i w zasadzie to się zastanawia czy go im
nie zapisać itd. to raczej odpuść, tracisz czas, on nie zrozumie że
nikt nie zapłaci ekstra za wspomnienia i uczucia.

--
MZ

do góry

eg pisze:
> Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana
> w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?
>
> Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do
> ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz
gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel
nie sprzeda tego mieszkania komu innemu).

Po zawarciu umowy składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego i w
odpowiednim dziale pojawia się wzmianka o wniosku - od tego momentu
jesteś chroniony.

Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać
mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek
wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.

Pomijając taką ekstremalną sytuację, ujawnienie roszczenia w księdze
wieczystej, daje ci to, że w razie powtórnej sprzedaży mieszkania przez
właściciela możesz wystąpić z powództwem z art. 59 KC o uznanie tej
czynności za bezskuteczną względem ciebie.

--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

Ogromne dzieki wszystkim za odpowiedzi. Duzo przydatnych uwag znalazlem.

Chcialbym jeszcze pomeczyc temat umowy przedwstepnej:

> Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz
> gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel nie
> sprzeda tego mieszkania komu innemu).
>
> Po zawarciu umowy składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego i w
> odpowiednim dziale pojawia się wzmianka o wniosku - od tego momentu jesteś
> chroniony.

Ile orientacyjnie kosztuje taki wniosek? O ile wpisanie umowy przedwstepnej
do ksiegi wieczystej podraza koszty operacji?

I tak sie wlasnie zastanawiam, skoro wpisanie umowy tez trwa tak strasznie
dlugo w wawie, czy wystarczajacym zabezpieczeniem nie jest w zasadzie
pojawienie sie wzmnianki o umowie przedwstepnej czekajacej na wpis i
odczekanie powiedzmy tydzien, no na wszelki wypadek dwa od pojawienia sie
tej wzmianki, by potem moc zawrzec umowe glowna? Bo chyba raczej zaden
sprzedajacy nie bedzie chcial czekac pol roku na wpis umowy do ksiegi
(pewnie w umowie nalezaloby zawrzec wpis, ze glowna transakcja dojdzie do
skutku np. miesiac od wpisania umowy przedstepnej do ksiegi)?

Kiedy nalezy zalatwiac w banku kredyt? Tuz po podpisaniu umowy przedwstepnej
czy dopiero od jej wpisania do ksiegi? Czy bank bedzie gotow czekac np. te
pol roku od zlozenia wniosku na wpis umowy przedwstepnej do ksiegi
wieczystej? I czy umowe kredytu mialbym podpisac tak duzo wczesniej?


>
> Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać
> mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek
> wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.
>
> Pomijając taką ekstremalną sytuację, ujawnienie roszczenia w księdze
> wieczystej, daje ci to, że w razie powtórnej sprzedaży mieszkania przez
> właściciela możesz wystąpić z powództwem z art. 59 KC o uznanie tej
> czynności za bezskuteczną względem ciebie.

Jesli dobrze rozumiem umowa przedstepna notarialna i jej wpis do ksiegi
wieczystej zabezpiecza przed "umoczeniem" glownej kwoty? Mozna co najwyzej
"umoczyc" zaliczke wplacana przy umowie przedwstepnej?

Spotkalem sie tez z propozycja 3 stopniowej transakcji: umowa cywilno prawna
i przy niej symobliczna zaliczka, pozniej umowa przedwstepna i zaliczka 5-10
procent i pozniej umowa glowna. Czy tutaj powinna sie zapalic czerwona
lampka czy tez jest to tez dosc powszechne podejscie? Np. deweloperzy tak
chca, choc pomiedzy umowa cywilna prawna, a przed notariuszem i umowa
przedwstepna chca powiedzmy te 5 procent?

Jeszcze raz dzieki! :)

do góry

>> Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz
>> gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel
>> nie sprzeda tego mieszkania komu innemu).

I jeszcze jedno - czy taka wzmianka jest widoczna w wypisie z ksiegi
wieczystej, czy tam sa tylko wpisy, a informacja o wzmiankach jest, ze tak
powiem "na gebe"?

do góry

eg pisze:
>
> Ile orientacyjnie kosztuje taki wniosek? O ile wpisanie umowy przedwstepnej
> do ksiegi wieczystej podraza koszty operacji?
Tyle co każdy wpis do KW, około 200 zł z tego co pamiętam.
>
> I tak sie wlasnie zastanawiam, skoro wpisanie umowy tez trwa tak strasznie
> dlugo w wawie, czy wystarczajacym zabezpieczeniem nie jest w zasadzie
> pojawienie sie wzmnianki o umowie przedwstepnej czekajacej na wpis i
> odczekanie powiedzmy tydzien, no na wszelki wypadek dwa od pojawienia sie
> tej wzmianki, by potem moc zawrzec umowe glowna? Bo chyba raczej zaden
> sprzedajacy nie bedzie chcial czekac pol roku na wpis umowy do ksiegi
> (pewnie w umowie nalezaloby zawrzec wpis, ze glowna transakcja dojdzie do
> skutku np. miesiac od wpisania umowy przedstepnej do ksiegi)?
Jak znam życie to nie będzie chciał czekać. Poza tym taka procedura nie
ochroni Cię przed oszustem który zawrze kilka umów jednego dnia. Dopiero
potem w sądzie możesz dochodzić swoich praw na podstawie chwili wpisu.
Weź tylko pod uwagę, że moment wpisu będzie się różnić od momentu
zawarcia umowy, bo rzadko który notariusz biegnie od razu do sądu.
>
> Kiedy nalezy zalatwiac w banku kredyt? Tuz po podpisaniu umowy przedwstepnej
> czy dopiero od jej wpisania do ksiegi? Czy bank bedzie gotow czekac np. te
> pol roku od zlozenia wniosku na wpis umowy przedwstepnej do ksiegi
> wieczystej? I czy umowe kredytu mialbym podpisac tak duzo wczesniej?
Banki mają dość dokładne regulaminy. Zwykle od momentu przyznania
kredytu "oferta" jest ważna właśnie 6 miesięcy. Kredyt raczej zacznij
załatwiać zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sama procedura decyzji
bankowej potrafi trwać kilka tygodni. Niemniej wg mnie nie tędy droga.
>
>> Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać
>> mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek
>> wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.
Właśnie.
>>
>
> Jesli dobrze rozumiem umowa przedstepna notarialna i jej wpis do ksiegi
> wieczystej zabezpiecza przed "umoczeniem" glownej kwoty? Mozna co najwyzej
> "umoczyc" zaliczke wplacana przy umowie przedwstepnej?

I tak i nie. W teorii każdy notariusz w akcie notarialnym opisuje stan
KW, więc jeśli wpiszesz umowę przedwstępną to pojawi się o niej wzmianka
i inny potencjalny kupujący będzie wiedział że jest coś na rzeczy. Przy
umowie przyrzeczonej ten wpis musi zostać usunięty, za co znów ekstra
zapłacisz. Tracisz dużo czasu, sporo potencjalnie ciekawych ofert gdzie
sprzedający nie pójdą na taką procedurę. Wcześniej pisałem o nie
spieszeniu się, ale to to jest ekstremum w drugą stronę.
> Spotkalem sie tez z propozycja 3 stopniowej transakcji: umowa cywilno prawna
> i przy niej symobliczna zaliczka, pozniej umowa przedwstepna i zaliczka 5-10
> procent i pozniej umowa glowna. Czy tutaj powinna sie zapalic czerwona
> lampka czy tez jest to tez dosc powszechne podejscie? Np. deweloperzy tak
> chca, choc pomiedzy umowa cywilna prawna, a przed notariuszem i umowa
> przedwstepna chca powiedzmy te 5 procent?
Dziwna praktyka, ale przy deweloperach wszystko jest dziwne. Po co
podpisywać umowę C-P skoro za chwilę i tak będzie przedwstępna
notarialna. To jakaś forma rezerwacji, tylko po co.
Zauważyłem że używasz słowa "zaliczka". W przypadku tego typu umów
zwykle mówimy o zadatku. Tez na "zet" ale diametralnie się różnią, radzę
poczytać żebyś nie był zaskoczony potem.

--
MZ

do góry

MZ pisze:

> Jak znam życie to nie będzie chciał czekać. Poza tym taka procedura nie
> ochroni Cię przed oszustem który zawrze kilka umów jednego dnia. Dopiero
> potem w sądzie możesz dochodzić swoich praw na podstawie chwili wpisu.
> Weź tylko pod uwagę, że moment wpisu będzie się różnić od momentu
> zawarcia umowy, bo rzadko który notariusz biegnie od razu do sądu.

Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego
względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę
przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary
ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem
sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).

Nabywcy nie są chronieni jeżeli zawrą transakcję po pojawieniu się
chociażby wzmianki o wniosku w KW.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

> Zauważyłem że używasz słowa "zaliczka". W przypadku tego typu umów
> zwykle mówimy o zadatku. Tez na "zet" ale diametralnie się różnią, radzę
> poczytać żebyś nie był zaskoczony potem.

Jeśli juz to daj zadatek. Wtedy jak z Twojej winy cos nie halo to tracisz
zadatek, jak z winy sprzedajacego to musi oddac dwukrotność.

do góry

kuba pisze:
> MZ pisze:
>

> Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego
> względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę
> przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary
> ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem
> sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).
Ekhm, rozwiń myśl bo coś niejasno wyszło. W skrajnym przypadku pojawi
się kilka wpisów w dziale III. Wg mnie to właśnie pierwszy
"zarejestrowany" kupujący jest chroniony, a pozostali muszą odzyskać
wpłacone pieniądze od oszusta, co wcale nie musi być łatwe (patrz wątek
Bahamy). Natomiast pierwszy może sądownie wymóc sprzedaż na warunkach
ustalonych w umowie przedwstępnej.
>
> Nabywcy nie są chronieni jeżeli zawrą transakcję po pojawieniu się
> chociażby wzmianki o wniosku w KW.
>

To jak wg Ciebie ma wygrywać "ostatni" skoro ostatni teoretycznie
zawiera transakcję już po pojawieniu się wpisu?

--
MZ

do góry