MZ pisze:
> kuba pisze:


>> Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego
>> względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę
>> przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary
>> ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem
>> sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).

> Ekhm, rozwiń myśl bo coś niejasno wyszło. W skrajnym przypadku pojawi
> się kilka wpisów w dziale III. Wg mnie to właśnie pierwszy
> "zarejestrowany" kupujący jest chroniony, a pozostali muszą odzyskać
> wpłacone pieniądze od oszusta, co wcale nie musi być łatwe (patrz wątek
> Bahamy). Natomiast pierwszy może sądownie wymóc sprzedaż na warunkach
> ustalonych w umowie przedwstępnej.

Wytłumaczę Ci na przykładzie:

W dniu 9.10 o godzinie 11.00 X będący właścicielem mieszkania stawia się
w kancelarii notarialnej i sprzedaje mieszkanie A, wskutek czego A
nabywa własność w momencie podpisania umowy.
O godzinie 12.00 X stawia się w innej kancelarii i sprzedaje mieszkanie
B, wskutek czego B nabywa własność, ze względu na treść art. 5 Ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.
O godzinie 13.00 X stawia się w jeszcze innej kancelarii i sprzedaje
mieszkanie C. C nabywa własność z tych samych względów, co B.

Załóżmy, że na tym koniec.

Mieszkanie jest własnością C, a A i B mogą sobie ścigać X-a, wpakować go
do pierdla i walczyć co najwyższej o odszkodowanie.

--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

MZ pisze:

> To jak wg Ciebie ma wygrywać "ostatni" skoro ostatni teoretycznie
> zawiera transakcję już po pojawieniu się wpisu?

Nie rozumiem... Przeczytaj art. 5 i 8 Ust. o Księgach wieczystych i
hipotece.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

kuba pisze:

>
> Wytłumaczę Ci na przykładzie:
>
> W dniu 9.10 o godzinie 11.00 X będący właścicielem mieszkania stawia się
> w kancelarii notarialnej i sprzedaje mieszkanie A, wskutek czego A
> nabywa własność w momencie podpisania umowy.
> O godzinie 12.00 X stawia się w innej kancelarii i sprzedaje mieszkanie
> B, wskutek czego B nabywa własność, ze względu na treść art. 5 Ustawy o
> księgach wieczystych i hipotece.
> O godzinie 13.00 X stawia się w jeszcze innej kancelarii i sprzedaje
> mieszkanie C. C nabywa własność z tych samych względów, co B.
>
> Załóżmy, że na tym koniec.
>
> Mieszkanie jest własnością C, a A i B mogą sobie ścigać X-a, wpakować go
> do pierdla i walczyć co najwyższej o odszkodowanie.

Pozwolisz że przytoczę treść artykułu na który się powołujesz:

Art. 5.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych).

Czyli...rzeczywiście masz rację. W takim razie kajam się, pełen podziwu
dla uczciwości pewnego notariusza, który miał zwyczaj zaraz po
transakcji wysyłać aplikantkę do sądu z wnioskiem o wpis. W tym momencie
faktycznie zaczyna obowiązywać art. 8, o wyłączeniu. Ponadto przy takiej
kasie zawsze można próbować wykorzystać art. 6 o działaniu w złej wierze
tych kolejnych kupujących - kwestia dobrej papugi :]

Z drugiej jednak strony patrząc na art. 12 o pierwszeństwie
ograniczonych praw rzeczowych, to rejestrując umowę przedwstępną lepiej
być tym pierwszym niż ostatnim.

--
MZ

do góry

MZ pisze:

> Czyli...rzeczywiście masz rację. W takim razie kajam się, pełen podziwu
> dla uczciwości pewnego notariusza, który miał zwyczaj zaraz po
> transakcji wysyłać aplikantkę do sądu z wnioskiem o wpis.

I bardzo dobrze, choć i to czasami nie wystarcza niestety, w takich
ekstremalnych sytuacjach, jak z mojego przykładu. Generalnie, im
szybciej pojawi się wzmianka o wniosku, tym lepiej. Najlepiej byłoby,
gdyby notariusz w momencie zawarcia umowy, rejestrował to w jakimś
centralnym systemie.

> faktycznie zaczyna obowiązywać art. 8, o wyłączeniu. Ponadto przy takiej
> kasie zawsze można próbować wykorzystać art. 6 o działaniu w złej wierze
> tych kolejnych kupujących - kwestia dobrej papugi :]

Można, ale to bardzo ciężki kawałek chleba. Zauważ, że definicja
ustawowa złej wiary w art. 6 mocno chroni nabywcę, stwierdzając, że w
złej wierze jest ten, kto wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć,
podczas, gdy w typowej definicji doktrynalnej zamiast "z łatwością"
byłoby "przy zachowaniu należytej staranności".

> Z drugiej jednak strony patrząc na art. 12 o pierwszeństwie
> ograniczonych praw rzeczowych, to rejestrując umowę przedwstępną lepiej
> być tym pierwszym niż ostatnim.

Prior tempore potior iure;) choć to nie zasada bezwzględna - patrz
choćby art. 310 KC. A jeszcze w kwestii technicznej, nie stosujemy art.
12 wprost, a przez odesłanie z art. 20.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> writes:

> Art. 5.
> W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
> księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
> na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
> treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
> publicznej ksiąg wieczystych).

Nie rozumiem. Zgodnie z moim naiwnym rozumiemiem tego zapisu wszyscy
trzej nabywcy pasuja. Nie widze zapisu o kolejnosci.

MJ

do góry

Michal Jankowski pisze:
>> W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
>> księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
>> na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
>> treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
>> publicznej ksiąg wieczystych).
>
> Nie rozumiem. Zgodnie z moim naiwnym rozumiemiem tego zapisu wszyscy
> trzej nabywcy pasuja. Nie widze zapisu o kolejnosci.

trzech właścicieli być nie może...

KG

do góry

Strasznie to wszystko skomplikowane.

Ja gdzies czytalem artykul w gazecie o takiej wlasnej realnej sytuacji, jak
jeden gosc sprzedal trzy razy ta sama nieruchomosc u roznych notariuszy
chyba w ciagu jednego dnia, albo jakims rownie krotkim okresie, juz nie
pamietam. Komentarz prawny byl taki, ze w takiej sytuacji "wygrywa", czyli
zostaje wlascicielem mieszkania ten, ktorego akt notarialny jako pierwszy
dotrze do sadu (czyli ani pierwszy, ani ostatni ktory zawarl umowe wg czasu,
ale po prostu kwestia szybkosci notariusza i troche przypadku). Choc nie
przytocze juz argumentacji prawnej....


Jak zmniejszyc ryzyko? Czy sa np. jakies komercyjne ubezpieczenia od takiej
sytuacji? Bo jednak jedyny pomysl jaki mi przychodzi do glowy to ta umowa
przedstepna z wpisem do ksiegi wieczystej. Nikt mi tu jasno tego nie
potwierdzil, ani nie zaprzeczyl (albo przynajmniej ja nie zrozumialem), ale
wtedy mozna co najwyzej stracic kwote zadatku, czy tak (np. jesli tego
samego dnia co ja zawieram umowe przedwstepna, gosc zawrze akt notarialny
sprzedazy z innym czlowiekiem i ten akt jako pierwszy trafi do sadu)?

Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w
ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego
mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna
osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do
sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to
transakcja nie wazna, czy tak?

do góry

i jeszcze jedno - jak myslicie lepiej kupic mieszkanie od developera czy na
rynku wtornym powiedzmy ok. 10 lat?

jedno pytanie oczywiscie co rodzi mniejsze ryzyko jesli chodzi o mozliwosc
wtopienia pieniedzy? ale tez jakie inne pozaprawne zalety moze miec jedna
lub druga opcja?

do góry

eg pisze:

> Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w
> ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego
> mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna
> osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do
> sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to
> transakcja nie wazna, czy tak?

Teraz uważaj - będzie ważna, ale będziesz mógł żądać uznania jej za
bezskuteczną w stosunku do ciebie, jako że uniemożliwia uczynienie
zadość twojemu roszczeniu, o którym strony transakcji wiedziały (art. 59
KC).


--
kuba
www.fashioncorner.pl

do góry

eg pisze:
> i jeszcze jedno - jak myslicie lepiej kupic mieszkanie od developera czy na
> rynku wtornym powiedzmy ok. 10 lat?
>
> jedno pytanie oczywiscie co rodzi mniejsze ryzyko jesli chodzi o mozliwosc
> wtopienia pieniedzy? ale tez jakie inne pozaprawne zalety moze miec jedna
> lub druga opcja?
>
1. rynek wtórny - mieszkanie "używane" ale zwykle wykończone (ma
podłogi, drzwi wew, pomalowane ściany, biały montaż, kafelki itd), tyle
że niekoniecznie dokładnie tak jak byś chciał - więc prawdopodobny
remont, chociaż niekoniecznie.
10 lat to mieszkanie "dojrzałe", więc choroby wieku dziecięcego budynku
już wyszły (osiadające ściany, cieknący dach, pękające mury, krzywiące
się okna). To również raczej uregulowana sytuacja prawna (pozakładane
KW, wydzielona działka, ustalona wspólnota i zarządca)
Otoczenie pewnie też już jakoś urządzone (droga dojazdowa, chodniki,
trawniki itp). Sąsiedzi mieszkają, więc możesz sprawdzić kogo/czego się
spodziewać. Dodatkowo 10 lat temu budowali w lepszych lokalizacjach.
Ogólnie: dokładnie widzisz co kupujesz, pod warunkiem że dokładnie
obejrzysz towar.
2. rynek pierwotny - dodaj "nie" do każdego elementu punktu 1. Na plus
fakt że chyba (ale po ostatnich zmianach nie jestem pewien) od kredytu
na zakup mieszkania na rynku pierwotnym odsetki możesz sobie od dochodu
odliczać. Ogólne: kupujesz wizję developera, lub mieszkanie w którym
jeszcze wszystko się może zdarzyć.

"Prawnie" łatwiej chyba z mieszkaniem z wtórnego - na pierwotnym często
gęsto developer zwleka z podziałem działki (jeśli wybudował kilka
budynków lub robi inwestycję etapami) co baaardzo nie spodoba się bankowi.

--
MZ

do góry