Sytuacja: Jest budynek, w którym znajduje się 76 mieszkań oraz podziemna
hala garażowa, oznaczona jako lokal nr 77. Garaż jest współwłasnością,
posiada 46 współwłaścicieli, z których każdy ma 1/46 część udziału w
garażu. W akcie notarialnym zostało dodatkowo zapisane, że każdy ze
współwłaścicieli ma wyłączne prawo do korzystania z przypisanego mu miejsca
postojowego.
Pod koniec maja br. na zebraniu wspólnoty poddanych pod głosowanie zostało
kilkanaście uchwał. Wśród tych uchwał znalazły się m.in. uchwała dotycząca
zmiany sposobu zarządzania wspólnotą - wykreślenie z księgi wieczystej
zapisu o firmie powołanej przez developera, oraz uchwała powołująca nowy
zarząd spośród mieszkańców budynku. Część głosów została zebrana na
zebraniu, w obecności notariusza, reszta zbierana jest obecnie w trybie
indywidualnego zbierania głosów.

Problem: Przy liczeniu głosów nad uchwałami, jako całkowitą powierzchnię
budynku przyjęto, zgodnie z art 3.3 ustawy o własności lokali, sumę
powierzchni wszystkich lokali, w tym hali garażowej. Z policzeniem udziałów
przypadających na lokale mieszkalne sprawa była prosta. Problem pojawił się
z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią garażu
(jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować stanowisko,
iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy. Jako współwłaściciele garażu
wyraziliśmy sprzeciw wobec takiego stanowiska, gdyż wówczas tak liczone
udziały nie zsumowałyby się do 100%. Ponadto hala garażowa stanowi ponad
20% powierzchni nieruchomości, co daje jej znaczny udział we wspólnocie.

Powstał zatem pomysł, aby sprawę głosu przypadającego na współwłaścicieli
hali garażowej rozstrzygnąć przy pomocy kodeksu cywilnego, tj. ustalić
wspólny głos wszystkich współwłaścicieli garażu odnośnie uchwał wspólnoty.

I tu powstaje sedno problemu: czy ustalenie wspólnego stanowiska
współwłaścicieli garażu odnośnie tego, czy poprą lub odrzucą projekt
uchwały wspólnoty jest zwykłym zarządem, a więc podlega pod art. 201 KC i
wystarczy zebrać zwykłą większość głosów, czy też przekracza zwykły zarząd,
a tym samym podlega pod art. 199 KC, co wymagałoby uzyskania jednomyślnej
decyzji wszystkich 46 współwłaścicieli, co w praktyce może być nierealne.