Aleksander Grzebyta:

> Wprowadziłem się do mojego nowego :) własnościowego mieszkania. W
> akcie notarialnym był zapis, że wyrażam zgodę aby pierwszym zarządcą
> nieruchomości została spólka "taka a taka" (Prezes jest znajomym
> developera). W tej chwili przyszło pismo z którego wynika że spólka ta
> działa jako "Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Właścicieli
> Niewruchomości". Wygląda na to, że chcą mieć komitywę :
> developer-spólka zarządzająca-wspólnota mieszkańców. Nie było
> żadnych wyborów ani zawiązania się wspólnoty mieszkańców.

Przede wszystkim zapoznać się z ustawą o własności lokali (uwl).
Czytać też:
http://www.wm.info.pl/
http://www.rp.pl/prawo/doc/Wspolnota/spis_tresci.htm
l
http://www.jelonki-ogrod.n-s.pl/subpage.php3?p=2
http://www.cofund.org.pl/khf/pub03.htm
http://www.krakow.pl/WK/PL/samorzad/wspolnoty/wspoln
oty.htm
(Uwaga na nowelizację uwl z 2000 roku, niektóre teksty odnoszą się do
starszej wersji uwl)

Jak dokładnie brzmi sformułowanie w akcie notarialnym o "pierwszym
zarządcy nieruchomości"? Trzeba pamiętać, że przed wyodrębnieniem lokali
aktami notarialnymi, ich właścicielem był developer, w związku z czym
miał wolną rękę w decydowaniu o sposobie zarządzania. Sposób zarządu
nieruchomością wspólną określony w pierwszym akcie notarialnym, odnosić
się będzie do wszystkich pozostałych (art. 18 ust. 2 uwl), a do jego
zmiany trzeba uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez
notariusza (art. 18 ust.3 uwl). Przy złej woli developera rozbicie
takiego układu może trochę potrwać, bo formalnie do powstania własności
lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art.7 ust. 2 uwl), co w
dużych miastach może trwać miesiącami (w praktyce zazwyczaj nikt tego
nie pilnuje, bo przecież wspólnota musi działać, ale można się tego
czepić).

> Proszę o rady jak zorganizować wspólnotę aby miała ona osobowość
> prawną i mogła stanowić dobrą opozycję wobec montującej się kliki.

Porozumieć się najpierw z sąsiadami. Jeżeli nie uda się zebrać
właścicieli lokali dysponujących większością udziałów (z wyj.
szczególnych from liczenia głosów określonych w art. 23 uwl), to będzie
to trudne. Jeżeli firma zarządzająca działa ewidentnie na szkodę
wspólnoty, to pozostaje droga sądowa (art. 24-26 uwl).

W praktyce w nowych budynkach znaczna części właścicieli nie za bardzo
interesuje się sprawami wspólnoty (szczególnie, jeśli sami tam nie
mieszkają, tylko wynajmują komu innemu), chyba że zarządca przegina z
kosztami.

> Mam też pytanie: o jakim funduszu remontowym może być mowa jeśli
> budynek jest dopiero oddany do użytku - jek cois się psuje to trzeba
> korzytać z gwarancji lub rękojmi na budynek a nie z funduszu
> remotowego.

Warto mieć jakieś pieniądze w funduszu remontowym na zapas, bo jak
będzie potrzeba ich wydania (np. konieczność jakiegoś remontu ze względu
na dewastację, czego gwarancja nie obejmuje), to trudno je będzie szybko
zebrać. Poza tym gwarancja też szybko się skończy (zwykle 2 lata?).
Wykorzystanie środków z funduszu remontowego wymaga uchwały właścicieli
lokali, a nie dowolnej decyzji zarządu (nie potrafię jednak podać teraz
podstawy prawnej).

MWK
--
Marek Kuchciak, Wrocław m...@w...home.pl