W dniu 2011-04-20 14:42, Wojciech Bancer pisze:
>
> Niestety nie posiadam. Ja sytuację przećwiczyłem na żywo, a sygnaturę
> wygooglałem przed chwilą - na potwierdzenie :)
>
> Podobną sytuację masz w kodeksie pracy - tam też nie możesz podać terminu
> krótszego niż ustawowy.
>

znalazlem takie cos:

WYKŁADNIA

Wypowiedzenie z zachowaniem terminów

Umowa najmu nie wiąże na wieki

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i
najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a gdy
ich nie ma - z zachowaniem terminów ustawowych.

Taką zasadę ustanawia art. 673 kodeksu cywilnego. W art. 688 k.c. zaś,
odnoszącym się do najmu lokali, zapisano, że jeśli czas najmu nie został
oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć
najpóźniej na trzy miesiące wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W wyroku z 6 kwietnia 2000 r. (sygn. CKN 264/2000) Sąd Najwyższy
stwierdził, iż przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący.
Oznacza to, że wynajmujący i najemca nie mogą w umowie wyłączyć
obowiązywania tych przepisów i uczynić jej nierozwiązywalną.

Zaznaczmy, iż kwestia prawa do wypowiedzenia umowy najmu przez
wynajmującego (właściciela) jest unormowana odrębnie dla mieszkań
objętych ustawą z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm.).

W sprawie, której dotyczy wyrok, chodziło o umowę najmu lokalu
użytkowego, zawartą między zarządcą nieruchomości a spółką z o.o. Była
to umowa na czas nieoznaczony. Zarządca wypowiedział ją pismem z datą 30
września 1996 r., doręczonym spółce 10 października 1996 r. Spółka
wystąpiła do sądu o ustalenie, że wypowiedzenie jest bezskuteczne.

Sąd pierwszej instancji powództwo oddalił. Uznał, iż wypowiedzenie było
skuteczne i że stosownie do art. 688 k.c. najem ustał 31 stycznia 1997
r. Sąd apelacyjny podzielił to stanowisko. Spółka w kasacji
przekonywała, iż sąd ten naruszył liczne przepisy proceduralne, a także
przepisy k.c., przede wszystkim normujące umowę najmu, oraz art. 65 ¤ 2
k.c., który nakazuje w umowach raczej badać, jaki był zgodny zamiar
stron i cel umowy, niż opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

SN kasację oddalił. Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów
proceduralnych uznał za oczywiście bezzasadne. Jako nietrafne ocenił
również zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym
dotyczących umowy najmu.

Tak samo jak sądy rozpoznające wcześniej tę sprawę, nie zgodził się z
twierdzeniem spółki, że wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę tylko w
okolicznościach wskazanych w tej umowie, a mianowicie gdy: najemca
będzie używał lokalu w sposób powodujący dewastację, opuści go lub
będzie zalegać z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy rozliczeniowe.

SN nie zgodził się też z zarzutem naruszenia art. 65 ¤ 2 k.c., czym
wedle spółki było nieuwzględnienie jej wniosku o przeprowadzenie dowodu
z przesłuchania stron. To przesłuchanie pozwoliłoby ustalić ograniczenia
okoliczności, w których dopuszczalne byłoby wypowiedzenie umowy przez
zarządcę nieruchomości. SN uznał, że zarzut ten jest wynikiem
nieporozumienia. Nieuwzględnienie takiego wniosku powinno być oceniane
nie z punktu widzenia art. 65 ¤ 2 k.c., lecz art. 299 kodeksu
postępowania cywilnego, w którym zapisano, że jeśli po wyczerpaniu
środków dowodowych lub w ich braku pozostały nie wyjaśnione fakty
istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, sąd dla ich wyjaśnienia zarządzi
dowód z przesłuchania stron.

Nawet gdyby przyjąć, że istotnie strony w umowie najmu zastrzegły, iż
wypowiedzenie jej przez wynajmującego może nastąpić w tylko w trzech
sytuacjach w niej wskazanych, zastrzeżenie to byłoby nieważne - zaznacza
SN. Przepisy bowiem art. 673 k.c. dotyczącego najmu w ogóle i art. 688
k.c. odnoszącego się do najmu lokali, a wedle nich jeśli czas najmu nie
jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć
najem z zachowaniem określonych terminów, mają charakter bezwzględnie
obowiązujący

Odmienny charakter ma tylko ta część art. 673 k.c., która ustala terminy
wypowiedzenia. Gdy chodzi o dotyczące terminu wypowiedzenia unormowanie
z art. 688 k.c., SN uważa, że ma ono charakter jednostronnie
bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że dopuszczalne jest tylko
zastrzeżenie w umowie najmu lokalu dłuższego okresu wypowiedzenia niż w
nim określony (dłuższego niż trzy miesiące).

SN wyjaśnia, że u podstaw tych unormowań leży wzgląd na wolność
jednostki, odnosząca się także do osoby prawnej, i "dyktowana przezeń
niemożność wieczystego związania umowami najmu zawartymi na czas
nieoznaczony".

Izabela Lewandowska

14.08.2000