Słupy i rury na cudzym


Jeśli własność podlega ograniczeniu, to korzystający powinien właścicielowi
zapłacić


Znalazły się na nich w latach 40., 50., 60., 70. Nikt wtedy nie pytał
właścicieli gruntów o zgodę. Nikt nie myślał o zapewnieniu przedsiębiorstwom
przesyłowym cywilnoprawnego tytułu do korzystania z cudzej własności. Sąd
Najwyższy w wyroku z 11 maja 2005 r. po raz kolejny potwierdził, że
właścicielom gruntów należy się od przedsiębiorstw wykorzystujących te
urządzenia godziwa rekompensata. - Uczciwego uregulowania tych spraw
przedsiębiorstwa przesyłowe nie unikną - mówił sędzia Gerard Bieniek,
uzasadniając wyrok. Ociąganie się z tym może przysporzyć im jeszcze więcej
kłopotów.

Linia orzecznictwa rysuje się dość wyraźnie: Sąd Najwyższy staje po stronie
właścicieli, nie tracąc jednak z pola widzenia interesu publicznego i
doniosłego znaczenia firm przesyłowych w zaspokajaniu potrzeb. Na razie,
zważywszy na ilu działkach znajdują się urządzenia przesyłowe, tylko
niewielka część właścicieli czy użytkowników wieczystych występuje o
rekompensatę. Również dlatego, że wielu z nich nie wie, że może ją otrzymać.
Ale to szybko może się zmienić.

Zabrać albo przesunąć
Najdalej idącym uprawnieniem właściciela jest żądanie usunięcia lub
przesunięcia urządzeń, jeśli utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z
działki. Tak będzie, jeśli obecność słupów lub innych urządzeń uniemożliwia
np. zabudowę czy znacznie ogranicza zamierzenia inwestycyjne. Sąd Najwyższy
potwierdził co do zasady takie uprawnienie właściciela. W wyroku z 6
stycznia 2005 r. (sygn. III CK 129/04) stwierdził, że ktoś, kto nie ma
uprawnienia pozwalającego na ingerowanie w cudzą nieruchomość, a jego
ingerencja spowodowała trwałe ograniczenie sposobu korzystania z
nieruchomości, nie może powoływać się dla utrzymania tego stanu rzeczy na
zasady współżycia społecznego. Jednakże sędzia Zbigniew Strus, uzasadniając
ten werdykt, zaznaczył, że Sąd Najwyższy nie chce, by wyrok został odebrany
jako sygnał dla właścicieli, że mogą w każdej sytuacji i w dowolnym czasie
żądać usunięcia cudzych urządzeń znajdujących się na ich gruntach. W takich
sprawach trzeba dążyć do pogodzenia interesów obu stron.

Prawo, ale nie bezwzględne
W wyroku z 22 kwietnia 2005 r. (sygn. II CK 594/04) Sąd Najwyższy dopuścił
możliwość żądania przesunięcia urządzeń nawet w sytuacji, gdy
przedsiębiorstwo przesyłowe miało zgodę poprzednika aktualnego właściciela
na ich usytuowanie na jego gruncie. W wyroku tym przesądzona została zasada,
że podstawą takich żądań może być art. 357 (1) kodeksu cywilnego. Dopuszcza
on zmianę przez sąd warunków umowy, a nawet jej rozwiązanie, jeśli z powodu
nadzwyczajnej zmiany stosunków wykonanie umowy groziłoby jednemu z
kontrahentów rażącą stratą lub byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami,
czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy. - Zasadnicza zmiana
ustroju jest nadzwyczajną zmianą stosunków uzasadniającą takie żądania -
powiedział sędzia Antoni Górski. Sąd Najwyższy nie zajął niestety
stanowiska, którą ze stron i ewentualnie w jakiej proporcji obciążyć mają
koszty takiego usunięcia lub przesunięcia.

Żądanie usunięcia lub przesunięcia urządzeń nie jest jednak prawem
bezwzględnym. Można tu przytoczyć wyrok z 19 maja 2004 r. (sygn. III CK
496/02), w którym Sąd Najwyższy podkreśla, że w takich sprawach należy
bardzo starannie rozważyć skutki wyroku. - Konieczna jest wyobraźnia - mówił
sędzia Marek Sychowicz, uzasadniając ten werdykt - w jaki sposób wyrok ma
być wykonany i czy w ogóle żądanie właściciela może być uwzględnione.

Cywilizowane załatwienie sprawy
Właściciele gruntów o wartości zmniejszonej wskutek obecności słupów,
wodociągu, ciepłociągu, stacji trafo itp., wnosząc z przytoczonych orzeczeń
Sądu Najwyższego, raczej nie mogą liczyć, że w każdej sytuacji na drodze
sądowej uda się im wyeksmitować przedsiębiorstwo przesyłowe. Nawet jeśli
weszło na ich grunt prawem kaduka. Dlatego firmy takie muszą się zdobyć na
cywilnoprawne uregulowanie swych praw do korzystania z cudzych gruntów.
Apelował o to sędzia Gerard Bieniek w uzasadnieniu wspomnianego wyroku z 11
maja 2005 r. Jeśli własność podlega ograniczeniu, to korzystający powinien
właścicielowi zapłacić. Nie jest przy tym istotna wysokość rzeczywistej
straty właściciela ani korzyści odniesionej przez przedsiębiorstwo.

Żądanie wykupu
W licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy wskazał kilka sposobów ustanowienia
trwałego tytułu do korzystania z nieruchomości. W precedensowym wyroku z 16
lipca 2004 r. (sygn. I CK 26/04) przyjął, że właściciel nieruchomości, nad
którą przechodzi linia wysokiego napięcia niemająca fizycznej styczności z
samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości i
zmniejszająca jej wartość, może żądać przed sądem cywilnym od właściciela
linii wykupienia od niego gruntu. Podstawą takiego roszczenia może być art.
231 § 2 kodeksu cywilnego, co dotychczas było co najmniej sporne. Skoro
linia energetyczna spowodowała ograniczenie w korzystaniu z działki i
zmniejszenie jej wartości, to ingeruje ona we własność. I to wystarczy do
zastosowania w takim wypadku § 2, a także § 1 art. 231 kodeksu cywilnego. -
Jest to wykładnia rozszerzająca, celowościowa - powiedział sędzia Tadeusz
Wiśniewski - ale zgodna z konstytucyjnie gwarantowaną ochroną własności i
jej istotą.

Bez przedawnienia
W uchwale z 28 lutego 2002 r. (sygn. III CZP 1/02) jako podstawę żądania
wykupu Sąd Najwyższy wskazał art. 124 ust. 5 ustawy z 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami. Jeśli takie instalacje jak gazociągi, przewody
ciepłownicze, energetyczne linie przesyłowe, urządzenia łączności publicznej
uniemożliwiają właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w
dotychczasowy sposób albo w sposób zgodny z dotychczasowym jej
przeznaczeniem, może on żądać, aby starosta albo przedsiębiorstwo czy
jednostka domagająca się wydania decyzji kupiła od niego tę nieruchomość.
Właściciel może wystąpić z takim żądaniem także wówczas, gdy takie przewody
i urządzenia znajdowały się na działce w momencie jej kupna, on o tym
wiedział i miało to wpływ na cenę. Żądanie to, co ważne, się nie przedawnia.
Można z nim wystąpić bez względu na to, od jak dawna urządzenia znajdują się
na jego gruncie.

Sposobem na uregulowanie stosunków między właścicielem a przedsiębiorstwem,
do którego należą urządzenia, jest ustanowienie na rzecz przedsiębiorstwa
służebności gruntowej za wynagrodzeniem. W uchwale z 17 stycznia 2003 r.
(sygn. III CZP 79/02) Sąd Najwyższy potwierdził dopuszczalność ustanowienia
służebności dostępu do słupa energetycznego. Taką samą służebność można
odnieść do innych urządzeń przesyłowych.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Dopóki nie dojdzie do ustanowienia trwałego tytułu do korzystania z
nieruchomości, dopóty właścicielowi należy się wynagrodzenie za bezumowne
korzystanie z gruntu. Takie roszczenie przedawnia się z upływem 10 lat.
Jeśli więc przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z gruntu np. 30 lat,
właściciel może żądać wynagrodzenia za ostatnie 10 lat, bo wcześniejsze
należności już się przedawniły. Sąd Najwyższy potwierdził to w dość już
licznych orzeczeniach (np. wyroki z 18 czerwca 2004 r., sygn. II CK 259/0).
Akceptuje też co do zasady metodę ustalania tego wynagrodzenia w wysokości
czynszu, jaki uzyskałby właściciel za dzierżawę gruntu o powierzchni zajętej
przez urządzenia.

Tak było również we wspomnianej sprawie rozstrzygniętej 11 maja 2005 r.
Chodziło o słupy telefoniczne należące do Telekomunikacji Polskiej SA
przebiegające przez grunt rolny. Właściciel żądał 3 tys. zł za rok. Biegły
ustalił, że za obszar gruntu rolnego, który w sumie zajmują słupy, w tej
okolicy właściciel otrzymałby za okres 10 lat 943 zł. Tę kwotę przyznał mu
sąd, a Sąd Najwyższy nie znalazł podstaw do podważenia jego werdyktu.