Dnia Mon, 12 Oct 2009 17:47:16 +0200, wromek napisał(a):

>> Tak dla porządku: on zawsze był ich.
>
> nie byl ich, w umowie sami napisali, ze jest moja wlasnoscia.
>
>> "Tego budynek, czyj grunt". Wyjątki są, ale mocno nieliczne.
>> Budowniczemu przysługuje "zwrot nakładu na nieswoje".
>> Ale patrz niżej.
>>
>>> Opłata za garaż ma wynosić tyle ile za lokale wzniesione przez nich.
>>> Czy tak można? Czy mogę starać się o jakieś odszkodowanie lub
>>> rekompensatę
>>> za wzniesienei garażu?
>>
>> A jak wyglądała umowa na wzniesienie garażu?
>
> se wznosze se mam i se korzystam przez 20 lat od 1987-2007r.
>
>> Wzniesienie *im* garażu :)
>
> sobie na ich gruncie...
>
>> IMVHO - powiedzą, że "za to że Pan wybudował nie płacił Pan czynszu,
>> sam Pan się zgodził, jesteśmy kwita".
>
> byla placona "oplata roczna za teren"...
>
> jakies inne pomysly?

Czego nie rozumiesz z postu Gotfryda?
Jeżeli ktoś wybuduje trwale związany z gruntem budynek na cudzym - na
przykład dzierżawionym - gruncie, budynek stanie się własnością właściciela
gruntu, a budowniczy budynku będzie tylko właścicielem nakładów
poniesionych na wzniesienie obiektu. Jedyny wyjątek stanowi przypadek,
kiedy na oddanym w użytkowanie wieczyste gruncie, użytkownik wieczysty
wzniósł budynki zgodnie z umową.
Budynki takie stanowią jego własność (a nie właściciela gruntu), jednak
prawo to jest ściśle związane z użytkowaniem wieczystym, a więc
przenoszenie wieczystego użytkowania i własności budynku może odbywać się
tylko łącznie. Budynek jest trwale związany z gruntem, gdy usadowiony jest
na fundamentach. Zatem nie będzie trwale związany z gruntem na przykład
drewniany budynek letniskowy bez fundamentów, czy też barak budowlany
postawiony na działce przez dzierżawcę gruntu. Obiekty te będą wówczas
własnością dzierżawcy, chyba że strony w umowie dzierżawy postanowią
inaczej.

Przepisy przewidują możliwość uregulowania sytuacji, w której osoba nie
będąca właścicielem gruntu wzniosła budynek trwale związany z gruntem.
Zgodnie z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu, który
w dobrej wierze wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości
przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać,
aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim
wynagrodzeniem. Zatem aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie
mogła stać się właścicielem działki pod budynkiem, musi spełnić kilka
przesłanek. Prawo do wystąpienia z żądaniem przeniesienia własności gruntu
przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu, którym jest osoba, która
faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Posiadanie samoistne należy
odróżnić od zależnego. Posiadaczem zależnym jest osoba, która wprawdzie
rzeczą włada, ale na podstawie innego tytułu prawnego, najczęściej umowy.
Posiadaczem zależnym będzie dzierżawca, najemca lub użytkownik
nieruchomości. Osoba taka nie może więc wystąpić z żądaniem przeniesienia
na nią własności działki pod budynkiem. Ponadto osoba, która wzniosła
budynek, musi działać w dobrej wierze. Dobra wiara polega na błędnym, ale
uzasadnionym przekonaniu osoby, że przysługuje jej prawo do gruntu.
Niestety, bardzo często występująca w praktyce sytuacja, w której ktoś
nabył grunt umową bez zachowania formy aktu notarialnego, a następnie
wzniósł na nim budynek, traktowana jest właśnie jako nabycie w złej wierze.
Jednak mimo złej wiary, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia
na niego własności nieruchomości, jeżeli ze względu na okoliczności zasady
współżycia społecznego nakazują traktowanie go tak jak posiadacza w dobrej
wierze. Na przykład jeżeli rodzice darowali dziecku grunt bez zachowania
formy aktu notarialnego i pozwolili mu na tym gruncie budować dom, to
wprawdzie mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ale uzasadniającym
traktowanie posiadacza ze względów na zasady współżycia społecznego jak
posiadacza w dobrej wierze. Ponadto prawo do żądania przeniesienia
własności gruntu ma tylko osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne
urządzenia, które są trwale związany z gruntem. Powszechnie przyjmuje się,
że aby budynek można było uznać za trwale z gruntem związany, musi posiadać
fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało
na przykład osobie, która postawiła na gruncie domek letniskowy bez
fundamentów, czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem.
Dodatkowo przepis żąda, aby budynki lub urządzenia na gruncie miały wartość
przekraczającą znacznie wartość gruntu. Powszechnie wydaje się, że budynek
ma znacznie większą wartość niż działka, na której stoi, jednakże na
przykład w centrach dużych miast (gdzie ceny gruntów sięgają nieraz
astronomicznych kwot) lub przy małych drewnianych budynkach postawionych na
działkach siedliskowych, sytuacja ta nie jest aż tak oczywista.

Warto zwrócić uwagę, że przepisy przewidują też sytuację odwrotną, kiedy to
właściciel działki jest zainteresowany uregulowaniem zaistniałej sytuacji.
Zgodnie z art. 231 §2, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub
inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten
cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie,
nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak wynika z
interpretacji przepisu, realizacja roszczenia przez właściciela jest dużo
prostsza niż w przypadku budowniczego budynku. Roszczenie to przysługuje
bowiem właścicielowi niezależnie od tego czy osoba, która wzniosła budynek
była posiadaczem samoistnym i niezależnie od tego czy była w dobrej czy
złej wierze. Wystarczy, że wartość wzniesionego budynku lub innego
urządzenie trwale związanego z gruntem znacznie przekracza wartość zajętej
na ten cel działki.

Realizacja opisanego wyżej roszczenia następuje najczęściej w formie
powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba, która
wzniosła budynek domaga się, aby właściciel przeniósł na nią własność
zabudowanej części działki. Sąd - uznając, że spełnione zostały przesłanki,
o których mowa wyżej - powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną w
wielkości niezbędnej dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Następnie sąd
na podstawie przeprowadzonego postępowania wyda stosowny wyrok, który
zastąpi oświadczenie właściciela nieruchomości i dojdzie do przeniesienia
własności. Wyrok sądu będzie też podstawą wpisu prawa własności w księdze
wieczystej. Roszczenie to, o ile zarówno właściciel działki, jak i osoba,
która wzniosła budynek są zgodni co do sposobu uregulowania problemu, może
być realizowane w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowę
tę należy odróżnić od zwykłej umowy sprzedaży czy darowizny. Przedmiotem
umowy sprzedaży czy darowizny byłby grunt wraz z budynkiem (zgodnie z
zasadą, która uznaje to co jest z działką trwale związane za własność
właściciela działki), podczas gdy w umowie zawieranej w trybie art. 231
przedmiotem jest sama działka pod budynkiem. Rozróżnienie to ma istotne
znaczenie dla określenia wartości przedmiotu umowy, a zatem dla opłat i
podatków z nią związanych. Pamiętać należy jednak, że umowne przeniesienie
własności może nastąpić tylko w przypadku, gdy brak jest wątpliwości, czy
spełnione zostały przesłanki roszczenia wymienione w art. 231 k.c. W
przypadku gdy istnieją jakiekolwiek niejasności, na przykład kto wzniósł
budynek, powinny być one wyjaśnione w postępowaniu sądowym.


--
Bogdan W.