CR <n...@a...pl> napisał(a):

> A co powiesz o sytuacji takiej:
> podzial dzialki warunkowy (podobno), czyli zapis o ustanowieniu sluzebnosci
> przy sprzedazy dzialki nowowydzielonej (powinien byc zapisany w KW lub jakos
> w akcie notarialnym przy sprzedazy a nie byl).
>
> dzialka sprzedana zostala jednak bez wypelnienia tego warunku.
> [kupujacy nie sprawdzil dokladnie dojazdu- tzn w KW nic nie bylo o przyszlym
> ustanowieniu
> sluzebnosci, akt notarialny tez nic o tym nie mowil]
> tak , jakby nie bylo decyzji warunkowej...

Będzie bardzo obszernie, ale może coś się uda wyjaśnić.
Trudno mi w taką sytuację uwierzyć, niemniej jednak jest prawdopodobna. Może
tak się zdarzyć w dwóch następujących po sobie przypadkach:
1. Notariusz nie sprawdził dokładnie dokumentów przy sporządzaniu aktu
notarialnego (a jest do tego zobowiązany Prawem o notariacie - rzetelność,
dokładność i takie tam ble ble)
2. Sędzia wieczysto księgowy również nie dopatrzył i puścił wniosek (to się
prędzej może zdarzyć)

Sytuacja taka mało prawdopodobna jest przy sporządzaniu aktu w oparciu o mapę
podziału. Ale jest całkiem możliwa w przypadku sytuacji, gdy sprzedający już
nią nie dysponuje. Zakładając, że z większej nieruchomości zostało wydzielone
np 10 działek budowlanych + 1 stanowiąca drogę dojazdową i służebności
sukcesywnie są ustanawiane na rzecz poszczególnych działek przy ich
sprzedaży. Przy sprzedaży którejś tam działki z kolei (a może to być mocno w
czasie rozciągnięte) akt taki sporządza się w oparciu o wypis z rejestru
gruntów (mapa wraz z decyzją znajdują się w KW) i rzeczywiście można popełnić
błąd nie ustanawiając służebności. To znaczy notariusz może popełnić błąd.
Ponieważ księga wieczysta zakładana jest zawsze w oparciu o tytuł własności i
mapę nieruchomości (ustawa o księgach wieczystych i hipotece), to sędzia w
wydziale ksiąg wieczystych ma obowiązek skonfrontować akt notarialny z mapą
znajdującą się już w KW. I powinien wychwycić błąd (jeśli decyzja do mapy
była warunkowa) i odmówić wpisu. Ale też może nie dopatrzeć i wtedy następuje
sytuacja o której piszesz.

Natenczas:
1. Pozywasz notariusza na drodze cywilnej (są ubezpieczeni na taki wypadek,
więc śmiało :}}})
2. Zwracasz się do własciciela drogi o ustanowienie służebności albo pozew o
ustanowienie drogi koniecznej.

W praktyce się to zdarza niezmiernie rzadko, albowiem mapy i decyzje wydawane
są w kilku egzemplarzach. Przy sporządzaniu aktu pierwszej sprzedaży jeden
egzemplarz mapy i decyzji wędruje do KW - resztą dysponuje właściciel. Przy
czym jeśli podział nieruchomości jest już ujawniony w księdze wieczystej
następny akt można już sporządzać w oparciu o wypis z rejestru gruntów.
Zazwyczaj więc właściciel dysponuje kopią mapy podziału, choćby w celach
wskazania nabywcy granic działki. Na mapie tej też zawsze znajduje się
geodezyjna uwaga o podziale warunkowym. Trudno więc jest to przeoczyć, ale
jest to możliwe.
W praktyce spotkałem się z sytuacjami, że w akcie notarialnym zupełnie kto
inny sprzedawał działkę, a kto inny ustanawiał służebność. Podobna sytuacja
jak wyżej. Gość A sprzedawał część swojej działki, gość B (sąsiad) ustanawiał
do niej dojazd poprzez swoją nieruchomość.
W decyzjachzatwierdzających podział często można spotkać się z sytuację,
gdzie wskazana jest tylko konieczność ustanowienia dojazdu (służebności) bez
wskazania jak ona ma przebiegać i to też jest kwestia li tylko umowy stron
jak sobie ją przeprowadzą.

> [a decyzji o podzial nie moge ogladac bo nie jestem wlascicielem]- taki po
> prostu przypadek.

Jak wspomniałem wyżej - zarówno na mapie jak i decyzji jest uwaga o
służebności. Cięzko mi uwierzyć, że nie oglądasz mapy (tym bardziej, że w 99%
przypadków sprzedający dysponuje choćby kserokopią), to mniej więcej tak
jakbyś kupił wóz nie oglądając mu wczesniej dowodu rejestracyjnego. W mojej
ocenie to sam jesteś sobie wtenczs winien :}}}

> i male pytanko:
> rozumiem, ze przy podziale warunkowym, KW na nowowydzielona dzialke zalozona
> bedzie z
> ograniczeniem(ze przy sprzedazy ma byc dojazd do drogi publicznej),
> a notariusz , ktory widzi akt notarialny[i decyzje] nie moze sprzedac jej
> bez ustanowienia dojazdu(?)
>
> a co jesli sprzedal? ;)

Dokładnie jest to tak. Jest księga X obejmująca dużą nieruchomość, z której
wydzielana jest działka, dla której zostanie założona nowa księga Y. Dla
działki tej ustanowiona będzie służebność gruntowa polegająca na prawie
przejazdu i przechodu przez jakąś tam działkę z księgi X.
Po sprzedaży w dziale III (ciężary i ograniczenia) księgi X znajdzie się
zapis, że działka jest obciążona służebnością na rzecz każdoczesnego
włąściciela działki z księgi Y
Natomiast w dziale I-SP (spis praw) księgi Y dla nabytej działki znajdzie się
zapis, że włascicielowi nieruchomości przysługuje prawo przejazdu i przechodu
przez działkę z KW X.

Sytuacja się komplikuje, gdy przeniesiemy z księgi X działkę obciążoną do
następnej księgi, dajmy na to Z (na drodze dowolnej - choćby takiej, że
właściciel chce sobie ją umieścić w odręnej księdze i taki wniosek złoży).
Wystarczy, że wniosek złoży o założenie dla tej działki nowej księgi
wieczystej i wpisanie go jako właściciela. Sąd z urzędu powinien wpisać w
dziale III tej księgi wszelkie obciążenia, ale gdy we wniosku nie znajdzie
się o tym wzmianka, to z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy założyć, że tego
nie zrobi. I tak można otrzymać czystą nieruchomość - bo nie ma podstaw do
odrzucenia wniosku o założenie nowej księgi, więc i zostanie założona, a że
nie wszystko się w niej znajdzie to odrębna sprawa.
Praktyka w sądach jest taka, że bez wyraźniego wniosku na piśmie nic nie
zrobią. Na początku lat 90-tych na przykład w przypadku takiej sprzedaży jaką
omawiamy wniosek w akcie notarialnym zawierał tylko wniosek (masło maślane) o
wydzielenie powstałej z podziału działki do nowej księgi wieczystej i wpis
własności. I Sąd z urzędu prostował dział I (oznaczenie nieruchomości) księgi
macierzystej poprzez wpisanie nowych numerów działek powstałych w wyniku
podziału, również zmniejszenie się powierzchni neruchomości w wyniku
odłączenia sprzedanej działki. Przy czym nie każdy, choć moim zdaniem
powinien takie wpisy dokonywać z urzędu jako logiczne następstwo transakcji.
Na skutek tego, że nie każdy Sąd to wykonywał, to dziś często w wydanych
odpisach z KW można znaleźć niezgodności ze stanem faktycznym. W odpisie np
widnieje, że KW zawiera działkę powiedzmy nr 120 o powierzchni 2ha, podczas
gdy faktycznie właścicielowi pozostały jakieś tam resztki w postacie działek
nr 120/10 i 120/11 o pow 0,15 ha.
Taka praktyka sądów wymusiła skłądanie przez notariuszy dodatkowych wnioskó o
prostowanie oznaczenia i powierzchni nieruchomości, za które oczywiście (30
PLN) płacą ludzie, podczas gdy wcześniej było to robione z Urzędu bez opłat.
Ale to dygresja.

Pytasz co jeśli sprzedał. W przypadku takim masz j.w. W przypadku, gdy prawa
są ujawnione w KW przy nstępnej sprzedaży przechodzą na nabywcę.
W przypadku, gdy ich nie ma (mam na mysli sytuację, gdy działka winna je mieć
ustanowione gdy kupował ją pan A, a nie zostało to dopilnowane. Natomiast Ty
kupujesz od Pana A jako następny, bo powiedzmy Pan A nie ma keszu na budowę i
pozbywa się działki) notariusz jest kryty. Nie ma obowiązku badać stanu
faktycznego (czy jest dojazd czy nie) - domniemaniem jest, że jeśli działka
jest jedna w KW to musi mieć zapewniony dojazd.

Przepraszam że się tak rozpisałem, ale krócej nie mogłem chyba.

pozdrawiam

b.

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/