Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych

wraz z opróżnieniem użytkowanego mieszkania, w terminie 6 miesięcy od nabycia prawa
własności lokalu mieszkalnego.
Projekt nie nakłada na instytucję kredytującą obowiązku weryfikacji spełnienia ww.
warunków będących przedmiotem oświadczenia ubiegającego się o wsparcie. Jednocześnie
złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą jest zagrożone odpowiedzialnością karną na
podstawie art. 297 § 1 Kodeksu karnego, a w kontekście projektowanych przepisów ustawy
uzyskanie nienależnego finansowego wsparcia skutkowało będzie istotnymi konsekwencjami
finansowym dla nabywcy lokalu mieszkalnego (więcej w dalszej części uzasadnienia).
Dodatkowo, nabywca lokalu mieszkalnego przedstawia oświadczenia sprzedającego lokal,
które dotyczą spełniania warunku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 (pierwsze zasiedlenie
lokalu). W przypadku gdy pierwszy nabywca użytkuje lokal na podstawie umowy najmu
zawartej z osobą, która wybudowała lokal mieszkalny w ramach wykonywania działalności
gospodarczej, sprzedający potwierdza również w formie oświadczenia warunek, o którym
mowa w art. 5 ust. 2.
Weryfikacji spełnienia przez nabywcę lokalu mieszkalnego warunków dotyczących:
− ograniczenia wiekowego nabywcy lokalu mieszkalnego (art. 4 ust. 1 pkt 1),
− ograniczeń dotyczących lokalu mieszkalnego (art. 5 ust. 1 i 2),
− wychowywania przez nabywcę dzieci, w przypadku ubiegania się o wsparcie
w wysokości 15% (art. 7 ust. 2)
dokonuje instytucja kredytująca na podstawie dokumentów dostarczonych przez nabywcę
wraz z wnioskiem o dofinansowanie wkładu własnego.
W art. 10 ust. 7 i 8 określone zostały zasady, na jakich następować powinna weryfikacja
spełnienia warunków dotyczących parametrów cenowych i powierzchniowych kredytowanej
nieruchomości. Zgodnie z ust. 7 podstawą powinna być w tym przypadku umowa
o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub umowa deweloperska,
a jeśli stosowna umowa nie została zawarta do dnia złożenia wniosku, odpowiednia umowa
określająca zobowiązanie do zawarcia umowy ostatecznej lub umowy deweloperskiej.
Z uwagi na stosowaną w przypadku przedsięwzięć deweloperskich praktykę rozpatrywania
przez banki – po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw

4) Należy podkreślić, że analogiczne rozwiązanie było w ostatnich latach, na podstawie rozwiązań ustawowych,
stosowane w programie „Rodzina na swoim” w odniesieniu do warunków uzyskania dopłat do oprocentowania
kredytów niepodlegających weryfikacji w oparciu o dokumenty. Od uruchomienia programu RnS w 2007 r. do
końca 2012 r. nie stwierdzono jednak takich przypadków, pomimo objęcia programem wsparcia
181 563 kredytobiorców (według stanu na dzień 31 grudnia 2012 r.).
20

nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – również wniosków o kredyt
składanych przed zawarciem umowy deweloperskiej, w ust. 8 wprowadzono możliwość
weryfikacji spełnienia warunków ustawowych w oparciu o dane zawarte w przedłożonym
wraz z wnioskiem prospekcie informacyjnym dotyczącym danego przedsięwzięcia
deweloperskiego. Weryfikacja taka będzie wiążąca dla dalszej procedury ubiegania się
o wsparcie, jednak – z uwagi na przepis art. 10 ust. 12 – będzie ona miała charakter
warunkowy. W celu dokonania wpisu nabywcy lokalu do ewidencji beneficjentów wsparcia
wymagane będzie bowiem uprzednie dostarczenie do instytucji kredytującej odpowiedniej
umowy wskazanej w ust. 5, zgodnej z danymi zawartymi w prospekcie informacyjnym, przed
przekazaniem do BGK informacji o zawarciu z nabywcą lokalu mieszkalnego umowy
kredytowej.
Po weryfikacji warunków ustawowych, instytucja kredytująca przekazuje do BGK wniosek
o dofinansowanie wkładu własnego (ust. 9). Określony w tym przepisie termin na dokonanie
takiej czynności, tj. okres nie dłuższy niż 60 dni od daty złożenia do instytucji kredytującej
wniosku o finansowe wsparcie, ujednolica maksymalny okres rozpatrywania wniosku przed
przekazaniem go do BGK. Maksymalny termin dokonania weryfikacji wniosku i przekazania
go do BGK ma zapobiec sytuacji nieuzasadnionego – zarówno małą konkretnością planów
inwestycyjnych, jak i przygotowaniem dokumentacji przez nabywcę lokalu – składania
wniosku do instytucji kredytującej. Jest to również rozwiązanie istotne w związku
z przyjętymi w kolejnych przepisach projektu ustawy (art. 24 i 25) zasadami określającymi
maksymalną wysokość środków przeznaczonych na finansowanie programu w danym roku
budżetowym. Zasady te wypełniają dyspozycje przepisów ustawy o finansach publicznych,
związane z koniecznością określenia w projekcie ustawy maksymalnego poziomu wydatków
budżetu państwa na finansowanie nowych zadań w kolejnych latach, jak również zasad
stosowanych w celu przeciwdziałania ryzyku naruszenia tych limitów na etapie realizacji
programu. W art. 25 projektu ustawy przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym rozpatrywanie
wniosków dotyczących wypłat w danym roku będzie następowało tylko do wysokości
określonego limitu.
Po otrzymaniu wniosku BGK, zgodnie z ust. 10, będzie zobowiązany do poinformowania
instytucji kredytującej o możliwości uzyskania dofinansowania lub do zwrotu ubiegającemu
się o wsparcie, za pośrednictwem instytucji kredytującej, złożonego wniosku z uwagi na brak
uprawnienia do pomocy finansowej lub brak możliwości dalszego procedowania wniosku
w jednoznacznie wskazanych ustawowo przypadkach.
21

Proponowane rozwiązanie w ocenie projektodawcy będzie sprzyjało uproszczeniu procedury
udzielania finansowego wsparcia z Funduszu Dopłat, dając nabywcy lokalu mieszkalnego,
instytucji kredytującej oraz Bankowi Gospodarstwa Krajowego potwierdzenie wypełnienia
wszystkich podstawowych warunków wymaganych do podjęcia decyzji o przyznaniu
dofinansowania już na etapie otrzymania wniosku przez BGK. Nie bez znaczenia dla
uzasadnienia proponowanego trybu jest również fakt, że w proponowanym procesie,
zakładającym weryfikację warunków wymaganych do uzyskania finansowego wsparcia przez
samą instytucję kredytującą przed skierowaniem wniosku do BGK, ewentualne przesłanki
odmowy udzielenia wsparcia ze strony BGK będą ograniczone.
Pod względem merytorycznej oceny wniosku BGK mógłby odmówić przyznania wsparcia
w przypadku braku uprawnienia nabywcy do uzyskania finansowego wsparcia,
tj. w przypadku złożenia fałszywego oświadczenia nabywcy o braku mieszkania,
zweryfikowanego w oparciu o ewidencję beneficjentów programu „Mieszkalnie dla
młodych”, oraz – uzupełniająco – w oparciu o rejestr prowadzony przez BGK stosownie do
art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób
w nabywaniu własnego mieszkania. Ponadto wniosek zostałby zwrócony nabywcy
w przypadku złożenia go z naruszeniem terminu ograniczającego możliwość składania
wniosków (tj. po 30 września 2018 r.) oraz w sytuacji, kiedy nabywca złożyłby kolejny
wniosek z naruszeniem warunku, o którym mowa w art. 10 ust. 2 projektu. Ostatni przypadek
związany jest z sytuacją wstrzymania przed końcem roku rozpatrywania nowych wniosków
z uwagi na brak środków w Funduszu Dopłat (art. 25 projektu).
Po otrzymaniu od instytucji kredytującej informacji o zawarciu z nabywcą lokalu
mieszkalnego umowy kredytowej BGK dokonuje stosownego wpisu do ewidencji
beneficjentów programu, o której mowa w art. 9 ust. 2 pkt 1. Podstawą dokonania stosownego
wpisu, równoznacznego tym samym z przyznaniem pomocy finansowej (jeszcze przed
faktyczną wypłatą środków, która w zależności od charakteru inwestycji może następować
w znacznie późniejszym terminie), jest poprawnie zweryfikowany przez instytucję
kredytującą, następnie przyjęty przez BGK, wniosek o wsparcie oraz informacja
potwierdzająca udzielenie kredytu przez instytucję kredytującą. Z uwagi na wprowadzony
w art. 25 projektu ustawy tryb limitowania liczby wniosków, przewidujący przyjmowanie
wniosków do kwoty wypłat przeznaczonych na ten cel w danym roku (tym samym
„blokowanie środków FD” pod przyjęte już zgodnie z ust. 9 przez BGK wnioski o wsparcie),
w ust. 11 wprowadzony został obowiązek zawarcia stosownej umowy kredytu między
22

instytucją kredytującą a nabywcą lokalu w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia
przekazania wniosku do BGK. Oznacza to również, że zgodnie z projektem ustawy łączny
okres liczony od dnia złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego do dnia zawarcia
umowy kredytu co do zasady) nie powinien przekraczać łącznie 4 miesięcy.
Biorąc pod uwagę powyższe warunki dla dokonania wpisu nabywcy lokalu do ewidencji,
w art. 10 ust. 13 określone zostały szczególne przypadki, które skutkować będą obowiązkiem
zwrotu złożonego wniosku o wsparcie (na etapie przed dokonaniem wpisu do ewidencji lub
po dokonaniu takiego wpisu zwrot wniosku w tym ostatnim przypadku pociągał będzie za
sobą obowiązek wykreślenia nabywcy lokalu z ewidencji). Poza przypadkiem nieotrzymania
w terminie 60 dni, liczonym od daty wpływu do BGK wniosku o wsparcie, informacji
o zawarciu umowy kredytowej (ust. 13 pkt 1), pozostałe przypadki dotyczą sytuacji,
w których:
a) udzielenie kredytu nastąpiło przez inny bank, tj. do BGK skierowany został więcej niż
jeden wniosek o wsparcie z uwagi na fakt ubiegania się o kredyt w różnych bankach
(pozostałe wnioski są tym samym zwracane),
b) strony odstąpiły od zawartej umowy kredytowej przed wypłatą wsparcia ze środków
Funduszu Dopłat,
c) nabywca lokalu mieszkalnego stracił uprawnienie do wsparcia z uwagi na naruszenie
ustawowego warunku, o którym mowa w art. 4 ust. 1 pkt 2, po dniu złożenia wniosku
o wsparcie (przy czym proponuje się, aby rygorem zwrotu wniosku nie był objęty
przypadek losowy niezależny od kredytobiorcy, tj. uzyskanie stosownego tytułu
prawnego do innej nieruchomości przed zakupem mieszkania w drodze spadku),
d) przekazana przez ubiegającego się o kredyt umowa, o której mowa w art. 10 ust. 7,
zawiera dane o cenie i powierzchni nabywanego mieszkania niezgodne z prospektem
informacyjnym, na podstawie którego dokonana została weryfikacja poprawności
wniosku o wsparcie.
Art. 11 dotyczy procedury przekazywania środków z Funduszu Dopłat, z jednej strony przez
BGK do instytucji kredytujących, z drugiej strony przez instytucje kredytujące na rzecz
nabywców lokali mieszkalnych.

5) Co do zasady, ponieważ zgodnie z projektem ustawy naruszenie terminu 60 dni określonego w art. 10 ust. 9
projektu może nie powodować negatywnych konsekwencji związanych ze zwrotem wniosku przez BGK, jeżeli
limit środków przeznaczonych na wypłatę w danym roku z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia nie został
wyczerpany.
23

BGK przekazuje zbiorczo środki z tytułu dofinansowania wkładu własnego na rachunek
instytucji kredytującej, na jej wniosek, sporządzany 3 razy w miesiącu (ust. 1 i 3). Wypłata
tych środków przez instytucję kredytującą zależna będzie od rodzaju dokonywanej transakcji
związanej z nabyciem prawa do lokalu mieszkalnego. Ustawa przewiduje trzy takie sytuacje:
− jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego nabył lokal oddany do użytkowania, z którym nie
było związane zawarcie umowy deweloperskiej, instytucja kredytująca wypłaca
dofinansowanie wkładu własnego na rachunek sprzedającego, po zawarciu umowy
o ustanowieniu lub przeniesieniu własności,
− jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zamierza nabyć lokal na podstawie umowy
deweloperskiej, a realizacja wynikających z zawartej umowy świadczeń przewiduje ich
dokonywanie przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, instytucja kredytująca wypłaca
dofinansowanie wkładu własnego na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany
w umowie deweloperskiej, jako ostatnią część świadczeń pieniężnych nabywcy lokalu
mieszkalnego; w sytuacji kiedy rachunek powierniczy nie jest prowadzony przez
instytucję kredytującą, wraz z przekazaniem środków instytucja kredytująca informuje
bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy o przekazaniu na ten rachunek
dofinansowania wkładu własnego udzielonego danemu nabywcy lokalu mieszkalnego,
− jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zamierza nabyć lokal na podstawie umowy
deweloperskiej, a realizacja wynikających z zawartej umowy świadczeń nie przewiduje
ich dokonywania przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, instytucja kredytująca
wypłaca dofinansowanie wkładu własnego na rachunek sprzedającego, na który zostały
przekazane, w całości lub części środki z tytułu udzielonego kredytu, jako ostatnią część
świadczeń pieniężnych nabywcy lokalu mieszkalnego.
Zaproponowany mechanizm przewidujący przekazywanie środków z Funduszu Dopłat na
końcu procesu inwestycyjnego (w przypadku umów deweloperskich) lub po zawarciu umowy
o ustanowieniu lub przeniesieniu własności zabezpiecza interesy Funduszu Dopłat i zmniejsza
ryzyko dla środków publicznych, związane z dofinansowaniem wkładu własnego
w sytuacjach, kiedy transakcja nie dochodzi do skutku.
Co do zasady w projekcie ustawy przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym termin wypłaty
środków z Funduszu Dopłat (kwartał i rok), dokonywanej na podstawie stosownego wniosku
instytucji kredytującej kierowanego do BGK, powinien odpowiadać terminowi wypłaty
wskazanemu we wniosku o dofinansowanie wkładu własnego – art. 11 ust. 2 pkt 1. Z uwagi
jednak na fakt, iż w przewidywanym okresie złożenia wniosku o wsparcie termin wypłaty
24