Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych

może w rzeczywistości ulec przesunięciu, często z przyczyn niezależnych od nabywcy lokalu
mieszkalnego, przewidziano odstępstwa od zasad ogólnych, określonych w art. 11 ust. 2 i 3
projektu ustawy:
1) zgodnie z art. 11 ust. 4 projektu, w każdym przypadku dopuszczalna będzie możliwość
zmiany przewidywanego we wniosku o wsparcie kwartału wypłaty środków z Funduszu
Dopłat, pod warunkiem jednak, że wypłata dokonana zostanie nadal w tym roku, który
został wskazany jako przewidywany rok wypłaty;
2) odstępstwo określone w art. 11 ust. 4 – adekwatne do transakcji związanych
z nabywaniem już wybudowanych lokali mieszkalnych (duża możliwość zaplanowania
kwartału podpisania umowy) – może nie odpowiadać sytuacji opóźnień w realizacji
przedsięwzięć deweloperskich, na które nabywca lokalu mieszkalnego nie ma
obiektywnie wpływu. W związku z tym w art. 11 ust. 5 projektu przewidziano z kolei
możliwość wypłaty wsparcia z Funduszu Dopłat bez zachowania warunku, zgodnie
z którym środki uzyskanej pomocy mieszkaniowej powinny pokryć ostatnią transzę
świadczeń pieniężnych nabywcy lokalu mieszkalnego. Jeżeli z racji opóźnień w realizacji
przedsięwzięcia deweloperskiego warunek, określony w art. 11 ust. 3 pkt 2 i 3 projektu
ustawy, nie mógłby zostać spełniony bez jednoczesnego naruszenia wskazanego we
wniosku o wsparcie roku wypłaty, środki z Funduszu Dopłat wypłacane będą na
wcześniejszym etapie finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, najpóźniej do
końca roku wskazanego jako planowany rok wypłaty wsparcia (IV kwartał).
Bezwzględna zasada ograniczająca okres wypłaty wsparcia do planowanego w okresie
złożenia wniosku roku wypłaty dofinansowania wkładu własnego jest konsekwencją
określonego w art. 25 mechanizmu udzielania wsparcia z Funduszu Dopłat, odnoszącego
limitowanie kwot wypłat z Funduszu zawsze w przyporządkowaniu do wypłat dokonywanych
faktycznie w konkretnych latach realizacji programu.
W przypadku odstąpienia przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub dewelopera od umowy
deweloperskiej w sytuacji, kiedy z Funduszu Dopłat zostały przekazane środki na
dofinansowanie do wkładu własnego, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy
w pierwszej kolejności będzie zobowiązany do zwrotu na rachunek instytucji kredytującej
kwoty otrzymanego dofinansowania do wkładu własnego. Czynności tej dokonuje w imieniu
nabywcy lokalu mieszkalnego, który tym samym jest zwolniony ze zobowiązania osobistego
dotyczącego rozliczenia się ze środków dofinansowania w sytuacji braku osiągnięcia celu, na
jaki udzielone zostało wsparcie (nabycie mieszkania). Instytucja kredytująca otrzymaną
25

kwotę niezwłocznie, nie później niż w terminie 2 dni roboczych po wpływie ww. środków,
przekazuje na rachunek Funduszu Dopłat. Podobny termin obowiązuje w sytuacji, gdy
mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony jest przez instytucję kredytującą.
W przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego, z którym – na podstawie rozwiązań
przejściowych, jakie przewiduje ustawa o ochronie praw nabywcy … – nie wiązał się
obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, w ust. 8 określono zasady
zwrotu środków ciążące na nabywcy lokalu mieszkalnego.
W pozostałych kwestiach związanych z wypłatą środków z mieszkaniowego rachunku
powierniczego stosowana jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 13 i 14). Zgodnie z ww. ustawą, jeżeli
odstąpienie od umowy deweloperskiej nastąpi zgodnie z art. 29 ww. ustawy, bank wypłaca
nabywcy lokalu mieszkalnego należne mu środki pozostające na mieszkaniowym rachunku
powierniczym.
W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn niż na podstawie art. 29
ww. ustawy, strony przedstawiają zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków
pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę lokalu mieszkalnego na mieszkaniowym
rachunku powierniczym. Bank wypłaca środki zgromadzone na rachunku w nominalnej
wysokości niezwłocznie po otrzymaniu powyższych oświadczeń.
W art. 12 i 13 projektu ustawy określone zostały zasady składania wniosków i udzielania
dodatkowego finansowego wsparcia, w formie spłaty części kredytu nabywcy lokalu
mieszkalnego względem instytucji kredytującej. Przyjęto zasadę, zgodnie z którą złożony
przez nabywcę lokalu mieszkalnego wniosek jest kierowany do BGK, za pośrednictwem
instytucji kredytującej. Instytucja kredytująca będzie dokonywać weryfikacji uprawnienia
nabywcy lokalu mieszkalnego na podstawie dołączonych dokumentów potwierdzających fakt
urodzin lub przysposobienia dziecka, z którym projekt ustawy wiąże uprawnienie do
uzyskania dodatkowego wsparcia, jak również aktualnych dokumentów potwierdzających
rodzicielstwo w odniesieniu do pozostałych dzieci w rodzinie, stosownie do art. 7 ust. 2
projektu ustawy. Nabywca lokalu mieszkalnego będzie miał na złożenie wniosku 6 miesięcy
od daty powiększenia rodziny. Zapis ten wprowadzono w celu racjonalnego zarządzania
środkami publicznymi wypłacanymi z tego tytułu i zapobieżenia sytuacji, kiedy nabywca
lokalu mieszkalnego zgłosi się po dodatkowe wsparcie po upływie wielu lat od uzyskania
uprawnienia.
26

Instytucja kredytująca przekazuje do BGK wnioski o spłatę części kredytu, dołączając do nich
informację o łącznej kwocie wnioskowanych na ich podstawie środków przeznaczonych na
spłatę części kredytu (art. 12 ust. 3).
BGK po otrzymaniu wniosków od instytucji kredytującej przyznaje dodatkowe wsparcie,
dokonując odpowiednich wpisów do ewidencji beneficjentów i dzieci, w związku z którymi
wsparcie przysługuje. W przypadku kiedy łączna kwota wynikająca z wniosków o finansowe
wsparcie w danym roku osiągnie limit budżetowy (art. 25 ust. 5), BGK przekazuje środki
związane z dodatkowym dofinansowaniem na początku kolejnego roku.
Odmowa przyznania wsparcia, zgodnie z art. 13 ust. 2, może być związana wyłącznie ze
stwierdzeniem, że zgodnie z prowadzonymi ewidencjami wsparcie w danym przypadku nie
należy się nabywcy lokalu mieszkalnego (ewentualne stwierdzenie przyznania już wcześniej
dodatkowego wsparcia innemu nabywcy lokalu mieszkalnego, w związku z faktem urodzenia
lub przysposobienia dotyczącym tej samej osoby).
Jeżeli wsparcie jest przyznane, BGK przekazuje łączną kwotę z tytułu spłat części kredytu na
rachunek instytucji kredytującej. Po wpływie środków instytucja kredytująca niezwłocznie je
rozlicza, obniżając poszczególnym nabywcom kapitał kredytów. Jeżeli przyznana spłata
części kapitału jest wyższa niż pozostające do spłaty saldo kredytu, instytucja kredytująca
zwraca nadwyżkę na rachunek Funduszu Dopłat (art. 13 ust. 3 i 4).
W art. 14 określono ograniczenia dotyczące dysponowania lokalem mieszkalnym objętym
finansowym wsparciem, które będą obowiązywały w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy
o ustanowieniu lub przeniesieniu własności tego lokalu. Celem wprowadzenia tych
ograniczeń jest przeciwdziałanie możliwym do zaistnienia nadużyciom korzystania
z finansowego wsparcia niezgodnie z jego przeznaczeniem – zgodnie z intencją
projektodawcy lokal mieszkalny objęty finansowym wsparciem powinien być jedynym
mieszkaniem nabywcy lokalu w okresie, w którym finansowe wsparcie jest udzielane.
Powinien także służyć w tym okresie wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
nabywcy lokalu. Zaproponowane sankcje, które zostaną zastosowane w przypadku
wymienionych w ustawie przesłanek, mają również na celu uniemożliwienie spekulacyjnego
traktowania pomocy państwa i osiąganie natychmiastowych korzyści związanych
z nieruchomością (np. wynajęcie jej na komercyjnym rynku najmu, przekształcenie jej
w lokal usługowy).
Udzielone finansowe wsparcie podlega zwrotowi w ustalonej odpowiednio części
w przypadku, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego:
27

1) dokona zbycia prawa własności lub współwłasności lokalu mieszkalnego objętego
finansowym wsparciem – w takim przypadku nieruchomość finansowana w ramach
programu nie będzie spełniać podstawowego celu ustawy, czyli nie będzie służyć
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych beneficjenta;
2) wynajmie lub użyczy ten lokal mieszkalny lub jego część innej osobie – w takim
przypadku lokal mieszkalny finansowany w ramach programu będzie wykorzystywany
w celach inwestycyjnych i nie będzie spełniać podstawowego celu ustawy, czyli nie
będzie służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych beneficjenta;
3) dokona zmiany sposobu użytkowania tego lokalu mieszkalnego lub jego części w sposób
uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych – podobnie jak
w poprzednim przypadku lokal mieszkalny finansowany w ramach programu będzie
wykorzystywany w celach inwestycyjnych i nie będzie spełniać podstawowego celu
ustawy, czyli nie będzie służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych beneficjenta,
dodatkowo lokal zostanie wyłączony z celów mieszkaniowych, co tym samym wpłynie
na zmniejszenie zasobu mieszkaniowego;
4) uzyska prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku
mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w całości
lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny –
w większości takich przypadków beneficjent będzie miał możliwość zaspokojenia
własnych potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż poprzez dalsze zamieszkiwanie
w lokalu, którego zakup był finansowany w ramach ustawy.
Zwrot finansowego wsparcia do Funduszu Dopłat, dokonywany każdorazowo za
pośrednictwem instytucji kredytującej, nie będzie miał zastosowania w przypadku uzyskania
prawa własności lub współwłasności w drodze spadku lub w związku z zawarciem przez
nabywcę lokalu mieszkalnego związku małżeńskiego.
Obowiązek poinformowania instytucji kredytującej o zaistnieniu ww. przypadków nałożono
na nabywcę lokalu mieszkalnego, określając termin 30 dni od dnia ich zaistnienia na złożenie
stosowej informacji oraz termin 60 dni na wpłatę środków z tytułu zobowiązania zwrotu
części finansowego wsparcia na rachunek instytucji kredytującej wskazany w tym celu
w umowie kredytowej. Należy podkreślić, że podobne sankcje są stosowane również
w programie „Rodzina na swoim” i, jak pokazuje doświadczenie tego programu, są one
stosowane w bardzo incydentalnych przypadkach.
28

Określono także sankcje stosowane w przypadku niewypełnienia przez nabywcę lokalu
mieszkalnego obowiązku poinformowania o zaistnieniu zdarzenia będącego podstawą do
zwrotu finansowego wsparcia w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub
przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego objętego wsparciem. W takich przypadkach
nabywca lokalu mieszkalnego zwraca na rachunek Funduszu Dopłat, za pośrednictwem
instytucji kredytującej, kwotę udzielonego wsparcia w ustalonej odpowiednio części wraz
z odsetkami ustawowymi. Odsetki są naliczane za okres od dnia zaistnienia zdarzenia
będącego podstawą do zwrotu finansowego wsparcia i wykonania obowiązku informacyjnego
(art. 14 ust. 6).
W art. 15 określono sankcje stosowane w przypadku uzyskania finansowego wsparcia
z naruszeniem przepisów ustawy. Zawarte w ust. 1 odwołanie do przepisów Kodeksu karnego
wskazuje na przepisy, zgodnie z którymi osoby, które w celu uzyskania dla siebie lub kogoś
innego, od banku lub jednostki organizacyjnej prowadzącej podobną działalność gospodarczą
na podstawie ustawy albo od organu lub instytucji dysponujących środkami publicznymi –
kredytu, pożyczki pieniężnej, poręczenia, gwarancji, akredytywy, dotacji, subwencji,
potwierdzenia przez bank zobowiązania wynikającego z poręczenia lub z gwarancji lub
podobnego świadczenia pieniężnego na określony cel gospodarczy, elektronicznego
instrumentu płatniczego lub zamówienia publicznego, przedkładają podrobiony, przerobiony,
poświadczający nieprawdę lub nierzetelny dokument albo nierzetelne, pisemne oświadczenie
dotyczące okoliczności o istotnym znaczeniu dla uzyskania wymienionego wsparcia
finansowego, instrumentu płatniczego lub zamówienia, podlegają karze pozbawienia
wolności od 3 miesięcy do lat 5. Tej samej karze podlegają osoby, które wbrew ciążącemu
obowiązkowi, nie powiadamiają właściwego podmiotu o powstaniu sytuacji mogącej mieć
wpływ na wstrzymanie albo ograniczenie wysokości udzielonego wsparcia finansowego
określonego powyżej lub zamówienia publicznego albo na możliwość dalszego korzystania
z elektronicznego instrumentu płatniczego.
W sytuacji prawomocnego skazania nabywcy lokalu mieszkalnego za powyższe
przestępstwo, jest on zobowiązany do zwrotu finansowego wsparcia do Funduszu Dopłat
wraz z odsetkami ustawowymi. Odsetki są naliczane za okres od dnia wypłaty przez
instytucję kredytującą środków finansowego wsparcia.
W art. 15 ust. 2 projektu ustawy określone również zostało zobowiązanie do niezwłocznego
zwrotu przez nabywcę lokalu mieszkalnego środków uzyskanego dofinansowania wkładu
29