Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw

- osoby uprawnione do przekształcenia wieczystego użytkowania na podstawie
obecnie obowiązującej ustawy z 29 lipca 2005 r. (…) zostaną również uwłaszczone
z mocy prawa, na podstanie niniejszej ustawy, o ile wcześniej nie doszło do
wydania ostatecznej decyzji o przekształceniu tego prawa na własność przez
właściwy organ na podstawie dotychczasowych przepisów. Mogą one skorzystać z
formuły finansowej ogólnej (vide – akapit poprzedni) lub, na swój wniosek, z
formuły i z przywilejów finansowych przewidzianych w dotychczasowej ustawie, o
ile zgłoszą taki wniosek do końca 2012 r. (data wynikająca z dotychczasowej
ustawy),
- wejście w życie projektowanej ustawy, to data 9 sierpnia 2011 r.;
jest ona skorelowana z utratą mocy obowiązującej części przepisów art. 4 ust. 8 i
ust. 9 ustawy z 29 lipca 2005 r. (…) przewidujących ustawowe bonifikaty na rzecz
niektórych wieczystych użytkowników kosztem jednostek samorządu
terytorialnego (wyrok TK z 26 stycznia 2010 r., K 9.08); chodzi o umożliwienie
uprawnionym wieczystym użytkownikom skonsumowania niekonstytucyjnych
przepisów, których utratę mocy obowiązującej TK odroczył na okres 18 miesięcy,
które upływają z dniem 8 sierpnia 2011 r.),
- po wejściu w życie niniejszej ustawy, roszczenia o ustanowienie prawa
wieczystego użytkowania przyznane przez przepisy innych ustaw, wynikające z
decyzji, orzeczeń sądowych lub umów, przekształcają się w roszczenia o
przeniesienie prawa własności, na warunkach finansowych wynikających z tych
przepisów, decyzji, orzeczeń lub umów. Po przewłaszczeniu – na mocy umowy lub
orzeczenia sądu (art. 64 k.c., art. 1047 k.p.c.), właściciele mogą skorzystać z
korekty warunków finansowych przewidzianych dla osób, które zostały
uwłaszczone z mocy prawa,

19
- w decyzji stwierdzającej nabycie prawa własności z mocy prawa, albo w decyzji
późniejszej, dotyczącej tylko kwestii finansowych, właściwy organ ustali opłatę z
tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
- w Kodeksie cywilnym oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami dokonuje się
skreślenia przepisów dotyczących instytucji wieczystego użytkowania, z wyjątkiem
tych kreujących roszczenia o ich ustanowienie; te ostatnie, pomieszczone w
różnych ustawach, uzyskają przymiot roszczenia o nabycie prawa własności
nieruchomości,

IV. Warunki finansowe uwłaszczenia z mocy prawa.

Jak już wspomniano w punkcie poprzednim, co do zasady opłata z tytułu
przekształcenia wieczystego użytkowania we własność, będzie równa sumie opłat
rocznych wynikających z umowy lub decyzji ustanawiającej wieczyste
użytkowanie, za okres do którego miało trwać wieczyste użytkowanie, chyba że w
dacie wejścia w życie niniejszej ustawy (2011 r.) obowiązywała zmieniona opłata
roczna; wówczas ta opłata będzie podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie
wieczystego użytkowania we własność.
Opłata ta będzie wnoszona w ratach rocznych, obliczonych stosownie do czasu
trwania danego wieczystego użytkowania.
Jednakże uwłaszczony wieczysty użytkownik – wskazany w art. 4 ust. 3
(osoba fizyczna będąca w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikiem wieczystym
nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami
albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych w
rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach
zabudowy na cele inne niż rolne oraz następca prawny tej osoby, a także osoba

20
fizyczna i prawna będąca właścicielem lokali, których udział w nieruchomości
wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, w tym spółdzielnia
mieszkaniowa będące właścicielem lub współwłaścicielem budynków
mieszkalnych lub garaży), może zgłosić w terminie do 31 grudnia 2012 r. wniosek
o ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1 poprzez odpowiednie zastosowanie
przepisów art. 67 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Na poczet
ceny nieruchomości zalicza się wówczas kwotę równą wartości prawa użytkowania
wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień zgłoszenia wniosku przez osobę
uprawnioną.
Wówczas tak ustaloną opłatę, rozkłada się, na wniosek użytkownika
wieczystego na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że
wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.
Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy
zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez
Narodowy Bank Polski.
To alternatywne rozwiązanie dla wskazanej wyżej grupy osób, nawiązuje do
obecnej regulacji i zmierza do zachowania ich praw przyznanych wcześniej przez
ustawodawcę.
Dla każdego sposobu ustalenia opłaty, organ właściwy do wydania decyzji
może udzielić bonifikaty od opłaty, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących
własność:
1) Skarbu Państwa - na podstawie zarządzenia wojewody;
2) jednostek samorządu terytorialnego - na podstawie uchwały właściwej rady lub
sejmiku.
Nieuiszczoną część opłaty, rozłożona na raty, podlega zabezpieczeniu
hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa

21
użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia
udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną
własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby,
na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna
decyzja w sprawie ustalenia opłaty za przekształcenie prawa wieczystego
użytkowania we własność,
Pozostają też – do końca 2012 r. dotychczasowe przywileje z art. 4 ust. 8 i 9
dotychczasowej ustawy (proponowane brzmienie art. 4 ust. 7 i 8) w stosunku do
nieruchomości Skarbu Państwa, których Trybunał Konstytucyjny nie
wyeliminował.

V. Kwestia zgodności z Konstytucją proponowanych rozwiązań

Konstytucyjność projektowanego rozwiązania zostanie zachowana, albowiem
projekt uwzględnia wskazania Trybunału Konstytucyjnego dotyczące tej materii
m.in. zawarte w wyrokach z dnia 12 kwietnia 2000 r. (K 8/98) i z dnia 26 stycznia
2010 r. (K 9/08).
Po pierwsze Trybunał Konstytucyjny ustawodawcy pozostawił decyzję
(swobodę decyzji) o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania we
własność, wskazując, że relewantne konstytucyjnie są jedynie warunki, na
jakich to przekształcenie się dokonuje.
Projekt te warunki formułuje bez naruszania praw dotychczasowych właścicieli
(Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego), a niewielkie korzyści
finansowe dotychczasowych użytkowników i niewielkie straty dotychczasowych
właścicieli, są konieczną i minimalną „ceną” systemowej zmiany modernizacyjnej
oraz kosztem reformowania Państwa.

22
Uwzględniając i podzielając uwagi Trybunału Konstytucyjnego
sformułowane na kanwie własności komunalnej (ale dotyczące przecież wszystkich
szczebli samorządu terytorialnego), podkreślenia wymagają następujące
stwierdzenia TK z uzasadnienia wyroku z 12 kwietnia 2000 r.:
- „samodzielności finansowej gmin, podobnie jak przysługującego im prawa
własności, nie można absolutyzować”;
- „gminy muszą się liczyć z ograniczaniem przyznanych im praw majątkowych”
m.in. dlatego, że „ich własność wywodzi się z własności państwowej, która stanowi
pokrycie finansowe dla ogółu reform, nie tylko reformy administracji
publicznej” (teza ta stanowi odwołanie do orzeczenia z 9 stycznia 1996 r., sygn. K
18/95, OTK ZU nr 1/1996, poz. 1).
Zaproponowana zmiana uwłaszczeniowa ma mocne oparcie w przywołanych
tezach i standardach konstytucyjnych.
Jest ona kolejnym, systemowym unowocześnianiem polskiego prawa i
stosunków społecznych, w jakże ważnej sferze porządkowania stosunków
własnościowych w zakresie prawa własności nieruchomości. Otwiera drogę nowej
instytucji – prawu zabudowy, i wpisuje się w ciąg legislacyjnych zmian, na miarę
wyzwań XXI wieku.
Jeżeli porówna się ogromne przedsięwzięcia uwłaszczeniowe, dotyczące
własności lokali, w szczególności te dotyczące własności spółdzielczej (ustawa z
14 czerwca 2007 r. i z 18 grudnia 2009 r.), o kontrowersyjnych i
niekonstytucyjnych w części zapisach naruszających w części własność prywatną
spółdzielni mieszkaniowych, w niniejszym projekcie nie ma zasadniczo
profitentów finansowych uwłaszczenia; jest natomiast jakościowa i systemowa
zmiana i wprowadzanie porządkujących unormowań prawnych .
Następuje to po ponad 20 latach niespójnych, wybiórczych i
niekonstytycyjnych w części, propozycji rozwiązań w tym przedmiocie.

23