Roland pisze:
> On 5 Gru, 15:24, kuba <j...@g...com> wrote:
>
>> Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym
>> obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które
>> określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu
>> (porównaj sobie np. art. 687 k.c.).
>
> A możesz wyjaśnić taką interpretację? Ja mam niestety problemy z oceną
> kiedy jakiś zapis w umowie staje się nieważny z powodu sprzeczności z
> jakimiś przepisami, a chętnie bym posiadł jakąś wiedzę...

Mogę się postarać :) Musimy generalnie rozróżnić między dwoma typami
norm prawnych - są to normy bezwzględnie wiążące (inaczej kogencyjne) i
względnie wiążące (dyspozytywne). Te drugie mają to do siebie, że mogą
być one w danym stosunku prawnym być uchylone wolą stron. Te pierwsze
wiążą w każdej sytuacji i nie można wyłączyć ich zastosowania. Jeśli
strony zawrą w umowie postanowienia sprzeczne z normami kogencyjnymi,
takie postanowienia będą z mocy prawa nieważna (art. 58 par. 1 kc). Na
równi z jawną sprzecznością traktowane są postanowienia, których celem
jest obejście przepisów bezwzględnie wiążących (ten sam art.)

Problem zaczyna się tam, gdzie trzeba rozpoznać, który przepis jest
dyspozytywny, a który kogencyjny. Często przepis dyspozytywny zawiera w
sobie treść: "o ile nie umówiono się inaczej, strony mogą w umowie
odmiennie określić coś tam itp." - wtedy nie ma problemu.
Jeśli tego nie ma, trzeba nauczyć się odróżniać charakter danych
przepisów. Jest przy tym pomocnych kilka wskazówek interpretacyjnych,
jednak nie zawsze jest łatwo i nawet prawnicy mają problemy.

Trzeba spojrzeć na przepis od strony językowej (czy brzmi
kategorycznie), systemowej (ulokować go jakoś w ramach całej ustawy,
gałęzi prawa czy całościowo systemu prawnego i celowościowo (tzn. trzeba
się zastanowić jaki jest cel, tego przepisu). Wnioskowanie celowościowe
często daje dobre rezultaty; mianowicie często jest tak, że dany przepis
ma charakter ochronny wobec jednej strony stosunku prawnego. I tak jest
w omawianym przypadku: art. 687 k.c. ma charakter ochronny w stosunku do
zalegającego z opłatami najemcy. Odpowiedni przepis ust. o ochronie praw
lokatorów jest zdaje się jeszcze bardziej restrykcyjny. Zresztą z samego
doboru słów w tym przepisie widać, że jest on bezwzględnie wiążący.
Ponadto, sięgając do argumentów natury systemowej, jeśli zestawimy ten
przepis z przepisem ogólnym art. 672 to dopiero mamy pełną treść normy
prawnej (zauważ, że z art. 687 czytanego w izolacji, wcale nie wynika
uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia najmu w razie zalegania z
czynszem).

Z trudniejszych przykładów: czy przepisy o czynach niedozwolonych mają
charakter bezwzględnie wiążący (czy np. możemy się z góry umówić, że nie
będę odpowiedzialny za szkodę na mieniu wyrządzoną ci przez moje
zwierze)? Czytając art. 437 a contrario dochodzimy do wniosku, że tak;
jednak broni się poglądu, że przepisy o czynach niedozwolonych są
kogencyjne właśnie ze względu na ochronny charakter względem poszkodowanego.

Z kolei przepisy o odpowiedzialności za szkodę kontraktową można
wyłączyć z wyjątkiem odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną umyślnie, a
wynika to z czytanego a contrario art. 473 par. 2 k.c.

Więc widzisz, że nie jest to taka prosta sprawa i nie każdy może
stwierdzić czy dany przepis ma charakter bezwzględnie czy względnie
wiążący. Nie oszukujmy się - często jest to kwestia znajomości innych
przepisów i ducha danej regulacji

> Poza tym, uważam, że w Polsce obowiązują skandaliczne przepisy
> dyskryminujące właścicieli lokali, rodem z okresu stalinizmu.

Ta ustawa to w ogóle jest jakiś nieziemski bubel, nie tylko
dyskryminujący, ale nawet nieprzystający do realiów. Sam wynajmuję
mieszkanie i teoretycznie, gdybym chciał, mógłbym mojego wynajmującego
tak omotać, że płakałby. Z kolei np. przepisy o ustawie praw lokatorów
nijak się mają do realiów w kwestii rozliczeń z nakładów. No kto od
studenta będzie wymagał, żeby powiedzmy po rocznym zajmowaniu lokalu
odświeżał go i odmalowywał? Litości...

--
pozdrawiam
kuba