On Sat, 9 Oct 2004, Andrzej Guziak wrote:

>+ > [mailto:o...@n...pl]On Behalf Of Marek
>+ > Sent: Saturday, October 09, 2004 7:46 PM
>+
>+ > Kuzynka mieszka w wielorodzinnym budynku, w którym odziedziczyła po
>+ > zmarłych rodzicach mieszkanie. W budynku nie ma podziału fizycznego, każdy
>+ > kupując mieszkanie kupował wprawdzie konkretne pokoje, ale w umowie (tak
>+ > było w przypadku zakupu mieszkania, które odziedziczyła kuzynka) określono
>+ > jedynie udział. Czyli kuzynka ma mieszkanie 70 m2, 1/8 udziału w
>+ > nieruchomości.
>+
>+ Chyba nie tak. W akcie notarialnym powinno być wymienione konkretne
>+ mieszkanie i udział we wspolwlasnosci gruntu i we wspolwlasnosci części
>+ wspolnej nieruchomosci.

Wyrażę wątpliwość.
Marek wyraźnie powiada że NIE BYŁO "podziału fizycznego" !!
Coś stoi na przeszkodzie żeby dom miał 2 współwłaścicieli ?
Bez podziału "na lokale" oczywiście ?
A 3 współwłaścicieli ? Czy 4 albo i 8 ?

I co stoi na przeszkodzie żeby współwłaściciele zawarli umowę
o *użytkowaniu* poszczególnych części współwłasności ?
Chcesz przykładu ? - służę.
Owszem, mam mieszkanie we wspólnocie (wydzielone lokale).
Ale na *wspólnej częsci* (grunt) stawiamy garaże. "Każdy
osobno".
Sądzisz że będziemy notarialnie dzielić działkę na spłachetki
po 15 m^2 żeby "mój garaż" był MOIM GARAŻEM w rozumieniu
ustawy ? (garaże będą na płycie - 2 lata ubiegania się
o pozwolenie budowlane :>)
No to nie widzę przeszkód żeby z domem TEŻ tak było.

>+ Np mieszkanie nr 6 i udzial rowny 1/8 we wspolwlasnosci gruntu i w czesci
>+ wspolnej nieruchomosci.

IMHO przyjąłeś zły tok rozumowania :)
Tak jest NAJCZĘŚCIEJ.
Ale całkiem często spotykany stan w domkach "rodzinnych" (dajmy
na to - dzieci dziedziczą po rodzicach) IMO jest MOŻLIWY również
w średnim czy większym budynku !

>+ > Niedawno część udziałów (1/4) odkupił pewien cwaniaczek, a jako że jego
>+ > udział jest największy, ogłosił się administratorem.

IMO nie ma prawa.
Zasady zarządzania współwłasnością są takie same jak w "małej wspólnocie"
- w zasadzie powinienem napisać na odwrót, zasady "małej wspólnoty"
wynikają z zasad ogólnych Kodeksu Cywilnego :)

IMO NIE MA PRAWA.
Zarząd współwłasnością dokonywany jest przez WSZYSTKICH współwłaścicieli,
w proporcji do posiadanych udziałów. Mało, część decyzji może wymagać
*zgodnej* akceptacji współwłaścicieli.
Oczywiście ma 2 razy większe prawo głosu - i tyle.

>+ > Wyznaczył dozorcę,
>+ > lokatorom wyznaczył czynsz,
^^^^^^^^^

Moment... tam mieszkają również LOKATORZY ???
A podatki to jak rozliczaliście ??
No i... jak ON je rozlicza !? :)

>+ > zrobił inwentaryzację budynku. Ponieważ z tej
>+ > inwentaryzacji wynika, że np moja kuzynka zajmuje większą powierzchnię,
>+ > niżby to wynikało z udziału w nieruchomości, to.... powinna
>+ > płacić za kilka
>+ > metrów kwadratowych czynsz. To samo sąsiad poniżej.

Wiesz co ci powiem ?...w zasadzie to on ma rację.
CHYBA że istnieje PISEMNA umowa o użytkowaniu (którą poprzedni
właściciel podpisał)... bo wtedy to trzeba by się przyjrzeć jak
sprawy wygladają :)

>+ > Jak to określił "jedni
>+ > mają za mało, a inni za dużo metrów" a więć ci, comają za dużo metrów
>+ > powinni płacić czysz.Komu ? Na razie chyba jemu.

Jak tak wyszło...

>+ > Zazmaczam, że nie było
>+ > żadnego zebrania na którym powołano wspólnotę,

Uwaga: mi wygląda na to że tam NIE MA "wspólnoty mieszkaniowej
w rozumieniu ustawy". Są współwłaściciele.
Weź sobie, zajdź na www.podatki.pl, zarejestruj się za darmo
i zaaplikuj Kodeks Cywilny. Zacznij od współwłasności, jest taki
rodział :)
Zresztą... większość K.C. ci się przyda ;), to niewiele ponad
1000 artykułów :) ! :)

>+ > nie wybierano
>+ > administratora.

IMO - nie ma potrzeby. Decyzje mogą zapadać "na bieżąco",
w głosowaniu. Jak w małej wspólnocie.

>+ > Teraz sam "pan administrator" chce powołać wspólnotę, ale
>+ > "dopiero po przeprowadzeniu podziału fizycznego, bo wcześniej nie można".

IMO MA RACJĘ. O ile stan faktyczny jest przedstawiony prawidłowo.

>+ Wspolnota powstaje z mocy prawa, z chwila sprzedazy pierwszego mieszkania.

Właśnie. A tego jak wygląda - nie było.

[...]
>+ Wysokosc zaliczek, plan wydatkow, wynagrodzenie zarzadcy itp, to jest tzw
>+ plan finansowy wspolnoty zatwierdza, przyjmuje, zebranie wlascicieli lokali.

Zgoda.

>+ "Pan administrator" to se moze ... no ale jezeli do tej pory nikt sie niczym
>+ nie interesowal, to moze dobrze ze ktos sie za to wzial i jak piszesz chce
>+ sprawe doprowadzic do konca, piszesz o "powolaniu wspolnoty" co ja rozumiem,
>+ ze facet chce doprowadzic do zebrania wlascicieli itd.
>+ Moze chce dobrze? W koncu ktos musi.

Może sobie zaszkodzić :)
Jak mają udziały po 1/8 i lokali jest ponad 8, to po "podziale"
sprowadzą go do parteru przyjmując zasadę "1 właściciel 1 głos" !

*NADTO*... wątpię czy przejdzie koncept żeby miał "udział w metrach"
w "za dużych" mieszkaniach. Sąd chyba może nakazać "dopłacenie"
(na jego rzecz) pozostałym współwłaścicielom, aby każdy miał
"swoje i właściwy udział".
Czynsze mu się skończą :|

>+ > 1. Czy powołanie wspólnoty nie powinno być pierwszym, a nie ostatnim
>+ > posunięciem właścicieli ? (w sumie jest 8 lub 9 włąścicieli)
>+
>+ Powinno byc pierwszym ale skoro nie bylo?

IMO - dopóki nie ma lokali to nie ma wspólnoty !


>+ > 2. Czy jakiekolwiek podjęte dotychczas decyzje (bez formalnego zawiązania
>+ > wspólnoty)są wiążące ? (inna sprawa, że "administrator" odbył kilka
>+ > spotkań z współwłaścicielami, praktycznie narzucając swoje pomysły)
>+
>+ Jezeli wola faceta jest doprowadzenie do zebrania
>+ wlascicieli a obecne
^^^^^^^^^^^
>+ dzialania sa przez tych
>+ lokatorow akceptowane to chyba trudno posadzac go o
^^^^^^^^^
Jakby to rzec... jest różnica i niespójność w zeznaniach ;)

>+ samowole. Formalnie jednak nie obowiazuja.

*DLACZEGO* ?
Współwłacicieli zwołał ? - zwołał.
Zaakceptowali ? - zaakceptowali.
Czego więcej potrzeba ???

>+ Tyle, ze skoro zarzad wspolnoty nie dziala,

Primo - najwyraźniej nie ma wspólnoty.
Secundo - najwyraźniej jest "zarząd". Współwłaścicielki. Przytakujący
konceptom "administratora", ale to jest chyba "stan zwyczajny"
jakichś 98,5% polskich spółdzielni mieszkaniowych, nie ??? No to
co dziwnego :]

>+ facet musi miec troche czasu
>+ zanim zwola zebranie, powolany zostanie zarzad.
>+ Jak rozumien wspolnota musi placic jakies rachunki itp.
>+ Na tym pierwszyn zebraniu facet winien sie "wyspowiadac" z dzialan i
>+ pobranych pieniazkow.

Jak pobrał TYLKO CZYNSZ z tytułu większego udziału... to mam wątpliwości.

>+ > 3. Czy ten pan może czuć się administratore tylko dlatego, że ma 1/4
>+ > udziałów?
>+
>+ Zdecydowanie nie moze. 1/4 go do niczego nie upowaznia, ale jezeli za zgoda
>+ ogolu "prostuje" itd., patrz wyzej

I to prawda. Dlatego brak sprzeciwu współwłaścicieli IMO oznacza
WAŻNOŚĆ dotychczasowych decyzji "z zebrania" !!

>+ > 4.Jak to jest z tymi udziałami. Czy można tak "aktualizować" powierzchnie
>+ > do udziałów, czy raczej w wyniku inwentaryzacji powinno się przeprowadzić
>+ > aktualizacje udziałów do tych, które wynikają z zajmowanych powierzchni ?
>+ > Może to ma znaczenie: mieszkanie, które zajmuje kuzynka kupiła jeszcze jej
>+ > babcia chyba w latach 60-70.
>+
>+ Oczywiscie, ze mozna "aktualizowac", jezeli w papierach byly bledy to nalezy
>+ wyprostowac bledy i papiery

IMO nie byłoby NICZYM dziwnym jakby udział *we współwłasności* nie
przystawał NIJAK do wielkości lokali.
Załóżmy że jest dom, 150 m^2. Da się wydzielić dwa mieszkania
o rozmiarach 50 i 70 m^2, zostaje 30 m^2 nijak niepodzielnej
"powierzchni wspólnej".
I teraz dom w spadku otrzymuje dwoje dzieci.
I kiedyś postanawiają dokonać "wydzielenia lokali".
Jak na mój gust - ktoś tu będzie musiał komuś dopłacić !

A teraz.... teraz zmieniamy skalę - na budynek z 8 "lokalami
nadającymi się do wydzielenia". Ale NIE wydzielonymi !

>+ > 5. Czy ten pan może określać lokatorom dowolny czynsz ?
>+
>+ Sam z siebie nic nie moze. Ale patrz wyzej.

IMO jest problem *w zakresie czynszu*.
Zdaję sobie sprawę że "czynszem" bywają nazywane różnego
rodzaju opłaty EKSPLOATACYJNE, ale to jest... problem nazywającego ;>
CZYNSZ - to opłata DLA WŁAŚCICIELA. Za korzystanie z "jego".
No to jak w domku "2 mieszkania, 50 i 70 m" współwłaściciele
mają udział po 1/2 i oba mieszkania wynajmują - to jak dzielą
czynsz ?
A jak NIE wynajmują - tylko mieszkają, jeden w "50m" a drugi
w "70m" to co ? Ma być "bez dopłaty" ???
Można sobie rozważać dla relaksu przypadek "3 mieszkania
po 40 m^2" i kilka rozkładów współwłasności i wynajmu.

I IMO o taki przypadek chodzi !

>+ Wlasciciele we wspolnocie nie placa czynszu.

...chyba że właśnie NIE MA wspólnoty a korzystanie z własności
jest nieproporcjonalne !

>+ Wlascicele wnosza zaliczki na poczet utrzymania nieruchomosci. Te zaliczki
>+ to ich pieniadze. Wlasciciele maja prawo kontroli na co te ich pieniadze
>+ zostaly wydane.

Tyle, że ja podejrzewam że "administrator samozwaniec" wyjątkowo
MA jakie takie pojęcie... i że on zbiera CZYNSZ właśnie !

>+ Wyjscie wydaje sie proste. Niech kuzynka doprowadzi do zebrania wlascicieli
>+ lokali i wszystko sie wyjasni.

A to zgoda.
Ciekawym na ile się mylę. Ale kuzynka widać już się dokształciła,
skoro całkiem rzeczowo zapodała dane i Marek je prawidłowo (o ile
*są* prawidłowe :)) zaakcentował.

Jak "ruszą we wspólnotę" to się jeszcze dokształcą z ksiag
wieczystych i postępowania administracyjnego :)

pozdrowienia, Gotfryd
(mała wspólnota w zarządzie własnym jakby kto pytał :))