Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

– 18 –

ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej na ustalenie
warunków o których mowa w § 10 rozporządzenia.
……………………………..
e.
wskaźnika intensywności zabudowy działki


Wskazanie w uzasadnieniu sposobu ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy działki na
podstawie zagospodarowania działek w obszarze analizowanym.
………………………………
7. Ustalenie parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu w zakresie:

a.
nieprzekraczalnej lub obowiązującej lini zabudowy
Nr.
Zał.
graficznego
Uzasadnienie w oparciu o analizę zabudowy w obszarze analizowanym w związku z § 13
rozporządzenia. Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z analizy zabudowy
istniejącej na obszarze analizowanym, a w jakim z wymogów ładu przestrzennego, w tym
urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także,
w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr
kultury współczesnej.
…………………………
b.
intensywności zabudowy terenu


Wskazanie w uzasadnieniu sposobu ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy działki na
podstawie zagospodarowania działek w obszarze analizowanym.
………………………………
c.
wielkości powierzchni biologicznie czynnej
Nr.
Zał.
graficznego
Uzasadnienie ustalenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej w oparciu o analizy
istniejących funkcji zabudowy lub zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym.
Wskazanie w jakim zakresie ustalenia decyzji wynikają z wymogów ładu przestrzennego, w tym
urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych a także,
w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr
kultury współczesnej.
……………………………
Pouczenie:
Od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do ........................... za moim pośrednictwem w terminie
14 dni od dnia jej doręczenia.








.................................................
(pieczęć imienna i podpis osoby upoważnionej
do
wydania decyzji)
.................
(pieczęć okrągła)

– 19 –

Nazwa projektu
Źata sporz dzenia
Projekt rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej 8 lipca 2015 r.
zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.
ródło:
Projekt przygotowany jako załącznik do projektu ustawy o zmianie ustawy Art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ministerstwo wiod ce i ministerstwa współpracuj ce
(Dz. U. z 2015 r. poz. 199, z pó n. zm.)
Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju

Osoba odpowiedzialna za projekt w randze Ministra, Sekretarza Stanu lub
Nr w wykazie prac – dotyczy UD 205
Podsekretarza Stanu

Paweł Orłowski – Podsekretarz Stanu w MIiR

Kontakt do opiekuna merytorycznego projektu
Rajmund Ryś Dyrektor Departamentu Polityki Przestrzennej
Rajmund.rys@mir.gov.pl
lad.przestrzenny@mir.gov.pl tel. 22-273-76-51
OCźNA SKUTKÓW RźGULACJI
1. Jaki problem jest rozwi zywany?
1. Problem niezgodnego z celami ustawy zagospodarowywania terenów na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego (dalej zwany „planem miejscowym”), tj. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności:
– brak ładu przestrzennego oraz należytej ochrony wartości wysoko cenionych,
– powstające konflikty przestrzenne i społeczne,
– błędne ustalenia decyzji o warunkach zabudowy,
– zagospodarowywanie terenów, na których nie obowiązuje plan miejscowy sprzecznie z polityką przestrzenną gminy.
2. Problem rozbieżności w orzecznictwie sądowym i orzeczeniach organów odwoławczych w sprawach wydanych decyzji o warunkach
zabudowy.
2. Rekomendowane rozwi zanie, w tym planowane narzędzia interwencji, i oczekiwany efekt
Rekomendowane rozwiązanie:
1) poszerzenie zakresu regulacji rozporządzenia,
2) uzupełnienie objaśnień terminów stosowanych w rozporządzeniu,
3) wprowadzenie formularza decyzji o warunkach zabudowy.
Planowane narzędzia interwencji i oczekiwany efekt:

1.
wprowadzenie szczegółowych przepisów dotycz cych zasad i sposobu wyznaczania obszaru analizowanego
Proponowane rozwiązania mają na celu ograniczenie obecnie istniejącej dowolności przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, co prowadzi do
błędnych ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Oczekuje się dostosowania wielkości obszaru analizowanego do potrzeb analizy, w wyniku której
możliwe będzie prawidłowe określenie funkcji terenów i planowanej do realizacji zabudowy, a także właściwego określenia parametrów, cech
i wska ników kształtowania zabudowy na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (dalej zwanym „działką inwestycyjną”) w tym
formy architektonicznej obiektów budowlanych. Poszerzenie i doprecyzowanie zasad wyznaczania obszaru analizowanego ma na celu zapewnienie
możliwości przeprowadzenia analiz zagospodarowania, istniejącego w otoczeniu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w sposób
zapewniający zachowanie ładu przestrzennego, właściwego kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej, i innych wymagań określonych w projekcie
ustawy. Jednocześnie, proponowane zasady mają na celu wyeliminowanie nieprawidłowej praktyki wyznaczania zbyt rozległych granic obszaru
analizowanego, co jest obecnie powodem rozpraszania zabudowy, niekontrolowanej suburbanizacji, a w konsekwencji zagospodarowywania terenów
w sposób niezgodny z zasadami ładu przestrzennego, w sposób nieefektywny i nieekonomiczny.
2.
doprecyzowanie i uzupełnienie obowi zuj cych przepisów rozporz dzenia
– doprecyzowanie przepisów dotyczących wyznaczania linii zabudowy poprzez wprowadzenie zasad wyznaczania nieprzekraczalnej i obowiązującej
linii zabudowy. Przepis ten umożliwi uwzględnienie w zagospodarowaniu terenu zasad ładu przestrzennego, kompozycji urbanistycznej, a ponadto,
przyczyni się do ujednolicenia stosowania przepisów przez organy orzecznicze,
– wprowadzenie zasad obowiązujących przy ustalaniu maksymalnej wysokości obiektów budowlanych w celu uzupełnienia regulacji w sposób
umożliwiający dostosowanie planowanych inwestycji do uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w najbliższym otoczeniu planowanej
inwestycji,
– wprowadzenie szczegółowych regulacji w zakresie ustalenia parametrów, cech i wska ników kształtowania zabudowy, w tym formy
architektonicznej obiektów budowlanych, a także ustalenia parametrów, cech i wska ników zagospodarowania terenu. Uściślenie warunków zabudowy
i zagospodarowania terenu, uwzględniające lokalne uwarunkowania, następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu
w obszarze analizowanym. Warunki określone w wyniku tej analizy powinny zapewnić uwzględnienie wymogów ładu przestrzennego, w tym
urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony
dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a tym samym poprawić jakość zagospodarowania na terenach nie objętych planem
miejscowym.
W rozporządzeniu wskazuje się ponadto na konieczność profesjonalnie przeprowadzonej analizy, będącej podstawą ustaleń warunków zabudowy na
działce objętej wnioskiem, doprecyzowując jednocześnie zasady, które obowiązują przy wyznaczaniu określonych parametrów, cech i wska ników
kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przesłanki uprawniające i zobowiązujące do indywidualnego ustalania warunków zabudowy,
w oparciu o szczególne lokalne uwarunkowania. Regulacje te mają na celu podniesienie jakości zagospodarowania nowych terenów inwestycyjnych
oraz wyeliminowanie potencjalnych konfliktów przestrzennych.
Ustalenie parametrów, cech i wska ników zagospodarowania terenu, powinno obejmować ponadto określenie wymaganej liczby miejsc parkingowych
oraz warunki zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej. Wprowadzenie ustaleń w tym zakresie powinno umożliwić nie tylko
uwzględnienie uwarunkowań lokalnych związanych z problematyką komunikacji indywidualnej ale również umożliwić realizację przez gminę polityki
określającej kierunki i zasady prowadzenia polityki transportowej. Rozwiązania te powinny także pomóc w ustalaniu takiego sposobu
zagospodarowania działki, który będzie sprzyjał przemieszczaniu się pieszemu oraz ułatwiał przemieszczanie się osób niepełnosprawnych i osób o
– 20 –

ograniczonej sprawności ruchowej.
Problem rozbieżności w orzecznictwie sądowym i orzeczeniach organów odwoławczych w sprawach wydanych decyzji o warunkach zabudowy wynika
z jednej strony z braku jednoznaczności przepisów rozporządzenia, a z drugiej strony z braku szczegółowego uzasadnienia decyzji o warunkach
zabudowy. W projekcie rozporządzenia określa się załącznik do rozporządzenia, którym jest formularz decyzji wraz z uzasadnieniem wskazujący
podstawowe obligatoryjne elementy decyzji i jej uzasadnienia, obejmujące w szczególności te rozstrzygnięcia, które są wynikiem przeprowadzonych
analiz lub wynikają z konieczności zachowania wymogów określonych w art. 61 ust. 6 ustawy.
3.
uzupełnienie objaśnień terminów stosowanych w rozporz dzeniu.
Wprowadzenie szerszego „słowniczka” terminów stosowanych w projekcie rozporządzenia, dostosowanego do zakresu zawartych w nim regulacji.
Objaśnienie stosowanych w projekcie rozporządzenia terminów ma na celu wyeliminowanie potencjalnych rozbieżności w ich interpretacji, a tym
samym również rozbieżności w rozstrzygnięciach organów orzekających w sprawie.
4.
Wprowadzenie formularza decyzji o warunkach zabudowy wraz z uzasadnieniem.
Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w szeregu przypadków wymaga szczegółowego wskazania i uzasadnienia z określeniem, w
jaki sposób wymogi ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także, w
szczególnych przypadkach, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wpłynęły na przyjęte ustalenia.
Źodatkowo udokumentowanie ustaleń w powyższym zakresie może być poparte załącznikami graficznymi. Wymagania sformułowane w odniesieniu
do uzasadnienia decyzji mają na celu zwrócenie uwagi na charakter podejmowanych decyzji, które nie cechują się dowolnością a jedynie powinny być
wynikiem sporządzonych profesjonalnie i z należytą starannością analiz. Powyższe ma również istotne znaczenie w przypadku postępowań
odwoławczych lub kontroli sądowej wydanych decyzji.

3. Jak problem został rozwi zany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OźCŹ/Uź?
POLSKA – obecny stan
POLSKA – projektowane
NIEMCY
FRANCJA
prawny
zmiany
Regulacje w zakresie zasad lokalizacji inwestycji i zagospodarowania przestrzeni na obszarze na którym nie obowi zuje plan miejscowy
Na obszarze nie objętym
Plan użytkowania terenu,
Cały obszar gminy objęty jest
Przyjęcie zasady koncentracji
planem miejscowym, zasady
obowiązujący dla całej gminy, dzieli
ustaleniami PLU, dzielącym gminę
zabudowy na obszarach
zabudowy i zagospodarowania
jej terytorium na obszar wewnętrzny
na obszar zabudowany, rozwoju
zurbanizowanych.
terenu określa decyzja
i zewnętrzny. Źla obszarów tych
zabudowy oraz obszary otwarte –

administracyjna wydawana
obowiązują różne zasady realizacji
rolne lub leśne (chronione
Źecyzje lokalizacyjne muszą
przez organ wykonawczy
inwestycji w przypadku braku planu
przyrodniczo).
być zgodne z polityką
gminy tj. decyzja o lokalizacji
zabudowy.
PLU wyznacza również
przestrzenną gminy –
inwestycji celu publicznego

przeznaczenia terenów oraz ustala
w przypadku wątpliwości rada
lub decyzja o wz.
W obszarze wewnętrznym stosowana
16-punktowe zasady ich
gminy przedstawia swoje

jest zasada dobrego sąsiedztwa,
zagospodarowania. Źla gmin o małej stanowisko, które wiąże wójta,
Nowa zabudowa może być
określona w § 34 Kodeksu
działalności inwestycyjnej możliwe
a w którym może wyrazić
realizowana na obszarze całej
budowlanego, nowa zabudowa spełnić jest sporządzenie planu
zgodę na lokalizację
gminy, o ile nie jest to
musi warunki dotyczące:
uproszczonego, również dzielącego
inwestycji niezgodnie
niezgodne z przepisami
(1) obowiązku dostosowania nowej
jej terytorium na strefy.
z funkcją terenu określoną
powszechnie obwiązującymi
zabudowy do otoczenia – w praktyce

w studium.
(decyzje administracyjne j.w.
orzeczniczej wykształciło się
W gminach, w których nie ma

nie muszą być zgodne z
wymaganie odnośnie m.in. zabudowy
żadnej z tych form planowania,
Źoprecyzowanie przepisów,
polityką przestrzenną gminy
dwóch działek sąsiednich,
stosuje się krajowe przepisy
dodatkowe wymogi w zakresie
określoną w studium).
bezpośrednio graniczących z działką
urbanistyczne – bardzo
wydawania decyzji o wz.

objętą wnioskiem;
rygorystyczny charakter, w praktyce

W praktyce orzeczniczej
(2) dostępu do infrastruktury
decyzja o dopuszczeniu inwestycji

wykształciło się szerokie
technicznej;
ma cechy uznaniowości.
rozumienie obszaru, którego
(3) wymagań w zakresie zdrowych
analiza decyduje o możliwości warunków życia i pracy;
zabudowy na obszarze bez
(4) ogólny charakter otoczenia nie
planu miejscowego.
może zostać naruszony.

W obszarze zewnętrznym możliwa jest
realizacja wymienionych inwestycji,
przy dodatkowym spełnieniu szeregu
warunków, m in. zgodności z
wymogami interesu publicznego,
zawartych w art. 35 Kodeksu
budowlanego.

4. Podmioty, na które oddziałuje projekt
Grupa
Wielkość
ródło danych
Oddziaływanie
gminy
2 479
M.P. z 2010 r. Nr 48, poz. 654,
Doprecyzowanie przepisów

Obwieszczenie Prezesa Rady
rozporządzenia umożliwi organom
Ministrów z dnia 29 czerwca 2010 r.
gminy wypełnienie ustawowych zadań
w sprawie wykazu gmin i powiatów
związanych z zapewnieniem ładu
wchodzących w skład województw
przestrzennego na obszarze gminy,

a ponadto powinno wpłynąć na
zmniejszenie liczby decyzji
uchylanych przez organy II instancji
i sądy.
Projektowane regulacje powinny też
– 21 –

przyczynić się do zmniejszenia lub
wyeliminowania konfliktów
społecznych i przestrzennych.
Organy II instancji w sprawach
48 SKO
Rozporządzenie Prezesa Rady
Źoprecyzowanie i uszczegółowienie
decyzji o warunkach zabudowy –

Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r.
przepisów rozporządzenia oraz szersze
Samorządowe Kolegia

w sprawie obszarów właściwości
objaśnienia terminów stosowanych
Odwoławcze i Sądy

miejscowej samorządowych Kolegiów w projekcie rozporządzenia a także
Administracyjne

odwoławczych
określenie szczegółowych wymogów

Rozporządzenie Prezydenta
jakim powinna odpowiadać decyzji

Rzeczypospolitej Polskiej z dnia
o warunkach zabudowy i jej
16 wsa
25 kwietnia 2003 r. w sprawie
uzasadnienie ułatwi orzekanie
utworzenia wojewódzkich sądów
w sprawach odwołań od decyzji oraz
administracyjnych oraz ustalenia ich
skarg na decyzje o warunkach
siedzib i obszarów właściwości
zabudowy. Powinno też przyczynić się

do ujednolicenia orzekania w
sprawach, w odniesieniu do których
istniały rozbieżności w orzecznictwie,
a w perspektywie zmniejszenie liczby
decyzji kwestionowanych w trakcie
weryfikacji w trybie administracyjnym
i w postępowaniu sądowym.
Podmioty wnioskujące o decyzję
142 743 wydane decyzje
IGiPZ PAN, 2013 r.
Uzyskiwane decyzje o warunkach
o wz, w tym właściciele
o wz (odmownych: 3%

zabudowy w mniejszym zakresie będą
nieruchomości i inwestorzy
(4 890), wydanych na cele
kwestionowane w trakcie weryfikacji
obiektów budowlanych
mieszkaniowe: 63%
w trybie administracyjnym
(89 793)), 2012 r.
i w postępowaniu sądowym, co

wpłynie korzystnie na proces
22 848 wydane decyzje
inwestycyjny.
o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego
(odmownych 204, ok. 1%),
2012 r.
Właściciele nieruchomości


Wprowadzenie szczegółowych
sąsiadujących z terenem
regulacji w zakresie ustalenia
planowanej inwestycji
parametrów, cech i wska ników
kształtowania zabudowy, w tym formy
architektonicznej obiektów
budowlanych, a także ustalenia
parametrów, cech i wska ników
zagospodarowania terenu
uwzględniających lokalne
uwarunkowania umożliwi
wyeliminowanie konfliktów
przestrzennych oraz społecznych na
obszarze, na którym nie obowiązuje
plan miejscowy. Warunki określone
w wyniku analizy tych uwarunkowań
powinny zapewnić uwzględnienie
wymogów ładu przestrzennego, w tym
urbanistyki i architektury, walorów
kompozycyjno-estetycznych, walorów
krajobrazowych, a także,
w szczególnych przypadkach,
wymagań ochrony dziedzictwa
kulturowego i zabytków oraz dóbr
kultury współczesnej, a tym samym
poprawić jakość zagospodarowania na
terenach sąsiadujących z terenem
planowanej inwestycji.
Rozporządzenie przyczyni się także do
utrzymania wartości nieruchomości
i zlokalizowanej na niej inwestycji,
tj. zmniejszy ilość występowania
sytuacji, gdy wśród zabudowy
jednorodzinnej powstaje wysoka
zabudowa wielorodzinna, co
negatywnie wpływa na ceny oraz na
funkcjonowanie zabudowy
jednorodzinnej.
Jednocześnie rozporządzenie
przyczyni się do zwiększenia
– 22 –

bezpieczeństwa inwestycyjnego –
ponieważ podstawą wydania decyzji
WZ będzie analiza określonego terenu,
inwestor będzie mógł z dużym
prawdopodobieństwem przewidzieć
jakie inwestycje powstaną w
najbliższej okolicy, a więc mieć
wiedzę o efektywności planowanej
inwestycji (np. wiedzę w zakresie
negatywnego wpływu na planowaną
działalność) oraz o możliwości jej
realizacji.
Osoby i podmioty sporządzające
8 948 (w I poł. 2009 r.) osób
Uzasadnienie ustawy o ułatwieniu
W rozporządzeniu wskazuje się na
projekty: aktów planistycznych,
uprawnionych do
dostępu do wykonywania zawodów
konieczność profesjonalnie
decyzji o wz i decyzji
wykonywania zawodu
finansowych, budowlanych
przeprowadzonej analizy, będącej
o lokalizacji inwestycji celu
architekta;
i transportowych.
podstawą ustaleń warunków
publicznego – architekci
1 297 (2012 r.) urbanistów
zabudowy na działce objętej
i absolwenci określonych
wnioskiem, doprecyzowując
w ustawie kierunków studiów
jednocześnie zasady, które obowiązują
przy wyznaczaniu określonych
parametrów, cech i wska ników
kształtowania zabudowy
i zagospodarowania terenu, oraz
przesłanki uprawniające
i zobowiązujące do indywidualnego
ustalania warunków zabudowy,
w oparciu o szczególne lokalne
uwarunkowania. Regulacje te mają na
celu podniesienie jakości
zagospodarowania nowych terenów
inwestycyjnych oraz wyeliminowanie
potencjalnych konfliktów
przestrzennych.
5. Informacje na temat zakresu, czasu trwania i podsumowanie wyników konsultacji
Projekt rozporządzenie zostanie przekazany do zaopiniowania przez Główną Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną
Planuje się, iż konsultacje publiczne będą trwały 30 dni a w ocenę projektowanych regulacji zostaną włączone biura planistyczne, Zespół ekspercki do
spraw polityki przestrzennej Konwentu Marszałków Województw RP oraz, Unia Metropolii Polskich, Związek Miast Polskich, gminy, miasta, Rada
Infrastruktury Informacji Przestrzennej, przy ministrze właściwym ds. administracji publicznej, Towarzystwo Urbanistów Polskich, Krajowa Izba
Gospodarcza Elektroniki i Telekomunikacji, Polska Izba Komunikacji Elektronicznej, Krajowa Izba Komunikacji Ethernetowej, miejskie pracownie
urbanistyczne, Stowarzyszenie Urbaniści Polscy, Polski Związek Firm Źeweloperskich. Niezbędne jest również przeprowadzenie konsultacji z Komisją
Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.
6. Wpływ na sektor finansów publicznych
(ceny stałe z … r.)
Skutki w okresie 10 lat od wejścia w życie zmian [mln zł]
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Łącznie (0–10)
Źochody ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)












Wydatki ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)












Saldo ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)













ródła finansowania