Poselski projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących przekształceń własnościowych nieruchomości

                                                                                                                       Warszawa, dnia 2 lipca 2013 r. 
                                                                                                                                                   
Autopoprawka 
                                                                                                                                                                                        
do projektu ustawy o zmianie  niektórych  ustaw  dotyczących  przekształceń  własnościowych 
nieruchomości 
1) Art. 3 otrzymuje brzmienie: 
 
„Art. 3. 
W  ustawie  z  dnia  22  czerwca  1995  r.  o  zakwaterowaniu  Sił  Zbrojnych  Rzeczypospolitej 
Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206 poz. 1367 j. t.) wprowadza się następujące zmiany: 
1/ w art. 57 dodaje się ust. 3 i 4  w brzmieniu: 
„3.  Jeżeli  w  określonym budynku co najmniej jeden  lokal mieszkalny  został  przez  Agencję 
sprzedany  osobie  uprawnionej,  to  na  wniosek  osoby  uprawnionej  zajmującej  lokal  w tej 
nieruchomości  Agencja  jest  obowiązana  sprzedać  jej  ten lokal,  w  przypadku  gdy    budynek 
znajduje się w wykazie budynków zbędnych na zakwaterowanie żołnierzy służby stałej. 
4. Naruszenie prawa lub interesu prawnego osoby uprawnionej, stwierdza sąd na wniosek tej 
osoby, prawomocnym orzeczeniem wydanym w trybie określonym w art. 4 ustawy z dnia 7 
lipca 2005r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości.” 
 
2/  W art. 58: 
a) w ust. 2: 
- po pkt 1 dodaje się pkt 1a w brzmieniu: 
„1a) 95% - emerytom, rencistom lub wdowie po nim (wdowcowi po niej),”, 
- pkt 2 otrzymuje brzmienie: 
„2) 90% - osobom nie wymienionym w pkt 1 i 1a”, 
b) ust. 3 otrzymuje brzmienie: 
„3.  Pomniejszenia,  o  których  mowa  w  ust.  2,  stosuje  się  również  do  sprzedaży  prawa 
własności ułamkowej części nieruchomości wspólnej przypadającej na sprzedawany lokal w 
rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”. 
2) Art. 6 otrzymuje brzmienie: 
„Art. 6. 
W  ustawie  z  dnia  7  lipca  2005  r.  o  zmianie  niektórych  ustaw  dotyczących  nabywania 
własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) po art. 4 dodaje się art. 4a w brzmieniu:  
 
 „Art. 4a. 1. Jeżeli w procesach przekazywania państwowym jednostkom organizacyjnym,   i 
jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania w różnej formie, komercjalizacji, 
prywatyzacji  lub  upadłości  mieszkanie  przestało  być  mieszkaniem  zakładowym 
przedsiębiorstwa  państwowego,  jednostki  samorządu  terytorialnego,  państwowej  osoby 
prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu 
do których Skarb Państwa był albo po jego zbyciu przestał być podmiotem dominującym w 
rozumieniu  przepisów  o  ofercie  publicznej  i  warunkach  wprowadzania  instrumentów 
finansowych  do  zorganizowanego  systemu  obrotu  oraz  o  spółkach  publicznych,  to  na 
wniosek  osoby  fizycznej  zajmującej  to  mieszkanie  na  podstawie  umowy  najmu  lub decyzji 
administracyjnej  o  jego  przydziale  sąd  orzeknie  o    nieważności  z  mocy  prawa  umowy 
sprzecznej z przepisami wymienionymi w ust. 2 i o ustanowieniu lub przeniesieniu na rzecz 
tej  osoby  własności  zakładowego  lokalu  mieszkalnego  albo  zabudowanej  jednorodzinnym 
budynkiem  mieszkalnym  nieruchomości  gruntowej.  Orzeczenie  sądu  jest  podstawą  do 
zawarcia  umowy  stosownie  do  postanowień  ust.  8  i  wpisu  do  księgi  wieczystej  prawa 
własności nieruchomości. 
2. Roszczenie przysługuje wtedy, gdy w procesach przekształceniowych, o  których mowa w 
ust.  1  pozbawiono  najemcę  prawa  pierwokupu  lub  prawa  pierwszeństwa w  nabyciu  lokalu 
mieszkalnego,  określonego  w  przepisach  art.  21  ust.  7    i    art.  23  ust.  3  ustawy  z  dnia  29 
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości , art. 34  ust. 1 pkt. 3 
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 4 i art. 5 ustawy 
wymienionej w art. 3.  
3. Roszczenie przysługuje najemcy, o którym mowa w ust. 1, jeżeli w procesie wykonywania 
prawa pierwokupu  lub  prawa  pierwszeństwa  w  nabyciu  mieszkania  został  naruszony  jego 
interes prawny, w tym: 
1) zaoferowano najemcy nabycie zajmowanego mieszkania za cenę    wyższą niż cena, za 
jaką zostało ono zbyte osobie trzeciej, 
2)  wyceniono  i  sprzedano  oddzielnie  i  według  zróżnicowanych  kryteriów  poszczególne 
składniki lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 67 ust. 1a ustawy z dnia 21.08.1997 
r. o gospodarce nieruchomościami, art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali, a bonifikaty udzielono jedynie na niektóre z tych składników, 
3) oddalono wniosek osoby, która obecnie nie zajmuje mieszkania i która z przyczyn od 
niej niezależnych została zmuszona do opuszczenia przydzielonego mieszkania, 
4) pomniejszono okres  pracy  albo  okres  najmu  o  czas  wynikający  z  umów  najmu 
zawartych z poprzednikami prawnymi zbywcy, 
5)  nie  pomniejszono  ceny  zbywanego    mieszkania  o  wartość  nakładów  poniesionych 
przez najemcę, 
6) nie pomniejszono ceny zbycia  mieszkania  o  kaucję  mieszkaniową  wniesioną  przez 
najemcę. 
4. W przypadku nabycia zajmowanego  mieszkania, osobie uprawnionej przysługuje również 
własność pomieszczeń przynależnych i udział w nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 2 
ust. 4 i art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 
903 j.t.). 
5.  Dochodzenie  roszczeń  na  podstawie  ust.  1,  nie  narusza  prawa  dochodzenia  roszczeń 
odszkodowawczych na zasadach ogólnych. 
6.  Przepis  ust.  1  stosuje  się  także  do  osób,  o  których  mowa  w  art.  2  ust.  2  ustawy 
wymienionej w art.3. 
7. Uprawniony najemca o którym mowa w ust. 1 i ust. 3, występuje w okresie do dnia 31 
grudnia  2014  r.  do  właściwego  sądu  z  wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, przeciwko   
Skarbowi  Państwa i odpowiednio  jednostce samorządu terytorialnego, która jako następca 
prawny Skarbu Państwa, nabyła mieszkanie zakładowe, o którym mowa w ust. 1.   
8. W przypadku złożenia wniosku, o którym mowa w ust. 1, nabycie własności mieszkania od 
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje w umowie notarialnej po 
cenie rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na wniosek osoby uprawnionej 
cena jest obniżona na zasadach określonych w art. 6 ustawy wymienionej w art. 3 i rozłożona 
na raty płatne w okresie do 10 lat. 
9.  Jeżeli  Skarb  Państwa  i  odpowiednio  jednostka  samorządu  terytorialnego  z  naruszeniem 
przepisów wymienionych w ust.  2,  zbyły  posiadane  mieszkanie,  o którym mowa w ust. 1, 
tytułem  odszkodowania  wypłacają  osobie  fizycznej  lub  prawnej,  będącej  aktualnym 
właścicielem  tego  mieszkania,  na  jej  wniosek,  cenę  zawartą  w  unieważnionej  umowie  lub 
decyzji  zbycia  przez  Skarb  Państwa  lub  jednostkę  samorządu  terytorialnego  mieszkania 
zakładowego.  Cena  ta,  powiększona  o  poniesione  przez  właściciela  nakłady,  podlega 
waloryzacji według obowiązujących przepisów w gospodarce nieruchomościami. 
10. Hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość , w której przeniesiono lub ustanowiono 
odrębną własność lokalu na rzecz osoby uprawnionej, nie obciąża powstałej nieruchomości 
lokalowej i związanej z nią nieruchomości  gruntowej.       
11.  Jeżeli  wartość  pozostałej  części  nieruchomości,  w  której  przeniesiono  lub  ustanowiono 
odrębną  własność  lokalu  na  rzecz  osoby  uprawnionej,  nie  zapewnia  wierzycielowi 
hipotecznemu  dostatecznego  zabezpieczenia,  może  on  żądać  od  właściciela  obciążonej 
nieruchomości  ustanowienia  zabezpieczenia  dodatkowego  w  odpowiednim  terminie  przez 
siebie wyznaczonym. W przypadku braku możliwości wskazania zabezpieczenia zastępczego, 
akceptowalnego  przez  wierzyciela  hipotecznego,  gwarancji  zastępującej  hipotekę  udziela 
Skarb Państwa. 
12.  W  sprawach  nie  określonych  w  niniejszej  ustawie  mają  zastosowanie  przepisy  ustawy 
wymienionej w art. 3 i przepisy powszechnie obowiązujące.   
 
3) Art. 9 otrzymuje brzmienie:  
„Art. 9. 
1. Pracownicze mieszkania  zakładowe,  o  których  mowa  w  art.4  ust.1  ustawy  zmienianej  w 
art.  6  niniejszej  ustawy,  powstałe  przy  udziale  zakładowego  funduszu  mieszkaniowego  i 
dotacji z budżetu państwa  podlegają zbyciu na rzecz uprawnionych najemców, stosownie do 
złożonych przez nich wniosków, bez zwłoki w okresie do dnia 31 grudnia 2014 r. 
 
2. Mieszkania, o których mowa w ust.1, zbywane są w trybie i na zasadach przyjętych 
w  niniejszej  ustawie  i  w  ustawie  z  dnia  15  grudnia  2000  r.  o  zasadach  zbywania  mieszkań 
będących  własnością  przedsiębiorstw  państwowych,  niektórych  spółek  handlowych  z 
udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących 
własnością  Skarbu  Państwa,  jak  też  na  podstawie  innych  przepisów  powszechnie 
obowiązujących w tym przedmiocie. 
 
3. Wspólnota mieszkaniowa zakładowego  budynku  mieszkalnego, w  którym znajdują  się 
mieszkania,   wymienione w ust.1, nabywa nieodpłatnie i staje się właścicielem tego budynku 
wraz  z  gruntami,  mieszkaniami  i  towarzyszącymi  obiektami    infrastruktury  technicznej. 
Przekazywanie  tego  budynku   wspólnocie mieszkaniowej przeprowadza się według zasad i 
w trybie przepisów niniejszej ustawy    oraz  stosuje  się  odpowiednio  zasady  przyjęte  w 
ustawie  z  dnia  12  października  1994  r.  o  zasadach  przekazywania zakładowych  budynków 
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa  państwowe. 
 
4. Najemca  uprawniony  do  nabycia  własności   mieszkania  ponosi   opłaty   przypisane 
członkowi  wspólnoty  mieszkaniowej  i  zachowuje  nabyte  prawo  wykupienia  zajmowanego    
mieszkania, które wspólnota mieszkaniowa zbywa na wniosek uprawnionego najemcy. 
 
5.  Lokatorzy  nie  będący    właścicielami  mieszkań  (  najemcy,  dzierżawcy  i  inni  )  ponoszą   
opłaty      na    podstawie    umowy    zawartej    ze    wspólnotą    mieszkaniową    i    z    głosem 
doradczym  uczestniczą    w  posiedzeniach  i  wypracowywanych  decyzjach  wspólnoty 
mieszkaniowej . 
6. Pracownicze mieszkania zakładowe, o których mowa w ust.1, nie wchodzą w skład majątku 
państwowego  zakładu  pracy  i  podmiotów  określonych  w  art.  4  ust.1  ustawy  zmienianej  w 
art.6,  i  nie  mogą  być  wykorzystane  do  poręczeń  i  pokrywania  własnych  zobowiązań  tych 
zakładów pracy wobec osób trzecich, w tym Skarbu Państwa.” 
 
4)  Art. 10 otrzymuje brzmienie:  
„Art. 10. 
Wynagrodzenie  notariusza  za  ogół  czynności  notarialnych  dokonanych przy zawieraniu 
umowy o przekształcenie nieruchomości, o których mowa w niniejszej ustawie,  ponosi Skarb 
Państwa.”  
5)  W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadza się następujące autopoprawki: 
„2.  Skutki  finansowe  projektu  dla  budżetu  państwa  lub  budżetów  jednostek  samorządu 
terytorialnego”. 
„Proponowana regulacja nie powoduje dodatkowych skutków finansowych w budżecie państwa lub 
budżetach jednostek samorządu terytorialnego. W związku z wejściem w życie projektowanej ustawy 
jednostki  samorządu  terytorialnego  uzyskają  znaczące  korzyści  finansowe,  gdyż  poprzez 
reprywatyzację  pracowniczych  mieszkań  zakładowych  nastąpi  uwolnienie  jednostek  samorządu 
terytorialnego  (także  zakładów  pracy), których nie są  właścicielami,  od  obowiązku  ponoszenia 
nakładów  na  mieszkania.  Nakłady  te  w  postaci  remontów  kapitalnych  i  bieżących,  kosztów 
konserwacji i sprawowania zarządu tymi mieszkaniami przejmą najemcy i wspólnoty mieszkaniowe. 
W  skali  kraju  zyski  samorządu  terytorialnego  mogą  sięgać  wielu  dziesiątek    miliardów  zł,  gdyż 
problem  dotyczy  około  600  tys.    mieszkań  (wg  danych  GUS).  Także  część  mieszkań  jest  obecnie 
własnością  Skarbu  Państwa.  Na  takie  uwolnienie  jednostek  samorządu  terytorialnego  oraz  Skarbu 
Państwa      od  kosztów    utrzymania  mieszkań  zwracał  uwagę  Sąd  Najwyższy  w  wyroku  z  dnia  21 
sierpnia 2008 r. 
Projekt ustawy nie przewiduje  dodatkowych  zwolnień  w  podatku  dochodowym  w stosunku do 
przepisów obowiązujących. 
Na podstawie obowiązującego przepisu art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych 
ustaw  dotyczących  nabywania  własności    nieruchomości,    najemcy  zwolnieni  są  z  opłat  sądowych. 
Natomiast celowe jest pozostawienie do decyzji ustawodawcy kwestię  ponoszenia  opłat  za 
sporządzenie  aktu  notarialnego,  ponieważ  art.    417  Kc  stanowi,  że  za  błędy  funkcjonariusza 
państwowego  skutki  ponosi  Skarb  Państwa.  Wobec  miliardowych  oszczędności,  jakie  przyniesie 
wdrożenie projektu w życie, koszty usług notarialnych będą mieć charakter znikomy, tym bardziej, że 
najemcy  mieszkań  płacili  przez  wiele  lat  czynsz  od  własnego  mieszkania.  Wobec miliardowych 
oszczędności (vide wyżej) będą to znikome koszty nie zasługujące na uwagę. 
Wobec  zastrzeżeń,  iż  „obowiązek  wypłaty  odszkodowania    w  wysokości  równej  cenie  zbytego  z 
naruszeniem    przepisów  mieszkania  zakładowego”  spoczywa  na  Skarbie  Państwa,  należy  zwrócić 
uwagę na obowiązujący art. 4 ust. 8 wymienionej ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. w którym wykonawca 
prawa  pierwokupu  (obecny  właściciel)  otrzymuje  cenę  rynkową  zbywanego  mieszkania  a  różnicę 
między  ceną  płaconą  przez  najemcę  wypłaca  ten  poprzednik,  który  niesłusznie  się  wzbogacił  i 
spowodował  w  ten  sposób    to  roszczenie.  Na  pewno  nie  zapłaci  tej  różnicy  Skarb  Państwa,  jeśli 
przekazał mieszkanie (nieodpłatnie) zgodnie z prawem. 
Zapis w projekcie ustawy  dotyczący gwarancji hipotecznej został wniesiony na wniosek NBP i poparty 
przez Ministra Finansów.  Zabezpieczenie  Skarbu  Państwa  jest  w  tej  sytuacji  niecelowe,  ponieważ 
sprawa dotyczy banku i wierzyciela, który nabywając mieszkanie miał świadomość  kim jest nabywca 
posiadający roszczenie. Nadto  należy zauważyć, że  banki posiadają własne środki na zabezpieczenie 
kredytów bankowych. 
3. Założenia podstawowych aktów wykonawczych. 
Projekt ustawy nie przewiduje wydania aktów wykonawczych.” 
 
                                                                                Uzasadnienie 
1.  Potrzeba i cel opracowania autopoprawki. 
Autopoprawka  jest  reakcją  wnioskodawców  na  wstępną  opinię  legislacyjną  do  poselskiego 
projektu ustawy    o  zmianie  niektórych  ustaw  dotyczących  przekształceń  własnościowych 
nieruchomości    opracowaną  przez  Biuro  Legislacyjne  Kancelari   Sejmu  w  dniu  24 kwietnia 
2013 r. , przesłaną za pismem Wicemarszałka Sejmu z dnia 23 maja 2013 r.  W autopoprawce 
uwzględniono uwagi legislacyjne i merytoryczne Biura Legislacyjnego. 
2.  Skutki  finansowe  projektu  ustawy  wraz  z  autopoprawką  dla  budżetu  państwa  lub 
budżetów jednostek samorządu terytorialnego.   
Autopoprawka  podobnie, jak projekt ustawy, nie  wywołuje  dodatkowych  skutków 
finansowych dla wymienionych budżetów.   
3.  Założenia podstawowych aktów wykonawczych. 
Autopoprawka nie przewiduje wydania aktów wykonawczych. 
4.  Oświadczenie o stosunku autopoprawki do prawa Uni  Europejskiej. 
Autopoprawka, tak jak projekt ustawy nie jest objęta prawem Uni  Europejskiej. 
5.  Przeprowadzone konsultacje w stosunku do autopoprawki. 
W stosunku do autopoprawki nie przeprowadzono konsultacji.