Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych

Ostatnim warunkiem jest usytuowanie lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem
na terytorium RP.
Jak wskazano powyżej, projekt ustawy dopuszcza możliwość ubiegania się o wsparcie przez
osoby, które nabywają lokal mieszkalny, w którym wcześniej zamieszkiwały jako najemcy
(na zasadach pierwszego użytkownika). Należy jednak spełnić wszystkie warunki określone
w art. 5 ust. 1 (zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, pierwsze zasiedlenie przez
nabywcę po dniu 31 grudnia 2012 r., limity cenowe i powierzchniowe). Ponadto, zgodnie
z art. 5 ust. 2 projektu, nabywca lokalu mieszkalnego do chwili nabycia prawa własności
w okresie od pierwszego zasiedlenia do dnia nabycia lokalu użytkuje go na podstawie umowy
najmu zawartej z osobą, która wybudowała ten lokal w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej. Rozwinięciem tego przypadku są zapisy art. 5 ust. 3, które uwzględniają różne
sytuacje, jakie mogą dotyczyć nabywcy w okresie wynajmowania przez niego lokalu przed
ostatecznym nabyciem. Uwzględniony więc został przypadek umożliwiający uzyskanie
dofinansowania przez małżeństwo, w przypadku kiedy lokal w przeszłości został wynajęty
przez jednego z obecnych małżonków. Również osoba samotna – w sytuacji, gdy mieszkanie
było wynajmowane przez jej byłego małżonka – mogłaby uzyskać dofinansowanie na
zasadach określonych w ustawie. Warunek pierwszego zasiedlenia lokalu uznaje się we
wskazanych przypadkach za spełniony.
W art. 5 ust. 4 sformułowane zostało dodatkowe zastrzeżenie odnoszące się do ceny lokalu
nabywanego przez osobę, która przed nabyciem wynajmowała lokal mieszkalny na podstawie
umowy najmu zawartej z deweloperem. Cena taka uwzględnia kwotę wszystkich świadczeń
pieniężnych poniesionych przez najemcę (a także osoby wskazane w art. 5 ust. 3) w okresie
obowiązywania umowy najmu, w związku ze zobowiązaniem przeniesienia w przyszłości
prawa własności do lokalu na rzecz najemcy. Zastrzeżenie przewidziane w tym przypadku
w projekcie ustawy odnosi się do możliwych przypadków obejścia ograniczeń ustawy
dotyczących limitów ceny nabywanego mieszkania, poprzez praktykę rozliczania części ceny
zakupu (w przypadku gdy cena przekraczałaby limit ustawowy) na etapie najmu mieszkania,
w celu zaniżenia ostatecznej ceny zakupu zgodnie z limitem ustawowym.
Wybór finansowania w ramach proponowanego projektu tylko transakcji dokonywanych na
rynku pierwotnym (z wyjątkiem możliwości najmu, o czym mowa powyżej) jest uzasadniony
przede wszystkim czynnikami gospodarczymi. Mieści się to w priorytecie rządu dotyczącym
zwiększenia wolumenu inwestycji. Wybór rynku pierwotnego jest powodowany
koniecznością maksymalnie efektywnego wydatkowania ograniczonych środków publicznych
10

przeznaczonych na nowy program „Mieszkanie dla młodych”, z uwzględnieniem
deklarowanego przez rząd nadania nowym wydatkom budżetowym w kolejnych latach
charakteru wyraźnie proinwestycyjnego. Proponowany instrument będzie oddziaływać
korzystnie na wzrost gospodarczy i zatrudnienie poprzez m.in. zwiększenie portfela
zamówień firm wykonawczo-budowlanych, zwiększenie produkcji materiałów budowlanych
oraz zwiększenie produkcji w sektorach powiązanych (np. artykuły wyposażenia wnętrz).
Efektów takich nie zapewnia finansowanie transakcji zawieranych na rynku wtórnym.
Jednocześnie celem ustawodawcy jest wykreowanie lokalnych rynków pierwotnych również
na obszarach, gdzie dotychczas nie powstawały nowe mieszkania. Biorące udział
w konsultacjach projektu przedsiębiorstwa budowlane i deweloperskie wyraziły chęć
inwestowania na takich terenach, pod warunkiem że będzie tam popyt na nowe mieszkania.
Jednym z założeń projektowanego programu jest pomoc młodym ludziom w zaspokojeniu
podstawowych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup pierwszego samodzielnego
mieszkania. Budowa domu jednorodzinnego jest przedsięwzięciem zapewniającym
zaspokojenie warunków mieszkaniowych o relatywnie wysokim standardzie, zaś dom
jednorodzinny jest najczęściej docelowym lokum dla danej rodziny. Dlatego przedsięwzięcia
tego typu nie zostały objęte możliwością finansowania z budżetu państwa. Finansowemu
wsparciu będą mogły jednak podlegać (zgodnie z definicją lokalu mieszkalnego zawartą
w art. 2 pkt 3) lokale znajdujące się w budynku, w skład którego wchodzą dwa takie lokale.
Muszą one jednak spełnić warunki powierzchniowe i cenowe przewidziane w programie.
W art. 6 określone zostały warunki ustawowe dotyczące kredytu zaciągniętego na zakup
mieszkania. Z racji adresowania programu do gospodarstw domowych nieposiadających
własnych środków na zakup mieszkania, w tym proponowanego modelu wsparcia jakim jest
zapewnienie zdolności kredytowej poprzez dofinansowanie wkładu własnego kredytobiorcy,
warunek nabycia mieszkania przy wykorzystaniu kredytu mieszkaniowego jest, zgodnie
z art. 3 projektu, wymaganym komponentem schematu udzielanej pomocy finansowej.
W odróżnieniu od programu dopłat do oprocentowania kredytów mieszkaniowych „Rodzina
na swoim” projekt ustawy, wprowadzający formę jednorazowego wsparcia do wkładu
własnego, nie przewiduje konieczności definiowania odrębnego produktu bankowego
w przepisach ustawowych. Określone w art. 6 warunki ograniczają się do określenia
wyłącznie tych charakterystyk udzielanego kredytu, które w ocenie projektodawcy są
konieczne dla osiągnięcia zakładanego celu.
11

Zgodnie z art. 6 ust. 1 stroną zawartej umowy kredytowej jest nabywca lokalu mieszkalnego
(w przypadku małżeństw warunek ten dotyczy obojga małżonków).
Ponadto kredyt udzielony może być wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego (art. 6 ust. 1
pkt 1), zdefiniowany zgodnie z zasadami opisanymi w uzasadnieniu do art. 5. Wykluczone są
więc przypadki finansowania ze środków kredytu takich powierzchni jak garaż, miejsce
postojowe czy pomieszczenie gospodarcze stanowiące odrębne nieruchomości użytkowe lub
części takich nieruchomości. Zakłada się, że proponowane rozwiązanie skutecznie ograniczać
może przypadki zawyżania ceny należnej za zakup pomieszczeń towarzyszących nabyciu
mieszkania, jako praktyki mającej na celu obejście przepisów ustawy (niezgodne ze stanem
faktycznym rozliczanie ceny przez dewelopera w celu spełnienia limitu maksymalnej ceny
mieszkania określonej na podstawie ustawy).
Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie zasady, zgodnie z którą kwota kredytu
stanowi co najmniej 50% ceny należnej na zakup lokalu (art. 6 ust. 1 pkt 2). Przyjęte
rozwiązanie eliminuje przypadki, w których kredyt zaciągany byłby na stosunkowo
niewielkie kwoty w celu uzyskania finansowego wsparcia (spełnienie warunku ustawy), a nie
z uwagi na rzeczywiste problemy z posiadaniem zdolności kredytowej, uzasadniającej
uzyskiwanie wsparcia ze środków publicznych w formie części wkładu własnego. Innymi
słowy zakłada się, że gospodarstwo domowe zaciągające kredyt w równowartości do 50%
nabywanego mieszkania nie powinno korzystać z dofinansowania wkładu własnego, mając
realne możliwości istotnego pomniejszenia wymaganych środków własnych poprzez
zwiększenie spłacanego w długim okresie czasu zobowiązania kredytowego wobec banku.
Z podobnych względów w projekcie przyjęto warunek, zgodnie z którym okres spłaty kredytu
powinien wynosić co najmniej 15 lat (art. 6 ust. 1 pkt 4). Wyłącza to z grona beneficjentów
wsparcia osoby zaciągające kredyt na zakup mieszkania, który w momencie udzielenia może
zostać spłacony w relatywnie krótkim czasie.
Podobnie jak w przypadku programu „Rodzina na swoim” proponuje się, aby kredyt był
udzielany jedynie w walucie polskiej (art. 6 ust. 1 pkt 3). Regulacja ta ma na celu
wyeliminowanie ryzyka kursowego, które mogłoby powodować istotne konsekwencje
finansowe dla adresatów programu.
W przypadku osób niedysponujących zdolnością kredytową pozwalającą na zaciągnięcie
kredytu w wysokości umożliwiającej nabycie mieszkania, projekt przewiduje możliwość
przystąpienia do kredytu w charakterze dodatkowego kredytobiorcy członków najbliższej
rodziny (art. 6 ust. 3).
12

W art. 7 określono wymiar i zasady ustalania wysokości finansowego wsparcia udzielanego
w formie dofinansowania wkładu własnego, w zależności od okoliczności towarzyszących
składaniu wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego i wielkości lokalu mieszkalnego
objętego finansowym wsparciem.
Podstawę określenia kwoty dofinansowania stanowi wartość odtworzeniowa lokalu
mieszkalnego, obliczona jako iloczyn średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych
wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej
budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku dla gminy, na terenie
której położony jest lokal mieszkalny, i odpowiednio:
− faktycznej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, jeżeli jej wielkość nie
przekracza 50 m2, lub
− 50 m2, jeżeli wielkość powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego przekracza 50 m2.
Tak określona podstawa wymiaru wsparcia stanowiła będzie podstawę ustalenia konkretnych
kwot dofinansowania wkładu własnego, uwzględniając sytuację rodzinną kredytobiorcy.
Proponuje się, aby wysokość dofinansowania w przypadku osób nieposiadających dzieci
wynosiła 10% podstawy określonej na wskazanych powyżej zasadach. Kwota ta będzie
powiększona o dodatkowe 50% w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych
(małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dziecko), w skład których wchodzą osoby
wskazane w art. 7 ust. 2 pkt 1–3, tj. dzieci pozostające na utrzymaniu kredytobiorcy.
Dofinansowanie otrzymają również małżeństwa wychowujące dzieci, nawet jeżeli dziecko
jest formalnie przysposobione tylko przez jednego z małżonków.
Zgodnie z projektem średni wskaźnik służący do określenia wysokości wsparcia będzie
przyjmowany na dzień złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego. W przypadku
zmiany wartości wskaźnika na późniejszych etapach (podpisanie umowy kredytowej,
przeniesienie prawa własności nabywanego lokalu), pierwotnie określona wysokość wsparcia
nie będzie ulegała zmianie.
Określenie jako podstawy wyliczenia wysokości wsparcia średniego wskaźnika
przeliczeniowego, a nie np. ceny nabywanego mieszkania, ma na celu promowanie
nabywania lokali o jak najniższej cenie. Nabywcy, którzy są w stanie znaleźć na rynku
najtańsze oferty korzystają z dofinansowania w największym stopniu. Na przykład, jeżeli
średni wskaźnik przeliczeniowy będzie się kształtował na poziomie 5000 zł/m2, a nabywca
zakupi mieszkania w cenie 4000 zł/m2, to dofinansowanie realne w takim przypadku wyniesie
13

nie 10% i 15% w przypadku nabywcy posiadającego dzieci, lecz odpowiednio 12,5%
i 18,75%.
W art. 8 określono wymiar i zasady ustalania wysokości dodatkowego finansowego wsparcia
udzielanego w formie spłaty części kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego
objętego finansowym wsparciem. Przewiduje się, że wsparcie to będzie udzielane nabywcy
lokalu mieszkalnego jednorazowo, w związku z urodzeniem lub przysposobieniem dziecka
będącego trzecim lub kolejnym dzieckiem w rodzinie nabywcy lokalu, pod warunkiem że
zdarzenie to będzie miało miejsce w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu
lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem. Ponieważ
dodatkowa forma wsparcia bezpośrednio wiąże się z uznaniem zwiększonych wydatków
ponoszonych przez rodziny o większej liczbie dzieci, przesłanką do otrzymania wsparcia
będzie nie tylko fakt urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka, ale
związany z tym warunek pozostawania określonej liczby dzieci na wychowaniu
kredytobiorcy.
Dodatkowe wsparcie będzie wypłacane danemu nabywcy lokalu mieszkalnego jeden raz
(art. 8 ust. 2).
Projekt ustawy wprowadza dodatkowe ograniczenie w art. 8 ust. 3, zgodnie z którym
w przypadku urodzenia danego dziecka, będącego trzecim (lub kolejnym) dzieckiem
beneficjenta, finansowe wsparcie w związku z tym zdarzeniem może zostać udzielone tylko
jeden raz. Wprowadzone rozwiązanie dotyczy teoretycznie możliwych przypadków,
w których rodzicami urodzonego, trzeciego lub kolejnego dziecka, będzie dwoje
beneficjentów programu. W konsekwencji np. w przypadku małżonków, z których każdy był
niezależnie beneficjentem wsparcia przed datą zawarcia związku małżeńskiego, fakt
urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka będzie mógł być podstawą dla
uzyskania dodatkowego wsparcia w formie jednorazowej spłaty części kredytu wyłącznie
jednej z tych osób.
Przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym podstawą określenia kwoty spłaty części kredytu
będzie – jako pochodna udzielonego kredytu objętego częściową spłatą z Funduszu Dopłat –
wielkość stanowiąca w przeszłości podstawę określenia wysokości dofinansowania wkładu
własnego (art. 8 ust. 4). Obowiązujący będzie więc średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu
odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z okresu udzielenia

2) Przykład dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego o powierzchni do 50 m2.
14