Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną na dalszym (np. drugim) miejscu w
księdze wieczystej albo będzie żądał innego, dodatkowego zabezpieczenia.
Projektowany art. 991 u.k.w.h. stara się zatem pogodzić sprzeczne interesy
właściciela nieruchomości, który jest zainteresowany

w zwolnieniu spod obciążenia nieruchomości, i interesy wierzyciela hipotecznego,
który nie chce utracić udzielonego mu zabezpieczenia (skoro zabezpieczona
wierzytelność może jeszcze powstać). Projekt zakłada zatem, że właściciel
nieruchomości obciążonej może żądać – po upływie 10 lat od wpisania hipoteki,
jeśli nie powstała (lecz może nadal powstać) zabezpieczona nią wierzytelność –
zniesienia hipoteki w zamian za odpowiednie wynagrodzenie. Przysługuje mu
zatem roszczenie o ukształtowanie stosunku prawnego. Projektowany przepis
nawiązuje do podobnego rozwiązania przyjętego w art. 294 k.c., dotyczącym
zniesienia służebności za wynagrodzeniem. Jeśli strony nie będą w stanie dojść
do porozumienia, właściciel nieruchomości będzie mógł więc wytoczyć
powództwo przeciwko wierzycielowi hipotecznemu o zniesienie hipoteki za
ustalonym przez sąd wynagrodzeniem. Projekt nie określa okoliczności, które sąd
winien uwzględnić ustalając stosowne wynagrodzenie dla wierzyciela.
Przykładowo jedynie można wskazać, że sąd powinien mieć na uwadze możliwą
wysokość zabezpieczonej wierzytelności przyszłej lub warunkowej, wartość
nieruchomości obciążonej w stosunku do wysokości hipoteki oraz istnienie innych
hipotek o pierwszeństwie wyższym lub równym z hipoteką, której zniesienia żąda
właściciel.
Drugim nowym rozwiązaniem jest stworzenie możliwości zabezpieczenia jedną
hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności przyszłej. Tej instytucji dotyczą
projektowane art. 1021, art. 1071, art. 1072 , art. 1073 u.k.w.h. oraz będące
konsekwencją tych przepisów – nowy art. 10381 k.p.c., nowy § 2 i 3 w art. 115e
u.p.e.a., nowy ust. 21 w art. 345 u.p.n.
W obowiązującym stanie prawnym problematyczne jest ustanowienie jednej
hipoteki w celu zabezpieczenia wielu wierzytelności przysługujących temu
samemu wierzycielowi (np. gdy bank, w ramach łączącej go z kredytobiorcą tzw.
generalnej umowy kredytowej, mającej charakter umowy ramowej, udziela
kolejnych kredytów). Praktyka próbuje wykorzystywać do tego celu hipotekę
kaucyjną. Argumentuje się, że skoro wierzytelności zabezpieczone hipoteką
kaucyjną wynikają z umów zawartych w wykonaniu umowy ramowej, to spełniona
jest przesłanka z art. 102 ust. 2 u.k.w.h. (w obecnym brzmieniu), w którym mowa
jest o zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną „wierzytelności mogących powstać z
określonego stosunku prawnego”. Ta praktyka budzi uzasadnione wątpliwości, po
pierwsze dlatego, że podlegające zabezpieczeniu wierzytelności wynikają z
(różnych) umów wykonawczych, a nie z umowy ramowej (ta co najwyżej może
przybrać postać umowy przedwstępnej, zobowiązującej jedną lub obie strony do
zawarcia w przyszłości określonych umów), po drugie, z błędnej wykładni art. 102
ust. 2 u.k.w.h., który nie wprowadza wyjątku od zasady „jedna wierzytelność –
jedna hipoteka”, lecz stanowi uszczegółowienie normy wyrażonej w ust. 1 tegoż
przepisu.
Projekt zmierza zatem – w pewnym sensie – do usankcjonowania
dotychczasowej (nieprawidłowej!) praktyki a tym samym do ułatwienia obrotu,
gdyż już w chwili zawierania umowy ramowej (np. tzw. generalnej umowy
kredytowej) możliwe będzie ustanowienie dla wszystkich wierzytelności
(pieniężnych), które powstaną w wykonaniu takiej umowy ramowej, jednego
zabezpieczenia w postaci hipoteki kaucyjnej. Zmniejszy to nie tylko koszty
transakcji (nie będzie potrzeby ustanawiania dla każdej wierzytelności wynikającej
z umów wykonawczych osobnej hipoteki), lecz także przyśpieszy obrót (np. z
wypłatą kredytu udzielonego w wykonaniu tzw. generalnej umowy kredytowej nie
trzeba będzie czekać aż do chwili wpisu zabezpieczającej zwrot tego kredytu
hipoteki). Proponowana zmiana, wprowadzająca wyjątek od zasady jedna
wierzytelność - jedna hipoteka, powinna przyczynić się do zwiększenia
atrakcyjności hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności. Jednocześnie jednak
ustawa ogranicza możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności
tylko do wierzytelności przyszłych. Uznano bowiem, że w wypadku wierzytelności
już istniejących nie ma żadnych przeszkód w ich zabezpieczeniu przez
ustanowienie odpowiedniej hipoteki (zwykłej lub kaucyjnej). Za ograniczeniem
rodzaju wierzytelności podlegających zabezpieczeniu tylko do wierzytelności
przyszłych o nieustalonej wysokości (w chwili ustanawiania hipoteki) przemawia
argument, że najczęściej wysokość wierzytelności podlegających zabezpieczeniu
taką hipoteką (np. wynikających z przyszłych umów, zawieranych w wykonaniu
umowy ramowej) nie będzie – w chwili ustanawiania hipoteki (zbieżnej najczęściej
z chwilą zawierania umowy ramowej) – znana. Ponadto gdyby możliwe było
zabezpieczenie jedną hipoteką kaucyjną wszelkich wierzytelności przyszłych
(o nieoznaczonej jak i oznaczonej wysokości), przekreśliłoby to cel ustawy, jakim
jest jasne rozgraniczenie hipoteki zwykłej od kaucyjnej.
Wybór hipoteki kaucyjnej w celu zabezpieczenia wielu wierzytelności przyszłych
podyktowany jest tym, że w przypadku tej hipoteki nie ma zastosowania
domniemanie istnienia zabezpieczonej wierzytelności (por. art. 105 u.k.w.h.), co w
razie wielości wierzytelności stwarzałoby zagrożenie dla interesów właściciela
obciążonej nieruchomości, jak i innych wierzycieli. Hipoteka kaucyjna wyznacza
także górną granicę odpowiedzialności właściciela nieruchomości. Z uwagi na
możliwe zmiany ilości i wysokości zabezpieczonych wierzytelności zapewnione
jest więc bezpieczeństwo obrotu, gdyż niezależnie od tego, ile i w jakiej
wysokości wierzytelności podlegać będzie zabezpieczeniu taką hipoteką,
przypadająca na te wierzytelności kwota w planie podziału sumy uzyskanej z
egzekucji (sumy uzyskanej ze sprzedaży
w postępowaniu upadłościowym) nieruchomości będzie zawsze znana
(określona). Jest to najważniejszy argument przemawiający za wyborem hipoteki
kaucyjnej dla zabezpieczenia wielu wierzytelności. Ponadto przepisy o hipotece
kaucyjnej – rozluźniając związek między hipoteką i zabezpieczoną
wierzytelnością (w drodze wyjątku od zasady akcesoryjności) – pozwalają
przenosić zabezpieczoną wierzytelność bez przeniesienia zabezpieczającej ją
hipoteki (por. art. 107 zd. 1 u.k.w.h.), co jest szczególnie ważne
w przypadku, gdyby poszczególne wierzytelności zabezpieczone jedną hipoteką
kaucyjną zostały przelane na różne osoby. Nie bez znaczenia jest też wyłączenie
stosowania przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu
do zabezpieczonej hipoteką kaucyjną wierzytelności, co eliminuje ryzyko
zwielokrotnienia odpowiedzialności właściciela obciążonej nieruchomości w razie
przelewu wierzytelności zabezpieczonych hipoteką kaucyjną.
Zasadą jest, że hipoteka może przysługiwać tylko wierzycielowi zabezpieczonej
wierzytelności. Projekt nie wprowadza odstępstwa od tej zasady, co podkreśla
zastrzeżenie w proponowanym art. 1021 ust. 1 u.k.w.h., że zabezpieczone
wierzytelności mają przysługiwać temu samemu wierzycielowi. Ponieważ chodzi o
nową instytucję, brak takiego zastrzeżenia mógłby rodzić wątpliwości, co do
intencji ustawodawcy. Natomiast bez znaczenia jest, czy wszystkie wierzytelności
podlegające zabezpieczeniu przysługują wierzycielowi w stosunku do tego
samego dłużnika, czy w stosunku do różnych dłużników (w tym drugim wypadku
pojawia się jedynie problem, w jaki sposób oznaczyć te wierzytelności, aby treść
księgi wieczystej nie stawała się nieczytelna). Gdyby wprowadzić zasadę, że
hipoteka kaucyjna może zabezpieczać wiele wierzytelności, które przysługują
temu samemu wierzycielowi jedynie przeciwko temu samemu dłużnikowi,
ograniczałoby to możliwość zmiany dłużnika lub przystąpienia do długu, gdyż
czynności te musiałyby prowadzić do pozbawienia takiej wierzytelności
zabezpieczenia.
Z uwagi na zasadę szczegółowości hipoteki (w odniesieniu do zabezpieczonej
wierzytelności) projektowany art. 1021 ust. 2 u.k.w.h. wymaga oznaczenia
podlegających zabezpieczeniu wierzytelności przez wskazanie stosunków
prawnych, z których mogą one powstać. Oznaczenie tych stosunków prawnych
ma przeciwdziałać przekształceniu takiej hipoteki w zabezpieczenie generalne –
wszystkich wierzytelności, jakie mogą w przyszłości kiedykolwiek przysługiwać
wierzycielowi w stosunku do określonej osoby względnie osób. Oznaczenie
podlegających zabezpieczeniu tą hipoteką wierzytelności powinno następować w
taki sam sposób, jak obecnie oznacza się wierzytelność przyszłą, gdy ma ona
zostać zabezpieczona hipoteką kaucyjną na podstawie art. 102 ust. 2 u.k.w.h.
Jeżeli wierzytelności zabezpieczone jedną hipoteką kaucyjną są wyrażone
w różnych walutach, konieczne jest, by w umowie ustanawiającej hipotekę
kaucyjną określono jej wysokość w jednej walucie (art. 1021 ust. 3 u.k.w.h.).
Walutą, w której ma być określona wysokość hipoteki, może być również złoty
(chociażby żadna z wierzytelności zabezpieczonych nie była wyrażona w złotych).
W tym wypadku nie ma zastosowania art. 68 ust. 2 u.k.w.h., statuujący zasadę,
że waluta hipoteki powinna odpowiadać walucie, w której wyrażona jest
zabezpieczona wierzytelność. Gdyby jednak wszystkie wierzytelności
podlegające zabezpieczeniu jedną hipoteką kaucyjną wyrażone były w tej samej
walucie (np. w złotych), wówczas należałoby stosować
art. 68 ust. 2 u.k.w.h.
Z kolei proponowany art. 1071 u.k.w.h. ma stanowić uzupełnienie regulacji art.
107 u.k.w.h. Przepis ten przesądza, że wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka
kaucyjna zabezpieczająca wiele wierzytelności, może dokonać przelewu jednej
lub niektórych wierzytelności objętych zabezpieczeniem wraz z zabezpieczającą
je hipoteką, przy czym musi dokonać podziału tej hipoteki. W umowie między
zbywca i nabywcą wierzytelności określona powinna zatem zostać wysokość
hipoteki, która będzie przysługiwała nabywcy w celu zabezpieczenia
wierzytelności będącej przedmiotem przelewu, oraz nowa wysokość hipoteki,
która będzie zabezpieczała pozostałe wierzytelności przysługujące w dalszym
ciągu zbywcy (łączna kwota obydwu hipotek powinna się równać wysokości
najwyższej sumy zabezpieczenia ujawnionej dotychczas we wpisie hipoteki, która
uległa podziałowi). Obydwie hipoteki będą miały to samo pierwszeństwo. Gdyby
natomiast umowa przelewu jednej lub więcej spośród wierzytelności
zabezpieczonych hipoteką kaucyjną,
o której mowa w art. 1021 u.k.w.h., nie określała, czy wraz z nimi przechodzi na
nabywcę również zabezpieczającą je hipoteka, wówczas należałoby
– zgodnie z art. 107 u.k.w.h. – przyjąć, że na nabywcę wierzytelności nie
przechodzi zabezpieczająca te wierzytelności hipoteka kaucyjna (przysługuje ona
nadal zbywcy). W takim wypadku wierzytelność lub wierzytelności, będące
przedmiotem przelewu, przestaną być zabezpieczone hipotecznie. Jeśli w ten
sposób zostałyby przelane wszystkie zabezpieczone (jedną) hipoteką kaucyjną
wierzytelności, hipoteka kaucyjna – zgodnie z zasadą akcesoryjności – wygaśnie.
Rozwiązanie zaproponowane w art. 1072 u.k.w.h. jest konsekwencją
akcesoryjnego charakteru hipoteki kaucyjnej. Istnienie takiej hipoteki w sytuacji,
gdy nie istnieje już żadna z podlegających zabezpieczeniu wierzytelności (ani
żadna nowa wierzytelność nie może już powstać), byłoby nieuzasadnione. Z
przepisu tego jednak wynika, że tak długo, jak długo chociażby jedna z
wierzytelności podlegających zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną, o której mowa w
art. 1021 u.k.w.h., istnieje (względnie jeszcze nie powstała, lecz może powstać),
hipoteka ta trwa nadal, pomimo wygaśnięcia pozostałych zabezpieczonych nią
wierzytelności.
Projektowany art. 1073 u.k.w.h. umożliwia – podobnie jak w art. 991 u.k.w.h. –
żądanie przez właściciela nieruchomości zniesienia hipoteki kaucyjnej, jeśli od
wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej upłynęło 10 lat i nie powstała w
tym czasie żadna wierzytelność, która podlegałaby zabezpieczeniu tą hipoteką. W