Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

wieczystej nie wpisuje się zmiany oprocentowania według zmiennej stopy
oprocentowania. Zmiana wysokości odsetek umownych może być bowiem
skutkiem wykonania – przyznanego w umowie wierzycielowi

(np. bankowi) – uprawnienia do zmiany oprocentowania w razie zaistnienia
określonych okoliczności (por. art. 76 pkt 1 pr. bank.), jak też zmiany wskaźnika
(np. stawki LIBOR lub WIBOR), w odniesieniu do którego określona została
wysokość odsetek (taka zmiana następuje więc automatycznie, bez potrzeby
składania jakiegokolwiek oświadczenia woli). Jeśli taka zmiana wysokości
odsetek, zwłaszcza gdy dochodzi do ich podwyższenia, nie zostanie ujawniona
we wpisie w księdze wieczystej, grozi to tym, że inni wierzyciele (w tym
wierzyciele, którym przysługują hipoteki z pierwszeństwem równym lub niższym)
nie będą wiedzieć, jaki jest aktualny zakres obciążenia nieruchomości. Pojawia
się również problem skuteczności takiej zmiany w stosunku do właściciela
nieruchomości, niebędącego dłużnikiem osobistym, oraz uzyskania zgody innych
wierzycieli hipotecznych na taką zmianę (zob. art. 70 u.k.w.h.). W związku z tymi
wątpliwościami w projekcie proponuje się następujące rozwiązanie:
−
pozostawić bez zmian dotychczasową treść art. 69 u.k.w.h., która stanowić
ma nowy ust. 1; za pozostawieniem odesłania do przepisów odrębnych
przemawia argument, że taką samą technikę ustawodawczą zastosowano w
art. 314 k.c., zaś zgodnie ze zdecydowanie dominującym w piśmiennictwie
poglądem (zob. przykładowo J. Pisuliński, w: System prawa prywatnego, t. 4,
Warszawa 2005, s. 561) i w orzecznictwie (zob. powołaną uchwałę SN z 20
maja 2005 r.), przez odrębne przepisy należy rozumieć przepisy o
postępowaniu egzekucyjnym sądowym
(art. 1025 § 3 k.p.c.) i administracyjnym (art. 115 u.p.e.a.).
−
dodać w art. 69 u.k.w.h. nowy ust. 2; przepis ten wprowadza obowiązek
(zgodnie zresztą z dotychczas przyjmowanym w orzecznictwie SN poglądem,
zob. uchwałę SN z 24 listopada 1998 r., I CKN 864/98, OSN 1999, nr 6, poz.
111) ujawnienia we wpisie wysokości odsetek umownych (w tym także – lege
non distinguenete – odsetek za opóźnienie, jeśli strony w umowie określiły
ich wysokość). Nie podlegałyby natomiast wpisowi w księdze wieczystej – tak
jak dotąd – odsetki ustawowe za opóźnienie (z obowiązkiem ich zapłaty przez
dłużnika zabezpieczonej wysokości musi się liczyć każdy, a ich wysokość jest
znana, gdyż wynika z rozporządzenia Rady Ministrów). W przypadku odsetek,
których wysokość zostaje określona według zmiennej stopy oprocentowania,
projekt umożliwia ujawnienie w księdze wieczystej wysokości maksymalnych
odsetek. Dzięki proponowanej zmianie możliwe będzie zabezpieczenie
odsetek umownych określonych według zmiennej stopy oprocentowania
hipoteką zwykłą (orzecznictwo wymagało dotąd ustanawiania dla takich
odsetek osobnej hipoteki kaucyjnej, zob. powołane wcześniej postanowienie
SN z 12 marca 2003 r.), a także zwolnienie wierzyciela z obowiązku zmiany
wpisu w księdze wieczystej w razie zmiany wysokości odsetek (jeśli zmiana ta
mieści się w określonych we wpisie granicach; zmiana odsetek powyżej
górnej granicy określonej we wpisie wymagałaby dla swojej skuteczności
zmiany wpisu). Rozwiązanie to uwzględnia jednocześnie interesy właściciela
nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym jak i innych wierzycieli
hipotecznych, gdyż określona zostanie w ten sposób górna granica
odpowiedzialności z nieruchomości za odsetki zabezpieczone hipoteką.
Dlatego też proponuje się zmienić również art. 70 u.k.w.h. przez dodanie w
nim zastrzeżenia, że zmiana wysokości odsetek umownych dokonana w
granicach określonych we wpisie w księdze wieczystej nie będzie wymagała
zgody innych wierzycieli hipotecznych.
−
pozostawić bez zmian zakres zabezpieczenia odsetek hipoteką kaucyjną –
zgodnie z art. 104 u.k.w.h. odsetki (umowne i ustawowe) podlegać będą
zabezpieczeniu, jeśli mieszczą się w najwyższej sumie określonej we wpisie
hipoteki; jednocześnie jednak do odsetek umownych zabezpieczonych
hipoteką kaucyjną będzie miał zastosowanie art. 69 ust. 2 u.k.w.h., a zatem
wysokość tych odsetek musi być ujawniona w księdze wieczystej (w
przeciwnym wypadku zabezpieczeniu podlegać będą jedynie odsetki
ustawowe za opóźnienie).
W związku ze wspomnianą już zmianą art. 70 u.k.w.h. należy podkreślić, że
projekt proponuje również, aby zgody innych wierzycieli hipotecznych, którym
przysługują hipoteki z pierwszeństwem równym lub niższym, nie wymagała
zmiana sposobu wykonania zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Chodzi
zwłaszcza o takie zmiany dotyczące sposobu spełnienia świadczenia, jak
rozłożenie należnej sumy na raty czy zmiana liczby i wysokości poszczególnych
rat (częste szczególnie w przypadku kredytów bankowych). Na gruncie obecnego
brzmienia art. 70 u.k.w.h., który nie wymaga zgody wymienionych wierzycieli
hipotecznych jedynie w przypadku zmiany terminów płatności, mogą się pojawić
wątpliwości, czy zmiany te naruszają prawa wspomnianych wierzycieli
hipotecznych, a więc czy wymagają ich zgody. Projektowane rozwiązanie nie
tylko usuwa tą wątpliwość, lecz także ułatwia zmianę sposobu wykonania
zabezpieczonej wierzytelności, co powinno czynić hipotekę jeszcze bardziej
atrakcyjnym zabezpieczeniem dla wierzycieli.
W praktyce istotną trudność sprawia rozgraniczenie sytuacji, w których
wierzytelność pieniężna powinna być zabezpieczona hipoteką zwykłą, a
sytuacjami, w których wierzytelność należy zabezpieczyć hipoteką kaucyjną. Na
gruncie obecnego brzmienia art. 102 u.k.w.h. nie jest zwłaszcza jasne, czy
kryterium rozgraniczenia jest to, czy wysokość zabezpieczonej wierzytelności jest
ściśle oznaczona (wtedy powinna zostać ustanowiona hipoteka zwykła), czy także
to, czy wierzytelność taka istnieje czy dopiero może powstać w przyszłości (np.
gdy umowa, z której ma wynikać wierzytelność, została zawarta pod warunkiem
zawieszającym). Jak łatwo zauważyć, kryteria te krzyżują się (możliwa jest
wierzytelność przyszła o oznaczonej ściśle wysokości, np. roszczenie o zwrot
podwójnego zadatku lub roszczenie z umowy przyrzeczonej, którego wysokość
określona została w umowie przedwstępnej, ale także wierzytelność przyszła o
nieznanej wysokości, np. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej
nienależytym wykonaniem zobowiązania, jeśli jeszcze nie nadszedł termin
spełnienia świadczenia). Aktualnie jedynie w art. 102 ust. 2 u.k.w.h. mowa jest o
wierzytelnościach, które mogą powstać z określonego stosunku prawnego, co
może sugerować, że wierzytelności przyszłe mogą być zabezpieczone jedynie
hipoteką kaucyjną (przy czym należy pamiętać, że potrzeba zabezpieczenia
wierzytelności jest szczególnie ważna w chwili zawierania umowy, a więc często
jeszcze przed powstaniem wierzytelności np. przed wypłatą kredytu). Ponieważ
ustanowienie hipoteki dla wierzytelności, która może powstać dopiero w
przyszłości, stanowi przełamanie zasady akcesoryjności hipoteki, dlatego
możliwość taka powinna wynikać z wyraźnego przepisu ustawy (por. art. 306 § 2
k.c.). Niestety w ustawie o księgach wieczystych i hipotece nie znalazł się
odpowiednik art. 193 § 2 pr. rzecz. z 1946 r. Proponuje się zatem w projekcie, aby
dotychczasową treść art. 68 u.k.w.h. podzielić na dwa ustępy:
−
ustęp pierwszy art. 68 u.k.w.h. ma określać, jakie wierzytelności podlegają
zabezpieczeniu hipoteką; tak jak dotąd, hipoteka (każda) mogłaby
zabezpieczać tylko wierzytelności pieniężne wynikające z określonego
stosunku prawnego, a ponadto w przepisie tym wyraźnie byłoby zastrzeżone
(na wzór art. 306 § 2 k.c., czy art. 193 § 2 pr. rzecz.

z 1946 r.), że mogą to być również wierzytelności przyszłe lub warunkowe.
Dzięki tej zmianie możliwe będzie zabezpieczenie hipoteką zwykłą również
wierzytelności przyszłych lub warunkowych, jeśli ich wysokość jest
oznaczona;
−
ustęp drugi stanowił będzie odpowiednik dzisiejszego zd. 2 art. 68 u.k.w.h.
W związku ze zmianą art. 68 u.k.w.h., który jest przepisem ogólnym, nie ma już
potrzeby, aby w art. 102 ust. 2 u.k.w.h. wspominać, że hipoteka kaucyjna może
zabezpieczać także wierzytelności mogące powstać z określonego stosunku
prawnego.
Proponowane zmiany wprowadzają więc jasne kryterium rozgraniczenia hipoteki
zwykłej i hipoteki kaucyjnej – co do zasady hipoteka kaucyjna ma służyć
(podobnie jak w wielu obcych ustawodawstwach) zabezpieczeniu wierzytelności o
nieustalonej lub zmiennej wysokości. Wyjątkowo tylko hipoteka kaucyjna będzie
mogła zabezpieczać wierzytelności o oznaczonej ściśle wysokości – chodzić
będzie o wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos lub z dokumentów
na okaziciela (zob. wcześniejsze uwagi). Ponadto – tak jak dotąd – hipoteka
kaucyjna zabezpieczała będzie roszczenia nieobjęte z mocy ustawy
zabezpieczeniem hipoteką zwykłą (np. roszczenie o odsetki za okres
przekraczający 2 lata od dnia przysądzenia lub przyznania własności, koszty
postępowania przekraczające 1/10 kapitału).
W związku ze zmianą art. 68 ust. 1 u.k.w.h., pozwalającą na zabezpieczenie
hipoteką zwykłą również wierzytelności przyszłych i warunkowych, pozostaje
proponowana zmiana art. 71 i art. 80 u.k.w.h. W razie ustanowienia hipoteki
zwykłej w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej

z wpisu hipoteki zabezpieczającej taką wierzytelność nie można bowiem wnosić o
istnieniu zabezpieczonej wierzytelności. Dlatego w art. 71 u.k.w.h. proponuje się
dodać zdanie drugie, wyłączające rozciągniecie domniemania wynikającego z
wpisu hipoteki zwykłej na zabezpieczoną tą hipoteką wierzytelność przyszłą lub
warunkową. Konsekwencją proponowanej zmiany

art. 71 u.k.w.h. jest z kolei zmiana art. 80 u.k.w.h., polegająca na dodaniu nowego
ust. 2. W odniesieniu do przelewu zabezpieczonych hipoteką zwykłą
wierzytelności przyszłych i warunkowych wyłączone będzie stosowanie przepisów
o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skoro z wpisu hipoteki zwykłej w
księdze wieczystej nie wynika domniemanie istnienia zabezpieczonej nią
wierzytelności przyszłej lub warunkowej, to nabywca takiej wierzytelności nie
powinien korzystać z ochrony przewidzianej przez przepisy o rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu do nabywanej wierzytelności przyszłej
lub warunkowej (dopuszczalność przelewu wierzytelności przyszłej lub
warunkowej potwierdził SN w uchwale z 19 września 1997 r., III CZP 45/97, OSN
1998, nr 2, poz. 22).
5. Nowe rozwiązania proponowane w projekcie
Projekt zawiera dwa nowe rozwiązania odnoszące się do hipoteki. Pierwsze
polega na wprowadzeniu możliwości zwolnienia spod obciążenia nieruchomości,
jeśli ustanowiona została na niej hipoteka (zwykła lub kaucyjna) zabezpieczającą
wierzytelność przyszłą (w tym warunkową), a wierzytelność taka - mimo upływu
10 lat od dnia wpisu hipoteki – nie powstała (choć może powstać). Jeżeli bowiem
wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może powstać (np. dlatego, że została
rozwiązana umowa, z której miała powstać ta wierzytelność, albo nie może się
ziścić warunek zawieszający, od którego uzależnione było powstanie
wierzytelności), wówczas hipoteka wygasa

z mocy samego prawa (jest to konsekwencja akcesoryjnego charakteru hipoteki) i
powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej (za zgodą wierzyciela
hipotecznego, a gdyby ten nie chciał udzielić takiej zgody – na podstawie wyroku
uzgadniającego treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym). W
takiej sytuacji projektowany art. 991 u.k.w.h. nie miałby zastosowania.
Istnienie hipoteki na nieruchomości prowadzi do znacznych niedogodności dla
właściciela nieruchomości, gdyż może utrudniać mu jej zbycie a także zmniejsza
jego zdolność kredytową, ponieważ bank może się nie zgodzić na udzielenie