Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

Warszawa, 21 lipca 2008 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VI kadencja
Prezes Rady Ministrów

DSPA–140 - 111(6)/08


Pan

Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej


Przekazuję przyjęte przez Radę Ministrów stanowisko wobec
poselskiego projektu ustawy:

- o zmianie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece oraz niektórych
innych ustaw (druk nr 509).

Jednocześnie informuję, że Rada Ministrów upoważniła Ministra
Sprawiedliwości do reprezentowania Rządu w tej sprawie w toku prac
parlamentarnych.



(-) Donald Tusk










STANOWISKO RZĄDU
wobec poselskiego projekcie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych
i hipotece oraz niektórych innych ustaw (druk nr 509).

I.
Uwagi ogólne.
Projekt ustawy – w założeniu wnioskodawców – ma na celu dokonanie zmian, które
usunęłyby najpoważniejsze wątpliwości, jakie pojawiają się w praktyce w związku z wykładnią
i stosowaniem przepisów regulujących hipotekę, a także zlikwidowanie niespójności, jakie
istnieją miedzy przepisami różnych ustaw.
Istotną zmianą zaproponowaną w projekcie jest wprowadzenie możliwości
zabezpieczenia hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności przyszłej, oraz umożliwienie
zwolnienia spod obciążenia nieruchomości, jeśli ustanowiona została na niej hipoteka
zabezpieczająca wierzytelność przyszłą, a wierzytelność taka – mimo upływu 10 lat od dnia
wpisu hipoteki – nie powstała.

II. Uwagi szczegółowe.

1. Ustosunkowując się do treści projektowanych przepisów od art. 68 do art. 71 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece, zwanej dalej „u.k.w.i h.”, należy stwierdzić, iż podstawowe
wynikające z nich zmiany sprowadzają się do sprecyzowania kryteriów rozgraniczenia
zastosowania hipoteki zwykłej i kaucyjnej oraz zakresu zabezpieczenia hipoteką odsetek.
Proponowana treść przepisu art. 68 ust. 1 wyraźnie nawiązuje do unormowania zawartego
w 193 § 2 prawa rzeczowego, które nie zostało recypowane w ustawie o księgach wieczystych
i hipotece. Rozwiązanie, wedle którego dopuszczalne ma być zabezpieczenie hipoteką zwykłą
również wierzytelności warunkowej i przyszłej, stanowić będzie ustawowo przewidziany wyjątek
od zasady akcesoryjności. Z uwagi na treść art. 102 ust. 1 u.k.w.i h., ograniczać się on będzie do
przypadków wierzytelności o ustalonej wysokości. Należy zauważyć, że zabezpieczenie przyszłej
wierzytelności o ustalonej wysokości hipoteką kaucyjną trudno pogodzić dziś z konstrukcyjnymi
założeniami, na których opiera się ten rodzaj hipoteki. Zgodnie bowiem z art. 102 ust. 1 u.k..w. i
h., jest to zabezpieczenie do oznaczonej sumy najwyższej. Ten sposób określenia granic
zabezpieczenia ma uzasadnienie, gdy wysokość wierzytelności hipotecznej nie jest ustalona
w chwili ustanawiania zabezpieczenia. W przypadku natomiast wierzytelności o ustalonej
wysokości, nawet gdy wierzytelność ta jeszcze nie powstała, nie ma potrzeby sięgania do
konstrukcji hipoteki kaucyjnej. Jeżeli akcesoryjność ujmuje się m.in. jako zależność istnienia
hipoteki od istnienia zabezpieczanej wierzytelności, to niewątpliwie zabezpieczenie
wierzytelności przyszłej stanowi odstępstwo od tej zasady. Zasada ta jest jednak tworem
doktrynalnym, zrekonstruowanym na podstawie szczegółowych rozstrzygnięć legislacyjnych.
Oczywistym jest, że akcesoryjność hipoteki nie jest wartością samą w sobie. Jest to rozwiązanie,
które ma przede wszystkim służyć ochronie interesów właściciela nieruchomości przed
utrzymywaniem się obciążenia nieruchomości mimo braku ku temu gospodarczego uzasadnienia.
Z tego punktu widzenia nie ma dla właściciela obciążonej nieruchomości znaczenia to, czy
hipoteka ma postać hipoteki zwykłej, czy kaucyjnej. Dopuszczenie zabezpieczenia hipoteką
zwykłą wierzytelności przyszłych o ustalonej wysokości zapewni wewnętrzną spójność regulacji
hipoteki przejawiającą się w tym, że tylko wierzytelności o nieustalonej wysokości
zabezpieczane są do oznaczonej sumy najwyższej, co znajduje uzasadnienie w charakterze
wierzytelności. Równocześnie zabezpieczenie hipoteką zwykłą wierzytelności przyszłych nie
pociąga za sobą żadnych niekorzystnych następstw dla właściciela nieruchomości.
Przepisy art. 71 i 80 ust. 2 stanowią konsekwencję zmiany dopuszczającej zabezpieczenie
hipoteką zwykłą wierzytelności przyszłych i warunkowych, a proponowane w nich wyłączenie
wynikającego z wpisu hipoteki zwykłej domniemania istnienia zabezpieczanej wierzytelności,
jak też wyłączenie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w razie przelewu
zabezpieczonych hipoteką zwykłą wierzytelności przyszłych i warunkowych - należy ocenić jako
uzasadnione i konieczne.
Kwestią do tej pory nierozstrzygniętą w ustawie o księgach wieczystych i hipotece jest
ujawnienie odsetek we wpisie hipoteki. Propozycja zawarta w przepisie art. 69 ust. 2 ma na celu
usunięcie pojawiających się w tym zakresie wątpliwości. W odniesieniu do projektowanego
przepisu art. 69 u. k.. w. i h. należy stwierdzić, iż proponowane w nim zmiany, umożliwiające
w istocie zabezpieczenie hipoteką zwykłą wierzytelności o zmiennym oprocentowaniu, stanowią
korzystne rozwiązanie dla kredytobiorców, jak też sądów prowadzących księgi wieczyste.
W obecnym stanie prawnym stosowano dla tego typu przypadków dwa zabezpieczenia: hipotekę
zwykłą zabezpieczającą wierzytelność główną oraz hipotekę kaucyjną dla zabezpieczenia odsetek
o zmiennej wysokości. Proponowana zmiana spowoduje obniżenie kosztów ustanawiania

2
zabezpieczeń, a zarazem skutkować będzie zmniejszeniem zadań sądów dokonujących wpisów
hipotek.
Co do unormowania zawartego w projektowanym przepisie art. 70 u. k. w. i h. należy
jedynie zauważyć, że przepis ten usunie występujące obecnie wątpliwości co do konieczności
uzyskania zgody wymienionych w nim osób na dokonanie zmian sposobu spełnienia
świadczenia. Na tle obowiązującego stanu prawnego w doktrynie wypowiadano w tym względzie
różne stanowiska, w szczególności jeżeli chodzi o wymóg zgody osób, którym przysługiwały
prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym, na dokonanie takich
zmian jak rozłożenie świadczenia na raty czy rezygnacja z rozłożenia na raty, zmiana liczby
i wysokości rat.
2. Proponowaną zmianę art. 76 ust. 4 u.k.w. i h. co do zasady należy uznać za właściwą.
Jednakże wątpliwości pojawiają się w związku z rozwiązaniem, wedle którego skutkiem braku
umownych postanowień określających sposób podziału hipoteki ma być powstanie hipoteki
łącznej oraz roszczenia nabywcy nieruchomości o dokonanie podziału hipoteki łącznej
realizowanego - w razie odmowy wierzyciela - w drodze powództwa o ukształtowanie.
Rozwiązanie to będzie dla nabywcy stwarzać dodatkowe koszty, a postępowanie sądowe może
się okazać długotrwałe. Pojawia się też pytanie o kryteria, według których w postępowaniu tym
sąd będzie dokonywał podziału hipoteki.
3. Jako pożądane należy ocenić rozwiązanie zawarte w projektowanym przepisie
art. 99 ¹ u.k..w. i h. Wyrazić jednak należy wątpliwość co do tego, w jaki sposób wynagrodzenie
za zniesienie hipoteki miałoby być ukształtowane.
4. Zupełnie nowymi rozwiązaniami są przepisy normujące hipotekę kaucyjną na
zabezpieczenie więcej niż jednej wierzytelności przyszłej. Wypada się zgodzić,
że projektowane w tym zakresie przepisy sankcjonują w pewnym sensie występującą już
praktykę orzeczniczą, która w kontekście obowiązujących obecnie uregulowań może nasuwać
wątpliwości. W uzasadnieniu projektu ustawy szczegółowo odniesiono się do argumentacji
przemawiającej za wprowadzeniem tego typu rozwiązań. Proponowane rozwiązania należy
ocenić jako zmierzające do uatrakcyjnienia hipoteki jako zabezpieczenia rzeczowego.
Zastrzeżenia budzi jednak brzmienie projektowanego art. 1021 ust. 1 u.k.w.h., które ogranicza
możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kaucyjną tylko wielu wierzytelności o nieoznaczonej
wysokości. Zasadnie można przecież przyjąć, że wysokość niektórych z wierzytelności
zabezpieczonych taką hipoteką z czasem zostanie ustalona, a więc hipoteka kaucyjna będzie

3
(choć nie od samego początku) zabezpieczała zarówno wierzytelności o ustalonej, jak
i nieustalonej wysokości.
5. Wątpliwości budzi projektowany art. 95 prawa bankowego. Wydaje się, że zakres
zastosowania art. 95 ust. 1 powinien być ograniczony jedynie do wierzytelności wynikających
z czynności bankowych i ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń. Również zastrzeżenie
budzi użyte w tym przepisie sformułowanie ”inne oświadczenia”. Nie jest ono dość precyzyjne,
a z uwagi na fakt, że wymieniony przepis stanowi lex specialis względem art. 245 § 1 k.c.
wątpliwości w tym zakresie wydają się uzasadnione. Zastrzeżenia budzi również tak obecne, jak
i proponowane brzmienie art. 95 ust. 3 prawa bankowego. Możliwe są tu dwa rozwiązania: albo
wskazanie wyraźnie w tym przepisie, co powinno zawierać zaświadczenie banku,
w szczególności co do rodzaju i wysokości hipoteki, albo też należałoby przesądzić, że pisemne
oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku (por. art. 95 ust.
4 prawa bankowego) jest wystarczającą podstawą wpisu takiej hipoteki. Obecnie może dziwić,
dlaczego takie oświadczenie nie może być podstawą wpisu, a może nią być zaświadczenie
wystawione przez bank (a więc przez wierzyciela).
6. Należy podkreślić, że proponowana nowelizacja spowoduje konieczność zmian
w przepisach wykonawczych. Modyfikacja niektórych z nich w oczywisty sposób wiąże się
z powstaniem skutków finansowych, dotyczy to w szczególności zmiany istniejącego
oprogramowania Nowej Księgi Wieczystej.
7. Rozważenia wymaga potrzeba zamieszczenia w projekcie przepisu międzyczasowego
odnoszącego się do proponowanej zmiany art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Jest to kwestia skomplikowana
z uwagi na możliwość sukcesywnego wyodrębniania własności lokali.

III. Konkluzja
Po rozważeniu powyższych argumentów Rada Ministrów co do zasady
akceptuje kierunek zmian zaproponowanych w poselskim projekcie ustawy
o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.
Poselski projekt ustawy zmierza w kierunku unowocześnienia hipoteki,
jednakże nie usuwa wielu wątpliwości i niespójności występujących w przepisach
o księgach wieczystych i hipotece oraz nie rozwiązuje takich problemów, jak
chociażby zabezpieczenie hipoteczne kredytów konsorcjalnych.

4