Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw

lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości, oraz
wprowadzenie w art. 929 nowego § 11, zgodnie z którym pobranie z góry przez
dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące,
a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu
przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku
zapłaty czynszu do rąk komornika. Celem tych przepisów jest zwiększenie
efektywności egzekucji z nieruchomości, przez wykluczenie możliwości jej
wynajmowania lub wydzierżawiania po dokonaniu zajęcia, co mogłoby mieć
wpływ na zbycie egzekucyjne i cenę zbycia. Proponowany zaś przepis art. 929
§ 11 umożliwi odzyskanie sum wpłaconych dłużnikowi przed wszczęciem
egzekucji. Rozwiązanie to nawiązuje do regulacji istniejącej w Prawie
upadłościowym i naprawczym, zwiększając spójność postępowania
egzekucyjnego i upadłościowego.

d) Dopuszczenie zażalenia na sprawozdanie zarządcy ustanowionego w egzekucji
z nieruchomości (art. 937 § 3 ).

Rozwiązanie przewidziane w nowym § 3 art. 937 (zaskarżenie postanowienia
sądu w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania) nie występowało dotąd
w Kodeksie postępowania cywilnego. Wprowadzenie jego podyktowane jest
potrzebą zapewnienia możliwości obrony praw uczestników postępowania
egzekucyjnego.

e) Zmiany regulacji dotyczącej opisu i oszacowania.

Projekt nakłada na komornika obowiązek zawiadomienia znanych mu
uczestników o zakończeniu opisu i oszacowania, jeżeli nie zakończono opisu
i oszacowania w terminie wskazanym w zawiadomieniu o jego przeprowadzeniu
(art. 945 § 4). Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie uczestnikom
postępowania obronę ich praw w związku z dokonanym opisem i oszacowaniem
zajętej nieruchomości. Brak obowiązku powiadomienia utrudnia osobom
zainteresowanym zapoznanie się z opisem i jego zaskarżenie. W związku
z przyjętym przez projekt rozwiązaniem uregulowano sposób obliczania
początku biegu terminu do zaskarżenia opisu i oszacowania w sposób

40

dostosowany do nowych rozwiązań. Z uwagi na to, że opis i oszacowanie często
jest aktem obszernym i skomplikowanym, w celu zapewnienia możliwości
zapoznania się uczestników z tym dokumentem i jego zaskarżeniem, projekt
przewiduje wydłużenie terminu do jego zaskarżenia do dwóch tygodni (art. 950).
Projekt reguluje ponadto sposób dokonania opisu i oszacowania w przypadku
prowadzenia egzekucji do kilku nieruchomości dłużnika wpisanych do
oddzielnych ksiąg wieczystych lub których prowadzone są oddzielne zbiory
dokumentów. Proponuje się wtedy dokonanie opisu i oszacowania dla całości
i każdej nieruchomości oddzielnie (art. 948 § 3). Celem tego rozwiązania jest
lepsze poinformowanie potencjalnych nabywców co do przedmiotu sprzedaży.

f) Składanie i utrata rękojmi.

Projekt ustanawia ostateczny termin do składania rękojmi na dzień poprzedzający
przeprowadzenie przetargu (art. 962 § 2). Ustanowienie takiego terminu
uzasadnione jest względami organizacyjnymi. Składanie rękojmi w dniu licytacji,
zwłaszcza gdy są to duże sumy, w praktyce utrudnia pracę komornika i dlatego
taką możliwość wyeliminuje się. Projekt ponadto przewiduje, że w razie
przepadku rękojmi, pokrywa się z niej koszty egzekucji związane ze sprzedażą,
a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji, a tylko gdy egzekucja
została umorzona, zostaje przelana na dochód Skarbu Państwa (art. 969 § 3). Za
takim rozwiązaniem przemawia ścisły związek rękojmi z celem egzekucji,
którym jest zaspokojenie wierzyciela.

g) Ponowne wszczęcie egzekucji z nieruchomości po jej umorzeniu.

Dotychczasowe rozwiązanie zawarte w art. 985 przewiduje, że w przypadku
umorzenia egzekucji z nieruchomości nowa egzekucja może być wszczęta
dopiero po roku od jej umorzenia. Projekt skraca ten okres do sześciu miesięcy.
Jest to czas wystarczająco długi, w którym może nastąpić taka zmiana sytuacji
ekonomicznej, że ponowne wszczęcie egzekucji z nieruchomości zakończy się
sprzedażą, co doprowadzi do zaspokojenia wierzycieli. Dodatkowo w przepisie
rozstrzyga się istniejącą obecnie wątpliwość, że termin, po którym może dojść do

41

wszczęcia nowej egzekucji, liczy się nie od dnia prawomocności, lecz od daty
licytacji.

h) Postanowienie o przysądzeniu własności jako tytuł wykonawczy do
wprowadzenia nabywcy w posiadanie nabytej nieruchomości.
Projekt przewiduje, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności
stanowić będzie podstawę do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nabytej
nieruchomości i jednoczesnego opróżnienia znajdujących się w tej nieruchomości
pomieszczeń, bez potrzeby nadawania mu klauzuli wykonalności. Jednocześnie
projekt przyjmuje, że do tytułu tego stosować się będzie art. 791, który reguluje
tytuły wykonawcze skuteczne erga omnes (art. 999 § 1). Wprowadzenie
proponowanych rozwiązań jest uzasadnione potrzebą zapewnienia efektywności
egzekucji z nieruchomości, w skład której wchodzą pomieszczenia mieszkalne.
Obecna regulacja nie zapewnia skutecznego eksmitowania osób zajmujących
takie pomieszczenia. Zniechęca to potencjalnych nabywców do nabywania
nieruchomości w egzekucji.

i) Wpływ sprzedaży egzekucyjnej na umowy najmu i dzierżawy nieruchomości
zbytej w egzekucji.

Projekt przewiduje zmianę treści art. 1002, regulującego wpływ sprzedaży
egzekucyjnej na umowy najmu i dzierżawy nieruchomości zbytej w egzekucji.
Zgodnie z projektem nabywca egzekucyjny będzie miał prawo do wcześniejszego
rozwiązywania tych umów, także w sytuacji, w której umowa najmu lub
dzierżawy jest zawarta na czas określony z datą pewną, a więc w której prawo
materialne wyłącza rozwiązanie umowy przed terminem. Przewiduje się, że
nabywca będzie mógł wypowiedzieć wymienioną umowę w ciągu miesiąca od
uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem
rocznego terminu wypowiedzenia. Roczny termin wypowiedzenia jest
wystarczająco długi, aby zapewnić najemcy lub dzierżawcy możliwość
przygotowania się do wygaśnięcia umowy.


42

W obcym stanie prawnym, w przedmiotowej sytuacji, nabywca nieruchomości
nie ma w ogóle możliwości rozwiązania umów najmu lub dzierżawy zawartych
na czas określony. Wskutek tego potencjalni nabywcy rezygnują z udziału
w licytacji wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości, gdyż jej nabycie nie
ma dla nich znaczenia gospodarczego. Jest to jedna z istotnych przyczyn
obniżających efektywność postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.

Proponowana regulacja nawiązuje do unormowania istniejącego w Prawie
upadłościowym i naprawczym, wobec czego przyczyni się ona do zwiększenia
spójności egzekucji według Kodeksu postępowania cywilnego oraz likwidacji
masy upadłości w postępowaniu upadłościowym. Wprowadzenie proponowanych
projektem rozwiązań jest również niezbędne do podniesienia skuteczności
egzekucji z nieruchomości.

19. Zmiany w przepisach dotyczących uproszczonej egzekucji z nieruchomości.

Projekt przewiduje zmianę art. 10131 w zakresie, w jakim określa on, do jakich
nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub użytkowym egzekucja ta
może być prowadzona. Według projektu egzekucję tę można prowadzić do chwili,
gdy nie zawiadomiono o ukończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem
o udzielenie zezwolenia na użytkowanie. Proponowane rozwiązanie dostosowane
jest do obecnej regulacji prawnej określającej, do kiedy budynek znajduje się
w budowie.

20. Podział sumy uzyskanej w egzekucji.

Projekt przewiduje wprowadzenie do art. 1026 nowego § 3, którym uregulowany jest
podział sumy uzyskanej w egzekucji w przypadku połączenia kilku nieruchomości
tego samego dłużnika. Obecnie w tym zakresie istnieje luka.

21. Zmiana przepisów dotyczących eksmisji z lokalu mieszkalnego.

Dotychczasowe rozwiązania prawne bardzo silnie chronią dłużników eksmitowanych
z lokalu mieszkalnego. W większości wypadków egzekucja okazuje się w praktyce

43

niemożliwa. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest wyłączenie możliwości
prowadzenia eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego skutecznego erga omnes
i obowiązek dostarczenia eksmitowanemu tymczasowego pomieszczenia. Projekt
zmian art. 1046 usuwa te przeszkody. Przez skreślenie obecnego § 3 otworzy się
możliwość prowadzenia eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego, który będąc
wystawiony na dłużnika, upoważnia także do prowadzenia egzekucji przeciwko
bliskim dłużnika i innym osobom reprezentującym jego prawa wspólnie z dłużnikiem
zamieszkującym.
Projekt ponadto przewiduje, że dłużnicy, którym nakazano opróżnienie lokalu
mieszkalnego z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego
i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi publicznemu albo niewłaściwego
zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, jak
również gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, będą mogli być
eksmitowani do noclegowni lub schroniska. Proponowane projektem rozwiązanie
pozostaje w ścisłym związku z ostatnimi zmianami ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz. U. Nr 180, poz. 1493, z późn. zm.)
dokonanymi ustawą z dnia 10 czerwca 2010 r. o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu
przemocy w rodzinie oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 842).
Ustawą tą wprowadzono obowiązek orzekania przez sąd w terminie jednego miesiąca
o eksmisji ze wspólnego mieszkania osób stosujących przemoc w rodzinie.
Orzeczenie w tych sprawach jest natychmiast wykonalne z chwilą jego ogłoszenia
(art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie). Stwarza to obiektywną
konieczność stworzenia możliwości eksmitowania osoby stosującej przemoc
w rodzinie do noclegowni lub schroniska. W przeciwnym wypadku wykonanie
postanowień ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie byłoby niemożliwe,
bowiem znana jest sytuacja lokalowa gmin, które z reguły nie dysponują
tymczasowymi pomieszczeniami. Pozostawienie więc dotychczasowych rozwiązań
oznaczałoby, że osoby stosujące przemoc w rodzinie nie mogłyby być eksmitowane.
Niweczyłoby to w praktyce cel ostatniej nowelizacji ustawy o przeciwdziałaniu
przemocy w rodzinie.
Jeżeli natomiast chodzi o możliwość eksmitowania do noclegowni lub schronisk osób
uporczywie wykraczających przeciwko porządkowi publicznemu, albo których
niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie innych z lokali w budynku,

44