Witam,

Mam następujący problem - nie wiem, które przepisy znajdują w poniższej
sytuacji zastosowanie:

W umowie najmu lokalu (zawarta na czas nieoznaczony) jest napisane: Umowa
może zostać rozwiązana z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze
skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Mamy w Kc taki przepis: Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest
oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z
zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów
ustawowych.

Czy wyraża on zasadę bezwzględnego pierwszeństwa umowy nad ustawą? I czy
wyrażenie ,,terminów ustawowych'' odnosi się tylko do terminów, o których
mowa w ust. 2 tego artykułu, czy także do innych terminów (np. do tych o
których mowa w dalszej części Kc lub w ustawie o ochronie praw lokatorów - o
tym dalej)

Art. 688 Kc (przepisy o najmie lokalu) mówi: Jeżeli czas trwania najmu
lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można
wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego.

Ta sytuacja byłaby korzystniejsza dla najemcy. Tylko czy z tego przepisu
wynika norma bezwzględnie wiążąca, czy może wola stron będzie miala przed
tym przepisem pierwszeństwo (Co wynikałoby moim zdaniem z art. 673 -
terminów umownych, A W ICH BRAKU z zachowaniem terminów ustawowych). Czy
może powinniśmy stosować art. 688, uzasadniając że jest to przepis
szczególny w stosunku do art. 673?

Do tego dochodzi ustawa o ochronie praw lokatorów, w której najemca zyskuje
duużo dalej idącą ochronę niż w Kc. Konkretnie chodzi mi o Art. 11 ust. 1,
który brzmi następująco:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie
przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn
określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz
określać przyczynę wypowiedzenia.

Taka regulacja oznaczałaby, że lokator jest praktycznie nieusuwalny. Które
przepisy odnośnie terminów wypowiedzienia mają w tej sytuacji według Was
pierwszeństwo: umowy, kodeksu cywilnego czy ustawy?

--
Serdecznie pozdrawiam
Kuba