Ustawa o własności lokali w art. 18 mówi o ustanowieniu zarządu lub zarządcy
NIERUCHOMOŚCIĄ wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego lub
powierzenia zarządzania licencjonowanemu zarządcy. Jednocześnie jest zapis,
że jeśli w tym trybie nie zostanie powołany zarząd lub zarządca, to
wspólnota ma obowiązek stosować zapisy ogólne, w myśl których musi powołać
zarząd WSPÓLNOTY mieszkaniowej.

Pomijając powierzenie zarządzania nieruchomością zarządcy, pojawiają się
zatem dwa organy: zarząd nieruchomością wspólną i zarząd wspólnoty
mieszkaniowej. I teraz pytania:
1) czy MUSZĄ istnieć oba te organy, czy wystarczy jeden? w szczególności
wydaje się że wystarczy jak istnieje ten drugi, a nie jest jasne czy
wystarczy jak istnieje ten pierwszy

2) czy MOGĄ istnieć oba te organy jednocześnie, a jeśli tak, to jakie są
między nimi relacje, tzn. który jest nadrzędny i jakim zakresie. Wydaje się
że o ile mogą istnieć, to nadrzędny jest zarząd wspólnoty, bo on
reprezentuje właścicieli - ale jak przebiega podział kompetencji?

I oczywiście pytanie o podstawę prawną, ew. orzecznictwo w tej sprawie, bo z
ustawy niewiele wynika, a nieoficjalne interpretacje do jakich się dokopałem
są co najmniej dziwne

Pozdrawiam

LM

do góry

LM (2008-04-02 17:31):

> Ustawa o własności lokali w art. 18 mówi o ustanowieniu zarządu lub zarządcy
> NIERUCHOMOŚCIĄ wspólnoty mieszkaniowej w formie aktu notarialnego lub
> powierzenia zarządzania licencjonowanemu zarządcy. Jednocześnie jest zapis,
> że jeśli w tym trybie nie zostanie powołany zarząd lub zarządca, to
> wspólnota ma obowiązek stosować zapisy ogólne, w myśl których musi powołać
> zarząd WSPÓLNOTY mieszkaniowej.
>
> Pomijając powierzenie zarządzania nieruchomością zarządcy, pojawiają się
> zatem dwa organy: zarząd nieruchomością wspólną i zarząd wspólnoty
> mieszkaniowej.

Art. 18.
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić
sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
[...]

Art. 18. mówi o określeniu SPOSOBU sprawowania zarządu nieruchomością
wspólną. Nie jestem prawnikiem i trudno mi dywagować nad precyzyjnością
tych zapisów, ale praktyka jest taka, że domyślnie zarząd nieruchomością
wspólną jest sprawowany według zasad określonych w Rozdz. 4. UWL, a jeżeli
współwłaściciele chcą innych zasad, to muszą o tym zdecydować w formie aktu
notarialnego i w szczególności zamiast wybierać zarząd np. spośród siebie
powierzyć go jakiejś firmie. Zrobienie tego w formie aktu notarialnego ma
jedną poważną wadę: bardzo trudno to potem odkręcić, bo wymaga to znowu
gromadzenia właścicieli przed notariuszem. W praktyce często bywa tak, że
zamiast powierzać zarząd specjalizowanej firmie (osobie prawnej) powołuje
się w skład zarządu działającego wedle reguł Rozdz. 4 pracownika/ów tejże
firmy (Art. 20. ust. 1. zezwala na powoływanie osób fizycznych także spoza
grona współwłaścicieli).

Oczywiście autorzy UWL wprowadzili pewne zamieszanie stosując słowo
"zarząd" w kilku znaczeniach, np. jak wyżej zarówno "czynność zarządzania"
jak i "organ wykonujący zarządzanie".

> 1) czy MUSZĄ istnieć oba te organy, czy wystarczy jeden? w szczególności
> wydaje się że wystarczy jak istnieje ten drugi, a nie jest jasne czy
> wystarczy jak istnieje ten pierwszy

Wg zasad z Rozdz. 4 musi istnieć jeden organ - zarząd wspólnoty
mieszkaniowej. Współwłaściciele mogą z tego zrezygnować powierzając zarząd
np. zewnętrznej firmie w formie aktu notarialnego. Jest jeszcze jedna forma
- zarządca przymusowy, powoływany przez sąd na podstawie Art. 26.

Marek Kuchciak

do góry