Mam zagwostkę i proszę o radę.
Administracja naszych domów przekształciła się w firmę zarządzającą, tak jak
chciał ustawodawca. A mieszkańcy mieszkań własnościowych uformowali
wspólnotę mieszkaniową. Ta z kolei Wydała na świat trzy osoby, zwane od
tamtej chwili zarządem, w tym mnie.
No i problem.
Jutro mam podpisywać z zarządcą umowę o świadczenie usług. Pytania:
Czy jest coś o czym powinienem wiedzieć?
Czy ktoś podpisywał już taką umowę i może mi zwrócić uwagę na jakieś kruczki
lub wadliwe (dla wspólnoty) sformułowania? (umowa jest stworzona przez
zarządcę)
Czy mogę podpisać taką umowę na rok a nie na "czas nieokreślony" jak chce
zarządca? I czy jest jakiś przewidziany ustawą / przepisami okres
funkcjonowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Czy przy proporcji mieszkań 55% gmina - 45% wspólnota mieszkaniowa mamy
szansę na zmianę czegokolwiek (tak na prawdę)?
Czy możemy się nie zgodzić (wobec takiej proporcji) na zarządzanie
nieruchomością wspólną firmy powstałej ze starej administracji? (przez 40
lat nieruchomość nie była zarządzana właściwie - żadnych remontów, tylko
naprawy bieżące - i oprócz nazwy niewiele się tam zmieniło, a więc można
także założyć, że i zarządzanie nie zmieni się...)
Jak szukać ewentualnego innego Zarządcy? Czy mamy możliwość zatrudnienia
takiego? (nie mamy większości...) Czy ktoś ma może podobne doświadczenia?
Czy istnieje w internecie jakieś forum poświęcone wspólnotom mieszkaniowym?

Za odpowiedz na którekolwiek z powyższych pytań i pomoc byłbym bardzo
wdzięczny, bo zostałem z tym całym bałaganem właściwie sam... ;-) A jeśli ja
się tym nie zajmę, to staruszki będą narzekały, płaciły a nieruchomość
niszczała...(w tym miejscu jakaś inna, dowolnie podsunięta przez wyobraźnię
apokalipsa ;-))

Pozdrawiam,

Bogdan

do góry

Użytkownik "Bogusław Kucharski" <n...@w...pl.no-spam-thx> napisał w
wiadomości news:%luC8.204404$vc2.2323491@news.chello.at...
> Mam zagwostkę i proszę o radę.

Przegwizdane.
Zacznij na szybko od ustawy o wlasnosci lokali.
Ustawa z dnia 24.06.1994.

> Czy przy proporcji mieszkań 55% gmina - 45% wspólnota mieszkaniowa mamy
> szansę na zmianę czegokolwiek (tak na prawdę)?

Zajrzyj do ustawy. Trzeba zmienic sposob glosowania na zasade 1 wlasciciel=1
glos.
Jezeli gmina ma 55% powierzchni mieszkan to normalnie jestes przegrany i
gmina moze o wszystkim decydowac.
Jak Twoja opcja bedzia miala wiekszosc to sobie znajdziecie innego
zarzadzajacego (zakladam, ze tam gdzie mieszkasz sa odpowiednie inne firmy
tym sie zajmujace).

Karol

do góry

Użytkownik "Karol":
> Przegwizdane.

;-)

> Zacznij na szybko od ustawy o wlasnosci lokali.
> Ustawa z dnia 24.06.1994.

Już ją przeczytałem. Czy są do niej jeszcze jakies omówienia?

> Zajrzyj do ustawy. Trzeba zmienic sposob glosowania na zasade 1
wlasciciel=1
> glos.

A co przy współwłasności? 2 współwłaścicieli jednego mieszkania = 2 głosy?
(nie chodzi mi o małżeństwo ale o dwie "obce" sobie osóby, będącymi
współwłaścicielami).
A jak to sie ma do małżeństw?

> Jezeli gmina ma 55% powierzchni mieszkan to normalnie jestes przegrany i
> gmina moze o wszystkim decydowac.
> Jak Twoja opcja bedzia miala wiekszosc to sobie znajdziecie innego
> zarzadzajacego (zakladam, ze tam gdzie mieszkasz sa odpowiednie inne firmy
> tym sie zajmujace).

No to co? mam podpisać w imieniu wspólnoty umowę, która już teraz jest
napisana na naszą (więc i moją) niekorzyść? Aż mi się coś w środku
przewraca...
Co jeśli domyślny zarządca nie będzie chciał ze mną negocjować?
Co z dokumentacją techniczną nieruchomości? Administracja miała ją niby
posiadać, ale takie dokumenty po prostu nie istnieją (w dokumentacji
administracji, a teraz w dokumentach spółki zarzadzajacej...). Czy moze sie
porobictak, ze to MY (wspolnota) bedziemy musieli zabiegac o kompletowanie
dokumentcji przy ew. zmianie zarzadcy?

Pozdrawiam i dziekuje za odzew ;-)

Bogdan

do góry

Użytkownik "Bogusław Kucharski" <n...@w...pl.no-spam-thx> napisał w
wiadomości news:JGvC8.206290$vc2.2343340@news.chello.at...
>
> A co przy współwłasności? 2 współwłaścicieli jednego mieszkania = 2 głosy?
> (nie chodzi mi o małżeństwo ale o dwie "obce" sobie osóby, będącymi
> współwłaścicielami).

Obawiam sie, ze jezeli juz to maja 1 (jeden) wspolny glos.


> A jak to sie ma do małżeństw?

Nie wiem. Przy glosowaniu udzialami u mnie glosuje jeden wlasciciel (np. maz
lub zona).
Chyba ze swoimi problemami musisz uderzyc do jakiegos prawnika.
Umowy nie podpisuj. Przeciagaj i negocjuj.Jest tylko ryzyko, ze ktos zmieni
zarzad wspolnoty (gmina?).
Wydaje mi sie, ze w niektorych miastach sa spoleczni doradcy w sprawie
wspolnot. Poszukaj cos w Federacji Konsumentow.

BTW ile chca od Was wynagrodzenia za 1 m2 - zarzadzanie i administrowanie
(bez oplat eksploatacyjnych).
Dla porowniania widzialem ceny w Radomiu i Warszawie, mozna znalezc firmy,
ktore to robia za 0,5-0,6 zl za m2.

Karol

do góry

Użytkownik "Karol":

> Obawiam sie, ze jezeli juz to maja 1 (jeden) wspolny glos.

No i tego sie obawialem ;-(

> Chyba ze swoimi problemami musisz uderzyc do jakiegos prawnika.

Chyba jednak bede musial tak zrobic...
Powstrzymuje mnie:
a) koszt (ktorego starszepanie mi nie zwroca),
b) znalezienie takiego czarodzieja od prawa co to wyznaje sie na sprawach
nieruchomych i budowlanych ;-(

> Umowy nie podpisuj. Przeciagaj i negocjuj.Jest tylko ryzyko, ze ktos
zmieni
> zarzad wspolnoty (gmina?).
> Wydaje mi sie, ze w niektorych miastach sa spoleczni doradcy w sprawie
> wspolnot. Poszukaj cos w Federacji Konsumentow.

Jakiś pomysl gdzie moge znalesc (albo zaczac szukac) takiego doradce w
Warszawce?
Poza tym nie moge zwlekac w nieskonczonosc - jesli nie podpiszemy przez
jakis dluzszy czas to zostanie nam taki zarzadca narzucony (slowa pani
'prezes' firmy zarzadzajacej + przytakujaca glowa pani reprezentujacej
gmine)

> BTW ile chca od Was wynagrodzenia za 1 m2 - zarzadzanie i administrowanie
> (bez oplat eksploatacyjnych).
> Dla porowniania widzialem ceny w Radomiu i Warszawie, mozna znalezc firmy,
> ktore to robia za 0,5-0,6 zl za m2.

Warszawa, Bielany, PLN 0,62/m2

Bogdan

do góry

Użytkownik "Bogusław Kucharski" <n...@w...pl.no-spam-thx> napisał w
wiadomości news:5rwC8.206889$vc2.2351773@news.chello.at...
>
> Chyba jednak bede musial tak zrobic...
> Powstrzymuje mnie:
> a) koszt (ktorego starszepanie mi nie zwroca),

Rozlozy sie na cala wspolnote.

> b) znalezienie takiego czarodzieja od prawa co to wyznaje sie na sprawach
> nieruchomych i budowlanych ;-(

W Warszawie to chyba znajdziesz. Nie mam w tej chwili konkretnego pomyslu.
Musialbym zapytac w mojej WM, z kogo my korzystamy.
Jakbys poszukal w archiwum grup dyskysujnych to mysle, ze cos znajdziesz.
Plus archiwum Rzeczpospolitej - dodatek Nieruchomosci.

> Poza tym nie moge zwlekac w nieskonczonosc - jesli nie podpiszemy przez
> jakis dluzszy czas to zostanie nam taki zarzadca narzucony (slowa pani
> 'prezes' firmy zarzadzajacej + przytakujaca glowa pani reprezentujacej
> gmine)

Owszem jest taki zapis w ustawie. Ale sprawdz ten zapis dokladnie.
Ale jezeli chca 0,62 za 1 m2, to moze nie przeciagaj tylko podpisz umowe i
sie przyczaj (gmina posprzedaje lokale, Ty przez rok zbierzesz wieksza
koalicje - pamietaj, ze jak ktos nie przyjdzie na zebranie wspolnoty, to
mozna pojsc z uchwala po mieszkaniach, wtedy w rozmowach z kazdym z osobna
przekonasz ich do zmian).
Nie podoba mi sie ten okres wypowiedzenia.
My wywalilismy dewelopera po pierwszym roku zarzadzania (rok zarzadzania
mial zagwarantowane w aktach notarialnych jak sprzedawal nam miekszania).
Wzielismy nowa firme. Wywalona po roku. Teraz zarzad zorganizowal wlasna
administracje (koszt 0,55 zl m2, ale osiedle jest duze, a administracja
mala).

Przy tej cenie 0,62 (mysle, ze nie najgorsza cena ja na Waraszawe, jezeli
obejmuje wszystkie koszty zarzadu i administacji) musicie ich tylko
pilnowac, zeby dobrze pracowali. Poza tym musicie jako WM zatwierdzic
uchwala plan finansowy na dany rok, czyli wysokosc kosztow jakie planujecie
ponosic jako WM oraz wysokosc zaliczki na fundusz remontowy.

Czy gmina nie zastrzegla w aktach notarialnych, kto bedzie pierwszym
zarzadca nieruchomosci?
Widzialem juz taka sytuacje (wykup mieszkan do gminy) i tam byla ta sama
sytuacja co na nowych osiedlach (deweloper). Gmina wpisala w akt notarialny,
ze zarzadca bedzie jakasfirma powiazana z gmina. Po roku, maja zebranie
wspolnoty i beda decydowac o wyborze zarzadu i wysokosci wynagrodzenia dla
firmy zarzadzajacej. Firma zarzadzajaca ma wybrac zarzad, ale nie moze dac
wyszego wynagrodzenia niz uchwala wspolnoty.

Pozdrawiam,

Karol

do góry

Użytkownik "Karol":

> > a) koszt (ktorego starszepanie mi nie zwroca),
>
> Rozlozy sie na cala wspolnote.

Oczywiście zobaczymy jak to będzie wyglądało z tym prawnikiem. Jako że nie
mam zbyt wielkiego wyboru i cokolwiek (jak się okazało: związane ręce), to
chyba w tym roku prawnika sobie daruję. zobaczymy jak to będzie wyglądało za
jakiś czas i kiedy będziemy mieli jako WM większość...
Na razie chyba jednak podpiszę umowę starając się wynegocjowac:
a) umowę na 1 rok
b) okres wypowiedzenia - 1 miesiąc (jakieś zastrzeżenia są może w prawie
polskim?)

Niepokoi mnie tylko, kwestia dokumentacji technicznej - która "zaginęła' i
nad której "rekonstrukcją" ponoć pracują.... (Zgaduję, że mogliby tak w
nieskończoność ją rekonstruować... - Czy jest jakaś szansa przyciśnięcia ich
z terminem? Moze ktos miał juz takia akcję?)

> W Warszawie to chyba znajdziesz. Nie mam w tej chwili konkretnego pomyslu.
> Musialbym zapytac w mojej WM, z kogo my korzystamy.

Poproszę na priv (po usunieciu antyspamowego dodatku w adresie), jesli moge
;-)

> Jakbys poszukal w archiwum grup dyskysujnych to mysle, ze cos znajdziesz.
> Plus archiwum Rzeczpospolitej - dodatek Nieruchomosci.

Tak też i zrobię - przeczesuję też właśnie google ;-)

> Owszem jest taki zapis w ustawie. Ale sprawdz ten zapis dokladnie.
> Ale jezeli chca 0,62 za 1 m2, to moze nie przeciagaj tylko podpisz umowe i
> sie przyczaj (gmina posprzedaje lokale, Ty przez rok zbierzesz wieksza
> koalicje - pamietaj, ze jak ktos nie przyjdzie na zebranie wspolnoty, to
> mozna pojsc z uchwala po mieszkaniach, wtedy w rozmowach z kazdym z osobna
> przekonasz ich do zmian).

Też tak myślę. I tak w tej chwili niecierpliowścią nic nie zyskamy...
Zobaczymy ile osób za jakiś czas będzie miało fundusze na wykupienie
mieszkania...

> Nie podoba mi sie ten okres wypowiedzenia.

Mnie też się nie podoba. Zobaczymy co mi się uda uzgodnić jutro z "panem
prezesem" ...

> My wywalilismy dewelopera po pierwszym roku zarzadzania (rok zarzadzania
> mial zagwarantowane w aktach notarialnych jak sprzedawal nam miekszania).
> Wzielismy nowa firme. Wywalona po roku. Teraz zarzad zorganizowal wlasna
> administracje (koszt 0,55 zl m2, ale osiedle jest duze, a administracja
> mala).

No, więc o to też i chodzi - moja administracja to moloch. Niestety. I ja
rozumiem, że nagle niemogli zwolnić takiej masy pracowników, ale z drógiej
stony nie widzę potrzeby płacić wszystkich ich rachunków...
Czy wiesz _jak_ zarzad zorganizował wlasna administracje?

> Przy tej cenie 0,62 (mysle, ze nie najgorsza cena ja na Waraszawe, jezeli
> obejmuje wszystkie koszty zarzadu i administacji) musicie ich tylko
> pilnowac, zeby dobrze pracowali. Poza tym musicie jako WM zatwierdzic
> uchwala plan finansowy na dany rok, czyli wysokosc kosztow jakie
planujecie
> ponosic jako WM oraz wysokosc zaliczki na fundusz remontowy.

Cene też udało mi się sprawdzić i wygląda sensownie. Pytanie tylko czy warto
tyle płacić za administrowanie usługami typu wywóz nieczystości czy
rozliczenie wod-kan oraz remonty interwencyjne - nie inwestycyjne...
Nasza WM już ustaliła rzeczy o których piszesz.

> Czy gmina nie zastrzegla w aktach notarialnych, kto bedzie pierwszym
> zarzadca nieruchomosci?

Nie wiem i nie wiem jak to sprawdzić.

> Widzialem juz taka sytuacje (wykup mieszkan do gminy) i tam byla ta sama
> sytuacja co na nowych osiedlach (deweloper). Gmina wpisala w akt
notarialny,
> ze zarzadca bedzie jakasfirma powiazana z gmina. Po roku, maja zebranie
> wspolnoty i beda decydowac o wyborze zarzadu i wysokosci wynagrodzenia dla
> firmy zarzadzajacej. Firma zarzadzajaca ma wybrac zarzad, ale nie moze dac
> wyszego wynagrodzenia niz uchwala wspolnoty.

Troszkę paranoidalne prawda?

Pozdrawiam,

Bogdan

do góry

On Thu, 9 May 2002, Bogusław Kucharski wrote:
[...]
>+ Niepokoi mnie tylko, kwestia dokumentacji technicznej - która "zaginęła' i
>+ nad której "rekonstrukcją" ponoć pracują.... (Zgaduję, że mogliby tak w

Ja też jestem zainteresowany: dokumentacji NIE MA (budynek z 1934r).
Czym można "przyciskać" ?

Pozdrowienia, Gotfryd

do góry

Użytkownik "Gotfryd Smolik - listy dyskusyjne":
> Ja też jestem zainteresowany: dokumentacji NIE MA (budynek z 1934r).

Już mi się rozjaśniło ;-)
Dostałem takie małe cudo, pliczek-niezbędniczek tyczący wspólnot
mieszkaniowych....
Nie znam autora ale rzecz pozwoliłem sobie umieścić na takiej jednej mojej
nieużywanej stronce w internecie. Zainteresowani mogą go sobie ściągnąć z:
http://www.bluewave.prv.pl/wspolnota.rtf

Że zacytuję:
Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek posiadania
dokumentacji technicznej budynku
(...)
Gdy budynek nie posiada dokumentacji lub jest ona nieaktualna, zarząd lub
zarządca, któremu powierzono zarząd, mają obowiązek podjąć czynności
zmierzające do opracowania lub aktualizacji tej dokumentacji i do
znalezienia wykonawcy takiej dokumentacji, zawarcia z nim umowy,
nadzorowania jego pracy, a potem zapłacenia za jej wykonanie.

Za sporządzenie dokumentacji płaci właściciel, do którego wcześniej należał
budynek, jeśli w chwili jej opracowywania posiada w tym budynku chociaż
jedno mieszkanie (chyba że wspólnota postanowi inaczej). Najczęściej jest
nim gmina lub firma. Oczywiście może zdarzyć się, że właściciel odmówi
zapłacenia za dokumentację. Wówczas wspólnota ma prawo wystąpić przeciwko
niemu do sądu, ale także właściciel może zaskarżyć do sądu uchwałę
właścicieli lokali obciążającą go tymi kosztami, np. gdy uważa, że są one
zbyt wysokie.


> Czym można "przyciskać" ?

W sumie bardzo dobre pytanie - ja też jestem ciekawy ;-)

Pozdrawiam,

Bogdan

do góry

Użytkownik "Bogusław Kucharski" <n...@w...pl.no-spam-thx> napisał w
wiadomości news:xuxC8.207724$vc2.2366330@news.chello.at...
>
> Czy wiesz _jak_ zarzad zorganizował wlasna administracje?

Lokal jest ten sam, czyli boks postawiony na klatce jednego z blokow.
Nie wiem natomiast jak wyglada formalnie kwestia administrowania.
Poniewaz nie mówi sie o podpisaniu formalnej umowy z zadna firma, dochodze
do wniosku, ze zarzad WM podpisal umowe z osoba fizyczna, ktora ma licencje
na zarzadzanie.
Obecne rozliczenia zaliczek sa wystawiane przez "Administracje Wspolnoty".

> Cene też udało mi się sprawdzić i wygląda sensownie. Pytanie tylko czy
warto
> tyle płacić za administrowanie usługami typu wywóz nieczystości czy
> rozliczenie wod-kan oraz remonty interwencyjne - nie inwestycyjne...

To jest godne zastanowienia.
Moje osiedle to 8 blokow, 8 wspolnot, 500 mieszkan. Jest co robic za te
pienaidze ktore placimy administracji/zarzadcy.


> Nasza WM już ustaliła rzeczy o których piszesz.
>
> > Czy gmina nie zastrzegla w aktach notarialnych, kto bedzie pierwszym
> > zarzadca nieruchomosci?
>
> Nie wiem i nie wiem jak to sprawdzić.

Sprawdzic co jest napisane w akcie notarialnym zakupu mieszkania.

> > Widzialem juz taka sytuacje (wykup mieszkan do gminy) i tam byla ta sama
> > sytuacja co na nowych osiedlach (deweloper). Gmina wpisala w akt
> notarialny,
> > ze zarzadca bedzie jakasfirma powiazana z gmina. Po roku, maja zebranie
> > wspolnoty i beda decydowac o wyborze zarzadu i wysokosci wynagrodzenia
dla
> > firmy zarzadzajacej. Firma zarzadzajaca ma wybrac zarzad, ale nie moze
dac
> > wyszego wynagrodzenia niz uchwala wspolnoty.
>
> Troszkę paranoidalne prawda?

Cos z rozpedu zle napisalem :-(
Powinno byc: Zarzad ma wybrac Firma zarzadzajaca, ale nie moze dac wyszego
wynagrodzenia niz uchwalila wspolnota.

Pozdrawiam,

Karol

do góry