Witam wszystkich.
Nie spodziewałem się takiego odzewu, dlatego bardzo dziękuję za wszystkie Wasze
wpisy. W związku z pojawiającymi się kolejnymi pytaniami/wątpliwościami, postanowiłem
zamiesić swój akt notarialny (odpowiednio wyedytowany) w celu jednoznacznej oceny z
Waszej strony. Niestety mam w tym słabe rozeznanie a po przeczytaniu wszystkich
wiadomości - dalej nie wiem co zrobić aby osiągnąć założone cele.
Pod tymi linkami znajdą Państwo skany aktu notarialnego:

https://zapodaj.net/b423ed5b56c62.jpg.html
https://zapodaj.net/9dba170433878.jpg.html
https://zapodaj.net/85ecd0e26a147.jpg.html
https://zapodaj.net/f23f57feeeab2.jpg.html

Przy okazji - wyjaśni się kilka nieścisłości, mianowicie:
- lokali jest 31 a nie 32
- Należę do spółdzielni mieszkaniowej (członek) , jeżeli wyrejestrowanie się jako
członek ułatwi mi założenie wspólnoty to nie ma tematu.
- obecnie w dwóch lokalach znajdują się : 1) gabinety lekarskie, 2) firma budowlana
- Mieszkańcy nie zostali poinformowani o przedłużeniu administrowania nieruchomością
przez pierwszego zarządcę ( zapis w akcie notarialnym)

Moje pytania:
1) Czy wraz z resztą mieszkańców /właścicieli lokali możemy powołać wspólnotę i
wypowiedzieć umowę obecnej administracji?
2) Czy z związku z potencjalną zmianą administracji ( zakładając że pkt 1 został
spełniony) - możemy wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o rozliczenie się z funduszu
remontowego za ostatnie lata?
3) Czy możemy odciąć się od spółdzielni - jeśli okaże się, że wszystkie lokale
zostały wykupione przez osoby prywatne/firmy?
4) Czy jeśli okaże się, że właścicielem jednego z lokali jest Spółdzielnia - wciąż
możemy powołać wspólnotę i zatrudnić własną administrację?

do góry

Jak dla mnie par. 15 umowy zahacza o klazule niedozwolone, w tym par. 15 ust. 3 jest
sprzeczny z UoWL (IMHO nie mozna ograniczyć prawa właścicieli lokali do podejmowania
uchwał).
Można pójść w kierunku zaskarżenia tego zapisu umowy w drodze powództwa o ustalenie
(art. 189 kpc w zw. z art. 58 kc).
Tak czy inaczej umowa nie narzuca stawki za zarządzanie, podejmijcie uchwałę
włascicieli lokali o wynagrodzeniu zarządcy w wysokości 0,01 zł /m2 pu miesięcznie
(słownie: jeden grosz za m2 p.u.), to sami zrezygnują!
Ryzyko, że mogłoby się pojawić kontrpowództwo o odszkodowanie.
Przy czym jak się rozglądam dookoła, to każdy następny zarządca jest jeszcze gorszy
od wyrzuconego poprzedniego (to istna plaga), więc może lepiej iść z kolegami na
piwo, jechać na wakacje i nie przejmować się duperelami, prezesami znaczy?


-----
> Niestety mam w tym słabe rozeznanie a po przeczytaniu wszystkich wiadomości - dalej
nie wiem co zrobić aby osiągnąć założone cele.

do góry

W dniu środa, 6 kwietnia 2016 11:39:38 UTC+2 użytkownik Michał Jankowski napisał:
> W dniu 05.04.2016 14:57, nadir pisze:
> > W dniu 2016-04-05 o 12:31, Michał Jankowski pisze:
> >> W dniu 05.04.2016 11:29, nadir pisze:
> >>
> >>>> My nie wiemy, czy pytający nabył mieszkanie "własnościowe w
> >>>> ramach spółdzielni" czy też mieszkanie "wydzielone z zasobów
> >>>> spółdzielni".
> >>>
> >>> Napisał, że nabył od spółdzielni mieszkanie i proporcjonalny
> >>> udział w gruncie pod budynkiem. Zakładam, że tak jest i jest
> >>> wpisany do KW jako współwłaściciel działki i właściciel
> >>> konkretnego mieszkania.
> >>
> >> To absolutnie nie wyklucza tego, że mieszkanie jest w ramach
> >> spółdzielni i zarządza wszystkim spółdzielnia, a nie wspólnota.
> >
> > Zarządzanie, to jedno. Ale tak ogólnie, jak coś(działka) ma więcej
> > niż jednego właściciela, to już spółka(wspólnota).
> >
>
> Albo spółdzielnia.
>
> Znaczy - bardzo możliwe, że opisana sytuacja jest inna.
>
> Ale weźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową. Członek spółdzielni pan A.
> przekształca mieszkanie spółdzielcze w tzw. własność hipoteczną i NIE
> WYSTĘPUJE ze spółdzielni.
>
> W księgach wieczystych zostaje zapisany pan A jako właściciel lokalu
> oraz jako ułamkowy właściciel (albo użytkownik wieczysty, jeśli taka
> jest forma użytkowania działki) działki, na której stoi budynek.
> Nieruchomością nadal zarządza spółdzielnia i żadna wspólnota
> mieszkaniowa nie powstaje.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest niezalezne od członkostwa w spółdzielni.

AdamK

do góry

W dniu środa, 6 kwietnia 2016 12:14:21 UTC+2 użytkownik ąćęłńóśźż napisał:
> Jak dla mnie par. 15 umowy zahacza o klazule niedozwolone, w tym par. 15 ust. 3
jest sprzeczny z UoWL (IMHO nie mozna ograniczyć prawa właścicieli lokali do
podejmowania uchwał).
> Można pójść w kierunku zaskarżenia tego zapisu umowy w drodze powództwa o ustalenie
(art. 189 kpc w zw. z art. 58 kc).
> Tak czy inaczej umowa nie narzuca stawki za zarządzanie, podejmijcie uchwałę
włascicieli lokali o wynagrodzeniu zarządcy w wysokości 0,01 zł /m2 pu miesięcznie
(słownie: jeden grosz za m2 p.u.), to sami zrezygnują!
> Ryzyko, że mogłoby się pojawić kontrpowództwo o odszkodowanie.
> Przy czym jak się rozglądam dookoła, to każdy następny zarządca jest jeszcze gorszy
od wyrzuconego poprzedniego (to istna plaga), więc może lepiej iść z kolegami na
piwo, jechać na wakacje i nie przejmować się duperelami, prezesami znaczy?

Jak już pisałem, najlepiej zebrać wszystkie 'grzeszki' administratora (czyli
spółdzielni), jeśli wychodzi z tego że nie wykonuje ona administrowania należycie, to
można taką umowę bez konsekwencji zerwać. Własciwe artykuły kodeksu cywilnego
podpowie wam prawnik. Mojej wspólnocie udało się w ten sposób zmienić administratora,
straszyli sądem, ale tylko straszyli.

AdamK

do góry

Użytkownik "Daimon .M" napisał w wiadomości grup
dyskusyjnych:84904bc7-56df-4485-86ca-5c92b840da9e@go
oglegroups.com...
>https://zapodaj.net/b423ed5b56c62.jpg.html
>https://zapodaj.net/9dba170433878.jpg.html
>https://zapodaj.net/85ecd0e26a147.jpg.html
>https://zapodaj.net/f23f57feeeab2.jpg.html

>Przy okazji - wyjaśni się kilka nieścisłości, mianowicie:
>- lokali jest 31 a nie 32
>- Należę do spółdzielni mieszkaniowej (członek) , jeżeli
>wyrejestrowanie się jako członek ułatwi mi założenie wspólnoty to nie
>ma tematu.
>- obecnie w dwóch lokalach znajdują się : 1) gabinety lekarskie, 2)
>firma budowlana

Kupili na wlasnosc i KW czy wynajmuja od spoldzielni ?
Bo jesli spoldzielnia nadal posiada dwa lokale w budynku, to sytuacja
chyba sie zmienia.

>- Mieszkańcy nie zostali poinformowani o przedłużeniu administrowania
>nieruchomością przez pierwszego zarządcę ( zapis w akcie notarialnym)

Jestes pewien ?
Bo ten zapis jednostronny bardzo ... umowa zarzadu jak rozumiem już
wygasla ... albo trwa kolejne 5 lat.

J.

do góry

W dniu środa, 6 kwietnia 2016 13:29:07 UTC+2 użytkownik J.F. napisał:
> Użytkownik "Daimon .M" napisał w wiadomości grup
> dyskusyjnych:84904bc7-56df-4485-86ca-5c92b840da9e@go
oglegroups.com...
> >https://zapodaj.net/b423ed5b56c62.jpg.html
> >https://zapodaj.net/9dba170433878.jpg.html
> >https://zapodaj.net/85ecd0e26a147.jpg.html
> >https://zapodaj.net/f23f57feeeab2.jpg.html
>
> >Przy okazji - wyjaśni się kilka nieścisłości, mianowicie:
> >- lokali jest 31 a nie 32
> >- Należę do spółdzielni mieszkaniowej (członek) , jeżeli
> >wyrejestrowanie się jako członek ułatwi mi założenie wspólnoty to nie
> >ma tematu.
> >- obecnie w dwóch lokalach znajdują się : 1) gabinety lekarskie, 2)
> >firma budowlana
>
> Kupili na wlasnosc i KW czy wynajmuja od spoldzielni ?
> Bo jesli spoldzielnia nadal posiada dwa lokale w budynku, to sytuacja
> chyba sie zmienia.
>
> >- Mieszkańcy nie zostali poinformowani o przedłużeniu administrowania
> >nieruchomością przez pierwszego zarządcę ( zapis w akcie notarialnym)
>
> Jestes pewien ?
> Bo ten zapis jednostronny bardzo ... umowa zarzadu jak rozumiem już
> wygasla ... albo trwa kolejne 5 lat.
>
> J.

odp.1 Co do własności, to każdy ma wykupiony lokal i wpis do księgi wieczystej.

odp. 2 W odniesieniu do zapisu o zarządzaniu nieruchomością : nikt nigdy właścicieli
nie informował o przedłużeniu administrowania nieruchomością
na kolejne 5 lat. Nie było żadnych listów, żadnych ogłoszeń, żadnych informacji
ustnych. NIC.

do góry

W dniu 2016-04-06 o 11:39, Michał Jankowski pisze:

> Ale weźmy sobie spółdzielnię mieszkaniową. Członek spółdzielni pan A.
> przekształca mieszkanie spółdzielcze w tzw. własność hipoteczną i NIE
> WYSTĘPUJE ze spółdzielni.

Nie ma znaczenia członkostwo w spółdzielni a wpis do księgi wieczystej
działki, na której stoi budynek.

> W księgach wieczystych zostaje zapisany pan A jako właściciel lokalu
> oraz jako ułamkowy właściciel (albo użytkownik wieczysty, jeśli taka
> jest forma użytkowania działki) działki, na której stoi budynek.

No i od tego momentu działka i wszystkie części wspólne budynku mają
dwóch właścicieli:
1. spółdzielnia - osoba prawna
2. pan A - osoba fizyczna, członek czegokolwiek

> Nieruchomością nadal zarządza spółdzielnia i żadna wspólnota
> mieszkaniowa nie powstaje.

Sposób zarządzania nie ma znaczenia a wspólnota powstaje z automatu lub
mocy prawa, jak to się częściej określa. Oczywiście udziały we
wspólnocie nie muszą być równe i Pan A może mieć tylko 1% udziału w
części wspólnej.

do góry

W dniu 2016-04-06 o 11:58, Daimon .M pisze:

> Moje pytania:
> 1) Czy wraz z resztą mieszkańców /właścicieli lokali możemy powołać wspólnotę i
wypowiedzieć umowę obecnej administracji?

Wspólnota już istnieje, pozostaje wam tylko powołać zarząd i ten dalej
działa w Waszym imieniu.

> 2) Czy z związku z potencjalną zmianą administracji ( zakładając że pkt 1 został
spełniony) - możemy wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o rozliczenie się z funduszu
remontowego za ostatnie lata?

Co do zasady dotychczasowy zarządca powinien się rozliczyć z wszystkich
pieniędzy, a już tym bardziej z funduszu remontowego.

> 3) Czy możemy odciąć się od spółdzielni - jeśli okaże się, że wszystkie lokale
zostały wykupione przez osoby prywatne/firmy?

Co rozumiesz przez odciąć?

> 4) Czy jeśli okaże się, że właścicielem jednego z lokali jest Spółdzielnia - wciąż
możemy powołać wspólnotę i zatrudnić własną administrację?

Wróć do punktu pierwszego. U Was wspólnota istnieje od początku gdy
zostało wykupione pierwsze mieszkanie oraz ułamkowa część wspólna w
budynku i działce(dokładnie do wieczystym prawie użytkowania).
Powinny być odpowiednie wpisy w księdze wieczystej, możesz sprawdzić
online co tam jest dokładnie:
https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Ale przede wszystkim zapoznaj się z tym:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU1994085
0388

do góry

Użytkownik "Daimon .M" <d...@g...com> napisał w wiadomości
news:84904bc7-56df-4485-86ca-5c92b840da9e@googlegrou
ps.com...
>
>
Z analizy umowy wynika jednoznacznie:
a) mieszkanie nie należy do kategori mieszkanie własnościowe lecz do kategori
mieszkanie wydzielone z zasobów spółdzielni.
b) na podstawie umowy powstała "nieruchomość współna" która nie była i nie jest
współnotą mieszkaniową i która w znaczny sposób ogranicza prawa właścicieli mieszkań.

> Moje pytania:
> 1) Czy wraz z resztą mieszkańców /właścicieli lokali możemy powołać wspólnotę i
wypowiedzieć umowę obecnej > administracji?

TAK i to jak najprędzej, ale oficjalnie z powołaniem Zarządu, rejestracją itd.
Przy umowie współnoty ważne jest określenie prawa do głosowania na zebraniu
wspólnoty. Sa dwa rozwiązania:
pierwsze stosowane gdy buduje developer to głosuje sie udziałami (daje to
develeperowi przewagę na wiele lat), lub przy wyjsciu ze społdzielni każdy właściciel
ma jeden głos na zebraniu wspólnoty (co oznacza że SM jeżeli też jest członkem ma
jeden głos czyli nic do decydowania).

> 2) Czy z związku z potencjalną zmianą administracji ( zakładając że pkt 1 został
spełniony) - możemy wystąpić do > spółdzielni z wnioskiem o rozliczenie się z
funduszu remontowego za ostatnie lata?

Można ale wtedy w umowie "nieruchomości wspólnej" powinien być o tym zapis.
Oczywiście go nie ma. W sądach jak na razie to chyba nikomu się to nie udalo.

> 3) Czy możemy odciąć się od spółdzielni - jeśli okaże się, że wszystkie lokale
zostały wykupione przez osoby > > > prywatne/firmy?

Nawet nie muszą być wszystkie wykupione. W tym przypadku SM zostaje członkiem
współnoty mieszkaniowej na zasadach ogólnych czyli bez żadnych dodatkowych uprawnień.
Zarząd współnoty przekazuje do SM wysokość czynszów od lokali których właścicielem
jest SM. SM pobiera te opłaty i przekazuje do Wspólnoty.

> 4) Czy jeśli okaże się, że właścicielem jednego z lokali jest Spółdzielnia - wciąż
możemy powołać wspólnotę i zatrudnić własną administrację?

Oczywiście. Właściciele mieszkań powinni powiadomić na piśmie SM że występują z
"nieruchomości wspólnej" i tworzą Wspólnotę Mieszkaniową zgodnie z aktualnie
obowiązującym w tym zakresie prawem.

Pozdrawiam

---
Ta wiadomość została sprawdzona na obecność wirusów przez oprogramowanie antywirusowe
Avast.
https://www.avast.com/antivirus

do góry

3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi
jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

5. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia
lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem
(współwłaścicielami) tej nieruchomości.

Art. 241. 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach
położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości
udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie
ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30
ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w
obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich
lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się
przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni

A zatem - jeśli wszystkie lokale stanowią wyodrębnioną własność stosuje
się przepisy o wspólnocie.

Jeśli nie wszystkie, to stosuje się przepisy o spółdzielniach, a
wspólnota wcale automatycznie nie powstaje, chyba, że zostanie podjęta
odpowiednia uchwała.

MJ

do góry