Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

5. Stworzenie prawnych uwarunkowań do powstania prawidłowej relacji przychodów
i kosztów gmin związanych z ich działaniami planistycznymi
Realizacja nastąpi przez zrównanie terminu możliwości dochodzenia odszkodowań i
opłaty planistycznej, które są związane z wejściem w życie planu miejscowego, oraz
modyfikację przepisów ustawy dotyczących odpowiedzialności odszkodowawczej
gminy. Modyfikacja ta polega na zniwelowaniu obecnego, swoistego automatyzmu przy
określaniu odpowiedzialności finansowej gminy za wszelkie treści planu miejscowego,
niezależnie od źródła ich pochodzenia oraz faktycznego wystąpienia szkody, w tym
niezależnie od realnych zamiarów właściciela nieruchomości i możliwości
inwestycyjnych danego terenu.
6. Podniesienie jakości planów miejscowych i usprawnienie procesu ich uchwalania
Realizacja nastąpi przez wprowadzenie zmian w procedurze uchwalania studium i planu
miejscowego. Zmiany polegają na zmodyfikowaniu dotychczasowej procedury i
umożliwieniu, na podstawie wniosku podmiotu dysponującego nieruchomością na cele
budowlane lub który uzyskał odpowiednią zgodę właściciela, zobowiązującego do
realizacji infrastruktury technicznej oraz społecznej, której realizacja jest zadaniem
własnym gminy, oraz jej nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy (lub partycypacji w
kosztach budowy infrastruktury realizowanej przez gminę), wszczęcia postępowania w
przedmiocie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego oraz na wzmocnieniu roli
zarządców infrastruktury transportowej, operatorów sieci elektroenergetycznych i
gazowych oraz Państwowej Straży Pożarnej, rozszerzeniu treści uzasadnienia studium i
planu miejscowego, a także umożliwieniu prowadzenia symultanicznych prac nad
projektem studium i planu miejscowego, co przyczyni się do przyspieszenia uchwalania
planów.
Cele niniejszej ustawy mogą być zrealizowane jedynie przez wprowadzenie wszystkich
zaproponowanych zmian. Zaproponowane zmiany, zarówno te ww. o charakterze
generalnym, jak i zmiany szczegółowe, przedstawione w dalszych częściach tekstu, stanowią
bowiem całościowy system. Uwzględnienie tylko pojedynczych rozwiązań będzie skutkowało
brakiem osiągnięcia zakładanych celów lub poważnym zmniejszeniem oddziaływania nowej
regulacji.
Ponadto pozostałe regulacje mają na celu m.in. rozstrzygnięcie wątpliwości interpretacyjnych
powstałych po wyroku TK z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. K 46/07, stwierdzającym niezgodność
z Konstytucją RP ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, a także
odzwierciedlenie stanowiska TK wyrażonego w wyroku z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. akt
9

K 50/13, oraz wprowadzenie zmian i uzupełnień, w tym wynikających z rozbieżności w
orzecznictwie sądowym, w celu ujednolicenia stosowania przepisów ustawy.
I. Zakres regulacji
1. Przekierowanie strumienia inwestycji budowlanych na tereny przygotowane do
zabudowy i wyposażone w infrastrukturę
Zamierzenie to zostanie zrealizowane przez wprowadzenie mechanizmów zachęcających
gminy do uchwalania planów miejscowych, zmian dotyczących wydawania decyzji o
warunkach zabudowy oraz wprowadzenie katalogu zasad sposobów planowania
dotyczących sytuowania nowej zabudowy. Zamierzenie regulacyjne wpisuje się m.in. w
realizację zaleceń z raportu Europejskiego Trybunału Obrachunkowego z 2012 r. W
Raporcie ETO z 2012 r. Sprawozdanie specjalne ETO nr 23/2012 „Czy w ramach działań
strukturalnych UE skutecznie wspierano rewitalizację zdegradowanych terenów
poprzemysłowych i powojskowych?” stwierdzono, że rewitalizacja zdegradowanych
terenów stanowi pierwszy krok w stronę zwiększenia atrakcyjności danego regionu.
Podkreślono, że rewitalizacja jest warunkiem wstępnym pozwalającym na podejmowanie
działań sprzyjających tworzeniu miejsc pracy. Wśród zaleceń dla państw członkowskich,
sformułowanych przez Trybunał, wskazano m.in.: rozważenie ustanowienia strategii
rewitalizacji terenów zdegradowanych, obejmującej jasno wyznaczone cele, unikanie
wykorzystywania terenów niezagospodarowanych, o ile nie jest to bezwzględnie
konieczne, ustanowienie projektów dotyczących rewitalizacji terenów zdegradowanych
częścią zintegrowanego planu rozwoju. Ponadto przedmiotowe założenia są skorelowane
z pracami UE nad dokumentami przewidującymi zerowy bilans netto nowych terenów
zajętych w roku 2050.
Przepisy ustawy dotyczące zagospodarowania terenów na obszarze, na którym nie
obowiązuje plan miejscowy, umożliwiają lokalizowanie inwestycji na podstawie decyzji
o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Rozwiązanie to w swoim założeniu miało być realizowane w oparciu o zasadę tzw.
„dobrego sąsiedztwa”, która jednak w procesie stosowania prawa jest interpretowana
nieprawidłowo i nie spełnia roli w zakresie zapobieżenia zabudowy terenów do tego
niedostosowanych, zabudowania w sposób nieprzystający do zabudowy na
nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących i zachowania walorów ekonomicznych
przestrzeni oraz ładu przestrzennego. W efekcie przepisy te stały się główną przyczyną

5)
Źródło: http://www.europarl.europa.eu/meetdocs/2009_2014/documents/cont/dv/sr12_23_/sr12_23_pl.pdf
10

niekontrolowanej suburbanizacji i chaosu przestrzennego, a zwłaszcza powstawania
inwestycji na terenach do tego niedostosowanych i przeznaczania pod budownictwo
terenów zieleni – także w sytuacjach, gdy na obszarze danej gminy znajdują się tereny
przewidziane pod zabudowę w planach miejscowych.
Jednocześnie w praktyce funkcjonowania decyzji o warunkach zabudowy
niezamierzonym przez ustawodawcę skutkiem okazało się uzyskiwanie tej decyzji
wyłącznie w celu podwyższenia wartości nieruchomości, nie zaś w celu realizacji
inwestycji.
W celu eliminacji:
1) ww. negatywnych skutków przestrzennych, związanych z lokalizacją inwestycji na
podstawie decyzji WZ;
2) skutków związanych z powstawaniem nieracjonalnych kosztów społecznych i
ekonomicznych;
3) ryzyk, iż na etapie realizacji inwestycji wystąpią problemy z zapewnieniem
zadeklarowanej infrastruktury technicznej, które uniemożliwią oddanie budynków do
użytkowania;
4) niepewności inwestycyjnej, związanej z brakiem pewności inwestora co do sposobu
zagospodarowania działek sąsiednich
proponuje się:
1) doprecyzowanie roli decyzji WZ w systemie planowania przestrzennego (zmiany w
ramach art. 4 i art. 60 ust. 1);
2) określenie typów terenów, na których nie będzie możliwe lokalizowanie inwestycji
na podstawie decyzji WZ (zmiany art. 10 ust. 2 pkt 8a i art. 61 ust. 1 pkt 6, 7 i 9);
3) określenie rodzajów inwestycji, które nie mogą być lokalizowane na podstawie
decyzji WZ (art. 10 ust. 2a i art. 61 ust. 1 pkt 8);
4) rozszerzenie zestawu warunków, jakie muszą być spełnione, aby została wydana
decyzja WZ (warunków dostępu do infrastruktury technicznej, konieczności
zapewnienia obsługi komunikacyjnej przez dostęp do sieci drogowej – art. 61 ust. 1
pkt 1–4);
5) wskazanie regulacji dotyczących wydawania decyzji WZ na terenach planowanych
pod inwestycje publiczne (art. 61 ust. 1 pkt 9 i art. 62 ust. 2);
6) wprowadzenie powiązania decyzji WZ z polityką przestrzenną gminy, określoną w
studium, co przekieruje strumień inwestycji na tereny planowane przez gminę do
urbanizacji, o czym mowa w części 4 (art. 60 ust. 1b–1d);
11

7) wskazanie terminu ważności decyzji WZ, o czym jest mowa również w części 6 i IV
(art. 60 ust. 1e).
Wprowadzenie powyższych wymogów ma na celu zapewnienie spójności decyzji
przesądzających o zagospodarowaniu przestrzennym terenów i wyeliminowanie
potencjalnych kolizji w przypadku równolegle prowadzonych postępowań.
Proponuje się również sprecyzowanie „negatywnych warunków” dotyczących decyzji
WZ przez wskazanie przypadków, w których nie zostanie wydana, tj. wskazanie, że
wniosek nie może dotyczyć:
1) terenu, na którym istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego
(doprecyzowanie obecnej regulacji);
2) terenu przestrzeni publicznej;
3) terenu, którego struktura własności nie odpowiada planowanej funkcji terenu;
4) terenu wskazanego w studium jako wymagający scalenia i wymiany (do czasu
dokonania scaleń i wymiany);
5) w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:
a) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1
ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
środowisko dotycząca inwestycji celu publicznego lub innych decyzji
lokalizacyjnych i wydawana przed uzyskaniem decyzji, o których mowa
w art. 72 ust. 1 pkt 1, 4, 4b–5 i 8–21 tej ustawy, lub
b) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub
c) inna decyzja lokalizacyjna.
Obiektami, dla których nie będzie możliwe wydanie decyzji WZ, będą
wielkopowierzchniowe obiekty handlowe oraz instalacje odnawialnych źródeł energii
inne niż mikroinstalacje, w rozumieniu art. 2 pkt 13 i 19 ustawy o odnawialnych źródłach
energii, jako inwestycje silnie oddziaływujące na przestrzeń, które obecnie są regulowane
przepisami ustawy (nie rozszerza się rodzajów inwestycji, jedynie doprecyzowuje
regulację).
Uzasadniając rozszerzenie zestawu warunków, jakie muszą być spełnione, aby została
wydana decyzja WZ, należy zauważyć, że plan miejscowy kompleksowo rozwiązuje
zagadnienia przestrzenne na całym obszarze objętym planem i zapewnia realizację jego
ustaleń w sposób trwały, pozostając w zgodności z zasadami określonymi w ustawie.
Natomiast w obecnym stanie prawnym decyzja WZ jest wydawana na terenach, na
12

których sytuacja, w związku z brakiem planu miejscowego, jest dynamiczna i w zasadzie
nieprzewidywalna. Tym samym analiza zagospodarowania terenów sąsiadujących z
planowaną inwestycją, będąca podstawą ustalania warunków zabudowy dla
wnioskowanej działki, w krótkim czasie może okazać się nieaktualna, co rodzi
przeważnie ryzyko dla inwestora. Oznacza to konieczność oparcia decyzji na możliwie
trwałych czynnikach i cechach otoczenia.
Proponuje się więc doprecyzowanie i urealnienie warunków związanych z dostępem do
infrastruktury technicznej. Dostęp ten powinien być faktyczny, tym samym planowana
inwestycja będzie realizowana tylko w przypadku istniejącej, niezbędnej dla zamierzenia
inwestycyjnego infrastruktury. Przy czym za niezbędną infrastrukturę zostanie uznane
zapewnienie obsługi komunikacyjnej przez bezpośredni dostęp do sieci drogowej za
pośrednictwem drogi publicznej lub drogi publicznej, która jest dostępna przez istniejącą
w dniu składania wniosku drogę wewnętrzną o szerokości nie mniejszej niż 5 m lub
służebność drogi o szerokości nie mniejszej niż 5 m, pozostałe rodzaje infrastruktury
będą zależały od rodzaju przedsięwzięcia budowlanego (tak samo jak ma to miejsce
obecnie).
Dodatkowo, aby warunki uzyskania decyzji WZ umożliwiały uzyskanie decyzji także w
sytuacji, gdy zaawansowany jest etap realizacji infrastruktury technicznej oraz
umożliwiały zastąpienie dostępu do infrastruktury technicznej (sieci) indywidualnymi
źródłami lub odbiornikami, proponuje się jednoznaczne wskazanie, iż spełnienie warunku
dostępu do sieci następuje również w sytuacji, gdy w dniu składania wniosku wydano
inną decyzję lokalizacyjną, pozwolenie na budowę lub dokonano skutecznego zgłoszenia
zamiaru wykonywania robót budowlanych, które umożliwiają przystąpienie do
wykonywania robót budowlanych i obejmują lokalną infrastrukturę techniczną,
wystarczającą dla zamierzenia budowlanego określonego we wniosku, jak również w
sytuacji, gdy dostęp do sieci i urządzeń zostanie zastąpiony przez indywidualne źródła
bądź odbiorniki, zastępujące te sieci i urządzenia, w tym urządzenia wytwarzające
energię z odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie
większej niż 40 kW lub o łącznej mocy zainstalowanej cieplnej nie większej niż 120 kW.
Jednocześnie proponuje się wskazanie inwestycji, dla których nie obowiązuje warunek
zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz usytuowania działki objętej wnioskiem w
bezpośrednim sąsiedztwie działki zabudowanej. Wyłączenie to powinno dotyczyć linii
kolejowych, obiektów liniowych i infrastruktury technicznej.
13