Poselski projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw

W zakresie pojęcia gospodarstwa rodzinnego, rolnika indywidualnego oraz kwalifi-
kacji rolniczych, które stanowią element składowy definicji rolnika indywidualnego
projektowana ustawa przewiduje utrwalone i ukształtowane rozwiązanie przyjęte
w obecnie obowiązujących przepisach. W celu przeciwdziałania nadmiernej koncentracji
ziemi ustawa określi maksymalną powierzchnię rodzinnego gospodarstwa rolnego. Na-
bywana nieruchomość wraz z gruntami dzierżawionymi lub z innych tytułów posiadany-
mi przez nabywcę tak jak dotychczas nie będzie mogła być większa niż 300 ha. Ograni-
czy to tworzenie gospodarstw wielkoobszarowych, których funkcjonowanie nie jest ak-
ceptowane w środowisku wiejskim.
Działając w kierunku poprawy struktury agrarnej ustawa wprowadza pojęcie pod-
stawowej normy obszarowej użytków rolnych w gospodarstwie rolnym. Norma ta byłaby
określana przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w drodze rozporządzenia
z uwzględnieniem średniej powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład gospo-
darstw rolnych w poszczególnych województwach i w kraju. Tego rodzaju rozwiązanie
jest konieczne ze względu na niejednolitą strukturę agrarną w Polsce. Na terenie róż-
nych województw średnia wielkość gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych
jest mocno zróżnicowana dla województwa zachodniopomorskiego przekracza już 30
ha, a dla województwa małopolskiego wynosi niespełna 4 ha.
Stwarzanie prawnych przeszkód nieracjonalnym podziałom gruntów rolnych wystę-
puje prawie we wszystkich ustawodawstwach zachodnioeuropejskich, stanowiąc niejako
trzon ustawodawstwa w zakresie gospodarki gruntami. Rozwiązania szczegółowe są
oczywiście w poszczególnych krajach różne. Projektowane przepisy mają na celu prze-
ciwdziałanie rozdrabnianiu gospodarstw rolnych poprzez ograniczenie dopuszczalności
przenoszenia własności (sprzedaż, zamiana, darowizna, dożywocie itp.) nieruchomości
rolnej jedynie do przypadków, gdy:
1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy będzie nie mniej-
sza niż podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym,
a zbywane grunty wraz z gruntami nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo
rolne, lub

- 25 -
2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z gruntami rolnymi nabywcy stano-
wiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które po-
zostaną własnością zbywcy, lub
3) zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do
innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego
zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa
rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
4) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych
w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym,
nie przekracza 10%, lub
5) ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami, lub
6) dotyczy nieruchomości rolnej albo jej części o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha,
przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, dla zbywcy, który jest
bliskim nabywcy.
Warunki te nie będą wymagane w przypadku zbywania wszystkich gruntów wchodzą-
cych w skład gospodarstwa rolnego. Niemniej jednak w przypadku, gdy zbywane grunty
wraz z gruntami nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne nie uważa się,
że nastąpił podział gospodarstwa, jeżeli zbywca pozostawił sobie grunt pod budynkiem
mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi
niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna po-
wierzchnia nie przekracza 0,5 ha. Ponadto przewiduje się wprowadzenie warunku,
zgodnie z którym własność nieruchomości rolnej lub jej części może być przeniesiona,
o ile grunty te mają zapewniony dostęp do drogi publicznej albo będą miały taki dostęp
po połączeniu z gruntami nabywcy. Ograniczy to możliwość podziału gospodarstw na
mniejsze jednostki a także wymusi korzystniejsze ukształtowanie rozłogu gruntów go-
spodarstwa rolnego poprzez zapewnienie dostępu nieruchomości rolnych do infrastruk-
tury drogowej.
Zakłada się ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych przez osoby nieupraw-
nione, nabywające je w innych celach niż prowadzenie produkcji rolnej. W tym celu
przewidziano mechanizm prawny polegający na tym, że przeniesienie własności nieru-

- 26 -
chomości rolnej lub jej części wchodzących w skład gospodarstw rolnych na podstawie
umowy sprzedaży odbywa się za pośrednictwem Agencji Nieruchomości Rolnych, która
w imieniu i na rzecz zbywcy oferuje je do sprzedaży za ustaloną z nim cenę. Po ustale-
niu ceny i udzieleniu pełnomocnictwa przez zbywcę Agencja Nieruchomości Rolnych
zwracałaby się do właściwej miejscowo izby rolniczej o podanie wykazu rolników indy-
widualnych zainteresowanych nabyciem tych nieruchomości lub określonych części
zbywanych gruntów w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego, zamieszkałych na
terenie gminy, w której grunt ten jest położony lub w gminnie sąsiedniej albo informacji o
braku zainteresowania rolników nabyciem gruntów. Sprzedaż odbywałaby się w oparciu
o mechanizm przetargów uregulowany ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospo-
darowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Podyktowane to jest potrzebą
racjonalizowania obrotu nieruchomościami oraz dążeniem do wspierania obrotu między-
sąsiedzkiego.
Pośrednictwo to jednak byłoby wyłączone, gdy własność nieruchomości rolnej albo
jej część miałaby być przeniesiona na rzecz:
1) rolnika indywidualnego na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, lub
2) osoby bliskiej zbywcy, lub
3) członka spółdzielni produkcji rolnej będącego rolnikiem, którego wkład gruntowy sta-
nowiący jego własność jest użytkowany przez tę spółdzielnię, nabywającego nieru-
chomość albo jej część stanowiącą wkład innego członka tej spółdzielni, lub
4) spółdzielni produkcji rolnej, której wszystkimi członkami są rolnicy będący właścicie-
lami wkładów gruntowych użytkowanych przez tę spółdzielnię, gdy przeniesienie
własności nieruchomości rolnej albo jej części dotyczy wkładu gruntowego członka
tej spółdzielni, lub
5) jednostki samorządu terytorialnego, lub
6) Skarbu Państwa.
Jeżeli jednak przeprowadzone przez Agencję Nieruchomości Rolnych postępowanie nie
doprowadzi do wyłonienia kandydata na nabywcę, zbywca będzie uprawniony, w termi-
nie roku od dnia, w którym Agencja poinformowała go o niewyłonieniu kandydata na na-
bywcę, do zbycia tej nieruchomości albo jej części bez pośrednictwa Agencji. Obowią-

- 27 -
zek sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części za pośrednictwem Agencji Nieru-
chomości Rolnych będzie dalej funkcjonował jeżeli w tym czasie grunt rolny nie zostanie
zbyty.
W przypadku natomiast, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej
części nastąpi w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencji Nieru-
chomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa będzie przysługiwało prawo do
złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej,
która – realizując politykę rolną państwa w zakresie poprawy struktury agrarnej – będzie
nabywać nieruchomości rolne po to, aby następnie mogła je przeznaczyć na poprawę
struktury obszarowej gospodarstw rolnych. Uprawnienie to nie będzie jednak przysługi-
wało jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej nastąpi:
1) na rzecz osób, co do których wyłączone jest pośrednictwo Agencji Nieruchomości
Rolnych przy sprzedaży nieruchomości rolnej;
2) w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia
1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
W razie gdy przeszkodą do skorzystania z tego uprawnienia byłoby określenie w treści
umowy równowartości pieniężnej w sposób rażąco odbiegający od wartości rynkowej
nieruchomości Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła wystąpić do sądu o usta-
lenie ceny tej nieruchomości. Brak takiego uregulowania mógłby powodować sztuczne
zawyżanie równowartości pieniężnej nieruchomości w celu wyeliminowania uprawnienia
Agencji Nieruchomości Rolnych. Propozycje te stanowią powtórzenie dotychczasowych
rozwiązań.
Ustawa, wzorem dotychczasowych rozwiązań prawnych, formuje prawo pierwoku-
pu na rzecz dzierżawcv nieruchomości rolnej. Prawo to przysługiwałoby w przypadku
sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agen-
cja jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była
wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub
jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

- 28 -
Analogicznie do prawa nabycia Agencji Nieruchomości Rolnych, gdy przeszkodą do
skorzystania przez dzierżawcę z prawa pierwokupu będzie wskazana w umowie sprze-
daży nieruchomości rolnej cena, która w sposób rażący odbiega od wartości rynkowej
dzierżawca będzie mógł wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Brak ta-
kiego uregulowania mógłby powodować sztuczne zawyżanie ceny nieruchomości w celu
wyeliminowania uprawnienia dzierżawcy.
Ustawa wprowadza istotne zmiany, które mają zapobiegać nieformalnemu obrotowi
nieruchomościami rolnymi. Mianowicie, bieg terminu zasiedzenia nieruchomości rolnej
albo jej części rozpoczynałby się z dniem wpisania jej do rejestru na wniosek posiada-
cza samoistnego. Co więcej, poza przypadkami określonymi w Kodeksie cywilnym, bieg
terminu zasiedzenia ulegałby przerwaniu na skutek pisemnego wezwania do opuszcze-
nia nieruchomości rolnej albo jej części skierowane go do samoistnego posiadacza
przez właściciela tej nieruchomości, którego prawo własności zostało wpisane do księgi
wieczystej.
Ustawa stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej części,
dokonane niezgodnie z przepisami w niej zawartymi, jest nieważne. Równocześnie
w ustawie zawrócono uwagę na najważniejsze sytuacje, które mogą prowadzić do nie-
ważności czynności prawnej, a mianowicie brak wymaganego pośrednictwa Agencji
przy sprzedaży nieruchomości rolnych, brak zawiadomienia uprawnionego do prawa
pierwokupu oraz Agencji, w przypadku określonym w art. 17 ust. 1 ustawy, jak również
brak wymaganych zaświadczeń bądź decyzji. Z żądaniem unieważnienia przeniesienia
własności będzie mogła wystąpić do sądu osoba mająca w tym interes prawny albo
Agencja Nieruchomości Rolnych.
Ustawa wprowadza istotne zmiany w niektórych ustawach mających związek
z nieruchomościami rolnymi, w celu wielostronnego oddziaływania na poprawę struktury
wielkościowej gospodarstw.
Temu celowi służą przede wszystkim zmiany w ustawie z dnia 19 października
1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dotyczące dosto-
sowania Agencji Nieruchomości Rolnych do nowej roli wynikającej z przepisów ustawy
o kształtowaniu ustroju rolnego. Przewiduje się umożliwienie dyrektorom oddziałów te-

- 29 -