Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

– 7 –
Otóż, ów wkład budowlany, o którym mowa w obowiązującym art. 48 ust. 1 pkt 2
u.s.m. nie jest tożsamy z wkładem budowlanym, którego wniesienie jest wymagane na mocy
art. 18 ust. 2 u.s.m. W tym ostatnim przypadku wskazano wprost, iż wkład ten ma
odpowiadać całości kosztów budowy przypadających na dany lokal, a jeżeli spółdzielnia
zaciągnęła kredyt na sfinansowanie budowy rozliczenie następuje uwzględnieniem stosownej
części kredytu oraz należnych z tego tytułu odsetek. Tymczasem wkłady budowlane
obliczane na zasadzie art. 48 ust. 1 pkt 2 u.s.m. były i są w dalszym ciągu sumą rozmaitych
zmiennych (w tym postanowień statutów spółdzielni mieszkaniowych – por. art. 8 pkt 3
u.s.m.), skutkiem czego ich wysokość w poszczególnych sprawach może się diametralnie
różnić. Powyższe obrazują przykłady podane w uzasadnieniu wyroku wydanego w dniu
19 czerwca 2012 r. (sygn. akt P 27/10). Trybunał Konstytucyjny przytoczył tam informacje, z
których wynika, po pierwsze, że praktykowane przez spółdzielnie mieszkaniowe metody
ustalania wkładu budowlanego niejednokrotnie w ogóle nie odpowiadają regulacji z art. 48
ust. 1 pkt 2 u.s.m., co może być następstwem tego, iż przepis jest nieprecyzyjny Po drugie,
w świetle dostępnych danych można wyróżnić cztery zasadnicze sposoby kalkulacji. Ich
porównanie pozwala na postawienie tezy, że rozpiętość szacunków jest bardzo duża (od
pełnej wartości rynkowej do kwoty będącej równowartością zaledwie 5% aktualnej ceny
określonego mieszkania). Poza tym stosowane mierniki waloryzacji też są rozmaite.
W sprawie, która stanowiła tło dla orzeczenia z dnia 19 czerwca 2012 r., był to akurat miernik
w postaci „wzrostu wartości najniższego przeciętnego wynagrodzenia” w przyjętych
punktach czasowych.
Jakkolwiek ostatecznie wymóg wniesienia wkładu budowlanego nie został uznany za
sprzeczny z gwarancjami konstytucyjnymi (wzmiankowany wyrok w sprawie P 27/10 miał
formułę afirmatywną), przytoczone wyżej okoliczności skłoniły projektodawcę do przyjęcia
nowych zasad w zakresie obowiązków finansowych spoczywających na tych najemcach
byłych mieszkań zakładowych, których lokale zostały przejęte odpłatnie. Integralną częścią
proponowanego zamysłu legislacyjnego jest przy tym postanowienie ust. 12, dodawanego
w art. 48 (art. 1 pkt 2 projektu), które pozwoli na przyznawanie stosownych bonifikat.
Decyzja w tej mierze należeć będzie do rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych. Można
założyć, że zapewni to poszanowanie interesów wszystkich zainteresowany stron, tzn. tak
spółdzielni mieszkaniowych, jak i najemców.



– 8 –
Kolejną dość istotną zmianą, aczkolwiek wyraźnie już sugerowaną przez Trybunał, jest
ograniczenie kręgu osób legitymowanych do zgłoszenia żądania przekształcenia. Analizując
argumenty przytoczone w stanowisku Trybunału Konstytucyjnego, projektodawca uznał, że
zasadne będzie wprowadzenie warunku w postaci posiadania uprawnienia do korzystania
z mieszkania zakładowego w dacie przejęcia go przez spółdzielnię (z zastrzeżeniem jednak
art. 48 ust. 2 u.s.m., który zachowuje obowiązujące brzmienie i który przyznaje analogiczne
roszczenia osobom bliskim w stosunku do najemcy, wszelako tylko tego, który spełniał
warunki z art. 48 ust. 1 u.s.m.).
Na postulaty zawarte w wypowiedzi Trybunału odpowiada także przepis przejściowy
(art. 2 projektu). Charakter roszczenia z art. 48 ust. 1 u.s.m. pozwala na zaklasyfikowanie go
do kategorii dostatecznie ukształtowanych ekspektatyw, które to z kolei podlegają ochronie
tak w świetle zasady lojalności państwa względem obywateli, wywodzonej z art. 2 ustawy
zasadniczej, jak i z uwagi na treść art. 64 Konstytucji, który gwarantuje ochronę prawną nie
tylko prawa własności, lecz również innych praw majątkowych. Dlatego zasadne jest
przyjęcie rozwiązania, które umożliwi zakończenie spraw zainicjowanych przed wejściem
w życie projektowanej ustawy zgodnie z dotychczasowymi regulacjami.

4. Skutki projektowanej ustawy
Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmierza do realizacji
postulatów zgłoszonych w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego. Podstawowym jego
skutkiem będzie więc zastąpienie rozwiązania, które nie spełnia wymogów konstytucyjnych,
regulacją, która zrównoważy obowiązki spółdzielni mieszkaniowych – z jednej strony oraz
najemców dawnych mieszkań zakładowych – z drugiej (i to zarówno tych, którzy zajmują
lokale przejęte przez spółdzielnie odpłatnie, jak i nieodpłatnie). Jednocześnie zaakcentowania
wymaga fakt, iż proponowane przepisy posługują sią bardziej precyzyjnymi
sformułowaniami. Dotyczy to zwłaszcza rezygnacji z pojęcia wkładu budowlanego, które
w istocie zapewniało spółdzielniom mieszkaniowym zbyt daleko posuniętą swobodę
w określaniu powinności najemców mieszkań zakładowych przejętych odpłatnie. Dzięki temu
wyeliminowana zostanie nierówność między osobami należącymi do tej samej kategorii,
uprawnionymi do korzystania ze spółdzielczych lokali mieszkalnych w poszczególnych
spółdzielniach mieszkaniowych. W ten sposób dojdzie zarazem do wypełnienia dyrektyw
poprawnej legislacji płynących z zasady państwa prawnego (art. 2 Konstytucji).



– 9 –
Intencją projektodawcy jest ponadto przywrócenie poczucia sprawiedliwości społecznej,
o którym wspomniał zresztą także sam Trybunał. Nie ma bowiem powodu, by preferencyjne
warunki nabywania własności lokali należących do spółdzielni mieszkaniowych znajdowały
zastosowanie w stosunku do osób, które uzyskały prawo do korzystania z byłych mieszkań
zakładowych, dopiero wtedy, gdy lokale te trafiły do zasobów majątkowych spółdzielni (ta
ostatnia uwaga nie odnosi się naturalnie do osób bliskich najemcom, co znajduje
potwierdzenie w treści utrzymanego w mocy art. 48 ust. 2 u.s.m.). W przypadku takich
„późniejszych” najemców w pełni respektowane muszą być uprawnienia właścicielskie
spółdzielni, i to tak w zakresie kluczowej kwestii związanej z podjęciem decyzji o wyzbyciu
się własności, jak i w zakresie określania konkretnych warunków takiej transakcji.
Projektowana ustawa nie powoduje skutków finansowych dla podmiotów zaliczanych
do sektora finansów publicznych. Niewątpliwie natomiast proponowane regulacje pociągają
za sobą pewne konsekwencje dla spółdzielni mieszkaniowych oraz najemców spółdzielczych
lokali mieszkalnych, jeżeli lokale te przed przejęciem przez spółdzielnie stanowiły
mieszkania przedsiębiorstw państwowych, państwowych osób prawnych lub państwowych
jednostek organizacyjnych, a przy tym nie została jak dotąd zainicjowana procedura ich
„wykupu”. Aczkolwiek trudno ocenić zarówno skalę tych skutków w aspekcie
ekonomicznym, w tym ich rozłożenie w postaci wzrostu zysków spółdzielni mieszkaniowych
oraz zwiększenia się obciążeń po stronie najemców. W każdym razie – co trzeba w tym
miejscu przypomnieć – opisywana sytuacja jest pochodną wypowiedzi Trybunału
Konstytucyjnego, który wyraźnie opowiedział się za koniecznością zmodyfikowania
dotychczasowego rozkładu praw oraz obowiązków finansowych odpowiednio – spółdzielni
i najemców mieszkań zakładowych.

5. Konsultacje
Projekt został przesłany do zaopiniowania Ministrowi Transportu, Budownictwa
i Gospodarki Morskiej, Ministrowi Sprawiedliwości, Ministrowi Skarbu Państwa, Ministrowi
Finansów, Sądowi Najwyższemu, Związkowi Rewizyjnemu Spółdzielni Mieszkaniowych,
Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce, Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości,
Naczelnej Radzie Adwokackiej, Krajowej Radzie Radców Prawnych, Krajowej Radzie
Notarialnej, Krajowej Radzie Komorniczej, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa,
Stowarzyszeniu Sędziów Polskich JUSTITIA oraz Stowarzyszeniu Sędziów THEMIS.



– 10 –
Stanowiska pisemne przedstawili: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki
Morskiej, Minister Sprawiedliwości, Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, Unia
Spółdzielni Mieszkaniowych w Polsce, Krajowa Rada Radców Prawnych oraz Prokuratoria
Generalna Skarbu Państwa. Ponadto Minister Skarbu Państwa, Minister Finansów, Pierwszy
Prezes Sądu Najwyższego, Krajowa Rada Notarialna i Krajowa Rada Komornicza nie zgłosili
zastrzeżeń odnośnie do projektowanych rozwiązań. Dodatkowo Minister Skarbu Państwa
wyraził opinię, że projektowana ustawa nie wpłynie na wzrost wydatków budżetu państwa.
W trakcie pierwszego czytania projektowanej ustawy na wspólnym posiedzeniu Komisji
Gospodarki Narodowej oraz Komisji Ustawodawczej obecni przedstawiciele podmiotów
opiniujących podtrzymali uwagi przekazane na piśmie, przy czym Minister Transportu,
Budownictwa i Gospodarki Morskiej zasugerował zmianę brzmienia niektórych przepisów,
przede wszystkim zaś tego fragmentu art. 48 ust. 1 u.s.m., w którym – według pierwotnej
wersji projektu – była mowa o wkładzie budowlanym (fragment objęty pkt 2 wskazanej
jednostki redakcyjnej). Propozycja Ministra została uwzględniona przez Komisje. Komisje
odniosły się również przychylnie do sugestii wysuniętych przez Ministra Sprawiedliwości,
w wyniku czego uściślona została treść projektowanego art. 48 ust. 1 pkt 1 oraz dodany został
pkt 2 (w zakresie nowego ust. 11).
Pozostałe spostrzeżenia i uwagi, zwłaszcza te, które przedłożył Związek Rewizyjny
Spółdzielni Mieszkaniowych, nie znalazły uznania w oczach Komisji jako nie dające się
pogodzić z przyjętą koncepcją wykonania wyroków Trybunału.

6. Oświadczenie o zgodności z prawem Unii Europejskiej
Projekt nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.






Warszawa, 16 stycznia 2013 r.

BAS–WAPEiM–86/13


Pani Ewa Kopacz
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Opinia prawna w sprawie zgodności z prawem Unii Europejskiej
senackiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (przedstawiciel wnioskodawcy: senator Wojciech
Skurkiewicz)


Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2012 r. poz. 32, ze zm.)
sporządza się następującą opinię:


I.
Przedmiot projektu ustawy
Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych ma na celu dostosowanie systemu prawa do wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10, publ. Dz. U. z
2012 r. poz. 201). W przywołanym wyroku Trybunał Konstytucyjny stwierdził
niezgodność art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z
2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) z Konstytucją.
Projekt dotyczy wzajemnych praw i obowiązków spółdzielni
mieszkaniowych i najemców spółdzielczych lokali mieszkalnych, będących
przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową mieszkaniem
przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej
jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego
lokalu w dniu jego przejęcia.
Projekt zawiera przepis przejściowy. Ustawa ma wejść w życie po
upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

II.
Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem

Prawo Unii Europejskiej nie reguluje spraw objętych projektem ustawy.