Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

6) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2002 r. Nr 126, poz.
1070, Nr 141, poz. 1178, Nr 144, poz. 1208, Nr 153, poz. 1271, Nr 169, poz. 1385 i 1387 i Nr 241,
poz. 2074, z 2003 r. Nr 50, poz. 424, Nr 60, poz. 535, Nr 65, poz. 594, Nr 228, poz. 2260 i Nr 229,
poz. 2276, z 2004 r. Nr 64, poz. 594, Nr 68, poz. 623, Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 121, poz.
1264, Nr 146, poz. 1546 i Nr 173, poz. 1808, z 2005 r. Nr 83, poz. 719, Nr 85, poz. 727, Nr 167, poz.
1398 i Nr 183, poz. 1538 oraz z 2006 r. Nr 104, poz. 708, Nr 157, poz. 1119, Nr 190, poz. 1401 i Nr
245, poz. 1775 oraz z 2007 r. Nr 42, poz. 272 i Nr 112, poz. 769.
7) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2007 r. Nr 17, poz. 95,
Nr 21, poz. 125, Nr 112, poz. 769 i Nr 115, poz. 791 i 792.
8) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2003 r. Nr 217, poz. 2125, z 2004 r. Nr
91, poz. 870 i 871, Nr 96, poz. 959, Nr 121, poz. 1264, Nr 146, poz. 1546, Nr 173, poz. 1808 i Nr
210, poz. 2135, z 2005 r. Nr 94, poz. 785, Nr 183, poz. 1538 i Nr 184, poz. 1539, z 2006 r. Nr 47,
poz. 347, Nr 133, poz. 935 i Nr 157, poz. 1119 oraz z 2007 r. Nr 123, poz. 850.
U Z A S A D N I E N I E

1. Cel ustawy
Hipoteka jest w obecnym stanie prawnym jedyną formą zabezpieczenia
wierzytelności na nieruchomości. W swoim zasadniczym kształcie regulujące ją
przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (określanej dalej w skrócie
jako u.k.w.h.) nie były zmieniane od czasu wejścia ich w życie, tj. od 1 stycznia
1983 r. Oprócz nich obowiązuje wiele uregulowań szczególnych, które w istotny
sposób wpływają na ocenę skuteczności tej formy zabezpieczenia wierzytelności,
a które nie zawsze są spójne z rozwiązaniami przyjętymi w ustawie o księgach
wieczystych i hipotece. Niezależnie od prac nad wprowadzeniem do prawa
polskiego nowej instytucji długu gruntowego konieczne stało się więc dokonanie
zmian, które usunęłyby najpoważniejsze wątpliwości, jakie pojawiają się w
praktyce w związku z wykładnią i stosowaniem przepisów regulujących hipotekę,
a także zlikwidowanie niespójności, jakie istnieją między przepisami różnych
ustaw. Ponadto od lat w nauce wskazuje się na ograniczenia w stosowaniu tej
formy zabezpieczenia, a wynikające z przyjętej zasady akcesoryjności hipoteki,
które powodują, że hipoteka postrzegana jest niekiedy jako mało atrakcyjne i
skuteczne zabezpieczenie wierzytelności. W związku z tym zgłaszane są różne
propozycje, które pozwoliłyby uczynić z hipoteki bardziej elastyczne i lepiej
dostosowane do zmienionej sytuacji gospodarczej zabezpieczenie. Na
konieczność uczynienia z hipoteki bardziej efektywnego sposobu zabezpieczenia
zwrócono także uwagę w raporcie „Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń
rzeczowych w Polsce”, przygotowanym przez Europejski Bank Odbudowy
i Rozwoju we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim (zob. rekomendację nr
3, s. 22 raportu). Niniejszy projekt nie ma jednak na celu gruntownej reformy tej
instytucji, lecz przede wszystkim ma służyć uporządkowaniu obowiązujących
regulacji i zapewnieniu ich spójności. Tym podyktowane są też pewne zmiany,
które proponuje się wprowadzić w odniesieniu do innych form zabezpieczenia
wierzytelności.


2. Ogólna charakterystyka proponowanych w projekcie zmian
Zaproponowane w projekcie zmiany przepisów można podzielić na trzy grupy:
pierwszą stanowią przepisy, które mają porządkować obecny stan prawny i
usunąć istniejące między poszczególnymi regulacjami niespójności (do tej grupy
należy zaliczyć proponowane zmiany w art. 1 pkt 3 i pkt 7, art. 3 pkt 2, art. 4, art.
5, art. 6); drugą grupę stanowią przepisy, których celem jest wyjaśnienie
wątpliwości powstających na tle wykładni niektórych przepisów ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, w szczególności w zakresie zabezpieczenia hipoteką
odsetek oraz rozgraniczenia wierzytelności podlegających zabezpieczeniu
hipoteką zwykłą i hipoteką kaucyjną; do trzeciej grupy należy natomiast zaliczyć
przepisy, które mają umożliwić zabezpieczenie hipoteką kaucyjną więcej niż
jednej wierzytelności przyszłej, oraz umożliwić zwolnienie nieruchomości od
obciążenia, jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność przyszłą, a pomimo upływu
10 lat od jej powstania nie powstała zabezpieczona nią wierzytelność. Ponadto
art. 8 i 9 zawierają regulacje przejściowe, konieczne ze względu na wprowadzane
zmiany. Wejście w życie większości przepisów nie wymaga dokonania zmian w
przepisach wykonawczych, jednakże wprowadzenie nowej odmiany hipoteki
kaucyjnej, która pozwalałaby zabezpieczyć wiele wierzytelności przyszłych,
spowoduje potrzebę zmiany przepisów regulujących dokonywanie wpisów w
księgach wieczystych jak też zmianę oprogramowania służącego do dokonywania
wpisów w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym.
Dlatego też projekt w art. 9 różnicuje termin wejścia w życie poszczególnych
przepisów, przewidując, że przepisy wprowadzające hipotekę kaucyjną
zabezpieczającą wiele wierzytelności przyszłych wejdą w życie dopiero po roku
od dnia ogłoszenia ustawy.
3. Zmiany porządkowe
Projektowana zmiana art. 76 ust. 4 u.k.w.h. zmierza do usunięcia zarówno
wątpliwości co do jego wykładni, jak i – przede wszystkim – wątpliwości
związanych ze zgodnością tego przepisu z Konstytucją (w szczególności
z zasadą równości wobec prawa – art. 32 ust. 1 oraz zasadą równej ochrony
wszystkich praw majątkowych – art. 64 ust. 2 Konstytucji). W obowiązującym
brzmieniu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. dotyczy bowiem tylko hipotek ustanowionych w
celu zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego na budowę
domów mieszkalnych. Nie obejmuje więc żadnych innych hipotek umownych ani
hipotek przymusowych. Celem regulacji zawartej

w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. było wyłączenie w przypadku podziału nieruchomości
zabudowanych domami mieszkalnymi zastosowania - wynikającej
z ust. 1 art. 76 u.k.w.h. - reguły, zgodnie z którą w razie podziału nieruchomości
(w tym także przez ustanowienie odrębnej własności lokali) obciążająca ją
hipoteka przekształca się w hipotekę łączną. Dzięki art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
nabywcy domów jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych nie są narażeni na
obciążenie ich nieruchomości hipoteką łączną, chociaż sami wywiązali się ze
swoich zobowiązań wobec zbywcy (np. spółdzielni mieszkaniowej, dewelopera).
Uzasadnieniem dla takiego rozwiązania jest obserwacja istniejącej praktyki na
rynku nieruchomości – budowa budynków mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych odbywa się w znacznej części ze środków przyszłych nabywców
domów jednorodzinnych lub lokali. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych
nabywców lokali obciąża ponadto spłata kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię
na budowę domu (por. art. 18 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Nie byłoby więc usprawiedliwione, aby nabywcy domów jednorodzinnych lub
lokali ponosili dodatkowe ryzyko związane z obciążeniem ich nieruchomości
hipoteką łączną.
Wskazany cel nie może jednak zostać osiągnięty, jeśli nieruchomość
zabudowana domem mieszkalnym jest obciążona hipoteką umowną
zabezpieczającą inną niż kredyt wierzytelność (np. wierzytelność wykonawcy
robót budowlanych do dewelopera o zapłatę wynagrodzenia za świadczone
usługi), czy hipoteką przymusową (np. z tytułu niezapłaconego przez dewelopera
podatku VAT). W tym stanie banki udzielające kredyty na budowę domów
mieszkalnych i korzystające z zabezpieczenia hipoteką swoich wierzytelności
traktowane są mniej korzystnie niż inni wierzyciele hipoteczni. Co więcej,
wykładnia językowa obecnego art. 76 ust. 4 u.k.w.h. prowadzi do wniosku, że
przepis ten nie ma zastosowania, jeśli bank, który udzielił kredytu na budowę
domu mieszkalnego (niekoniecznie zresztą na tej nieruchomości, która ma zostać
obciążona hipoteką), uzyskał na jego zabezpieczenie

(np. w związku z wypowiedzeniem umowy kredytu) hipotekę przymusową.
Różnicuje się więc sytuację banku w zależności od podstawy przysługującej mu
hipoteki na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym (jeśli jest to
hipoteka umowna, stosuje się art. 76 ust. 4 u.k.w.h., jeśli zaś jest to hipoteka
przymusowa – stosuje się w razie podziału nieruchomości art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).
Takie nierówne traktowanie różnych wierzycieli hipotecznych nie znajduje
dostatecznego uzasadnienia w celu, któremu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. miał służyć, i
może budzić wątpliwości co do jego zgodności z przytoczonymi przepisami
Konstytucji. Jest to tym bardziej istotne, że według orzecznictwa SN sankcją za
niezamieszczenie w umowie (o której mowa w końcowej części art. 76 ust. 4
u.k.w.h.) postanowień określających sposób podziału hipoteki jest wygaśnięcie
hipoteki w odniesieniu do wydzielonych z nieruchomości obciążonej domów
jednorodzinnych lub lokali (zob. powołane
w opracowaniu M. Plaskacza, Prawne konsekwencje nowej regulacji hipoteki
zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, Prawo
Bankowe 2006, nr 6, s. 86 i n., dwa postanowienia SN z 13 stycznia 2005 r., IV
CK 426/04 i IV CK 425/04, oraz postanowienie z 13 kwietnia 2005 r., IV CK
469/04). Projektowana zmiana art. 76 ust. 4 u.k.w.h. ma zatem przede wszystkim
zrównać sytuację wszystkich wierzycieli, którym przysługują hipoteki na
nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, niezależnie od rodzaju
zabezpieczonych nimi wierzytelności, jak i podstawy powstania tych hipotek
(obejmuje więc – lege non distinguente – także hipoteki przymusowe). Tylko
przez objęcie tą regulacją wszystkich hipotek obciążających dzieloną
nieruchomość możliwe jest zrealizowanie celu zamierzonego przez ustawodawcę.
Inną konsekwencją zaproponowanej zmiany art. 76 ust. 4 u.k.w.h. ma być
usunięcie wątpliwości, o jaką umowę chodzi

w zd. drugim obecnego art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Projekt zakłada, że chodzi
o umowę ustanawiającą hipotekę lub umowę zmieniającą umowę ustanawiającą
hipotekę (wierzyciel hipoteczny powinien mieć bowiem możliwość zapewnienia
ochrony swoich interesów przez zamieszczenie w tej umowie postanowienia,
określającego zasady podziału przysługującej mu hipoteki). Tak też przyjął SN w
postanowieniu SN z 13 kwietnia 2005 r. dokonując wykładni obowiązującego art.
76 ust. 4 u.k.w.h. Treść postanowienia umownego określającego sposób podziału
hipoteki w razie podziału nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym
powinna podlegać ujawnieniu w księdze wieczystej (wymaga to zmiany przepisów
wykonawczych, regulujących zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, np. w łamie