Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw

na wniosek użytkownika wieczystego, realizowany w postaci decyzji o charakterze
konstytutywnym, w której byłby ustalany zakres świadczeń rekompensacyjnych. Wniosek
taki zobowiązywałby organ administracji do wydania pozytywnej decyzji administracyjnej,
a odmowa uwzględnienia wniosku podlegałaby, po wyczerpaniu drogi administracyjnej,
zaskarżeniu do sądu administracyjnego. W konsekwencji nie wszystkie użytkowania
wieczyste od razu uległyby likwidacji. Do istniejących nadal użytkowań wieczystych
stosowane byłyby dotychczasowe przepisy utrzymane w mocy na podstawie przepisów
przejściowych.

Proponowane w projekcie rozwiązania nasuwają także uwagi szczegółowe.
Wątpliwości budzi przyjęta konstrukcja zmiany ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
polegająca na nadaniu nowego brzmienia art. 1 tej ustawy (art. 1 pkt 1 projektu).
Projektowany przepis ma treść: „Z dniem wejścia w życie ustawy prawo wieczystego
użytkowania przekształca się z mocy prawa w prawo własności nieruchomości w rozumieniu
Kodeksu cywilnego”. Nadanie takiej treści art. 1 nowelizowanej ustawy, która weszła z życie
13 października 2005 r., może sugerować, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nastąpiło z tym dniem, tj. 13 października 2005 r., zwłaszcza, że brak jest
w projekcie ustawy przepisu przejściowego w tym zakresie. Podobne zastrzeżenie budzi
również nowe brzmienie art. 2 zmienianej ustawy (art. 1 pkt 2 projektu).
Uzupełnienia wymaga projektowany art. 3 zmienianej ustawy (art. 1 pkt 3 projektu),
wprowadzający wymóg wydania przez właściwe organy decyzji, która ma stanowić podstawę
wpisu własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. W projektowanym
przepisie nie określono terminu wystąpienia przez użytkownika wieczystego z wnioskiem
o jej wydanie. Wydaje się, że określenie takiego terminu jest niezbędne, choćby ze względu
na przyśpieszenie składania wniosków o wydanie decyzji.
Zaproponowana w art. 1 pkt 4 projektu zmiana art. 4 ust. 2 nowelizowanej ustawy
przewidująca nowe zasady ustalenia odpłatności za przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości nie obejmuje użytkowników wieczystych,
którzy nie uiszczają opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Do takiej grupy
użytkowników wieczystych należą np. użytkownicy wieczyści, którzy nabyli to prawo na
podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce w miastach i osiedlach
(Dz.U. z 1969 r, Nr 22, poz. 159, z późn. zm.). Ustawa ta przewidywała możliwość
jednorazowego wniesienia opłat rocznych za cały okres użytkowania wieczystego. Ponadto

5
do grupy użytkowników wieczystych nie uiszczających opłaty rocznej należy m.in. Polski
Związek Działkowców oraz spółki kolejowe, które na podstawie art. 8 ustawy z dnia 28
marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2007 r., Nr 16, poz. 94, z późn. zm.)
są zwolnione z opłat z tytułu użytkowania wieczystego za nieruchomości zajęte pod
infrastrukturę kolejową, a także wielu innych użytkowników wieczystych (np. szkoły
wyższe). W projektowanych przepisach należałoby zatem rozstrzygnąć o sposobie
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przysługującego tym podmiotom.
Z projektowanej treści art. 4 ust 1 i 2 zmienianej ustawy wynika, że korzystny sposób
odpłatności, opierający się na rekompensacie jedynie utraconych korzyści, miałby
zastosowanie przede wszystkim do użytkowników wieczystych będących podmiotami
gospodarczymi, gdyż w ust. 3 tego artykułu wprowadzono możliwość zastosowania
w stosunku do osób fizycznych będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości
przeznaczonych i wykorzystywanych na cele mieszkaniowe oraz spółdzielni mieszkaniowych
odmiennego systemu odpłatności, opierającego się na rekompensacie wartości prawa
własności nieruchomości, pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego. Jedynie
w stosunku do tych osób projektodawcy zaproponowali możliwość oprocentowania części
opłaty, która zostałaby rozłożona na raty. Natomiast w ust. 1 art. 4, czyli w odniesieniu
np. do podmiotów gospodarczych, pomimo rozłożenia odpłatności na raty, nie
zaproponowano regulacji przewidującej oprocentowanie tych rat, które uwzględniałoby
np. inflację.
Ponadto w projektowanym przepisie art. 4 ust. 10 nowelizowanej ustawy (art. 1 pkt 4
projektu) nie jest zrozumiałe odesłanie do ust. 7 – 9 tego artykułu, dotyczących
przymusowych bonifikat od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności na nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa, gdyż
projekt nie przewiduje obowiązkowych bonifikat za to przekształcenie w odniesieniu
do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Należy przy
tym zauważyć. że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2010 r. (sygn. akt
K 9/08) stwierdził niezgodność art. 4 ust. 8 i 9 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z art.
165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji w zakresie, w jakim wskazuje, że udzielenie
bonifikat jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego
do wydania decyzji przekształceniowej.
Doprecyzowania wymagają przepisy przejściowe projektu. Projektodawcy przy ich
formułowaniu nie uwzględnili różnorodności podmiotowej użytkowników wieczystych oraz

6
różnych sposobów uzyskania tego prawa. W projekcie nie odniesiono się do sytuacji
nie zakończonych postępowań potwierdzających nabycie użytkowania wieczystego z mocy
prawa lub z mocy innych zdarzeń, np. z dniem wpisu do odpowiedniego rejestru. Powyższa
uwaga dotyczy również toczących się postępowań administracyjnych potwierdzających
nabycia prawa użytkowania wieczystego m.in. na podstawie art. 200, 201 oraz 202 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz.
651, z późn. zm), czy też art. 34 i art. 37a ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe
(Dz. U., Nr 84, poz.948, z późn. zm.), a także innych przepisów. Do powyższych postępowań
nie będzie miał zastosowania art. 3 projektu, bowiem przepis ten odnosi się do roszczeń
o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Należy również wskazać na szczególnego
rodzaju użytkownika wieczystego, którym jest Polski Związek Działkowców. Jest
to organizacja skupiająca osoby fizyczne użytkujące działki w rodzinnych ogródkach
działkowych. Tym samym to ta organizacja, a nie osoby fizyczne faktycznie użytkowujące i
ponoszące nakłady na działki uzyska na mocy projektowanej regulacji prawo własności
nieruchomości.
W projekcie występują również błędy natury legislacyjnej i redakcyjnej, np: błędny
tytuł projektowanej ustawy, nadmierna kazuistyka w redakcji przepisów, w szczególności
w art. 4 ust. 3 projektu, zamienne używanie określeń „wieczyste użytkowanie”
i ”użytkowanie wieczyste”, nieprawidłowości w oznaczeniu przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
III. Z zastrzeżeniem przedstawionych uwag, Rada Ministrów opowiada się
za skierowaniem poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa
wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw
(druk sejmowy nr 3859) do dalszych prac legislacyjnych.













7