Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

20
Uzasadnienie

W wyniku kolejnych nowelizacji oraz licznych interwencji Trybunału
Konstytucyjnego obecnie obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest
bardzo skomplikowana i nieczytelna. W tej sytuacji konieczne jest podjęcie w prac
nad nową ustawą w tym zakresie.
Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej ustawa i
powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń. Składa się
ona z sze ciu rozdziałów.
W rozdziale 1, zawierającym przepisy ogólne, zdecydowana większo ć
przepisów została przeniesiona z obecnej ustawy. Nowe rozwiązanie zamieszczono
w art. 2 ust. 4, który – w nawiązaniu do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia
2008 r., IV CSK 402/07 (niepubl.) – zawiera definicję lokalu o innym przeznaczeniu,
który stanowi odrębny budynek (tzw. pawilon handlowy). Zasadniczo została
zmieniona formuła członkostwa w spółdzielni. Odwrócono mianowicie dawną formułę
związania prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez
Trybunał Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w
spółdzielni z prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje prawo do
lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni. Nie jest bowiem
normalna sytuacja, gdy, jak obecnie, prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno
członkom, jak i osobom niebędącym członkami. Tradycyjnie bowiem wiele zagadnień
szczegółowych w zakresie praw i obowiązków osób, którym przysługują prawa do
lokali, jest regulowanych nie tylko bezpo rednio w ustawie, ale również w statutach
spółdzielni. Z natury rzeczy statuty spółdzielni nie mogą za obowiązywać osób
niebędących członkami spółdzielni. Nie jest też normalna sytuacja, gdy znaczna
liczba osób (czasem nawet większo ć), którym przysługują prawa do lokali, nie jest
członkami spółdzielni i w ten sposób praktycznie zostaje pozbawiona wpływu na
zarządzanie spółdzielnią. Proponowana formuła jest wzorowana na konstrukcji
członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Wyjątek od niej dotyczy jedynie sytuacji,
gdy prawo do lokalu jest przedmiotem wspólno ci, a więc należy do kilku osób innych
niż małżonkowie. W takiej sytuacji, tak jak obecnie, członkiem może być tylko jedna z
tych osób.
Rozdział 2 zawiera przepisy o spółdzielczym prawie do lokalu jako prawie
rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i egzekucji. W tej

21
formule mieszczą się obecne prawa lokatorskie (zob. art. 47 projektu), z wyjątkiem
praw do lokali finansowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a także
obecne prawa własno ciowe w sytuacji, gdy lokale znajdują się w budynkach
usytuowanych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje własno ć
(współwłasno ć) albo prawo użytkowania wieczystego (zob. art. 49 projektu).
Obecna regulacja, gdy prawa lokatorskie są tylko prawami obligacyjnymi, jest
paradoksalna, zwłaszcza, że w razie wyga nięcia tych praw spółdzielnia wypłaca
osobom uprawnionym warto ć rynkową lokalu. Przepisy tego rozdziału są
wzorowane na przepisach obecnego rozdziału 21.
Przepisy rozdziału 3, które dotyczą praw lokatorskich finansowanych z
Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (zob. art. 47 projektu), są wzorowane na
obecnym rozdziale 2. Podstawowe zmiany w stosunku do obecnych regulacji są
związane z proponowana regułą związania członkostwa z prawem do lokalu. W
konsekwencji prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w
spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku
wyga nięcia prawa do lokalu. Należy też zwrócić uwagę na rozbudowaną formułę
dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej się w likwidacji lub
upadło ci (art. 33).
Rozdział 4 dotyczy odrębnej własno ci lokalu i jest wzorowany na obecnym
rozdziale 3. Również w tym wypadku podstawowe zmiany w stosunku do obecnych
regulacji są związane z proponowaną regułą związania członkostwa z prawem do
lokalu. Zmiana merytoryczna polega na uchyleniu obecnego, art. 26, który
uniemożliwia zachowanie formuły spółdzielczej w sytuacji, gdy została wyodrębniona
własno ć wszystkich lokali w okre lonym budynku (budynkach).
Rozdział 5 zawiera zmiany trzech ustaw. Zmiana w Kodeksie cywilnym ma
znaczenie terminologiczne. Zmiana w Kodeksie postępowania cywilnego
uniezależnia kontrolę kasacyjną orzeczeń sądowych dotyczących sankcji wadliwych
uchwał organów spółdzielni od warto ci przedmiotu sporu (przedmiotu zaskarżenia).
Zmiany w ustawie o własno ci lokali (dalej: u.w.l.) są konieczne przede wszystkim z
tego względu, że w projekcie ustawy proponuje się znaczne zbliżenie formuły
wspólnoty mieszkaniowej i formuły spółdzielni mieszkaniowej. W art. 2, zawierającym
definicję lokalu, pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego, które na tle
wykładni art. 2 u.w.l. okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia od pojęcia
pomieszczenia przynależnego (w orzecznictwie Sądu Najwyższego balkon jest

22
okre lany jako pomieszczenie przynależne albo pomocnicze), a w konsekwencji
zbędne. Utrzymuje się natomiast pojęcie pomieszczenia przynależnego, wymieniając
przykładowo takie pomieszczenia. Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu,
które mają stanowić własno ć wła ciciela tego lokalu, do którego przylegają,
jednakże ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Ponadto, w
nawiązaniu do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, pracownię
twórcy przeznaczoną do prowadzenia działalno ci w dziedzinie kultury i sztuki uważa
się za lokal mieszkalny. Niewątpliwie do najbardziej kontrowersyjnych i
wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej (czy
przysługuje jej zdolno ć prawna, a zatem, czy jest ona ułomną osobą prawną – art.
331 Kodeksu cywilnego), a w konsekwencji możliwo ć nabywania majątku przez
wspólnotę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły się rozbieżno ci w tej
kwestii, za uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP
65/2007 budzi istotne zastrzeżenia. W związku z tym w projekcie proponuje się
rozwiązanie, które nie pozwala na nabywanie praw do majątku odrębnego wspólnoty
(byłoby to bowiem wywłaszczenie wła cicieli), ale do majątku wspólnego wła cicieli
lokali. Konsekwencją zmiany art. 6 są też dalsze zmiany, dotyczące art. 17, 21, 29 i
32a u.w.l. Zasadniczej nowelizacji wymaga art. 9 dotyczący tzw. umowy
deweloperskiej. Przepisy tego artykuł, wprowadzające bardzo rygorystyczne
przesłanki dla tej umowy, zupełnie nie sprawdziły się w praktyce, za umowa
niezawierająca którejkolwiek ze wspomnianych przesłanek jest wprawdzie – według
orzecznictwa Sądu Najwyższego – ważna, ale nie wywołuje podstawowego skutku,
mianowicie nie wynika z niej roszczenie o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej
własno ci lokalu. Dlatego zamiast rozwiązań dotychczasowych proponuje się
regulację wzorowaną na spółdzielczej umowie o budowę lokalu, która w pełni
sprawdziła się w praktyce. Nowy art. 15a u.w.l. jest wzorowany na art. 10 ust. 1 i 2
ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego. W art. 16 § 1, który odpowiada obecnemu art. 16 u.w.l.
(mającemu zastosowanie również do spółdzielni mieszkaniowych), legitymację
czynną do wystąpienia z przewidzianym tam powództwem przyznaje się równie
każdemu wła cicielowi lokalu. Ma to przeciwdziałać sytuacjom, w których wła ciciel
mający większo ć udziałów może czuć się bezkarny w sytuacji, gdy jego zachowanie
się wypełnia dyspozycję rozważanego przepisu. Wprowadza się następnie nowy § 2,

23
który dotyczy dotychczasowego wła ciciela nieruchomo ci. Przepis ten wypełnia
istotną lukę polegającą na tym, że obecnie bezkarny może się czuć dotychczasowy
wła ciciel, ponieważ jego lokale nie są wyodrębnione, nie można zatem ich sprzedać
w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o
egzekucji z nieruchomo ci. W art. 22 u.w.l. wprowadza się kilka zmian. Po pierwsze,
w § 2 pominięto wywołujące niepotrzebne komplikacje sformułowanie „albo
udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonywania czynno ci przekraczających
zakres zwykłego zarządu”. Po drugie, przykładowy katalog czynno ci
przekraczających zakres zwykłego zarządu obejmuje sprawy związane wyłącznie z
zarządzaniem nieruchomo cią wspólną. Po trzecie, zmieniono § 4 wprowadzając
możliwo ć potwierdzenia przez wła cicieli czynno ci zarządu dokonanej bez ich
zgody. Sankcja w odniesieniu do wadliwych uchwał wła cicieli lokali jest obecnie
okre lona w art. 25 u.w.l. wzorowanym na art. 42 prawa spółdzielczego.
Projektowane przepisy art. 25, znacznie rozbudowane w stosunku do obecnie
obowiązujących, są za wzorowane na art. 42 prawa spółdzielczego w brzmieniu
nadanym w 2005 r. oraz na projekcie ustawy o spółdzielniach (ogólnej).
Rozdział 6 zawiera przepisy przej ciowe i końcowe. Podstawowa w tym
zakresie regulacja (art. 46) ma doprowadzić do rozwiązania problemu tych
spółdzielni, które wznosiły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych
gruntach. Obecne unormowania, zamieszczone w art. 35, są nie tylko kuriozalne, ale
przede wszystkim nieczytelne. Zamiast nich proponuje się zasiedzenie, po upływie
12 miesięcy od dnia wej cia ustawy w życie, przez wymienione spółdzielnie gruntów,
do których obecnie nie mają one tytułu prawnego. Jednocze nie proponowana
regulacja uwzględnia interesy obecnych wła cicieli, zarówno tych, którzy
reprezentują własno ć publiczną (Skarb Państwa i jednostki samorządu
terytorialnego – możliwo ć oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, co wyłączy
zasiedzenie), jak i pozostałych (inne osoby prawne oraz osoby fizyczne – możliwo ć
wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 231 § 2 k.c., co również wyłączy
możliwo ć zasiedzenia). Zgodnie z proponowanym art. 48, do spółdzielczych
własno ciowych praw do lokali stosuje się w zasadzie (z wyjątkiem okre lonym w art.
49) odpowiednio przepisy o prawie odrębnej własno ci lokalu. Oznacza to, że nie
będzie już zawierana umowa przeniesienia własno ci lokalu, ale konieczne będzie
założenie odrębnej księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonanie wpisu w tej księdze.
Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu spółdzielni okre lająca przedmiot odrębnej

24
własno ci lokali (według obecnej ustawy) albo uchwała walnego zgromadzenia w tym
zakresie (według proponowanej uchwały) bądź orzeczenie sądu zastępujące taką
uchwałę (art. 48 ust. 2-4). W art. 50 zamieszczono regulację przej ciową, dotyczącą
tych osób, które utraciły prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat
eksploatacyjnych. Osobom tym stwarza szansę odzyskania tytułu prawnego do
lokalu pod warunkiem uregulowania zaległych opłat.
Projektowana ustawa nie spowoduje skutków finansowych dla budżetu
Państwa.
Projektowana ustawa pozostaje bez związku z prawem europejskim.