Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

U C H W A Ł A
SENATU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
z dnia 5 listopada 2009 r.
w sprawie wniesienia do Sejmu projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych
Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia
2 kwietnia 1997 r., Senat wnosi do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej projekt ustawy o zmianie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jednocześnie upoważnia senatora Bohdana Paszkowskiego do reprezentowania Senatu
w pracach nad projektem.
MARSZAŁEK SENATU
Bogdan BORUSEWICZ
p r o j e k t
USTAWA
z dnia
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 1.
W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.1)) w art. 44:
1) po ust. 11 dodaje się ust. 12 w brzmieniu:
"12. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 11, wartość pozostałej części
nieruchomości, w której ustanowiono odrębną własność lokalu, nie zapewnia
wierzycielowi hipotecznemu dostatecznego zabezpieczenia, wierzyciel może żądać
od spółdzielni ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w odpowiednim terminie.";
2) ust. 21 otrzymuje brzmienie:
"21. Dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 11, powoduje wygaśnięcie istniejącej
w dniu wejścia w życie ustawy hipoteki zabezpieczającej kredyt, z którego środki
finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia
kredytu zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia
niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały
środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.
Jeżeli ustanowienie nowej hipoteki nie jest możliwe lub nie zapewnia ona
wierzycielowi hipotecznemu dostatecznego zabezpieczenia, wierzyciel może żądać
od spółdzielni ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w odpowiednim terminie.";

1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63,
poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184, z 2006 r.
Nr 165, poz. 1180, z 2007 r. Nr 125, poz. 873, z 2008 r. Nr 235, poz. 1617 oraz z 2009 r. Nr 65, poz. 545
i Nr 117, poz. 988.
2
3) po ust. 21 dodaje się ust. 22 w brzmieniu:
"22. W przypadku ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego
poprzednio hipoteką, która wygasła nie stosuje się art. 6 ust. 4 i 5.";
4) po ust. 3 dodaje się ust. 31 i 32 w brzmieniu:
"31. W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego
na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż
spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy,
zabezpieczającą inną wierzytelność niż ta, o której mowa w ust. 11 i 21, hipoteka łączna
nie powstaje.
32. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 31, wartość pozostałej części nieruchomości,
w której ustanowiono odrębną własność lokalu, nie zapewnia wierzycielowi
hipotecznemu dostatecznego zabezpieczenia, wierzyciel może żądać od spółdzielni
ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w odpowiednim terminie.";
5) ust. 4 otrzymuje brzmienie:
"4. Przepisy ust. 11, 12, 21, 31 i 32 stosuje się odpowiednio w przypadku ustanowienia
odrębnej własności lokalu w nieruchomości położonej na gruncie, którego spółdzielnia
jest użytkownikiem wieczystym.".
Art. 2.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
UZASADNIENIE
1. Ustawa wykonująca wyrok Trybunału Konstytucyjnego
Projektowana ustawa stanowi wykonanie obowiązku dostosowania systemu prawa do
wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 10/05),
stwierdzającego niezgodność art. 44 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej także jako
u.s.m.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r. o zmianie ustaw: o Bankowym
Funduszu Gwarancyjnym, Prawo energetyczne, o partiach politycznych, o dostosowaniu
górnictwa węgla kamiennego do funkcjonowania w warunkach gospodarki rynkowej oraz
szczególnych uprawnieniach i zadaniach gmin górniczych, o zmianie niektórych ustaw
związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej, Prawo telekomunikacyjne, o
komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje
Państwowe”, o spółdzielniach mieszkaniowych, o jakości handlowej artykułów rolno-
spożywczych, Ordynacja wyborcza do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej i do Senatu
Rzeczypospolitej Polskiej, o przebudowie i modernizacji technicznej oraz finansowaniu Sił
Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej w latach 2001-2006, o zmianie ustawy o zamówieniach
publicznych oraz o utracie mocy ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu
przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (Dz. U. Nr 154, poz. 1802; dalej jako
ustawa z dnia 21 grudnia 2001 r.) z Konstytucją.
Zgodnie z art. 190 ust. 1 Konstytucji, orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc
powszechnie obowiązującą i są ostateczne.
Sentencja orzeczenia opublikowana została w Dz. U. Nr 260, poz. 2184 (dzień
publikacji wyroku: 29 grudnia 2005 r.). Pełny tekst orzeczenia wraz z uzasadnieniem
zamieszczony został w OTK Z.U. z 2005 r., Nr 11A, poz. 139.
2. Przedmiot i istota rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego
2.1. Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności art. 44 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. z art. 64 ust. 2 w związku z art. 2, art. 20 i
art. 32 ust. 1 Konstytucji.
Trybunał zakwestionował art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. w następującym brzmieniu:
2
„1. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących
własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki obciążające te nieruchomości w dniu wejścia w
życie ustawy wygasają.
2. W wypadkach, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia mieszkaniowa obciąży inną
nieruchomość stanowiącą jej własność hipoteką, w celu zabezpieczenia wierzytelności
poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która wygasła.”.
Przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r. wyżej przytoczony art.
44 ust. 2 u.s.m. zawierał jeszcze dwa dodatkowe postanowienia, według których w razie braku
nieruchomości, na której spółdzielnia mogłaby ustanowić ową „zastępczą” hipotekę, Skarb
Państwa stawał się ex lege poręczycielem wierzytelności, która stosownie do art. 44 ust. 1
utraciła zabezpieczenie, zaś do powstałego w ten sposób stosunku prawnego odpowiednie
zastosowanie znajdować miały przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy poręczenia.
Z dniem 1 stycznia 2001 r. ta alternatywna forma zabezpieczenia została jednak ostatecznie
wyeliminowana, skutkiem czego wierzyciele spółdzielni mieszkaniowych nie dysponujących
nieruchomościami, które mogłyby zostać obciążone na zasadzie art. 44 ust. 2 u.s.m., zostali
całkowicie pozbawieni zabezpieczenia swych wierzytelności.
Pewne znaczenie dla niekorzystnego ukształtowania sytuacji prawnej wierzycieli
spółdzielni mieszkaniowych miała również wykładnia, jaka na gruncie art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m.
przyjęła się w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego. Otóż, judykatura
opowiedziała się za takim rozumieniem ust. 1, zgodnie z którym do wygaśnięcia hipoteki
obciążającej nieruchomość spółdzielczą dochodziło z chwilą ustanowienia odrębnej własności
chociażby jednego lokalu na rzecz podmiotu innego niż spółdzielnia. Sądy stanęły bowiem na
stanowisku, że przyjęcie poglądu odmiennego (tj. uznanie, że wygaśnięcie hipoteki następuje
wraz z wyodrębnieniem wszystkich lokali znajdujących się na obciążonej nieruchomości),
skutkowałoby powstaniem hipoteki łącznej, przewidzianej w art. 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982
r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), a tym samym
wierzyciel danej spółdzielni mieszkaniowej mógłby żądać zaspokojenia w całości lub części
zarówno od samej spółdzielni (jako właściciela części budynku mieszkalnego oraz gruntu, na
którym tenże budynek został posadowiony), jak i od właścicieli poszczególnych lokali bądź też
od spółdzielni i właścicieli lokali łącznie – patrz art. 76 ust. 2. Tymczasem konstruując przepis
szczególny (art. 44 ust. 1 u.s.m.) ustawodawca chciał – w ocenie sądów – uniknąć
przedstawionych konsekwencji podziału nieruchomości.
Art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. zdradzały więc wyraźną asymetryczność przyjętych
instrumentów prawnych: 1) prawo rzeczowe, a więc skuteczne erga omnes, zostało w tym
wypadku zastąpione prawem skutecznym jedynie wobec spółdzielni (tzn. roszczeniem o