Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

3
ustanowienie hipoteki „zastępczej”); 2) aktualizacja i możliwość efektywnego dochodzenia
roszczenia wynikającego z art. 44 ust. 2 u.s.m. uzależnione były od faktycznego stanu
majątkowego spółdzielni; 3) na spółdzielnię będącą dotychczasowym dłużnikiem hipotecznym
nie nałożono obowiązku ustanowienia żadnego zabezpieczenia osobistego, np. gwarancji
bankowej albo ubezpieczenia kredytu; wobec braku takiej regulacji ryzyko utraty
zabezpieczenia zostało przerzucone na wierzycieli spółdzielni mieszkaniowych, tj. podmioty
trzecie w stosunku do przekształceń własnościowych, dokonujących się w spółdzielniach. Poza
tym nie bez znaczenia okazał się także kierunek wykładni art. 44 ust. 1 u.s.m. zaaprobowany w
orzecznictwie sądowym. Jak zauważył Trybunał, uznanie, że hipoteka na nieruchomości
spółdzielczej wygasa w momencie wyodrębnienia wszystkich lokali umożliwiałoby
wierzycielowi hipotecznemu podjęcie (pomiędzy datą zawarcia umowy o ustanowienie
własności pierwszego lokalu a ustanowieniem odrębnej własności ostatniego z lokali)
odpowiednich działań, zmierzających do realizacji istniejących czy też uzyskania innych form
zabezpieczenia wierzytelności. Natomiast opowiedzenie się za rozwiązaniem, wedle którego
hipoteki, o których mowa w art. 44 ust. 1 u.s.m. wygasają z chwilą ustanowienia odrębnej
własności pierwszego lokalu (i to w sytuacji, gdy wpis do księgi wieczystej wywiera skutki ex
tunc, czyli od chwili złożenia stosownego wniosku) stawiało wierzycieli w położeniu „bez
wyjścia.”.
O trafności zarzutów kierowanych pod adresem norm zakodowanych w
zakwestionowanych przepisach przesądziło też zestawienie ich postanowień z treścią art. 44
ust. 4 u.s.m. Ten ostatni przepis przewidywał bowiem, że w przypadku, gdy ustanowienie
odrębnej własności lokali następuje jednocześnie na rzecz wszystkich członków spółdzielni,
hipoteka obciążająca nieruchomość stanowiącą własność spółdzielni mieszkaniowej obciąża
wszystkie odrębne lokale, a wierzyciel, któremu przysługuje powstała na tej podstawie
hipoteka łączna, obowiązany jest dokonać jej podziału między właścicieli odrębnych lokali,
stosownie do ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych. Według Trybunału
Konstytucyjnego, „(…) z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego mamy do czynienia z
sytuacją, w której w zależności od trybu (czy też raczej – tempa) zmian własnościowych w
obrębie zasobów mieszkaniowych spółdzielni, a zatem okoliczności całkowicie niezależnej
od jego woli, a nawet wiedzy – jego sytuacja prawna kształtuje się całkowicie odmiennie:
jeżeli odrębna własność lokali zostanie ustanowiona na rzecz niektórych tylko członków
spółdzielni (a nawet na rzecz wszystkich, tyle że sukcesywnie), hipoteka na nieruchomości
wygaśnie, podczas gdy w razie ustanowienia odrębnej własności na rzecz wszystkich
członków spółdzielni jednocześnie, zabezpieczenie utrzymuje się jako hipoteka łączna na
4
prawach odrębnej własności lokali należących do podmiotów jurydycznie odrębnych od
pierwotnego dłużnika hipotecznego.”.
2.2. Na mocy art. 1 pkt 34 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zamianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz.
873 ze zm.), z dniem 31 lipca 2007 r. w art. 44 u.s.m. dodane zostały ust. 11 i 21, jak również
zmienione zostało brzmienie art. 44 ust. 4 tejże ustawy.
Art. 44 ust. 11 u.s.m. stanowi niewątpliwie lex specialis w stosunku do art. 76 ustawy z
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie: przesądza, że w razie
podziału nieruchomości będącej własnością spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej
własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, hipoteka łączna nie
powstaje, jeżeli przedmiotowa nieruchomość obciążona jest hipoteką, która istniała już w dniu
wejścia w życie ustawy (24 kwietnia 2001 r.) i zabezpieczała kredyt, z którego środki
finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości. Członek spółdzielni mieszkaniowej, na
rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub
budynku i który dokonał wszystkich spłat określonych w przepisach u.s.m., uzyskuje prawo
odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem
art. 45 ust. 1 u.s.m. (przepis ten wprowadza zasadę kontynuacji obciążeń hipotecznych
ustanowionych na takich ograniczonych prawach rzeczowych jak: spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego,
w tym na spółdzielczym prawie do garażu, a ponadto także na prawach do domów
jednorodzinnych i na lokalach mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich własności na
rzecz członków – por. art. 2 ust. 1 w zw. z art. 52 u.s.m.).
Z kolei dodany w art. 44 ust. 21 u.s.m. przewiduje, że dokonanie podziału, o którym
mowa w ust. 11, powoduje wygaśnięcie hipoteki, która obciążała nieruchomość w dniu wejścia
w życie ustawy i została ustanowiona dla zabezpieczenia kredytu, z którego środki finansowe
przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia tego kredytu,
spółdzielnia powinna niezwłocznie obciążyć hipoteką nieruchomość, na potrzeby której
przeznaczone zostały pochodzące z niego środki, lub inną nieruchomość stanowiącą mienie
spółdzielni określone w art. 40 u.s.m.
Jeżeli chodzi zaś o art. 44 ust. 4 u.s.m. w nowym brzmieniu, to dotyczy on obecnie
zupełnie innej kwestii aniżeli przed nowelizacją, albowiem nakazuje odpowiednie stosowanie
przytoczonych powyżej ust. 11 oraz 21 w sytuacji, gdy dochodzi do ustanowienia odrębnej
własności lokalu w nieruchomości położonej na gruncie oddanym spółdzielni w użytkowanie
wieczyste.
5
Nie da się ukryć, iż ratio legis przedstawionych rozwiązań sprowadza się przede
wszystkim do wzmocnienia ochrony osób, na rzecz których ustanowiona zostaje odrębna
własność lokalu (odnosi się to zwłaszcza do jednoznacznego wskazania w ust. 11, że instytucja
hipoteki łącznej nie znajduje zastosowania oraz do zniesienia – poprzez zmianę brzmienia ust. 4
– dotychczasowych różnic pomiędzy trybem, w którym dochodzi do jednoczesnego
wyodrębnienia wszystkich lokali, a trybem sukcesywnego ustanawiania odrębnej własności
poszczególnych lokali). W tym zakresie bez wątpienia analizowane uregulowania czynią
zadość wskazaniom Trybunału Konstytucyjnego zawartym tak w uzasadnieniu wyroku z dnia
21 grudnia 2005 r., jak i w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 18 stycznia 2006 r. (sygn.
akt S 1/06). Na uwagę zasługuje również to, że ustawodawca zrezygnował w znacznej mierze
ze swoistego automatyzmu polegającego na wygaśnięciu hipoteki obciążającej nieruchomość,
w której wyodrębniony zostaje choćby jeden lokal (konstrukcja taka pozostawiona została
jedynie w ust. 21, przy czym w myśl tego przepisu wygasają tylko hipoteki zabezpieczające
kredyty zaciągnięte na potrzeby innych nieruchomości). Niemniej w piśmiennictwie pojawiły
się opinie, iż nowelizacja u.s.m. nie doprowadziła do usunięcia wszystkich mankamentów
poprzedniej regulacji (E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz,
Warszawa 2008). W szczególności nadal nie można mówić o odpowiednim zabezpieczeniu
interesów wierzycieli spółdzielni w sytuacji, gdy zgodnie z art. 44 ust. 21 u.s.m. przysługujące
im hipoteki wygasają – wciąż w miejsce prawa skutecznego erga omnes wchodzi roszczenie o
ustanowienie hipoteki „zastępczej” skuteczne jedynie wtedy, gdy spółdzielnia dysponuje
nieruchomościami wymienionymi w tym przepisie. Poza tym omawiane przepisy dość wąsko
ujmują wierzytelności hipoteczne, jako że mowa jest w nich wyłącznie o kredytach, co musi
prowadzić do stosowania art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece we wszystkich pozostałych przypadkach. Trudno więc uznać, że postulaty Trybunału
zostały w pełni zrealizowane.
3. Cele i zakres projektowanej ustawy
Mając na uwadze konieczność pełnego wykonania wyroku TK z dnia 21 grudnia 2005
r., kierując się brzmieniem sentencji wyroku oraz jego uzasadnieniem, proponuje się
uzupełnienie postanowień art. 44 u.s.m. Należy w nim dodać nowe jednostki redakcyjne (ust.
31 i 32), które wykluczałyby powstanie hipoteki łącznej w razie wyodrębnienia lokalu
6
położonego w budynku mieszkalnym, który to znajduje się na nieruchomości obciążonej
hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczającą inną wierzytelność niż
kredyt, o którym mowa w art. 44 ust. 11 u.s.m., a ponadto przyznawałyby wierzycielowi
spółdzielni mieszkaniowej roszczenie o ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia
dodatkowego w wypadku, gdy w oparciu o dotychczasowe brzmienie art. 44 ust. 21 u.s.m.
hipoteka „zastępcza” nie mogła być ustanowiona lub gdy hipoteka taka nie stanowi
wystarczającego zabezpieczenia wierzytelności. Podobne roszczenie powinno przysługiwać
wierzycielowi także wtedy, gdy wskutek zmniejszenia się substratu hipoteki w wyżej opisanej
sytuacji (tzn. przy innej wierzytelności aniżeli kredyt), jego zabezpieczenie jest niedostateczne.
W konsekwencji wprowadzenia ust. 31 i 32 proponuje się po ust. 11 dodanie ust. 12 o
treści analogicznej do ust. 32.
Ponadto, należało wyłączyć stosowanie w przypadku ustanawiania dodatkowego
zabezpieczenia, przepisów art. 6 ust. 4 i 5, ponieważ w praktyce znacznie utrudniałyby one
ustanowienie owego dodatkowego zabezpieczenia.
Poza tym, konsekwencją proponowanych zmian jest nowelizacja art. 44 ust. 4 u.s.m., a
ściślej rzecz biorąc – uzupełnienie treści tego przepisu poprzez rozszerzenie zawartego w nim
odesłania.
Niezależnie od powyższego, w art. 44 ust. 21 u.s.m. należy zastąpić zwrot: „hipoteki
obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt” – zwrotem:
„istniejącej w dniu wejścia w życie ustawy hipoteki zabezpieczającej kredyt”.
4. Konsultacje
Uwagi do projektu zgłosili: Minister Infrastruktury, Minister Finansów, Minister
Sprawiedliwości oraz Sąd Najwyższy, Krajowa Rada Spółdzielcza, Związek Rewizyjny
Spółdzielni Mieszkaniowych RP i Związek Banków Polskich.
W projekcie uwzględniono redakcyjną propozycję Sądu Najwyższego, aby w
projektowanym ust. 31 odesłać nie tylko do ust. 11 lecz także do ust. 21 (zgłosił ją także
Związek Banków Polskich) , a także propozycję by zlikwidować asymetrię między ust. 11 a
proponowanymi ust. 31 i 32. Ta ostatnia oznaczała wprowadzenie nowego ust. 12.
Na wniosek Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych dodano przepis
wyłączający stosowanie art. 6 ust. 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jego brak
mógłby powodować, że mimo zażądania przez wierzyciela dodatkowego zabezpieczenia
kredytu, owo zabezpieczenie nie nastąpi, z powodu braku niezbędnej większości głosów.
7
Nie uwzględniono propozycji Krajowej Rady Spółdzielczej, by zabezpieczenia udzielał
Skarb Państwa.
Nie uwzględniono też propozycji Związku Banków Polskich, by wierzycielowi
z dotychczas istniejącej hipoteki zapewnić pierwszeństwo zaspokojenia z nowo ustanowionej
hipoteki.
W piśmie z Urzędu Komitetu Integracji Europejskiej stwierdzono, że przedmiot
projektu ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.
5. Skutki finansowe wykonania projektowanej ustawy
Ustawa nie powoduje skutków finansowych dla budżetu państwa.
6. Oświadczenie o zgodności z prawem Unii Europejskiej
Przedmiot projektowanej ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.