Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne są zaspokajane w czwartej kolejności, o ile nie
zostały zaspokojone w trzeciej kolejności. Natomiast art. 24 ust. 3 ustawy o systemie
ubezpieczeń społecznych stanowi, że należności z tytułu składek podlegają zaspokojeniu
w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji przed innymi wierzytelnościami,
z wyjątkiem kosztów egzekucyjnych, należności za pracę, należności alimentacyjnych oraz
rent z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub
śmierci, jak również kosztów ostatniej choroby i kosztów pogrzebu dłużnika, w wysokości
odpowiadającej miejscowym zwyczajom. Wynikający z art. 24 ust. 3 ustawy o systemie
ubezpieczeń społecznych wyjątek pozostaje w sprzeczności z zasadami równości
i niedyskryminacji wynikającymi z Konstytucji. Bezzasadne jest uprzywilejowanie jednej
kategorii należności, tj. składek na ubezpieczenie społeczne, przed innymi należnościami,
w tym także zabezpieczonymi rzeczowo.
Należy także wspomnieć o propozycji zmiany art. 95 ustawy – Prawo bankowe.
W projektowanym art. 95 ust. 1 ustawy – Prawo bankowe ograniczono kompetencję banków
do wystawiania dokumentów urzędowych tylko do wierzytelności wynikających z czynności
bankowych i do ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń. Nie kwestionując faktu, że
banki – jak się powszechnie przyjmuje – są instytucjami zaufania publicznego, nie można
zapominać, że dokonują one także innych czynności, które nie są zaliczane do czynności
bankowych. Poza zakresem czynności bankowych brak jest uzasadnienia do odmiennego
traktowania banków w porównaniu do innych uczestników obrotu. Innymi słowy chodzi
o wyznaczenie granic, w których dokumenty bankowe – ze względu na ich szczególne
znaczenie – powinny być uznawane za dokumenty urzędowe. Zmiana art. 95 ust. 1 ustawy –
Prawo bankowe odpowiada postulatom zgłaszanym w piśmiennictwie (por. krytykę tego
uregulowania A. Janiak, Przywileje bankowe w prawie polskim, Zakamycze 2003, s. 145 i n.
i tam powołane inne wypowiedzi m.in. Z. Leońskiego, A. Szpunara). Należy zwrócić uwagę,
że dokumenty wystawiane przez banki w związku z czynnościami bankowymi, dotyczą nie
tylko sytuacji klienta, lecz także samego banku. W przeciwieństwie do innych osób
wykonujących funkcje publiczne, np. notariuszy, nie istnieją zaś ustawowe gwarancje
bezstronności przy dokonywaniu takich czynności. Tymczasem – z punktu widzenia mocy
dowodowej – taką samą wartość ma dokument sporządzony przez notariusza i przez bank.
Konsekwencje zakwalifikowania dokumentów wystawianych przez bank jako dokumentów
urzędowych wykraczają zresztą poza prawo cywilne (np. w prawie karnym istnieje grupa
przestępstw przeciwko wiarygodności dokumentów urzędowych – por. art. 270 K.k. i n.).

17
Dlatego za zasadne uznano ograniczenie wspomnianego przywileju banku do wystawiania
dokumentów urzędowych związanych z dokonywanymi czynnościami bankowymi.
Natomiast projektowana zmiana art. 95 ust. 5 Prawa bankowego służy objęciu szczególnymi
zasadami ustanawiania hipoteki na rzecz banku także subintabulatu, który był dotychczas bez
dostatecznego uzasadnienia pominięty w tym przepisie. Jednocześnie projekt przewiduje
(por. art. 682 ust. 4 u.k.w.h.), że uproszczony sposób ustanowienia hipoteki na rzecz banku nie
będzie mógł być stosowany w przypadku hipoteki ustanowionej na rzecz administratora
hipoteki, gdyby był nim bank. Uzasadniając projektowaną zmianę, należy podkreślić dwie
kwestie. Po pierwsze, projektowana instytucja administratora hipoteki odnosi się do
udzielania kredytów konsorcjalnych. Nie są to czynności tak częste, jak inne czynności
bankowe (np. standardowe umowy o kredyt). W przypadku zabezpieczenia spłaty
standardowo udzielanych kredytów chodzi o czynności dokonywane każdego dnia dziesiątki
lub setki razy w każdym banku, konieczność sporządzenia aktu ustanowienia hipoteki przez
notariusza byłaby kłopotliwa dla klientów banku. W przypadku znacznie rzadszych
w praktyce czynności, jakimi są umowy o kredyt konsrocjalny, ustanowienie hipoteki
w drodze aktu notarialnego nie stanowi specjalnego utrudnienia dla klienta (są to umowy
zawierane często w wyniku długich negocjacji, szczególnie skomplikowane – ewentualne
opóźnienie wywołane koniecznością sporządzenia aktu notarialnego dla ustanowienia
hipoteki nie odgrywa istotnej roli, podobnie jak i koszty związane z dokonaniem takiej
czynności, biorąc pod uwagę bardzo dużą wysokość zaciąganego kredytu). Zresztą takim
czynnościom towarzyszą często inne, które również wymagają udziału notariusza (np. umowa
przeniesienia udziałów w spółce z o.o. – zgodnie z art. 180 ustawy – Kodeks spółek
handlowych, umowa taka wymaga notarialnego poświadczenia podpisów). Po drugie,
instytucja administratora hipoteki jest nową instytucją, nieznaną wcześniej. Udział notariusza
zapewnia właścicielowi nieruchomości, ustanawiającemu hipotekę, odpowiednią poradę.
Właściciel może bowiem uzyskać wyjaśnienia skomplikowanej niekiedy konstrukcji takiej
umowy od notariusza. Chodzi o to, aby właściciel dokonał takiej czynności z odpowiednim
rozeznaniem i namysłem. Taka hipoteka istotnie różni się bowiem od hipoteki zwykle
ustanawianej w obrocie. Udział notariusza zapewnia zatem bezpieczeństwo właścicielowi
nieruchomości, ale także bankowi, ponieważ gwarantuje prawidłowość sporządzenia
oświadczenia o ustanowieniu tej hipoteki. Zwłaszcza w początkowym okresie po wejściu
w życie projektowanej ustawy może mieć to szczególne znaczenie.
Projektowany nowy art. 1081 ust. 1 u.k.w.h. ma usunąć istniejące wątpliwości, co do
dopuszczalności ustanowienia hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną.

18
Ponieważ projekt rezygnuje z domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności, sąd
dokonujący wpisu subintabulatu mógłby żądać wykazania przez wnioskodawcę, że istnieje
wierzytelność hipoteczna, na której ma zostać ustanowiona nowa hipoteka (bez przedmiotu
hipoteka nie może bowiem powstać, a więc nie powinna być także wpisana do księgi
wieczystej). W świetle projektowanego art. 1081 ust. 1 u.k.w.h. nie będzie podstaw do takiego
żądania. Z kolei nowy ust. 2 tego artykułu jest konsekwencją rezygnacji z podziału na
hipotekę zwykłą i kaucyjną.
Porządkowy charakter mają wreszcie zmiany terminologiczne, dostosowujące
przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz
ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych do zmian wynikających z nowelizacji ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, która reguluje obecnie jedynie spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu. W art. 25 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. pozostawiono wzmiankę o domu
jednorodzinnym, ponieważ nieruchomość zabudowana takim domem może być przedmiotem
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 2 ust. 3 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych). Inna zmiana polega na rezygnacji z używanego w ustawie o księgach
wieczystych i hipotece określenia roszczenia (wierzytelności) „przyszłe i warunkowe” (por.
art. 16 ust. 2 pkt. 2 i art. 68 ust. 1). Roszczenie warunkowe, jeżeli jest zależne od warunku
zawieszającego, jest roszczeniem przyszłym, zaś jeżeli jest zależne od warunku
rozwiązującego – jest roszczeniem istniejącym. Używane w ustawie określenie może być zaś
mylące, gdyż w istocie chodzi tylko o roszczenia zależne od warunku zawieszającego.
Dlatego w nowym brzmieniu art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h. wspomina tylko o roszczeniu
przyszłym, co nie wyklucza, aby również roszczenia zależne od warunku zawieszającego
mogły być ujawnione przez wpis w księdze wieczystej. Dopuszczalność wpisu roszczenia
zależnego od warunku rozwiązującego nie może bowiem budzić wątpliwości. Z podobnych
przyczyn projekt nie wspomina także o roszczeniach warunkowych w art. 68 ust. 1 u.k.w.h.
Nie oznacza to jednak wcale, że wierzytelności warunkowe nie mogą być zabezpieczone
hipotecznie.
5. Przepisy przejściowe
W związku z rezygnacją z podziału hipoteki na hipotekę zwykłą i kaucyjną projekt
przewiduje, że do hipotek zwykłych powstałych do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się
dotychczasowe przepisy. Chodzi przede wszystkim o przepisy ustawy o księgach wieczystych
i hipotece, takie jak np. uchylone art. 70, art. 71, art. 80 – 82. Będą do nich mieć zastosowanie
również dotychczasowe przepisy określające zakres zabezpieczenia roszczeń o świadczenia

19
uboczne. Wyjątek uczyniono dla nowego art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. W szczególności
wyłączenie stosowania tego ostatniego przepisu do hipotek zwykłych obciążających
nieruchomość, w której została ustanowiona odrębna własność lokali lub z której została
wydzielona nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym, w sytuacji gdy podział
nieruchomości miał miejsce już po wejściu w życie projektowanej ustawy, godziłoby
w interesy nabywców takich nieruchomości lokalowych lub zabudowanych domami
jednorodzinnymi. Prowadziłoby ponadto do nierównego traktowania takich nabywców w
zależności od tego, czy dzielona nieruchomość była obciążona hipoteką zwykłą czy kaucyjną,
choćby hipoteki te powstały przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy.
Natomiast z uwagi na podobieństwo kształtu projektowanej jednolitej hipoteki do
hipoteki kaucyjnej, do powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy hipotek kaucyjnych
będą miały w zasadzie zastosowanie nowe przepisy. Wyłączono jednak stosowanie przepisów
nowej ustawy do hipotek kaucyjnych, które służą zabezpieczeniu roszczeń o świadczenia
uboczne (przede wszystkim odsetki i koszty), które nie są objęte z mocy prawa
zabezpieczeniem hipoteką zwykłą. Do hipotek kaucyjnych, powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy, nie będą miały także zastosowania przepisy o rozporządzaniu opróżnionym
miejscem hipotecznym. Jest to spowodowane podnoszonymi w trakcie konsultacji
wątpliwościami, czy dopuszczenie możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym przez właściciela nieruchomości nie naruszałoby praw osób, którym przysługują
na tej nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki.
Aby wykluczyć wątpliwości, projekt wyraźnie postanawia, że do zastawów według
Kodeksu cywilnego ustanowionych przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy
stosuje się dotychczasowe przepisy. Oznacza to, że do takich zastawów nie będzie miał
zastosowania przepis wymagający zachowania formy pisemnej z datą pewną. Wprawdzie
brak obowiązku zachowania szczególnej formy dla ustanowienia zastawu w obowiązującym
stanie prawnym może rodzić próby nadużyć ze strony nieuczciwych zastawników przez
wykazywanie, że zastaw został ustanowiony przed dniem wejścia w życie ustawy, tym
niemniej niebezpieczeństwo to będzie zmniejszało się wraz z upływem czasu. Ponadto trzeba
pamiętać, że zastawnik musi wykazać w inny sposób, że doszło do skutecznego ustanowienia
zastawu przed zajęciem rzeczy ruchomej. Przyjęcie jedynie w odniesieniu do tej kategorii
wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo odmiennych zasad zaspokajania w toku
postępowania egzekucyjnego mogłoby natomiast rodzić zarzut nierównego traktowania,
a poza tym prowadziłoby do dodatkowego skomplikowania postępowania egzekucyjnego.

20
6. Wejście w życie ustawy

Z uwagi na bardzo daleko idące zmiany wprowadzane do konstrukcji hipoteki oraz
konieczność dostosowania do nich przepisów wykonawczych do ustawy o księgach
wieczystych i hipotece regulujących dokonywanie wpisów do ksiąg wieczystych, projekt
przewiduje 18-miesięczny okres vacatio legis. Zapewni to także uczestnikom obrotu
niezbędny czas na zapoznanie się z projektowanymi zmianami.
21