Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

z pierwszeństwem oferowanego zabezpieczenia) bez żadnej rekompensaty na rzecz
właściciela. Takim konsekwencjom ma przeciwdziałać projektowana instytucja. Po
wygaśnięciu hipoteki właściciel będzie mógł na miejscu wygasłego prawa ustanowić nową
hipotekę o dotychczasowym pierwszeństwie, uzyskując lepsze warunki, niż gdyby mógł dać
zabezpieczenie o najniższym pierwszeństwie (może to mieć znaczenie w przypadku kredytu
udzielanego przez bank hipoteczny, jeżeli wierzytelność hipoteczna miałaby zostać wpisana
do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych). Właściciel będzie mógł także – na mocy
porozumienia z innym wierzycielem hipotecznym – przenieść którąś z hipotek o niższym
pierwszeństwie na opróżnione miejsce. Także i w tym przypadku właściciel będzie miał
możliwość uzyskania odpowiednich korzyści w zamian za zmniejszenie ryzyka po stronie
wierzyciela, którego hipoteka zostanie przeniesiona na wyższe miejsce. Należy podkreślić, że
zgodnie z projektowanym art. 1011 ust. 1 zd. drugie u.k.w.h. uprawnienie do przeniesienia
hipoteki na opróżnione miejsce dotyczy „którejkolwiek z hipotek obciążających
nieruchomość”, a więc zarówno hipoteki umownej, jak i przymusowej. Z rozwiązaniem tym
harmonizuje regulacja zawarta w projektowanym art. 1016 zd. drugie u.k.w.h., według
którego „ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu hipotecznym jest
niedopuszczalne”. Przytoczone postanowienie wyłącza bowiem jedynie pierwotne wpisanie
hipoteki przymusowej na żądnie wierzyciela na opróżnionym miejscu. Nie wyklucza
natomiast przeniesienia już istniejącej hipoteki przymusowej na opróżnione miejsce
hipoteczne w sposób określony w art. 1011 ust. 1 zd. drugie u.k.w.h.
Projektowana instytucja nawiązuje do rozwiązań spotykanych w innych systemach. W
szczególności dotyczy to szwajcarskiego systemu stałych miejsc hipotecznych oraz
austriackiego prawa rozporządzania hipoteką. Jest to jednak ujęcie oryginalne, niedające się
sprowadzić do żadnego z wymienionych rozwiązań, łączące zalety obydwu. Projektowane
przepisy są wzorowane w większości na przepisach zawartych w projekcie prawa rzeczowego
z 1937 r., przygotowanym przez Komisję Kodyfikacyjną RP, oraz w projekcie
przygotowanym przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego, ogłoszonym w 2000 r.
Umożliwienie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a więc
ustanowienie na tym miejscu nowej hipoteki lub przeniesienie innej hipoteki, z niższym
pierwszeństwem, nie będzie zagrażało interesom innych wierzycieli hipotecznych, gdyż
wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce wygasłej nie może być
wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Gdyby miało być inaczej, wówczas konieczna byłaby na

12
to zgoda wszystkich osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem
równym lub niższym od wygasłej hipoteki.
W związku z proponowaną instytucją rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym pozostają projektowane zmiany art. 930 § 3 K.p.c. i nowy § 3 w art. 110f. Ich
celem jest uniknięcie wątpliwości, czy rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
przez właściciela stanowi obciążenie nieruchomości, a ponadto ma służyć rozwiązaniu
problemu hipotek przymusowych wpisanych po zajęciu nieruchomości. Wpis takiej hipoteki
nie stanowi obciążenia, o którym mowa w obecnym art. 930 § 3 K.p.c. Zgodnie
z orzecznictwem SN do wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową wpisaną po
zajęciu nieruchomości nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 K.p.c., a więc nie korzysta ona
z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego w tym przepisie (por. uchwałę SN z dnia
7.12.2006 r., III CZP 108/06, OSN 2007, nr 9, poz. 134). Wprawdzie orzeczenie to spotkało
się z różną oceną w nauce, jednak pogląd w nim wyrażony zasługuje na aprobatę. Aby
uniknąć na przyszłość dalszych wątpliwości, konieczne stało się rozstrzygnięcie tego
problemu przez zmianę art. 930 § 3 K.c.
Konsekwencją wprowadzenia instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym jest także zmiana art. 84 u.k.w.h. Wprowadzenie tej instytucji skutkuje
nieaktualnością wyrażonej w obecnym brzmieniu art. 84 u.k.w.h. zasady pignoris est causa
indivisa rozumianej jako obciążenie hipoteką nieruchomości do sumy hipoteki wyrażonej we
wpisie bez względu na zmiany w wysokości wierzytelności.
W celu ochrony interesów właściciela nieruchomości na wypadek, gdy zabezpieczona
hipoteką wierzytelność nie powstała, lecz może powstać, przewidziano w projekcie
roszczenie o zniesienie hipoteki za wynagrodzeniem, jeżeli od wpisu hipoteki upłynęło 10 lat
(w przypadku hipotek istniejących w chwili wejścia w życie ustawy termin ten został
skrócony do lat 5). Jeżeli hipoteka zabezpieczałaby wiele wierzytelności, termin 10-letni liczy
się od chwili wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej. Istnienie takich hipotek obniża
bowiem zdolność kredytową właściciela nieruchomości obciążonej, a także wartość
nieruchomości. Możliwość żądania zniesienia hipoteki otwiera także przed właścicielem
możliwość ustanowienia na jej miejsce nowej hipoteki zgodnie z projektowanym art. 1011
ust. 1 u.k.w.h.



13
4. Zmiany porządkowe
Projekt ustawy przewiduje także szereg zmian szczegółowych, które dotyczą różnych
kwestii.
Część postanowień projektu, które można zaliczyć do tej grupy, ma na celu
uporządkowanie terminologii ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dotyczy to
propozycji zmiany art. 1 ust. 3, art. 16 ust. 2 pkt 2, art. 19 ust. 3, art. 241 ust. 1 i 2, art. 25
ust. 2 i art. 65 u.k.w.h. Podobny charakter ma część zmian przepisów procesowych.
Szczególne znaczenie mają projektowane zmiany art. 76 ust. 1 u.k.w.h., które dotyczą
kwestii budzących kontrowersje zarówno w orzecznictwie, jak i w piśmiennictwie. W art. 76
ust. 1 u.k.w.h. proponuje się dodanie zdania drugiego, które rozwiązuje problem losów
hipoteki na udziale we współwłasności nieruchomości w przypadku podziału nieruchomości,
nawiązując w tym zakresie do stanowiska wyrażonego w uchwale SN z dnia 20 marca
2003 r., III CZP 1/03, OSN 2004, nr 1, poz. 3 (zob. też cytowane w tym orzeczeniu
wcześniejsze rozstrzygnięcia). Zgodnie z projektowanym przepisem hipoteka ta przekształca
się w hipotekę na udziałach we własności wszystkich powstałych przez podział
nieruchomości. Rozwiązanie to pozwala na pewne uniezależnienie losów hipoteki od decyzji
współwłaścicieli, na którą wierzyciel hipoteczny nie ma wpływu. Wprawdzie takie
rozwiązanie może wydawać się niekiedy nieatrakcyjne dla wierzyciela hipotecznego,
jednakże zapobiega wygaśnięciu jego hipoteki, gdyby współwłaścicielowi udziału
obciążonego hipoteką nie została przyznana w

wyniku zniesienia współwłasności
jakakolwiek nieruchomość. W skrajnych wypadkach taki współwłaściciel może być nawet
pozbawiony spłat (np. w związku z rozliczeniami pobranych pożytków i poniesionych
nakładów), które mogłyby zostać obciążone np. ustawowym prawem zastawu na rzecz
wierzyciela hipotecznego (podobnie jak jest to w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania
wieczystego, por. art. 101 u.k.w.h.). Z kolei interesy współwłaścicieli, których udziały nie
były obciążone, są chronione przez odpowiednie ukształtowanie spłat lub dopłat w umowie o
zniesienie współwłasności albo w postanowieniu sądu o zniesieniu współwłasności.
Proponowane rozwiązanie stanowi zatem kompromis między interesami wierzyciela
hipotecznego i współwłaścicieli.
Nie mniej kontrowersyjna jest aktualna regulacja zawarta w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.
W projekcie proponuje się ochronę nabywców nieruchomości służących przede wszystkim
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przez przyznanie im roszczenia o podział hipoteki

14
łącznej w stosunku do wartości nabytych nieruchomości (dotyczy to także obciążających
nieruchomość hipotek przymusowych). Jedynie w przypadku, gdy w umowie o ustanowienie
hipoteki (lub późniejszej umowie ją zmieniającej) został przewidziany i ujawniony w księdze
wieczystej sposób podziału hipoteki, nie powstaje hipoteka łączna, a podział hipoteki
następuje stosownie do postanowień umowy z mocy samego prawa z chwilą podziału
nieruchomości (zob. postanowienie SN z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04,
niepublikowane). Rozwiązanie to zapewnia dostateczną ochronę nabywcom nieruchomości
wydzielanych z
obciążonego przedmiotu, a zarazem umożliwia dostosowanie sposobu
podziału do indywidualnych potrzeb właściciela obciążonej nieruchomości wyjściowej oraz
interesów wierzyciela hipotecznego. Jednocześnie rozwiązanie to usuwa zarzut nierównego
traktowania hipotek zabezpieczających spłatę kredytu udzielonego na budowę domu
mieszkalnego, gdyż obowiązujący art. 76 ust. 4 u.k.w.h. nie ma zastosowania do innych
hipotek obciążających nieruchomość (hipoteki te przekształcają się w hipotekę łączną).
Do zmian o charakterze porządkowym należy zaliczyć modyfikacje przepisów
Kodeksu postępowania cywilnego, ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
oraz prawa upadłościowego i naprawczego. Zmiany te mają m.in. na celu ujednolicenie
sposobu zaspokajania roszczeń o świadczenia uboczne objętych zabezpieczeniami
rzeczowymi (obecnie zakres zaspokojenia roszczeń ubocznych w postępowaniu
egzekucyjnym, sądowym i administracyjnym jest zróżnicowany, a na dodatek regulacje te nie
są zharmonizowane z przepisami prawa materialnego, prowadząc do sprzeczności
z przepisami Kodeksu cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece i Kodeksu
morskiego). W związku z tym problemem pozostają także projektowane zmiany art. 69
u.k.w.h. i art. 314 K.c., które mają na celu przeniesienie do prawa materialnego i
ujednolicenie zakresu zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne. Różnice w
uregulowaniu zakresu zabezpieczenia zastawem i hipoteką roszczeń ubocznych wynikają nie
tylko z różnic konstrukcyjnych obu zabezpieczeń (ustanowienie zastawu wymaga – w
przypadku zastawu na rzeczach ruchomych według Kodeksu cywilnego – wydania rzeczy
zastawnikowi, który ma obowiązek pieczy nad nią, w związku z czym może ponieść nakłady
na rzecz), lecz także stąd, że przez określenie sumy hipoteki zostaje wyznaczona górna
granica odpowiedzialności właściciela nieruchomości, natomiast w przypadku zastawu
granicę tę wyznacza w zasadzie wartość rzeczy zastawionej. Rodzi to niepewność co do
zakresu obciążenia na rzecz każdego z wierzycieli, gdy ta sama rzecz ruchoma jest obciążona
dwoma lub więcej zastawami (np. zastawem według Kodeksu cywilnego i zastawem

15
rejestrowym). Należało zatem określić rodzaj i wysokość roszczeń ubocznych podlegających
zabezpieczeniu zastawem.
Innym istotnym celem zmian w przepisach proceduralnych jest ujednolicenie sposobu
i ukształtowanie zgodnie z regułami prawa materialnego kolejności zaspokajania należności
zabezpieczonych rzeczowo. W tym zakresie należy zwrócić uwagę przede wszystkim na
przesunięcie należności zabezpieczonych zastawem według Kodeksu cywilnego do kategorii,
w której znajdują się inne należności zabezpieczone rzeczowo. W obecnie obowiązującym
stanie prawnym należności zabezpieczone zastawem są zaspokajane w niższej kategorii, co
pozostaje w sprzeczności z materialnoprawnymi regułami określającymi pierwszeństwo
ograniczonych praw rzeczowych (zastaw według Kodeksu cywilnego może bowiem
korzystać z pierwszeństwa przed zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym; ponadto
tzw. przywileje morskie, będące w istocie ustawowym prawem zastawu na statku, korzystają
z pierwszeństwa przed innymi wierzytelnościami, w tym także zabezpieczonymi hipoteką
morską, zob. art. 90 Kodeksu morskiego). Konsekwencją wspomnianych zmian dotyczących
kolejności zaspokajania należności zastawniczych jest wprowadzenie do art. 307 K.c.
wymogu formy pisemnej z datą pewną dla umowy o ustanowienie zastawu. Skoro
w egzekucji zastaw ma konkurować z innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi na
zasadzie pierwszeństwa, to niezbędne jest stworzenie mechanizmu umożliwiającego
ustalenie, kiedy doszło do ustanowienia zastawu. W przeciwnym razie nieformalnie
ustanawiany zastaw ręczny mógłby stanowić pole do nadużyć podczas podziału sumy
uzyskanej z egzekucji.
Pozostawienie uprzywilejowania hipoteki morskiej w przepisach o podziale sumy
uzyskanej z egzekucji nie łamie zasad materialnoprawnego pierwszeństwa, gdyż hipoteka
morska co do zasady nie może konkurować z innymi zabezpieczeniami rzeczowymi
(zastawem rejestrowym, hipoteką i zastawem skarbowym; co do tego ostatniego wprawdzie
istnieją pewne kontrowersje, ale po proponowanej zmianie art. 34 § 4 Ordynacji podatkowej
i art. 26 ust. 3b ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych nie powinno być już
wątpliwości, że statki morskie i statki morskie w budowie wpisane do rejestru okrętowego nie
mogą być obciążone zastawem skarbowym, lecz tylko hipoteką przymusową morską).
Uchylenie art. 24 ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń
społecznych jest uzasadnione tym, że przepis ten wprowadza wyjątek od zasady wyrażonej
w art. 115 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, zgodnie z którym
należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności

16