Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości w celu uzyskania tytułu
wykonawczego i będzie prowadził egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia
zabezpieczonych wierzytelności. Dlatego projekt nie przewiduje żadnych zmian przepisów
o postępowaniu sądowym, w tym o postępowaniu egzekucyjnym. W toku postępowania
egzekucyjnego i upadłościowego prowadzonego przeciwko właścicielowi obciążonej
nieruchomości administrator hipoteki będzie miał więc status strony postępowania.
Administratorem hipoteki może być zarówno jeden z wierzycieli, których wierzytelności
podlegają zabezpieczeniu (uczestników konsorcjum), jak i osoba trzecia (art. 682 ust. 1 zd.
drugie u.k.w.h.). Wierzyciele, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, mogą w
każdym czasie dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej i powołać
na jego miejsce inną osobę (nie ma to wpływu na uprawnienia administratora względem
wierzycieli, wynikające z umowy powołującej go do pełnienia tej funkcji, np. roszczenie o
zapłatę wynagrodzenia czy o odszkodowanie). Gdyby nie udało się uzyskać zgody wszystkich
wierzycieli na zmianę administratora albo gdyby wygasła umowa powołująca administratora
(np. na skutek jej rozwiązania, śmierci administratora), projekt przewiduje, że każdy
z wierzycieli będzie mógł żądać poddziału hipoteki w postępowaniu nieprocesowym
(w którym sąd będzie stosował odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności).
W wyniku takiego podziału powstaną hipoteki zabezpieczające poszczególne wierzytelności,
objęte dotąd zabezpieczeniem jedną hipoteką ustanowioną na rzecz administratora. Suma tych
hipotek nie może być wyższa niż suma hipoteki ustanowionej na rzecz administratora. Będą
one korzystać z pierwszeństwa, które przysługiwało hipotece ustanowionej na rzecz
administratora.
Na nieco odmiennych zasadach została uregulowana instytucja administratora hipoteki
w ustawie o obligacjach. W tym przypadku umowę z administratorem hipoteki zawiera
emitent obligacji jeszcze przed rozpoczęciem emisji obligacji. Administrator hipoteki jest
w tym przypadku także zastępcą pośrednim obligatariuszy, których wierzytelności z tytułu
obligacji zostały zabezpieczone hipoteką. Takim administratorem może być także bank
pełniący funkcję banku-reprezentanta w rozumieniu art. 30 ustawy o obligacjach. W celu
zapewnienia należytej ochrony interesów obligatariusza projekt zakłada, że do administratora
hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy art. 31 ust. 2 – 5 ustawy o obligacjach. Z uwagi na
możliwą dużą liczbę obligatariuszy, którzy mogą nawet nie być zidentyfikowani
(w przypadku emisji obligacji na okaziciela), oraz istniejące już w ustawie o obligacjach
uregulowania dotyczące ustanowienia hipoteki (następuje to w drodze jednostronnej

7
czynności prawnej emitenta) stosowanie do administratora hipoteki zabezpieczającej
wierzytelności z obligacji przepisów o administratorze hipoteki, zawartych w art. 682
u.k.w.h., byłoby albo bezprzedmiotowe (jak np. art. 682 ust. 1 u.k.w.h.) albo niewłaściwe lub
znacznie utrudnione (zwłaszcza art. 682 ust. 5 – 7 u.k.w.h.). Dlatego projekt wyłącza
stosowanie art. 682 u.k.w.h. do administratora hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z
obligacji.
Projekt reguluje także skutki ogłoszenia upadłości administratora zastawu
rejestrowego lub hipoteki (brak było dotąd takiej regulacji w odniesieniu do administratora
zastawu rejestrowego), przyznając wierzycielom, których wierzytelności były zabezpieczone
zastawem rejestrowym lub hipoteką, prawo żądania wyłączenia z masy upadłości kwot
uzyskanych w wyniku realizacji zastawu rejestrowego lub hipoteki przez administratora lub –
po ogłoszeniu upadłości – przez syndyka (zob. nowy pkt 5 dodany w art. 63 Prawa
upadłościowego i naprawczego).
Kolejną zasadniczą zmianą zmierzającą do uelastycznienia hipoteki jest przewidziana
w projektowanym art. 683 u.k.w.h. możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności
inną wierzytelnością tego samego wierzyciela (dopuszczał to także dekret o prawie
rzeczowym z 1946 r. – por. art. 195). W obecnym stanie prawnym taki zabieg jest możliwy
jedynie w przypadku odnowienia (zob. art. 507 K.c.). Dzięki projektowanemu rozwiązaniu
będzie możliwe wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki, co obniży koszty ustanowienia
zabezpieczenia. Ponieważ hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność wynikającą
z określonego stosunku prawnego (art. 65 ust. 1 u.k.w.h. w projektowanym brzmieniu),
zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną, przysługującą temu samemu wierzycielowi –
w granicach sumy hipoteki określonej we wpisie – będzie wiązało się ze zmianą treści
hipoteki, co zgodnie z art. 248 § 1 K.c. wymaga zawarcia umowy między wierzycielem
hipotecznym a właścicielem obciążonej nieruchomości. Według zasad ogólnych zmiana treści
ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej – a więc także hipoteki
– wymaga dokonania wpisu w tej księdze (art. 248 § 1 in fine K.c.). Zastąpienie
zabezpieczonej wierzytelności inną, jeżeli nie łączy się z podwyższeniem sumy hipoteki
określonej we wpisie, nie wymaga zgody innych osób, którym przysługują na nieruchomości
prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki. Ponieważ jest to nowe
uregulowanie, aby usnąć ewentualne wątpliwości – wzorem art. 195 Prawa rzeczowego
z 1946 r. – art. 683 zd. trzecie u.k.w.h. stanowi, że na zastąpienie wierzytelności hipotecznej
inną wierzytelnością tego samego wierzyciela nie jest potrzebna zgoda osób, którym

8
przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki (oczywiście gdy nie
ulega jednocześnie zmianie wysokość sumy hipoteki).
Odmienne rozwiązanie niż w przypadku zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności
inną przyjęto w art. 684 u.k.w.h. w odniesieniu do innych zmian dotyczących treści
zabezpieczonej wierzytelności. Strony stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona
wierzytelność, mogą bowiem dokonywać zmian dotyczących tej wierzytelności, które mogą
jednak godzić w interesy właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym.
Dotyczy to zmiany waluty zabezpieczonej wierzytelności (bez zmiany waluty hipoteki), gdyż
może ona prowadzić – na skutek ruchu kursów walut obcych – do zwiększenia wysokości
wierzytelności hipotecznej oraz innych zmian zwiększających zakres odpowiedzialności
właściciela (np. podwyższenia odsetek czy podwyższenia wysokości wierzytelności, tzw.
kapitału). Z tego powodu w projekcie przewidziano w tych przypadkach wymóg zgody
właściciela obciążonej nieruchomości (por. także art. 879 § 2 K.c. dotyczący poręczenia).
Ponieważ zmiany te nie stanowią zmiany treści hipoteki, nie ma tutaj zastosowania art. 248
§ 1 K.c. in fine, z którego wynika wymóg konstytutywnego wpisu wspomnianych zmian do
księgi wieczystej. Na mocy projektowanego art. 684 u.k.w.h. do skuteczności tych zmian
będzie wymagana pisemna zgoda właściciela nieruchomości. Do chwili udzielenia takiej
zgody zmiany te nie będą skuteczne wobec właściciela nieruchomości, niebędącego
dłużnikiem osobistym. Gdyby zmiana waluty zabezpieczonej wierzytelności lub inne zmiany
dotyczące treści tej wierzytelności miały być połączone ze zmienioną wysokością sumy
hipoteki, to do skuteczności takiej zmiany nadal byłoby konieczne zawarcie umowy
zmieniającej treść hipoteki oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 248 § 2
K.c. zmiana wierzytelności hipotecznej połączona z podwyższeniem sumy hipoteki
określonej we wpisie wymaga także zgody innych osób, którym przysługują prawa z
pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki.
Do istotnych zmian należy także zaliczyć projektowane rozwiązania w zakresie
przeniesienia wierzytelności hipotecznej. Zmianie ulega tytuł oddziału obejmującego przepisy
dotyczące tej problematyki. W projekcie proponuje się zastąpienie tytułu „przelew
wierzytelności hipotecznej” nowym „przeniesienie wierzytelności hipotecznej”. Jest to
związane z tym, że przepisy tego oddziału regulowałyby także inne niż przelew postacie
przejścia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności z jednego podmiotu na drugi w drodze
umowy. W praktyce może chodzić przede wszystkim o indos, jako sposób przeniesienia
wierzytelności z papierów wartościowych na zlecenie, które także mogą być zabezpieczone

9
hipoteką. W nowym brzmieniu art. 79 ust. 1 u.k.w.h. ma przesądzić sporną dotychczas
kwestię, czy w celu przeniesienia wraz z zabezpieczoną wierzytelnością hipoteki strony
muszą zawrzeć osobną – oprócz umowy przelewu – umowę przenoszącą hipotekę.
W

projektowanym brzmieniu zmiana podmiotu hipoteki jest ustawowym skutkiem
przeniesienia wierzytelności hipotecznej. Jako zasadę utrzymano jednak konstytutywność
wpisu. Przeniesienie wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką będzie zatem skuteczne co
do zasady – tak jak dotąd – dopiero od chwili wpisu nabywcy wierzytelności w księdze
wieczystej. Aby uzyskać wpis w księdze wieczystej, umowa przenosząca zabezpieczoną
wierzytelność będzie wymagała zachowania dla oświadczenia zbywcy (dotychczasowego
wierzyciela hipotecznego) formy pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem lub
uzyskania w takiej formie zgody zbywcy na wpisanie nabywcy jako nowego wierzyciela
hipotecznego (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.). Od zasady konstytutywnego wpisu nabywcy
wierzytelności projekt przewiduje wyjątek odnoszący się do przeniesienia wierzytelności
z dokumentów zbywalnych przez indos lub na okaziciela (wynikający z art. 831 u.k.w.h.).
Jest on uzasadniony obawą przed utrudnieniem obrotu takimi wierzytelnościami, tym bardziej
że nie odnotowuje się w ich treści, że są one zabezpieczone hipoteką. Także jednak w tym
przypadku przyjęto, że przeniesienie takiej wierzytelności co do zasady prowadzi z mocy
prawa do nabycia zabezpieczającej ją hipoteki.
W przyszłości, w celu ułatwienia obrotu wierzytelnościami hipotecznymi, planuje się
wprowadzenie instytucji listów hipotecznych, które – jako papiery wartościowe inkorporujące
hipotekę i zabezpieczoną nią wierzytelność – mogłyby być przenoszone pozaksięgowo.
Projekt dopuszcza dwa wyjątki od zasady, że wraz z zabezpieczoną wierzytelnością
przechodzi na nabywcę zabezpieczająca ją hipoteka. Pierwszy wyjątek dotyczy przypadku,
gdy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi
(art. 791 ust. 1 u.k.w.h.). Projekt zakłada, że przelew jednej z zabezpieczonych wierzytelności
powoduje przejście w części na nabywcę także hipoteki. Strony mogą jednak postanowić, że
na nabywcę wierzytelności nie przejdzie hipoteka, która będzie zabezpieczała nadal pozostałe
wierzytelności przysługujące zbywcy. W celu ochrony interesów właściciela nieruchomości,
w szczególności gdy nie jest on dłużnikiem osobistym, nałożono wówczas na wierzyciela
hipotecznego, który przeniósł wierzytelność hipoteczną bez hipoteki, obowiązek
poinformowania o tym właściciela nieruchomości (art. 791 ust. 2 u.k.w.h.). Drugi wyjątek
przewidziano w sytuacji, gdy ze stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona
wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, która będzie również podlegać

10
zabezpieczeniu zgodnie z treścią umowy ustanawiającej hipotekę (np. gdy strony łączy
umowa o kredyt odnawialny w rachunku bieżącym, z której roszczenie o spłatę kredytu
podlega zabezpieczeniu hipotecznemu). W razie przelewu wierzytelności hipotecznej zbywca
może być zainteresowany zachowaniem hipoteki w celu zabezpieczenia nowej
wierzytelności, która może powstać z tego stosunku prawnego. Dlatego projekt zezwala, aby
strony w

umowie przelewu wyłączyły przejście hipoteki na nabywcę wierzytelności
hipotecznej (art. 792 u.k.w.h.).
Przepisy o przeniesieniu wierzytelności hipotecznej nie będą miały zastosowania do
przeniesienia roszczeń o świadczenia uboczne zabezpieczone hipoteką (art. 83 u.k.w.h.).
Przeniesienie takiego roszczenia (np. o zapłatę odsetek) samodzielnie spowoduje, że nie
będzie ono korzystało z zabezpieczenia hipoteką.
Kolejną zmianą o charakterze systemowym jest wprowadzenie hipoteki właściciela
w przypadku, gdy dojdzie do skupienia w jednym ręku wierzytelności hipotecznej oraz
własności obciążonej nieruchomości bez wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności (ma to
miejsce przede wszystkim w razie wstąpienia właściciela nieruchomości, niebędącego
dłużnikiem osobistym, w prawa zaspokojonego wierzyciela, por. art. 518 § 1 pkt 1 K.c.).
W obecnym stanie prawnym hipoteka wobec konsolidacji własności i ograniczonego prawa
rzeczowego wygasa (art. 247 K.c.). Dzięki rozwiązaniu zaproponowanemu w art. 961 u.k.w.h.
hipoteka nie wygaśnie, a właściciel będzie mógł przenieść zabezpieczoną wierzytelność wraz
z hipoteką o dotychczasowym pierwszeństwie na inną osobę. Ponadto, właściciel
nieruchomości, w razie egzekucji z obciążonej nieruchomości wszczętej przez inną osobę,
będzie jako uprzywilejowany wierzyciel uczestniczył w podziale sumy uzyskanej z egzekucji.
Po części podobną funkcję – w zakresie wyłączenia posuwania się hipotek (i innych
praw ciążących na nieruchomości) – pełni projektowana instytucja rozporządzania
opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 1011 – 10111 u.k.w.h.). Uprawnienie do
rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym należy widzieć jako przejaw
elastyczności prawa własności. Skoro bowiem wygasło istniejące obciążenie, właściciel
nieruchomości powinien móc rozporządzić swoim prawem własności, np. przez ustanowienie
w miejsce wygasłej hipoteki nowej. Natomiast w obecnym stanie prawnym w razie
wygaśnięcia hipoteki prawa o niższym pierwszeństwie „awansują”, a nowe obciążenie ma
zawsze niższe pierwszeństwo. Tym samym podmioty posuwających się praw uzyskują
korzyść wskutek zdarzenia, którego nie brały pod uwagę przy ustalaniu z właścicielem
warunków ustanowienia obciążenia (np. przy określaniu wysokości odsetek w związku

11