Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw

powojennej unifikacji prawa cywilnego systemu posuwania się hipotek. W miejsce tego
rozwiązania projektuje się wprowadzenie hipoteki właściciela oraz uprawnienia do
rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Są to instytucje mające na celu ochronę
interesów właściciela obciążonej nieruchomości w przypadku skupienia w jednym ręku
własności obciążonej nieruchomości i wierzytelności hipotecznej oraz w razie wygaśnięcia
hipoteki.
Wśród zmian należących do drugiej grupy należy wymienić w pierwszej kolejności
propozycję nowego ujęcia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Zmiana ta ma wyeliminować kontrowersje
związane ze skutkami wyodrębnienia nieruchomości przeznaczonych przede wszystkim na
cele mieszkaniowe z nieruchomości obciążonej hipoteką. W obrębie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece przewidziano także kilka zmian terminologicznych zmierzających do
uzgodnienia terminologii ustawy z przepisami innych aktów prawnych. Zmiany w przepisach
proceduralnych są natomiast w znacznej mierze konsekwencjami rozwiązań przyjętych
w projektowanej nowej regulacji hipoteki. W pewnym związku z tymi rozwiązaniami
pozostaje również zmiana przepisów o zastawie, m.in. w zakresie formy umowy o jego
ustanowienie.
3. Zmiany o charakterze systemowym
Jak już wspomniano, najistotniejszą spośród proponowanych zmian jest zniesienie
podziału hipotek na zwykłe i kaucyjne. Proponowane przekształcenie regulacji hipoteki
dokonuje się w znacznej mierze przez uogólnienie rozwiązań występujących dotychczas przy
hipotece kaucyjnej. Za takim rozwiązaniem przemawia kilka argumentów. Po pierwsze,
podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną wiąże się z koniecznością jednoznacznego wyboru
postaci hipoteki właściwej dla zabezpieczenia danej wierzytelności. Nie zawsze jest to łatwe,
a skutki posłużenia się niewłaściwą w danej sytuacji odmianą hipoteki są bardzo daleko idące
– umowa o ustanowienie jest nieważna, a samo zabezpieczenie nie powstaje. Wobec wielu
kontrowersji co do tego, kiedy i która z dwóch postaci hipoteki jest właściwa, wprowadzenie
jednej odmiany hipoteki wydaje się najwłaściwszym rozwiązaniem. Po drugie, oparcie
regulacji hipoteki na modelu dotychczasowej hipoteki kaucyjnej umożliwi jednoznaczne
uregulowanie kwestii hipotecznego zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne. Zgodnie
bowiem z projektowanym art. 69 u.k.w.h. zabezpieczenie obejmuje mieszczące się w sumie
hipoteki odsetki i przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia
uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Ujęcie takie
umożliwia zabezpieczenie roszczeń zarówno o odsetki o stałej stopie, jak i o stopie zmiennej,

2
ponieważ hipoteka zabezpiecza wszystkie odsetki, o ile tylko mieszczą się w sumie hipoteki.
Zmiana wysokości odsetek po ustanowieniu hipoteki nie stanowi zmiany treści hipoteki
i dlatego nie będzie wymagała ujawnienia w księdze wieczystej (choć czasem może
wymagać zgody właściciela obciążonej nieruchomości – zob. projektowany art. 684 ust. 1
u.k.w.h.). Po trzecie, ujednolicenie hipoteki przyczyni się do znacznego uproszczenia jej
regulacji. Uproszczenie regulacji powinno zaś przyczynić się do ułatwienia stosowania
przepisów o hipotece. Oparcie koncepcji hipoteki na modelu dawnej hipoteki kaucyjnej wiąże
się ze zniesieniem domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności występującego przy
hipotece zwykłej (proponowane uchylenie art. 71 u.k.w.h.). Jest to spowodowane przede
wszystkim tym, że projekt przewiduje, iż hipoteka może zabezpieczać wszelkie
wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (w tym także warunkowe),
o ustalonej lub nieustalonej wysokości, w złotych i walutach obcych, a ponadto dopuszcza,
aby jedna hipoteka mogła zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność (w takiej sytuacji
łączna suma zabezpieczonych wierzytelności może ulegać zmianie). Domniemanie istnienia
zabezpieczonej wierzytelności pozostawałoby zatem w wielu przypadkach w wyraźnej
sprzeczności z rzeczywistym stanem prawnym.

Rezygnacja z domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności nie powinna
być szczególnie dotkliwa z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego. Dzięki domniemaniu
może on – w dotychczasowym stanie prawnym – uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej
z egzekucji bez konieczności przedstawienia tytułu wykonawczego, jednak dotyczy to tylko
hipoteki zwykłej. Zmiana ta nie ma wielkiego praktycznego znaczenia dla banków, które są
najczęściej wierzycielami hipotecznymi, jako że mogą one wystawiać bankowe tytuły
egzekucyjne. Również inni wierzyciele mogą uzyskać tytuł wykonawczy bez konieczności
prowadzenia procesu przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości, jako że właściciel
może poddać się egzekucji w akcie notarialnym (nawet równocześnie z ustanowieniem
hipoteki) zgodnie z art. 777 § 1 pkt 6 K.p.c. Inną konsekwencją proponowanego ujednolicenia
regulacji hipoteki jest wyłączenie możliwości nabycia zabezpieczonej wierzytelności
w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (wobec proponowanego uchylenia
art. 80 u.k.w.h.). I w tym przypadku nie jest to z punktu widzenia praktyki zmiana
szczególnie dotkliwa. Przepis art. 80 u.k.w.h. znajduje bowiem zastosowanie bardzo rzadko,
a przy tym wyrażona w nim konstrukcja jest sztuczna i wyjątkowo niejasna, co znajdowało
wyraz w licznych kontrowersjach doktrynalnych na tym tle. Należy jednak podkreślić, że
projektowana zmiana nie wyklucza nabycia w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg

3
wieczystych samej hipoteki (która mimo wpisu w księdze wieczystej nie powstała lub
wygasła), jeżeli istnieje stosunek prawny, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność.
W związku z uchyleniem art. 80 u.k.w.h. zbędny stał się również art. 112 u.k.w.h., który
wyłącza stosowanie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do
wierzytelności zabezpieczonych hipoteką przymusową.

Rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną uzasadnia uchylenie
w całości przepisów rozdziału 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 111 tej
ustawy, który wskazuje (w sposób niezbyt precyzyjny), kiedy hipoteka przymusowa ma
charakter hipoteki kaucyjnej.
Wyrazem oparcia projektowanej konstrukcji hipoteki na modelu dotychczasowej
hipoteki kaucyjnej jest także art. 68 ust. 2 zd. pierwsze u.k.w.h. w proponowanym brzmieniu.
Zgodnie z tym postanowieniem hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy
pieniężnej. Suma hipoteki może zatem być wyższa niż zabezpieczona wierzytelność główna.
W przypadku hipoteki umownej strony mogą ją określić według swojego uznania, tak aby
obejmowała także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia
o świadczenia uboczne. Przy takim ujęciu powstaje jednak ryzyko tzw. nadzabezpieczenia
pierwotnego, polegającego na obciążeniu nieruchomości w większym zakresie niż jest to
uzasadnione oczekiwanym rozmiarem zabezpieczonej wierzytelności głównej oraz roszczeń
ubocznych. Problem ten występuje także obecnie przy hipotece kaucyjnej. W aktualnym
stanie prawnym nadzabezpieczenie pierwotne może prowadzić do uznania umowy
o ustanowienie hipoteki za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego i w konsekwencji
powodować jej nieważność (art. 58 § 2 K.c.). W rezultacie wierzyciel pozostaje w ogóle bez
zabezpieczenia. Jest to dodatkowy czynnik zwiększający ryzyko posługiwania się hipoteką
i tym samym obniżający atrakcyjność tego zabezpieczenia. W celu uniknięcia
wspomnianych, negatywnych konsekwencji nadzabezpieczenia przewidziano
w projektowanym art. 68 ust. 2 zd. drugie u.k.w.h. rozwiązanie szczególne, wykluczające
nieważność umowy w przypadku nadzabezpieczenia. Właściciel obciążonej nieruchomości
uzyskuje wówczas roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Dzięki temu jest możliwa
ochrona interesów właściciela obciążonej nieruchomości bez narażania wierzyciela na ryzyko
utraty zabezpieczenia. Omawiany przepis ma zresztą znaczenie ogólniejsze i może być
wykorzystany także w razie tzw. nadzabezpieczenia wtórnego, np. w przypadku spłaty części
zabezpieczonej wierzytelności.

4
Z regulacją art. 68 ust. 2 i art. 69 u.k.w.h. pozostaje w związku projektowany art. 1101
u.k.w.h. Ponieważ hipoteka – w tym także przymusowa – ma zabezpieczać roszczenia
o świadczenia uboczne, jeżeli mieszczą się one w sumie hipoteki wymienionej we wpisie,
należało określić, do jakiej wysokości wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej.
Przepis art. 1101 u.k.w.h. rozróżnia dwa przypadki, w zależności od tego, czy z dokumentu
stanowiącego podstawę wpisu hipoteki przymusowej wynika suma, do jakiej hipoteka ta ma
zostać wpisana. Pierwszy dotyczy tych sytuacji, gdy suma hipoteki przymusowej została
określona w dokumencie, stanowiącym podstawę wpisu. Sytuacja taka ma miejsce przede
wszystkim, gdy sąd cywilny wydaje postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia przez wpis
hipoteki przymusowej (na podstawie art. 747 pkt 2 K.p.c.) albo gdy zabezpieczenie takie
zostaje dokonane przez prokuratora lub sąd karny w związku z toczącym się postępowaniem
karnym (np. w celu zabezpieczenia grożącej oskarżonemu grzywny). Wierzyciel może
wówczas żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z takiego
dokumentu (orzeczenia). Druga sytuacja ma miejsce wówczas, gdy dokument stanowiący
podstawę wpisu hipoteki przymusowej stwierdza istnienie zabezpieczonej wierzytelności
(chodzi przede wszystkim o orzeczenia sądu, choćby nieprawomocne, oraz decyzje
administracyjne, chociażby nieostateczne), lecz jej wysokość może się zwiększyć. Dotyczy to
w szczególności powstania roszczenia o odsetki za kolejny okres, a w mniejszym stopniu
zwiększenia się kosztów postępowania (np. w związku z wniesieniem środka zaskarżenia).
W tym przypadku, aby umożliwić wierzycielowi zabezpieczenie odsetek, które mogą
narosnąć po wydaniu wyroku lub decyzji administracyjnej, a jednocześnie zapewnić
bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości przed ryzykiem nadmiernego obciążenia jego
nieruchomości, należało określić, do jakiej maksymalnie sumy wierzyciel może żądać wpisu
hipoteki przymusowej. Zgodnie z propozycją zawartą w art. 1101 u.k.w.h. wierzyciel mógłby
żądać wpisu hipoteki na sumę nieprzekraczającą więcej niż o połowę wysokość
wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne
stwierdzonymi w dokumencie, będącym podstawą wpisu hipoteki przymusowej (np.
w wyroku sądu lub w decyzji administracyjnej), obliczonej na dzień złożenia wniosku o wpis
hipoteki przymusowej.
Do zmian o charakterze systemowym należy także zaliczyć nowe rozwiązania
zmierzające do ograniczenia zasady szczegółowości hipoteki w odniesieniu do
zabezpieczonej wierzytelności przez dopuszczenie zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż
jednej wierzytelności. Pozwala to na obniżenie kosztów ustanowienia zabezpieczenia oraz

5
zapewnia jego większą elastyczność. Zmiany te zostały wyrażone w projektowanych art. 681
oraz 682 u.k.w.h.
W projektowanym art. 681 u.k.w.h. zawarto możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką
kilku (dwóch lub więcej) wierzytelności przysługujących tej samej osobie. Nie może to być
jednak zabezpieczenie ustanowione dla wszystkich niesprecyzowanych wierzytelności danego
podmiotu, gdyż prowadziłoby to do przekształcenia hipoteki w zabezpieczenie generalne.
Dlatego w umowie o ustanowienie hipoteki należy określić stosunki prawne oraz wynikające
z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem (art. 681 ust. 2 u.k.w.h.). Hipoteka służy zatem
zabezpieczeniu tylko tych wierzytelności, co do których wyraził na to zgodę właściciel
obciążonej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny nie może więc wbrew woli właściciela
nieruchomości wykorzystać hipoteki do zaspokojenia innej wierzytelności. Odróżnia to
hipotekę w kształcie określonym w art. 681 u.k.w.h. od długu gruntowego, którego
wprowadzenie do polskiego prawa niedawno rozważano. Projektowane rozwiązanie stanowi
rozsądny kompromis między interesami właściciela nieruchomości obciążonej a potrzebą
stworzenia elastycznego i łatwego do ustanowienia zabezpieczenia. Dopuszczenie
zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności pociągnęło za sobą konieczność
odrębnego uregulowania skutków przelewu wierzytelności hipotecznej oraz konsekwencji
wygaśnięcia niektórych spośród zabezpieczonych wierzytelności (projektowany art. 791 ust. 1
oraz art. 941 u.k.w.h., zob. także projektowany art. 1038 § 2 K.p.c.).
Zgodnie z projektowanym art. 682 u.k.w.h. dopuszczalne będzie zabezpieczenie jedną
hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom. Występuje tutaj jednak
ważne ograniczenie – muszą to być wierzytelności służące sfinansowaniu tego samego
przedsięwzięcia. Jest to rozwiązanie umożliwiające dogodne i elastyczne zabezpieczenie
wierzytelności uczestników konsorcjum wierzycieli. Z reguły członkami takiego konsorcjum
będą zapewne banki. Jednakże proponowane rozwiązanie ma charakter ogólny, nie ogranicza
się jedynie do banków. Również inni wierzyciele, którzy zamierzają sfinansować wspólne
przedsięwzięcie, będą mogli skorzystać z tej formy zabezpieczenia hipotecznego.
Rozwiązanie wyrażone w projektowanym art. 682 u.k.w.h. zakłada powołanie przez
uczestników konsorcjum administratora hipoteki, który zawiera z właścicielem
nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki i wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela
hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są
objęte zabezpieczeniem (projektowany art. 682 ust. 2 u.k.w.h.). Projekt zakłada, że
administrator hipoteki jako wierzyciel hipoteczny będzie uprawniony do wytoczenia

6