Witam wszystkich.

Czy podpisujac ( jako najemca ) umowe najmu lokalu uzytkowego na
czas okreslony ( 5- 8 lat ) moge *zostawic sobie furtke* w umowie do
jej rozwiazania przed czasem?

Czy taka mozliwosc jest wogóle dopuszczana przez KC? Jezeli tak,
to jak taki przykladowy zapis w umowie mialby wygladac?

Jezeli nie, to co najemca majacy podpisana np. 5-letnia umowe
najmu moze zrobic gdy powiedzmy po 2 latach firma która w tym
lokalu prowadzi, staje sie po prostu nierentowna / niewyplacalna?

pozdrawiam,
marcin

do góry

Uzytkownik <7...@g...pl> napisal w wiadomosci
news:1162685501.644647.299510@i42g2000cwa.googlegrou
ps.com...

Kodeks cywilny pozostawia wiele swobody jesli chodzi o zawieranie umów. Tyle, ze
zawieranie umowy na czas z góry okreslony ma na celu zabezpieczenie sie obydwu
stron przed zmianami warunków. Skoro umieszczasz tam klauzule o mozliwym
wypowiedzeniu, to jaki sens jest zawierac te umowe na z góry okreslony czas?

do góry

Dnia 05.11.2006 Robert Tomasik <r...@g...pl> napisał/a:
> Uzytkownik <7...@g...pl> napisal w wiadomosci
> news:1162685501.644647.299510@i42g2000cwa.googlegrou
ps.com...
> Kodeks cywilny pozostawia wiele swobody jesli chodzi o zawieranie umów. Tyle, ze
> zawieranie umowy na czas z góry okreslony ma na celu zabezpieczenie sie obydwu
> stron przed zmianami warunków. Skoro umieszczasz tam klauzule o mozliwym
> wypowiedzeniu, to jaki sens jest zawierac te umowe na z góry okreslony czas?

Można zamieścić klauzule które w niektórych zagranicznych systemach
prawnych funkcjonują pod nazwą "dyplomatic clause". Nie wiem jakie są
obyczaje w tej materii w Polsce - prawnie nie powinno być przeszkód. W
większości przypadków, takie klauzule dotyczą najmu do celów
mieszkaniowych, ale też spotyka się je w przypadku umów z firmami. Nie są
to oczywiście otwarte i bezwarunkowe furtki, a np. możliwość wypowiedzenia
najmu z powodu udokumentowanego pogorszenia stanu zdrowia właściciela
firmy (jeśli to firma jednoosobowa) skutkującego trwałą niezdolnością do
prowadzenia własnego biznesu. Zwykle wiąże sie to i tak z przepadkiem
depozytu ale np. ogranicza roszczenia związane z okresem od momentu
wypowiedzenia do końca umowy.

--
Marcin

do góry

Uzytkownik <7...@g...pl> napisal w wiadomosci
news:1162685501.644647.299510@i42g2000cwa.googlegrou
ps.com...
Witam wszystkich.

>Czy taka mozliwosc jest wogóle dopuszczana przez KC? Jezeli >tak,
>to jak taki przykladowy zapis w umowie mialby wygladac?

Rozwiazanie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony przed uplywem tego
terminu jest problemem spornym w doktrynie i przewazajacy jest poglad, ze
niestety nie mozna go rozwiazac przed uplywem terminu wskazanego w umowie.

Wiekszosc komentarzy podaje, ze w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej
na czas oznaczony, strony nie moga zastrzec mozliwosci wczesniejszego jej
rozwiazania za wypowiedzeniem (tak SN w uchwale z dnia 15 lutego 1996 r.,
III CZP 5/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 69)
Analogiczne stanowisko co do umowy najmu lokalu uzytkowego zawartej na czas
oznaczony zajal Sad Najwyzszy w uchwale z dnia 3 marca 1997 r., III CZP
3/97, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 71 i w orzeczeniu z dnia 17 pazdziernika 1997
r., I CKN 279/97 (nie publ.)
Najwazniejsze argumenty z uzasdnienia wyroku SN: ustawodawca wprowadzil
dualistyczna konstrukcje najmu lokali mieszkalnych - na czas oznaczony i nie
oznaczony - w celu wzmozenia ochrony stron umowy, zapewniajac najemcy
uzywanie lokalu przez scisle oznaczony czas, a wynajmujacemu stale dochody z
tytulu czynszu. Intencja ustawodawcy bylo, aby najem lokalu na czas
oznaczony byl stosunkiem trwalym, który nie moze byc wczesniej rozwiazany,
poza przypadkami wyraznie przewidzianymi prawem. Dlatego tez przepisy o
najmie lokali mieszkalnych nie przewiduja normalnego zakonczenia przez
wypowiedzenie umowy terminowej. Przepisy kodeksu cywilnego o najmie uznane
zostaly przez ustawodawce w calosci za przepisy iuris cogentis, a zatem art.
688 k.c. daje podstawe do postawienia, w drodze argumentacji a contrario,
tezy o niedopuszczalnosci wypowiadania umów najmu lokalu zawartych na czas
oznaczony".
Glosatorzy komentuja ten wyrok w ten sposob, ze swoboda umów zostala w tym
zakresie - zdaniem Sadu Najwyzszego - calkowicie wylaczona.

Ale nalezy rowniez pamietac o art. 673 par. 3, ze strony moga zamiescic w
umowie okolicznosci, ktore beda upowaznialy do rozwiazania umowy najmu na
czas oznaczony. Ale uwaga - mowa tu o konkretnych okolicznosciach wskazanych
w umowie - a nie ogolnym prawie do wypowiedzenia umowy.
--------------------
Zapraszam na Forum Prawników - www.advokat.com.pl

do góry