Użytkownik "Alek" <alek67@PRECZ_ZE_SPAMEM.poczta.onet.pl> napisał w
wiadomości news:dh9ekl$234$1@nemesis.news.tpi.pl...
> Użytkownik "pissmejker" <p...@t...pl> napisał w wiadomości
> news:dh8vdv$dkh$1@nemesis.news.tpi.pl...
>> >
>> A czy czasami piec nie jest integralną częścią instalacji?
>> Tak samo jak grzejniki w lokalu spółdzielczym czy też kuchenka gazowa
> czy
>> też piecyk łazienkowy gazowy.
>> Moim zdaniem piec jest częścią instalacji, która jest wspolna i koszty
> jej > napraw poniwnni ponosić wszyscy
>
> Mowa o piecu kaflowym. Częścią jakiej instalacji miałby on być?
> Można powiedzieć, że jest on podłączony do "instalacji kominowej" ale to
> naciągane. Jest po prostu podłączony komina i tyle. Piec ten służy
> wyłącznie danemu lokatorowi. Jego odłączenie nie zakłóci pracy
> "instalacji".
> Równie dobrze mógłyś twierdzić, że żarówka w twoim pokoju jest częścią
> instalacji elektrycznej w budynku i administracja ma ci ją wymienić.
>

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna


z dnia 13 lutego 1963 r.


II CR 109/63



OSNCP 1964/3 poz. 50


1. Zarówno przed wejściem w życie prawa lokalowego, jak i po jego wejściu w
życie aż do momentu wydania rozporządzenia Rady Ministrów przewidzianego w
art. 3 prawa lokalowego, wynajmujący ma obowiązek oddania najemcy lokalu
mieszkalnego w takim stanie, w jakim się on znajduje, jeżeli nie umówiono
się inaczej.

2. W tymże okresie, tj. do czasu przewidzianego nowego unormowania wysokości
czynszów, obowiązek wynajmującego do dokonywania i ponoszenia kosztów
kapitalnego remontu nie jest obowiązkiem bezwzględnym i nieograniczonym,
gdyż realizuje się on w granicach uiszczenia wpłat na F.G.M.


Uzasadnienie
Powód zajmuje na podstawie stosunku najmu mieszkanie składające się z 2
pokoi i kuchni, położone w budynku pozwanego Józefa O. w Katowicach.
Przydział na to mieszkanie otrzymał powód dnia 20 grudnia 1958 r. Ponieważ
piece kaflowe w pokojach i piec kuchenny nie nadawały się do użytku już w
chwili objęcia przez powoda lokalu, przeto powód - jak twierdzi w pozwie -
wezwał pozwanego Jana M., administrującego budynkiem w imieniu pozwanego
Józefa O., do naprawy pieców, a wobec bezskuteczności tego wezwania dokonał
przebudowy pieców na własny koszt, wydając na to 3.125 zł 23 gr. W pozwie
powód żąda zasądzenia tej kwoty od obu pozwanych solidarnie, powołując się
przy tym na przepisy art. 6 ust. 2 prawa lokalowego (Dz. U. 1959 r. Nr 10
poz. 59) oraz § 1 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej
z 4 maja 1959 r. (Dz. U. 1959 r. Nr 30 poz. 179).

Sąd Powiatowy w Katowicach wyrokiem z dnia 13 lutego 1962 r. uwzględnił
powództwo w stosunku do pozwanego Józefa O., natomiast oddalił je w stosunku
do pozwanego Jana M. W uzasadnieniu tego wyroku ustalono, że powód własnym
kosztem "wybudował" nowy piec kaflowy i gruntownie przebudował piec
kuchenny, wydając na ten cel 3.125 zł 23 gr. Zdaniem Sądu Powiatowego
roboty, których koszty poniósł powód, mają charakter inwestycji i
kapitalnego remontu oraz zwiększają wartość samej nieruchomości pozwanego.
Nie były to drobne naprawy obciążające najemcę ani bieżący remont. W tych
warunkach pozwany Józef O. jako wynajmujący obowiązany jest z mocy art. 6
ust. 2 prawa lokalowego zwrócić powodowi wyłożoną na remont sumę.

Wyrok zaskarżył pozwany Józef O. W rewizji zarzucono, że dokonany przez
powoda remont ma charakter bieżącego remontu, a do zwrotu kosztów tego
remontu pozwany nie jest zobowiązany, gdyż w czynszach bądź w ich części
wydatek na ten remont nie miał pokrycia.

Sąd Wojewódzki w Katowicach w związku z rewizją pozwanego przekazał Sądowi
Najwyższemu w trybie art. 388 kpc do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne,
sformułowane następująco:

"Czy do pokrycia kosztów przebudowy pieca pokojowego i budowy pieca
kuchennego jest zobowiązany właściciel nieruchomości, czy też lokator
opłacający czynsz według stawek przedwojennych?"

Sąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania we własnym zakresie i zważył, co
następuje:

Słusznie zarzuca skarżący, że w świetle materiału sprawy i zarządzenia Nr
106 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 28 listopada 1960 r. (Dz. Urz.
Min. Gosp. Kom. z 27 grudnia 1956 r. Nr 19) brak jest podstawy do uznania
dokonanego przez powoda remontu za kapitalny. Sam powód twierdził w pozwie,
że potrzeba remontu powstała wskutek normalnego zużycia, a tego rodzaju
remonty zalicza wspomniane zarządzenie do bieżących, chyba że koszty naprawy
przekraczają 1% wartości budynku w stanie nowym, co w sprawie nie zostało
wykazane. Nie można tej przebudowy pieca i wybudowanie pieca uważać za
przeróbkę lub wyrzucenie całych elementów konstrukcyjnych albo za przebudowę
bądź odbudowę budynku.

Kwestia jednak, czy remont był bieżący, czy też kapitalny, nie ma dla wyniku
sprawy znaczenia. W każdej z tych ewentualności powództwo jest
nieuzasadnione.

Przede wszystkim należy stwierdzić, że pozwanego, jako wynajmującego, nie
obciążał obowiązek oddania powodowi, jako najemcy, lokalu mieszkalnego w
stanie zdatnym do użytku. Zarówno przed wejściem w życie prawa lokalowego,
jak i po wejściu w życie tego prawa aż do czasu wydania rozp. Rady Ministrów
przewidzianego w art. 3 pr. lokal. - jeżeli nie umówiono się inaczej -
wynajmujący powinien oddać najemcy wynajęty lokal w takim stanie, w jakim
się on znajduje (art. 87 pr. lokal. - tekst jednolity: Dz. U. 1962 r. Nr 47
poz. 227). Powód nie twierdzi nawet, by pozwany zobowiązał się umownie do
oddania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku, lecz powołuje się
jedynie na ustawę, a w jej świetle pozwany, oddając powodowi lokal z nie
nadającymi się do użytku piecami, uczynił to bez naruszenia swych obowiązków
wynikających ze stosunku najmu. Powód zatem w każdym razie nie może
uzasadnić swego powództwa tym, że otrzymał mieszkanie wymagające remontu.

Przy kwalifikacji dokonanego przez powoda remontu jako bieżącego nie
wystarcza - do wykazania zasadności niniejszego powództwa - udowodnienie
dokonania remontu własnym kosztem po bezskutecznym wezwaniu pozwanego. Powód
powołuje się w tym względzie na art. 6 ust. 2 prawa lokalowego, nie bierze
jednak pod uwagę przepisów przejściowych do tego prawa, które stanowią, że
do czasu wydania przepisów wykonawczych przewidzianych w prawie lokalowym
zachowują moc dotychczasowe przepisy wykonawcze (art. 87 ust. 1 jednolitego
tekstu) oraz że do czasu wydania przez Radę Ministrów rozporządzenia
przewidzianego w art. 3 obowiązują dotychczasowe przepisy w sprawach, które
mają być w tym rozporządzeniu unormowane (art. 87 ust. 2 jednolitego
tekstu). W myśl tych przepisów dotychczasowych obowiązek wynajmującego do
utrzymywania lokalu w stanie zdatnym do użytku jest - jak to już Sąd
Najwyższy niejednokrotnie wyjaśnił - w tym sensie wobec najemcy ograniczony,
że wynajmujący nie jest obowiązany łożyć na ten cel więcej, niż pozwalają na
to pobierane czynsze lub ich części i ewentualne dopłaty pewnej kategorii
najemców (art. 11 dekretu o najmie lokali - tekst jednolity: Dz. U. 1958 r.
Nr 50 poz. 243).

Rozstrzyganie o tym, czy wynajmujący w powyższych granicach nie spełnił lub
czy ma spełnić obowiązek dokonania bieżącego remontu, należy w myśl
obowiązującego dotychczas rozporządzenia Ministrów Administracji Publicznej
i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. 1949 r. Nr 28 poz. 204) do władzy
administracyjnej (§ 7 i 8 cyt. rozp.), a nie do sądu. Jeśli powód uważał, że
pozwany ma pokrycie w czynszach i ewentualnych dopłatach najemców na
dokonanie remontu pieców, to mógł się zwrócić - po bezskutecznej odmowie -
wprost lub za pośrednictwem komitetu blokowego albo domowego (§ 5 cyt.
rozp.) do właściwego organu administracyjnego o wydanie odpowiedniego
orzeczenia. Gdyby remont nie cierpiał zwłoki i gdyby z tej przyczyny najemca
jeszcze przed wydaniem decyzji administracyjnej musiał przeprowadzić własnym
kosztem remont, to mógłby żądać w drodze sądowej zwrotu wydatku pod
warunkiem jednak, że uzyskał pisemną decyzję administracyjną stwierdzającą
naruszenie obowiązku przez wynajmującego.

W sprawie niniejszej - co jest niesporne - powód w ogóle nie zwracał się do
organu administracyjnego i decyzji, o której mowa, dotychczas nie uzyskał.

Przy ewentualnej kwalifikacji dokonanego przez powoda remontu jako
kapitalnego powództwo również nie może być uwzględnione. W okresie
przejściowym, tj. do czasu przewidzianego w art. 3 pr. lokal. nowego
unormowania wysokości czynszów, obowiązek wynajmującego do dokonywania
kapitalnych remontów nie jest obowiązkiem bezwzględnym i nieograniczonym.
Jeżeli obowiązek wynajmującego w zakresie eksploatacji i bieżącego remontu
ma być realizowany - jak wyjaśniono wyżej - o tyle, o ile wystarczają na to
czynsze i ewentualne dopłaty najemców, to już ta zasada prawna stałaby na
przeszkodzie przyjęciu nieograniczonego obowiązku wynajmującego, by pokrywał
koszty kapitalnego remontu, które z natury rzeczy są kosztami wysokimi. Ale
niezależnie od tej zasady przepisy, o których będzie mowa niżej, wyraźnie
ograniczają także i ten obowiązek wynajmującego.

W przepisach końcowych i przejściowych prawa lokalowego utrzymano w mocy
cały dział III (art. 22-30) dekretu o najmie lokali, tj. normy dotyczące
utworzenia Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej, przeznaczenia tego Funduszu i
wpłat na F.G.M. Z przepisów tych wynika, że F.G.M. jest między innymi
przeznaczony na pokrywanie kosztów kapitalnego remontu budynków
mieszkalnych, przy czym wynajmujący jest obowiązany do odprowadzenia
odpowiedniej części czynszów do tego Funduszu. Już to unormowanie daje
podstawę do wniosku, że obowiązek wynajmującego do ponoszenia kosztów
kapitalnego remontu występuje tylko - jeśli chodzi o materialną stronę tego
obowiązku - w postaci wpłat na F.G.M. Trudno bowiem byłoby przypisać
ustawodawcy, by zamierzał obciążyć wynajmującego obowiązkiem wpłat na F.G.M.
i ponadto obowiązkiem ponoszenia kosztów kapitalnego remontu w sytuacji, gdy
czynsze z reguły nie wystarczają nawet na pełne zaspokojenie potrzeb
bieżącego remontu.

Prócz przepisów dekretu o najmie lokali, za poglądem, że obowiązek
wynajmującego do ponoszenia kosztów kapitalnego remontu realizuje się w
uiszczeniu wpłat na F.G.M., przemawiają przepisy ustawy z dnia 22 kwietnia
1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykończaniu budowy i nadbudowie
budynków mieszkalnych (Dz. U. 1959 r. Nr 27 poz. 166). W myśl tej ustawy
organ gospodarki mieszkaniowej może dokonywać ze środków państwowych
remontów kapitalnych budynków mieszkalnych, stanowiących własność osób
fizycznych i osób prawnych nie będących jednostkami gospodarki
uspołecznionej (art. 21 ust. 1), jeżeli nie uczyni tego właściciel. Koszty
remontu dokonanego przez Państwo powinien wprawdzie właściciel zwrócić
(powstaje więc wierzytelność Państwa do właściciela), ale odpowiedzialność -
poza samym zabezpieczeniem na nieruchomości - jest w ten sposób ograniczona,
że umorzenie wierzytelności następuje z wpłat uiszczonych przez właściciela
na F.G.M. (art. 13).

Z dniem 1 stycznia 1963 r. stan prawny uległ zmianie o tyle, że przepisy
działu III dekretu o najmie lokali zostały skreślone z mocy art. 3 ustawy z
dnia 21 grudnia 1962 r. o zmianie dekretu o niektórych podatkach i opłatach
terenowych (Dz. U. 1962 r. Nr 66 poz. 326). Skreślenie to jednak nie
spowodowało istotnej zmiany merytorycznej, jeśli chodzi o omawiane
zagadnienie, gdyż równocześnie wpłaty na F.G.M. zastąpione zostały wpłatą
odpowiedniej części podatku od budynków z przeznaczeniem tej części na
pokrycie kosztu remontu i odbudowy budynków, przy czym wysokość podatku
unormowano odmiennie niż dotychczas (art. 1 pkt 5 i art. 3 ust. 2 cyt.
ustawy z 21 grudnia 1962 r.).

Z powyższych zasad, w uwzględnieniu rewizji pozwanego, Sąd Najwyższy zmienił
zaskarżony wyrok i oddalił powództwo (art. 386 kpc) oraz obciążył powoda
kosztami procesu za obie instancje (art. 100 kpc).